代理意见(刘小燕)

代理意见
尊敬的审判长：
一、吴艳山与黎秋红本年4月13日签订的《房屋转让合同书》
因吴艳山无处分权而第一次无效
原告的丈夫在妻子刘小燕不知情的情况下单方出卖共有房屋，这种重要的夫妻共同财产，就构成了无权处分。

我国《合同法》第五十一条规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追人或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。

”故本案的买卖合同的效力属于待定。

现在，作为房屋共有人的刘小燕既不予追认，吴艳山也未取得处分权，所以该房屋转让行为与房屋转让合同书均属无效。

合同无效，根据我国《合同法》第五十八条的规定，黎秋红因该合同取得的财产应当予以返还。

二、吴艳山转让行为因侵犯刘小燕法定的“优先购买权”而
第二次无效
本案的房屋是不宜分割的一个整体，让其他共有人享有优先购买权，有利于对房屋进行管理、修缮、使用。

所以最高人民法院《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）第92条规定“共同共有财产分割后，一个或者数个原共有人出卖自己分得的财产时，如果出卖的财产与其它原共有人分得的财产属于一个整体或者配套使用，其它原共有人主张优先购买权的，应当予以支持。

”具体到本案，吴艳山转让的房屋系共同财产，因此刘小燕享有优先购买权是无疑的，吴艳山怡278000元转让没有征求刘小燕的意见，也就是剥夺了
同等条件下刘小燕的优先购买权，应当无效。

三、黎秋红明知吴艳山是有老婆的
为买此房，黎秋红专程去沙区青峰路66号泰裕小区10栋一单元503室，也知道吴艳山是有老婆的，这是不能回避的，因为在房产登记部门填表“受让人确认内容”第三项、第五项，黎秋红已经确认不涉及共有人，没有优先购买权人。

请问黎秋红你是如何确认的？仅仅是吴艳山说的吗？所以，黎秋红是明知房屋是共有的，但房产证登记是吴艳山，就认为此房是吴艳山个人的。

四、关于本案法律适用
本案系确认合同效力纠纷，并非所有权确权纠纷，加之双方当事人诉争标的涉及夫妻一方对婚内共同财产的处分效力问题，本着特别法相比较普通法应优先使用的原则，本案应当适用《婚姻法》及最高法院婚姻法若干问题的解释（一）第十七条（二）项之规定，“夫或妻非因日常生活需要对夫妻财产作出的重要处理决定应当平等协商，取得一致意见。

”
《物权法》第一百零六条中关于善意取得制度的规定并不适用于本案。

以上代理意见，请法庭采纳。

此致
原告代理人：
二0一二年六月十一日。