城市综合体的功能构成及相互作用分析

城市综合体的功能构成及相互作用分析
摘要：随着我国社会和经济发展水平的不断提高、城市化进程的快速推进、城市大规模的开发活动日益增多，城市综合体因其用地集约性、功能复合性、空间多样性的特点，逐渐成为很多城市进行城市开发建设的重要手段。

随着城市的发展，新型的城市综合体也正在产生，丰富了城市综合体的内涵。

功能构成是城市综合体的核心，需要正确分析各种功能相互间的作用才可能将不同的功能合理配置，从而对城市综合体的规划建设产生重要的影响。

关键词:城市综合体，功能构成，相互作用
Abstract: along with the social and economic development levels rising, the rapid development of urbanization, urban mass development activities are increasing, the city because of its complex land intensive, the function, the characteristics of the compound, space diversity and gradually become many cities are an important means of urban development. With the development of the city, the new urban complex is also produce, enrich the connotation of urban complex. A function is the core of the urban complex, it is necessary to correctly analysis of various function between each other possible role will be different function reasonable configuration, so as to the planning and construction of urban complex has important influence.
Key words: the city synthesis function constitute, interaction
城市综合体的概念
城市综合体这一名称起源于国外，英文名为HOPSCA,即Hotel(酒店)、Office(写字楼)、Park(公园)、Shopping mall(大型购物中心)、Convention(会议/会展中心)、Apartment (公寓)首字母缩写。

城市综合体源于城市土地的混合利用理论，最早见于美国20世纪30年代的洛克菲勒中心。

国内城市综合体概念源自20世纪80年代出现的建筑综合体，在2008年后迅速流行于各城市之间。

当前城市综合体没有统一的概念，其内涵、外延范围差别很大，本文研究的城市综合体，不同于建筑综合体，各物业类型并非独立存在，而是相互关联互补; 也区别于城市CBD，其项目规模、占地范围都小于CBD；开发主体为房地产开发企业。

我国的城市综合体是将城市中的商业、办公、居住(包括住宅、公寓)、酒店、休闲娱乐、会展等功能空间中的三项及以上功能在土地集约利用原则下进行系统整合，在各部分之间建立一种相互依存、互为发展的能动关系，形成相对独立完整的城市地域空间体系，并借助内外交通网络同周边区域密切联系，以满足使用
者的多重需求，缩短工作生活成本，是一种区域性房地产开发模式。

城市综合体的功能类别分析
前文中提及城市综合体应具有三种或三种以上基本城市功能。

界定城市综合体是否具有某种功能，则此功能应符合一定的条件。

一家餐厅不足以赋予某城市综合体餐饮功能;一家店铺不足以使其具备商业功能；一家电影院不足以使其具有娱乐功能。

所以，能够称其为城市综合体的一种功能必定会具有不可忽视的地位，要么具有较为重要的作用，要么具有相当的规模。

依照国内广泛使用的对同一建筑内不同性质的建筑面积的判定标准，非独立布置形式的功能占总建筑规模的10%以上或具有独立布置形式的功能占据总用地规模的10%以上才能被称为城市综合体所具有的功能。

在某些情况下具有独立布置形式的功能虽然占据的用地规模会较小，却具有很重要的作用和地位。

例如，中国国际贸易中心的会展功能具有独立的用地，采取了独立的布置形式，虽然其用地规模只占总规模的1%，但其在整个片区乃至整个城市的会展行业中具有很重要的作用和地位。

可见，当独立布置形式的功能其用地规模较小但具有重要的地位和作用时也会成为城市综合体所具有的功能。

虽然城市综合体涉及到很多城市功能，但不同的城市综合体具有的功能类别往往有所不同。

下表中对20个城市综合体典型案例的功能配置进行了统计。

表1城市综合体典型案例功能配置统计表
注: ★城市综合体所具有的功能
上表显示，城市综合体具有办公、居住、商业、酒店、餐饮、文化娱乐和会展等多种功能。

相对其他功能而言，办公、商业、居住、酒店四种功能在城市综合体中更为重要。

①办公功能
办公功能主要建筑形态为写字楼，是各类服务性企业及部分行政单位的工作场所，具有很强的时间规律性及稳定的客户群体，是城市综合体开发中较稳定的功能组成。

办公写字楼有不同档次标准，一般具有很高的建筑高度，是城市综合体设计的亮点，对提升城市景观形象有重要作用。

②商业功能
本文中所涉及的城市综合体案例中都包含商业功能，并且其使用强度明显高于城市综合体中的其它功能，成为城市综合体最基本的功能，也是人流最密集、外向型功能最强、最有活力、最能吸引注意力的功能要素，一般而言，商业形态包括购物中心、商业街、大型综合超市、品牌店、各种专业店、杂货店、便利店以及APM商场(营业时间超长的商场)等，此外，还可涵盖餐饮及部分休闲娱乐功能。

③居住功能
城市综合体中的居住功能是指公寓和住宅。

在大部分城市综合体中都具有一定比例的居住功能，提供一定量稳定的长时间活动人群，形成对城市综合体中的商业、办公、娱乐等功能的支持，提高了城市综合体的活力，保证了其白天和夜间活动的相对平衡，避免城市综合体在晚间成为一座“死城”。

④酒店功能
酒店包含了多种形式，如廉价酒店(Budget )、经济酒店(Economy )、中价酒店( Mid-price )、高级酒店(Upscale )、和豪华酒店(Luxury )。

目前在国内外大部分城市综合体中所包含的酒店均属于高级酒店和豪华酒店，规模较大，往往具有300间以上的客房，且都包含会议、娱乐等设施。

⑤餐饮功能
城市综合体中的餐饮功能具有多样化、特色化、品牌化的特点。

多为快餐店、小吃店、主题餐厅等常见的餐饮类型，能够满足不同人群的需求。

大多数餐饮店在某一方面独具特色，通常为连锁经营的品牌餐饮店，如真功夫、永和豆浆等，也不乏必胜客、肯德基、星巴克等国际品牌。