房地产经纪相关知识复习要点

房地产经纪有关知识复习重点
申请个【人内住部房真贷款题的资条料件，考试必过，答案附后】
1.拥有完好民事行为能力的自然人。

2.拥有城镇常住户口或有效居留身份。

3.有稳固职业和经济收入，信用优秀，有送还贷款本息的能力。

4.拥有合法有效的购买 ( 建筑、大修 ) 住宅的合同或协议。

5.以不低于所购买 ( 建筑、大修 ) 住宅所有价款的必定比率作为所购买( 建筑、大修 ) 住宅的首期付款。

6.有贷款人认同的财产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或
个人作为保证人。

7.贷款人规定的其余条件。

申请个人住宅贷款所需供应的资料
1.个人住宅借钱申请。

2.身份证件 ( 指居民身份证、居民户口簿和其余有效居留证件 ) 。

3.有关借钱人家庭稳固的经济收入的证明。

4.切合规定的购买 ( 建筑、大修 ) 住宅合同、协议或其余赞同文件。

5.借钱人用于购买 ( 建筑、大修 ) 住宅的自筹资本的有关证明。

6.抵押物或质物的清单、权属证明以及有处罚权人赞同抵押或质押证
明; 有房地产价钱评估资质的机构出具的抵押物价值评估报告 ; 保证人赞同供应担保的书面文件和保证人资信证明。

7.贷款人要求供应的其余文件或资料。

题目：申请个人住宅贷款应供应( ) 。

A.个人住宅借钱申请表
B.借钱人用于购买住宅的自筹资本的有关证明
C.身份证件原件及复印件
D.贷款银行认同的房地产估价机构出具的抵押物估价报告
E.在贷款银行开立基本结算账户或一般存款账户，办理所有或部分结
算业务
答案： (ABCD)
房地产开发贷款
( 一) 房地产开发贷款的种类
按用途，房地产开发贷款可分为住所开发贷款、商业用房开发贷款和
其余房地产开发贷款等。

( 二) 房地产开发贷款的特色
房地产开发贷款有以下几个特色：
1.按开发项目贷款
2.贷款金额较大。

3.贷款占用时间较长。

4.贷款风险较大。

( 三) 申请房地产开发贷款的条件
申请房地产开发贷款的条件主要有：
1.拥有独立的法人资格，获得法人登记证。

2.推行独立核算，有健全的管理机构和经营管理制度，财务状况优秀，
高层管理人员素质较高。

3.信用优秀，拥有如期送还贷款本息的意向和能力。

4.按规定办理各种证件的年检手续，并拥有年审合格的《贷款卡》或《贷款证》。

5.在贷款银行开立基本结算户或一般存款户，办理所有或部分结算业务。

6.借钱人如为房地产开发公司，应拥有建设行政主管部门赞同的房地产开发公司资质证书。

7.开发项目经过可行性论证，切合当地房地产市场需求，销售远景良好。

8.开发项目已归入国家或地方房地产开发建设计划，有关文件完好、真切、有效，能够进行本质性开发建设。

9.开发项目的基础设备、公共设备建设配套，项目建成后能实时投入正常使用。

10.借钱人拥有必定比率的自有资本，对外的股本权益性投资总数不超出其财产净值的必定比率。

11.银行贷款前，借钱人投入贷款项目的自有资本许多于总投资的必定比率。

12.有贷款银行认同的足值有效的抵押物、质物或拥有切合条件的第三人供应贷款担保。

13.贷款银行规定的其余条件。

( 四) 申请房地产开发贷款所需供应的资料
申请房地产开发贷款一般需向贷款人供应以下资料：
1.借钱申请报告，有限责任公司和股份有限公司的，应同时出具董事
会借钱决策。

2.企( 事) 业法人营业执照、法人代码证。

3.法定代表人或其受权代理人的证明文件。

4.公司或单位简介，有限责任公司、股份有限公司、合资合作公司的，应供应公司成立批文、合同、公司章程。

5.财政部门或会计、审计机构赞同或年审经过的申请借钱前三个年度
的财务会计报告和上一个月的会计报表。

6.税务部门赞同的税务登记证及上年度利税清理表。

7.所有开户银行名称及存、贷款余额状况。

8.中国人民银行颁发的《贷款卡》或《贷款证》。

9.自有资本落实的证明文件、资料。

10.房地产开发公司的资质证明文件。

11.申请贷款项目的有关资料，主要包含项目建议书、可行性研究报
告及赞同文件，项目年度投资计划、扩初设计以及赞同文件 ; 项目《建设用地
规划允许证》、《建设工程规划允许证》、《房子拆迁允许证》、《建筑工程
施工允许证》、《商品房预售允许证》等。

12.担保人出具的担保意向书，有限责任公司、股份有限公司、合资
合作公司的，需由董事会出具担保意向书。

13.担保人的与以上第 2、3、4、5、6、7、8 项内容同样的有关文件。

14.抵押物、质物的权属证明及有处罚权人赞同抵押、质押的书面文
件。

15.贷款银行要求供应的其余文件或资料。

房地产贷款程序
不论是房地产开发贷款，仍是个人住宅贷款，贷款程序基本上依据以
下几个步骤：
1.借钱申请。

2.受理申请。

3.签署合同。

贷款人审察赞同贷款后，借钱人与贷款人签署《借钱合同》，并依据担保方式的不一样，借钱人与贷款人签署《抵押合同》或
《质
押合同》，或第三方保证人、抵押人、质押人与贷款人签署《保证合同》、《抵押合同》或《质押合同》。

假如采纳抵押担保，还应依法办理抵押登记。

5.发放贷款。

贷款人按借钱合同商定准时发放贷款。

6.送还贷款。

借钱人按借钱合同商定准时送还贷款本息。

借务，保障
债权实现。

7.合同改正
8.结清贷款
保证合同和房子抵押反担保合同的内容
( 一) 保证合同的内容
保证合同一般包含以下内容：
1.被担保的主债权种类、数额 ;
2.债务人执行债务的限期 ;
3.保证的方式 ;
4.保证担保的范围 ;
5.保证期间 ;
6.其余商定事项。

( 二) 房子抵押反担保合同的内容
房子抵押反担保合同一般包含以下内容：
1.抵押当事人的姓名、名称、住处 ;
2.债权的种类、数额、执行债务的限期 ;
3.房子的权属和其余基本状况 ;
4.抵押担保的范围 ;
5.担保公司清理时，抵押权的处理 ;
6.其余商定事项。

住宅置业担保公司
担保公司是为借钱人办理个人住宅贷款供应专业担保，收取服务费
用，拥有法人地位的房地产中介服务公司。

担保公司的组织形式为有限责
任公司或许股份有限公司，其实有资本以政府估算资助、财产划拨以及房
地产骨干公司认股为主。

为保证贷款人与担保公司的独立性，贷款人不得
在担保公司中拥有股份，其工作人员也不得在担保公司中兼职。

担保服务费由借钱人向担保公司支付。

担保公司的资本运用，应依据稳重、安全的原则，保证财产的保值增值。

担保公司只好从事住宅置业担保和房地产经营业务( 房地产开发除外) 。

担保公司应从其财产中依据借钱人借钱余额的必定比率提留担保保
证金，并存入借钱人的贷款银行。

当担保公司未按规定或合同商定执行担
保义务时，贷款人有权从保证金账户中予以扣收。

担保公司还应成立担保
风险基金，用于担保公司清理时对其所担保债务的清账。

担保公司担保贷
款余额的总数，不得超出其实有资本的30 倍; 超出 30 倍的，应追加实有资本。

担保服务费由借钱人向担保公司支付。

担保公司的资本运用，应依据稳重、安全的原则，保证财产的保值增值。

担保公司还应成立担保风险基金，用于担保公司清理时对其所担保债
务的清账。

担保公司担保贷款余额的总数，不得超出其实有资本的30 倍;超出 30 倍的，应追加实有资本。

题目：住宅置业担保的程序一般是( ) 。

①签署有关合同，办理有关手续
②借钱人向担保公司申请住宅置业担保
③担保公司受理借钱人的申请
④排除担保
A.①②③④
B.②①③④
C.④②①③
D.②③①④
个人住宅贷款还款额和贷款余额的计算
不论是何种还款方式，都需要依据已知条件确立还款额。

下边主要介
绍等额本息还款方式和等额本金还款方式下还款额和贷款余额的计算。

1.等额本息还款方式下还款额和贷款余额的计算
等额本息还款方式是指借钱人每期以相等的金额送还贷款。

此中每期
还款额包含每期对付的利息和应送还的本金。

这类还款方式合适于预期收
入在将来整个贷款期间比较稳固的借钱人。

(1)贷款利率不变的等额本息还款方式
这类还款方式是在整个贷款限期内以固定月利率和固定月还款额按
月送还贷款本息。

月还款额等于以贷款金额为现值计算的年金，计算公式为：
A=P i(1+ i)n/(1+i)n-1
式中 A——月还款额 ;
P——贷款金额 ;
i ——贷款月利率 ;
n——按月计算的贷款限期。

[ 解] 已知：贷款金额P=100 000 元，贷款月利率I=5%/12 ，按月计算的贷款限期 n =15 ×12=180 月
该家庭的月还款额计算以下：
A=P×i(1+ i)n/(1+i)n-1
=100000×5%/12×(1+5%/12)180/(1+5%/12)180-1=790.79(元)
这类还款方式下的贷款余额能够采纳将年金变换为现值的公式计算，
即等于此后月还款额的现值之和，计算公式为：
Pm=A×(1+ I)n -m-1/I(1+I)n-m
式中 Pm-贷款余额
m-按月计算的已送还期
贷款利率不变的等额本息还款方式下的月还款额累加为：
An=P i(1+ i)n/(1+i)n-1×n
题目：中国银行业监察管理委员会要求应将借钱人住宅贷款的月所有
债务支出与收入比控制在( ) 。

A.45%以下( 含 45%)
B.50%以下 ( 含 50%)
C.40%以下 ( 含 40%)
D.55%以下( 含 55%)
答案： (D)
(2) 贷款利率改动的等额本息还款方式
现实中的利率其实不是千篇一律的。

假如利率发生了变化，贷款人和借
款人都会在不一样的状况下要求调整贷款利率。

贷款利率改动的等额本息还
款方式的基本计算程序是：①依据借钱合同商定的初始利率和贷款限期，
用贷款利率不变的等额本息还款公式计算月还款额; ②到第一个利率调整周期，依据商定的利率指标确立新的贷款利率、贷款余额、节余贷款限期，再用贷款利率不变的等额本息还款公式计算新的月还款额; ③此后各个利率调整周期均按上述方法计算月还款额。

[ 例 7—3] 某家庭购房抵押贷款10 万元，贷款限期 30 年，贷款年利率6%，借贷两方商定每年年初按当年 1 年期国库券利率加上3%的附带利率调整贷款利率。

设在贷款限期第2、3、4、5 年的 1 年期国库券利率分别为3%、4%、6%和 6%.试计算该家庭前5 年的月还款额和贷款余额。

[ 解] 已知：贷款金额P=100 000 元，第 1、2、3、4、5 年的贷款月利率分别为6%/12、6%/12、7%/12、9%/12 和 9%/12，按月计算的贷款限期
n=30×12=360 月。

该家庭第1-5年的月还款额和贷款余额计算以下：( 计算赐教材210-212 页)
2.等额本金还款方式下还款额和贷款余额的计算等额本金还款方式是指
借钱人每期送还相等的本金，同时付清本期对付的利息。

这类还款方式的每
期还款额是递减的，合适于预期收入可能渐渐减少的借钱人。

详细如按月送还，其每个月应送还的本金等于贷款金额( 本金) 除以按月计算的贷款限期，而月还款额为：
At= P/ n+[P-P/n(t-1)]i
式中 At ——第 t 月的还款额 ;
P——贷款金额 ;
n——按月计算的贷款限期;
i——月利率。

等额本金还款方式下的贷款余额为：
Pm=P(n—m)
式中 Pm-贷款余额 ;
m-按月计算的已送还期。

等额本金还款方式下的月还款额累加为：P×(1+I ×n+1/2)
等额本金还款方式下的利息总数为：
I= P i×n+1/2
式中 I- 利息总数
房地产贷款中的主要参加者
在房地产贷款中，除了贷款人、借钱人，还有其余参加者，如担保机构、保险机构、中介服务机构和政府有关部门等。

中介服务机构是指为房地产贷款当事人供应专业服务的机构，包含贷
款平时保护服务机构、房地产估价机构、房地产经纪机构和律师事务所等。

抵押贷款的平时保护服务主假如指：收取还款额并转交给贷款人; 向借钱人发出还款通知; 在贷款逾期时提示措款人; 记录贷款本金余额的变化; 管理和缴纳房地产税费及保险事宜等。

房地产估价机构在房地产抵押贷款中起侧重要的作用。

房地产经纪机构可代为办理房地产抵押登记等手续。

律师事务所主要为抵押贷款供应法律服务，如草拟借钱合同或协议、
受托与借钱人签署借钱合同或协议、办理违约贷款的法律事务等。

房地产贷款的主要风险及其防备
房地产贷款风险是指房地产贷款有不可以准时、足额 ( 包含本金和利息 ) 回收的可能性。

房地产贷款主要面对以下风险：
1.违约风险。

2.抵押房地产价值风险。

3.利率风险。

4.流动风险。

5.欺骗风险。

6.不行抗力风险。

从纯真防备房地产贷款风险( 即从贷款人 ) 的角度来看，大的方面有：
(1)观察借钱人的信用;(2) 要求借钱人找第三人担保( 如居民购买商品住所贷款要有住宅置业担保公司供应担保);(3) 要求借钱人以其自己的财产担保( 典型的是以借钱人的房地产抵押 );(4) 要求借钱人购买保险 ( 包含借
款人的人身保险，抵押物的财产保险，以及借钱人购买保证保险 );(5) 贷款人自己购买保险即贷款人购买信用保险 ) 。

题目：拜托性贷款中，接受拜托的贷款人 ( ) 。

(2003 年试题 )
A.收取手续费，肩负贷款风险
B.收取手续费，不肩负贷款风险
C.不收取手续费，肩负贷款风险
D.不收取手续费，不肩负贷款风险
答案： (B)
个人住宅贷款有关知识
( 一) 个人住宅贷款的种类
个人住宅贷款除了可按前述的贷款保证方式、贷款利率能否变化、贷
款限期长短、贷款风险蒙受对象来分类，还能够有以下分类：
1.按资本根源，个人住宅贷款可分为商业性贷款、公积金贷款和组合
贷款。

2.按贷款送还方式，个人住宅贷款能够分为到期一次还本付息的贷款
和分期还款的贷款。

分期还款的贷款是要求分期送还利息和本金的贷款。

往常贷款限期在 1 年之内 ( 含 1 年) 的，采纳到期一次还本付息方式 ; 贷款限期在 1 年以上的，采纳分期还款方式。

分期还款方式又有等额本息还款方式( 简称等额还款方式 ) 、等额本金还款方式、等比累进还款方式、等额
累进还款方式等多种。

借钱人固然可依据需要选择还款方式，但一笔借钱
往常只好选择一种还款方式，借钱合同签署后一般不得改正。

3.按住宅交易形态，个人住宅贷款可分为初次住宅贷款和再交易住宅
贷款。

4.按贷款用途，个人住宅贷款可分为个人购房贷款、个人自建住宅贷款、个人大修住宅贷款等。

个人购房贷款按购房种类，又可分为个人购买
经济合用住宅贷款、个人购买商品住宅贷款等。

5.按借钱人种类，个人住宅贷款可分为当地人士贷款、外处人士贷款、港澳台和外籍人士贷款。

题目：按贷款用途，个人住宅贷款可分为： ( ) 。

A.个人购房贷款
B.个人自建住宅贷款
C.个人大修住宅贷款
D.个人购买经济合用住宅贷款
E.个人购买商品住宅贷款
答案： (ABC)
( 二) 个人住宅贷款的特色
个人住宅贷款有以下几个特色：
1.长久性。

个人住宅贷款限期多为十几年，二十几年，最长久限可达
30年。

2.零售性。

3.分期送还。

( 三) 个人住宅贷款中的几个主要术语
l首期付款。

简称首付款、头款，是指购买住宅时的初次付款金额。

2.首付款比率。

是指首期付款占所购住宅总价的比率。

一般有最低首
付款比率的规定。

如最低首付款比率为 20%，则一套总价为 25 万元的住宅，购房人的首期付款应为 5 万元。

3.贷款金额。

简称贷款额，是指借钱人向贷款人借钱的数额。

在住宅
贷款中，需借钱的数额一般为所购住宅总价减去首期付款后的余额。

4.贷款价值比率。

又称贷款成数，是指贷款金额占抵押房地产价值的
比率。

如贷款金额最高不得超出抵押房地产价值的 80%。

5. 贷款限期。

是指借钱人应还清所有贷款本息的限期。

6. 贷款利率。

是指借钱合同中所规定的贷款利率。

有固定利率和浮动利率。

7.分期送还额。

是指在分期还款的贷款中借钱人每期应送还贷款的数额。

8.送还比率。

又称收入还贷比，是指借钱人分期送还额占其同期收入
的比率。

在发放贷款时，往常将送还比率作为权衡贷款申请人偿债能力的
一个指标，并规定一个最高比率，如将这一比率控制在30%之内，即赐予
借钱人的最高贷款金额不使其月送还额超出其家庭月收入的30%。

9.月房产支出和收入比。

计算公式为：
月房产支出和收入比 =本次贷款的月还款额 +月物业管理费 / 月均收入
10.月所有债务支出与收入比。

计算公式：
月所有债务支出与收入比+本次贷款的月还款额+月物业管理费 +其余债务月均偿付额 / 月均收入
中国银行业监察管理委员会要求应将借钱人住宅贷款的月房产支出
与收入比控制在50%以下 ( 含 50%)，月所有债务支出与收入比控制在55%以下 ( 含 55%)。

11.贷款额度。

又称贷款限额。

贷款人一般会用不一样的指标，
对借钱人的贷款金额做出限制性规定，如： (1) 贷款金额不得超出一
最高金额 ;(2) 贷款金额不得超出依据最高贷款成数计算出的垒额;(3) 贷款金额不得超出依据最高送还比率计算出的金额。

当借钱人的申请金额不
超出以上所有限额的，以申请金额作为贷款整额; 当申请金额超出以上任
一限额的，以此中的最低限额作为贷款金额。

12.贷款余额。

是指分期付款的贷款，在经过一段期间的送还以后，
还没有送还的贷款本金数额。

题目：在个人住宅贷款中，送还比率往常是指 ( ) 。

(2004 年试题 ) A.
借钱人已送还贷款占未送还贷款的比率
B.借钱人已送还贷款占所有贷款的比率
C.借钱人月送还额占其家庭月收入的比率
D.借钱人年送还额占其家庭年收入的比率
答案： (C )
题目：以下对于个人住宅贷款的说法中，正确的有( )。

(2003年试题)
A.送还比率往常为借钱人的月送还额占借钱人家庭年收入的比率
B.贷款余额是指分期付款的贷款，在经过一段期间的送还以后，尚末
送还的贷款本息数额
C.贷款成数是指贷款金额占抵押房地产价值的比率
D.贷款额度能够超出依据最高送还比率计算出的金额
E.在个人住宅贷款中，住宅的寿命越短，贷款限期会越短
答案： (CE )
房地产贷款有关知识
( 一) 房地产贷款的定义
房地产贷款是指贷款的用途是房地产或以房地产作担保的贷款。

对于
房地产贷款的观点能够从两个角度来表述。

一是贷款的用途是房地产的贷
款，如将贷款用于房地产开发或房子改造、修葺，用于购买房地产( 此中典型的是城镇居民购买商品住宅 ) ，用于租用房地产 ( 但比较少见 ) 。

二是指以房地产作担保的贷款，详细为房地产抵押贷款，该贷款可能用于房地
产，也可能用于其余方面，如某公司以房地产作抵押向银行贷款，用该贷
款购买煤炭。

典型的房地产贷款是二者兼而有之的贷款，即这类贷款既用
于房地产，又以房地产作担保。

目前，往常是从第一个角度来定义房地产贷款的，比如中国银行业监
察管理委员会 2004 年 8 月 30 日公布的《商业银行房地产贷款风险管理引导》的定义是：“房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、花费活动
有关的贷款。

”
( 二) 房地产贷款的种类
房地产贷款按贷款对象及用途，可分为土地贮备贷款、房地产开发贷款、个人住宅贷款、商业用房贷款; 按贷款保证方式，可分为信用贷款和
担保贷款 ; 按贷款利率能否变化，可分为固定利率贷款和浮动利率贷款;按贷款限期长短，可分为短期贷款、中期贷款和长久贷款; 按贷款风险的承
受对象，可分自营性贷款和拜托性贷款。

1.土地贮备贷款、房地产开发贷款、个人住宅贷款和商业用房贷款
土地贮备贷款是指贷款人向借钱人发放的用于土地收买及土地先期
开发、整理的贷款。

土地贮备贷款的借钱人仅限于负责土地一级开发的机构。

房地产开发贷款是指贷款人向借钱人发放的用于开发、建筑向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款。

个人住宅贷款是指贷款人向借钱人发放的用于购买、建筑和大维修各种类住宅的贷款。

商业用房贷款是指贷款人向借钱人发放的用于购买、建筑和大维修以商业为用途的各种类房产的贷款。

2.信用贷款和担保贷款
信用贷款是指以借钱人的信用发放的贷款。

担保贷款又可分为保证贷款、抵押贷款和质押贷款。

保证贷款是指由第三人供应保证发放的贷款。

保证是指保证人和债权人商定，当债务人不执行债务时，保证人依据商定执行债务或许肩负责任的行为。

抵押贷款主假如房地产抵押贷款。

房地产抵押贷款是指以房地产作为抵押物发放的贷款。

房地产抵押是指债务人或许第三人以其合法的房地产以不转移据有的方式向债权人供应债务执行担保，在债务人不执行债务时，债权人就该房地产的变价款优先受偿。

在房地产抵押贷款中，借钱人为债务人，贷款人为债权人; 债权人同时也是抵押权人，但债务人不必定
是抵押人。

抵押权人是指接受房地产抵押作为债务人执行债务担保的公
民、法人其余组织抵押人是指将其依法获得的房地产供应给抵押权人，作
为自己或许第三人执行债务担保的公民、法人或许其余组织。

房地产抵押，可分为房子所有权抵押、土地使用权抵押; 预购商品房贷款抵押、在建工
程抵押。

在预购商品房贷款抵押中，典型的是预购商品住所贷款抵押，又
称住宅抵押贷款。

质押贷款是指以债务人或许第三人的动产或汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单、依法能够转让的股份、股票等权益作质押发放的贷
款。

在房地产贷款中，房地产抵押贷款是最主要的贷款形式。

题目：按贷款方式的不一样，房地产贷款可分为( ) 。

A.保证贷款
B.抵押贷款
C.质押贷款
D.花费贷款
E.信用贷款
答案： ABCE
3. 固定利率贷款和浮动利率贷款
固定利率贷款是早先确立贷款利率，贷款利率在整个贷款限期内都固
定不变的贷款。

采纳固定利率贷款时，在整个贷款限期内，
贷款利率不受将来市场利率变化的影响，送还贷款的方式和限期往常
也是固定不变的。

为了防备和化解利率风险，出现了浮动利率贷款。

此中的一种浮动利
率贷款是依据市场利率指标，依据借贷两方商定的条件，调整贷款利率和
还款方式的贷款。

浮动利率贷款固然能够防止利率风险，但借钱人却没法
知道将来的详细利息支出状况。

4.短期贷款、中期贷款和长久贷款
短期贷款是指贷款限期在一年之内 ( 含一年 ) 的贷款。

中期贷款是指贷款限期在一年以上、五年以下 ( 含五年 ) 的贷款。

长久贷款是指贷款限期在五年以上 ( 不含五年 ) 的贷款。

5.自营性贷款和拜托性贷款
题目：以下对于房地产抵押贷款的说法中，正确的有 ( ) 。

(2003 年试题)
A.借钱人必定是债务人
B.贷款人必定是债权人
E.债务人不必定是抵押人
答案： ABCE
利率有关知识
利息和利率的观点及利息的计算，已在本书第一章第三节“资本的时
间价值”中作了介绍，在此仅介绍一下利率的种类和决定利率水平的要素。

( 一) 利率的种类
1.存款利率和贷款利率。