2019.12.01江阴云亭山水绿城定位报告168p

良好的市场成交推动江阴房产市场成交价稳步上升。
2009
2010年110月
市场存量
分类 待售低层住宅 待售多层住宅 待售小高层住宅 待售高层住宅 待售商业办公用房
区域 城区 乡区 城区 乡区 城区 乡区 城区 乡区 城区 乡区
套数 199套 674套 278套 2045套 469套 891套 2502套 3628套 2237套 2105套
各板块房产市场-城南板块
板块特点
城区发展扩展区，板块内各地段价值有较 大差异
产品类型 高层、小高层、多层、花园洋房、别墅
代表个案
融科朝宗原筑 阳光国际花园； 铂领公馆； 馨澄花园；
未开盘的阳光梅园、阳光假日花园、水墨 江南等
市场售价 普通住宅6000-10000元/㎡
客户来源 主要城区普通客户群体（刚性需求为主）
小结
江阴有着较好的经济基础并有着外向型、开放式的发展趋势， 城市处于健康发展阶段。
江阴有着广泛的村镇工业经济支撑城市长远的、可持续发展。
江阴有着四通八达的交通网络和较好的市政配套设置基础。
城区做为政治、经济、文化、教育中心的地位，向村镇幅射，有 着不可替代财富与人居集聚效应。
城市人口的快速增长，人们收入水平不断提高，具备了一定的经 济基础，对于住宅的改善性需求与投资性需求必将日益旺盛，有利 于城市房地产市场的持续高速发展。
城市规划
城市规划区：全市域，总面积988平方公里。 城市规划用地：东起江阴市界，西至新沟河，南起南快速路，北至长 江，总面积约198平方公里。 城市性质：现代化的工业港口城市，交通枢纽，历史文化名城。 城市人口规模：55万人。 城市用地规模：6600公顷，人均建设用地120平方米。 城市用地发展方向：城市用地主要向东向西、次要向南发展。 城市布局结构形态：规划城市结构形态为带状组团式，由指状绿地系 统分隔成四个组团：中组团、东组团、西组团、南组团，在城市东、 南、西部布置三个工业区，沿人民路、虹桥路、通江路形成“H”形商 业中心。 居住用地规划布局：江阴城区规划7个居住区，分别为城中居住区、 城东居住区、城西居住区、城南居住区、夏港居住区、山观居住区、 云亭居住区。 城镇的空间结构：一城四区即中心城区、澄东片区、澄西片区、长泾 片区、青阳片区。
城西板块：以规划建设的“临港新城”为中心，城区内以通江路为界以西，地势平坦，规划整齐， 道路宽阔；就目前规划建设来看，较之城东板块，其发展速度、配套、人气相对较慢，但随着政府 规划建设重点转移以及区域配套不断完善，人气不断上升，该板块将成为江阴城区未来的一个主要 居住区。
城南板块：以环城南路为界往南延伸，区域配套较差、居住群体相对为江阴弱势群体，在江阴人的 心目中属“贫民区”印象；随着城市不断的发展，以及江阴城市发展的区域局限性（东、西、北方 向延伸的限制），政府在中远期规划建设中，把城南板块也纳入了重要的建设区域之一（规划道路 建设的加快、旧区动拆迁的落实等举措已说明问题）。
地王频出也为以后房价的上升奠定了基础。
巨大的潜在供应量在2019年国家政策收紧下，市场走势将存在一定的不确定性，可能会 出现市场存量剧增，销售进度缓慢迹象。
房产市场
近年房产市场情况
近年成交均价
350 300 250 200 150 100
50 0 2005
2006
2007
2008
2009
2010年110月
板块优劣势
对比 优势 劣势
城东板块
紧接高速公路江阴市区出入 口；毗邻江阴大桥景观绿化 带，隔黄山与长江相望，具 有极佳的交通区位优势和景 观优势；区域整体人文素质 较高客户认可度高，属理想 居住区域。
中心板块
生活配套充足； 生活便利性高； 地段价值较高； 人气足；土地稀 缺性；
板块可扩展余地小
板块可改造型不 大，区域内不合 理的建设规划优 化难度大
小结
产品类型 各板块发展程度不同，在售产品类型有着明显不同。成熟度较高的中心板块和城东的“城市客厅” 区域在售住宅产品基本为高层产品；而城南、城西板块产品相对比较齐全，有高层、小高层、多层、 洋房、别墅类产品；另外，敔山湾新城其特有的自然环境和区域定位，别墅类产品占主导地位。
户型面积 各板块中的住宅产品（除别墅类产品）中，三房占主要比例，并以130以上舒适性户型面积为主，其 次是二房（90-100㎡），小面积户型相对比例较少，体量与四房户型差不多；别墅类产品户型面积 一般都在250㎡以上。
客户需求特点 各板块的购房客群基本还是以刚性需求为主，以改善居住为主要购房目的； 本地居民仍是购房主体，外来购房者在09年有明显增多，一般都为私营业主和个体户，外来投资型 客户比例依然较低，未形成规模； 购房者选择户型一般以三房为主，尤其是本地居民，认为二房无法满足其基本居住要求； 购房客户购买力总体来说还是比较强的，通过对当地人了解，江阴市很多有钱人处事低调，对自己 认可的房子出手爽气。
各板块房产市场-中心板块
板块特点 产品类型
在售个案
市场售价 客户来源 未来供应量
在售商品房较少，以办公房、商业房为主
高层住宅产品（100—208㎡） 中信泰富广场（综合项目） 嘉福豪庭 澄江福地（商业） 君邻世家
10000-13000元/㎡ 城区本地居民为主
以商业项目为主
中信泰富广场 （兴澄锦苑）
（小）高层、多层、花园洋房、低密度住宅 产品
西景花苑（小高层） 景锦江花园（多层、小高层、高层） 长江国际（高层、花园洋房、低密度住宅） 锦绣天成（高层、花园洋房） 和院（别墅）
普通住宅5000-7000元/㎡ 低密度产品10000-15000元/㎡
城西本地居民及外来定居者
未知
长江国际
城西及临港新城板块：供应量较大以满足刚性需求和首改需求为主。
面积 61988.13M2 222255.37M2 61209.06M2 339638.79M2 62453.3M2 112637.48M2 345558M2 456611.64M2 257768.1M2 421917.58M2
均价 16,689 元/M2 10,831 元/M2 12,068 元/M2 6,539 元/M2 7,541 元/M2 4,666 元/M2 9,813 元/M2 5,107 元/M2 13,925 元/M2 6,414 元/M2
剩余存量约234.2万方，大约一年的消化体量，其中住宅约166.2万方左右。 住宅房源中低层28.4万方；多层40.1万方；小高层17.5万方；高层80.2万方，占住宅房源约48%。 住宅房源中城区存量较少，约53.1万方，约占32%；也以高层房源为主。
根据地理上的自然划 分以及江阴客户的心 理界定，我们大致可 把江阴房地产市场划 分为四大板块，即： 城东板块、中心板块、 城南板块、城西板块。
中心板块：未来供应量有限，主要是以商务办公和小规模住宅供应为主，但存在部分 旧城改造的潜在供应可能。
各板块房产市场-城东板块
板块特点
“城市客厅”为高档商务区和居住区；敔山 湾为国际休闲旅游居住区，具有高端配套 （会展中心等）。
“城市客厅”主要为高层住宅产品； 产品类型 敔山湾以花园洋房、别墅产品为主，有部分
高层。
代表个案
丹芙春城 水岸新都 金色水岸 东方大院
市场售价
公寓8500-12000元/㎡；别墅14000-20000元/ ㎡
客户来源
中心区和城东本地人和外来定居者为主，具 有较高购买力。
未来供应量
“城市客厅”未来供应量较少，约25万㎡； 敔山湾大约有60-100万㎡供应量
水岸新都
城东板块：“城市客厅”供应量有限；敔山 湾新城，作为低密度富人聚集区，将是城市 房地产的热点板块。
Part2：江阴宏观市场研究
土地市场
近年土地成交情况
6000 5000 4000 3000 2000 1000
0
2005
2006
2007
2008
2009
90 80 70 60 50 40 30 20 10 0
2010年1-
11月
成交量（亩）
住宅成交（亩）
成交金额（亿)
江阴近年来土地市场异常火爆成交活跃，今后两年供应量充足。
产业特点 ：以规模企业、名优产品为支撑，形成了特 色冶金、高档纺织、精密机械、造纸及彩印包装、精 细化工五大支柱产业，另外电子信息、光机电一体化、 新材料等一批新兴产业也发展迅猛。
城市经济-GDP
江阴是一个经济比较富裕，发展速度较快的县级市，被称为“全国十大财神县级市”之一， 并在全国县域经济基本竞争力排名中连续几年列第一，到09年已实现了“七连冠”。 GDP和人均GDP是衡量一个地区经济状况以及经济发展的重要指标，以上图表显示，江阴从 2019至2009年，GDP和人均GDP是一个稳步上升的过程，其中09年人均GDP达到了142572 元，突破了20000美元大关。
城市经济-城镇人均可支配收入
2019年至2009年，江阴市城镇居民人均可支配收入增长了近一倍，增幅保 持较高水平，说明江阴老百姓的口袋正充实起来。
城市人口
江阴近年来外来人口增速明显；预计到2019年，城市外来人口可达82.6万，占 城市户籍人口比重约67%，外来人口已成为推动江阴城市发展不可低估的力量， 这也利于城市的房地产发展。
城市经济-固定资产投资
江阴市在2019年前的固定资产投资相对在一个较低的水平（2019年约11亿 元），但从2019年以来，全市的固定资产得到了大幅度提高，尤其是2009年， 涨幅达到了20%。江阴经济实力的不断加强，为以后经济发展打下坚实的基 础。
城市经济-财政收入
江阴09年全年财政收入271.28亿元，比上年增长10.72%，其中一般预算 收入110.77亿元，增长8.40%，财政收入占地区生产总值的比重为 15.83%。 江阴财政收入在全国十大财神县财政收入排名中连续几年排名前三。
江阴房产板块布局
板块特征
城东板块：城市重点规划建设的“城市客厅”，市政府新址所在区域，居住人群主要为政府官员及 公务员，就目前发展来说，城东板块将成为江阴的“贵族”居住区，城市新的中心城区；将敔山湾 新城也属于城东板块。
中心板块：沿人民路两侧向南北幅射，因人民路为江阴城区商业中心，也是江阴历史以来的中心老 城区，在商业、医疗、文体、教育、休闲娱乐等生活配套上均有着其它板块不可比拟的优势。
江阴云亭山水绿城项目定位报告
目录
1 2 3 4 5 6 7 8
城市及宏观经济概况 宏观市场研究 项目板块研究 地块属性分析 板块项目研究 未来竞争分析 案例借鉴
项目定位及产品建议
Part1：城市及宏观经济概况
城市概况
区域范围：位于长江三角经济开放区，地处苏锡常 “金三角”的几何中心。北枕长江，与靖江市隔江相 望；南近无锡；东接常熟、张家港；西连常州、武进。
地域面积 ：总面积987.5平方公里，陆地面积811.7平 方公里，水域面积175.8平方公里，其中长江水面56.7 平方公里，沿江深水岸线长达35公里。城市建成区为 52平方公里。
城市人口 ：常住人口近200万，户籍人口约120万，外 来人口70余万。
交通运输 ：长江下游集水、公、铁于一体，江、河、 湖、海联运的重要交通枢纽城市；从江阴到上海、南 京各148公里，到无锡、常州仅38公里，锡澄高速和江 阴长江大桥使城市间往来相当便利。
7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000
0
2005
2006
2007
2008
竣工面积（万方） 成交面积（万方）
成交均价
江阴房产市场整体状况良好，2019年1—10月，已销售183.04万方。
由于08年开发商普遍推迟施工，导致09年竣工面积大大下降，09年市场供应量减少而成 交量放大，以消化存量为主。
未来供应 量
供应量充足，区域范围向南扩展
融科朝宗原筑
城南板块：未来供应量较大，同时受益于政府恢复 南大门风貌的规划。（据了解，目前城南板块大量 土地被阳光取得，未来区域产品定位应该是中端偏 上一点）
各板块房产市场-城西及临港新城板块
板块特点 产品类型
代表个案
市场售价 客户来源 未来供应量
城区主要在售项目聚集地
城西板块
区域前景看好；政府 规划导向清晰；可扩 展性较强；整体形象 较好；
生活配套、生活便利 性略差，属于城市发 展相对独立版块，受 区域经济发展限制及 人口导入限制
城南板块
城市化发展板块 之一，属于城市 中心板块外扩区 域；已列入城市 重点建设板块之 一，未来可塑造 空间大。
目前人文环境差， 属于市区边缘地 带