02房地产行业项目开发工作流程大纲纲要中地成本控制节点四大阶段10个过程

合用标准文案
资料种类：房地产开发（私密KF－ ZQ001）整理时间：2011年5月10日房地产项目开发程序和成本业务流程
一、我国现行的房地产建设程序（四大阶段、十个过程）
阶段程序
项目建议书（申请报告）
项目
项目选址方案
先期
阶段
设计任务书、投资计划
初步设计（建设方案）
需准备的资料行政管理部门成控重点点
提出项目建设的必要性和依照、参加方案甄拟建规模和地址、资源、条件、选：规模和地投资估计和资本筹办、建设进度发改委（计划局）点、资源、条
安排、效应解析。

以计划管理为主；件、投资估计
规划、土地、环保、和资本筹办、
水利、林业、旅游建设进度安项目赞同或备案资料：等部门参加选址；排、效应分申请报告、城市规划建议、用地经济、计划、建设析；收集计费预审建议、
环境影响谈论、水土等部门参加初步基数，成立各
保持方案、占用林地审查、矿藏设计和方案审批。

地政策性数压覆评估等＋营业执照。

据库，设计排
查
施工图设计、图纸审查
项目
准备
阶段
项目征地、报建、招标
项目
施工组织施工（安全、监理）阶段
查收、结算、备案
项目
竣工
资料整理归档
查收
阶段
产权登记、物业管理办土地使用证：土地出让合同、
查查收费标交费证明等；
准，记录零时办规划赞同证：申请报告和发改建委（建设局）
开支收费，填委批文、用地规划赞同证、土地
写成本表格证、已审批规划图和建筑设计
图；
土地、环保、
办施工赞同证：土地证、规划许
消防、人防、
可证、招标确定施工队、施工图同上
规划、建设等
审查证明、质量安全督查手续
行政管理部门
等。

质量督查记录、分项（分阶段）
进度付款、材
料批价、索工程质检报告、隐蔽工程查收记建设局
赔、改正的处录等。

理
查收备案资料：查收备案表、竣
建设、规划、同上，结算，工查收报告、查收原始文件、质
消防、环保等积累决算数量检测证明，规划、消防、环保
行政管理部门据
查收证明、质量保修书。

内部资料室建设档案馆同上
办产权证资料：土地使用权证、谈论物业管
规划赞同证、施工赞同证、竣工
房地产管理局
理及维修阶查收资料、面积测绘成就、消防段的待发生和环保查收证明等。

成本
二、房地产企业项目开发的内部工作流程及成控重点点
节工作
点阶段
大类
土地
信息
收集
土地
价值
土
初判
地
获
取
阶
段
主要工作内容工作部门
成控关主项主办主办协办
项键点小类
分
部门岗位部门
说明
地块现状图落实地块详细地址及周边情况项目部
规划设计条件落实规划条件，认识限制性条件项目部
经济效
益展望对地块现状、地质条件、可否有
对交通、
研发部施工条现场踏勘地下埋藏物等影响开发的因素项目部
工程部件做分详细认识
析
认识周边配套情况
认识地块周遍的商业、教育、交
项目部
和售价通等情况相关
认识未来发展规划
认识地块所属地域的规划，对以
项目部研发部
社会效后项目开发的影响和支撑益解析认识地块的上市方
同土地全部方进行接触，认识土土地成
地出让方式和土地款，以及可否项目部本、拆迁式和土地款
调整花销
认识当地的建安成本、政府收费
成立政
认识项目开发成本项目部策性数项目和详细情况
据库
时间及认识当地的房地产
进度和
产品形式、开发周期的安排项目部销售部成本的市场情况
关系密
切
土地价值深判
现状图（纸质加电子文件）
市场深度调研
可行性研究报告
项目最后定位
成本测算：针对多个方案进行初
步成本测算、利润率解析及比选
开发周期及付款计划
项目部
销售部：参加市场调
查，进行地块周边及
辐射范围内的客户
解析、产品解析、市项目部场
竞争解析等；
研发部：负责协助进
行地域市场调研。

依照过去及周边项
目成交客户解析和
产品解析等，对项目
研发部
定位、客户定位、产
品定位等，提出策略
性建议。

进行项目开发的方
案设计和成本测算。

各部门会同商讨：根研发部
据土地的动工条件、
市场情况，共同拟定
开发节奏。

销售部展望可
研发部能售价
销售部
方案决
项目部
定设计
工程部
方案比
成本部
选，提出
项目部不一样
方
销售部案对造
工程部价的影
响
项目方案确定总经理各部门必是增值方案
财务部
依照类
现金流测算各部门似项目
成本部
估计
节工作
点阶段
大类
主要工作内容
主项
小类说明
地域宏微观市场研究
项目招商报告
工作部门
成控关
主办主办
分
协办
项
岗位
键点
部门部门
搜寻合作资本
（先期阶段）项目招商文本中盈利能力解析
项目商业策划书
合作伙伴确定
明确合作伙伴、寻
合作方案确定
找合作方式
（招商阶段）
合作细节确定
拟定项目财务数据
拟定合作方式、投资
回报方式、草拟合同
项目部
财务
总监
运用经
济工具
财务部
从财务
实质发
项目部
生账目
财务部
记录前
期成本项目引资
（商业计划书）
签署战略合作协议
合作推行
合作企业成立及相关手续办理
（推行阶段）
土
投方案标项目方案确定地
投经济标确定土地上限
获取招标竞争对手解析、确定土地上限、拍卖
价格敏感性解析、拟定拍卖战术
阶
摘牌
段摘牌
竞争对手解析、确定土地上限、
价格敏感性解析、拟定出价战术
获取签署土地确定用地图、桩点
缴纳土地款、契税、交易费等土地出让合同坐标、用地条件
用地规划提交土地出让合同和土地出让
准备资料，办证
金、交易费等交费证明
赞同证
办理房地产开发资质预审表
委托工程咨询资格机构编制
企业投资项目备案
《项目申请报告》
土地向项目备案机关提交申请报告确权建设用地规划赞
同证
原地上物土地证登
（原有土地证作废）
报声明
土地补偿费（原户主需缴纳的土地使用费）行政办：协议盖章，
存档。

财务部：协助办理
股权、增资等相关财
务问题；
行政办：工商局办
理企业注册。

行政方法务：合同条
款的草拟和完满；财
务部：供应资本。

行
政办：供应土地出让
合同；
财务部：供应资本缴
纳出让金、交易费。

研发部：协助供应
相关项目资料
财务
总监
副总
经理
总经理
项目部
项目部
项目部
上报
项目部
企业
项目部
财务部
行政办
项目部
财务部
财务部
行政办
研发部
合用标准文案
资料室：供应土地出土地出让合同让合同、付款凭证及
相关图纸
判定土地界线判定用地图、判定用地相关图、规划地界坐标图
交费证明缴纳土地花销
1:500 现状地形图需准备 3份
详规研发：委托设计详规
节工作
点阶段
大类
主要工作内容工作部门
成控关主项主办主办
项
协办
小类
分
部门岗位
键点
说明部门
土
地
获办理取土地证阶
段土地出让合同
交费证明
建设用地规划赞同证
地籍图 4份
土地登记申请书土
地确权本源证明文
件
土地权证人明资料
房地产市场检查
竞争性楼盘检查
缴纳土地花销
（薄膜图）
申请人主体资格证明、法人代表行政部：供应企业相
证明或个人身份证明关证明资料。

项目所在地房地产市场的整体对项目地域内及周
供求现状、价格水相同
边进行市场解析、客
户需求解析、产品分研发部
项目周边竞争性楼盘详细检查析、已成交客户分
析、竞争楼盘解析等
销售部
项目部
地域
市场
调研
规
划
设
计
阶
段
项目
定位项目所在商圈或周
边商圈现状调研
（商业部分）
同期操作商业地产
项目检查
（商业部分）
公建部分拟选业态
种类确定、所选业
态数量确定
市场定位
客户定位
产品定位
价格定位
项目周边商圈主要商业业态分针对重点商家，进行
布情况、经营情况、经营特点、
专向访谈，同时组织
相关专业人士进行
预期发展方向等专业论证。

商业
竞争项目开发规模、定位种类、重点访谈认识重点
运营部
操作方式、开发周期等；提取数
商家对竞争项目的
相关看法、同时认识
据库相关数据进行重点解析、竞
投资客户对竞争项
争项目实地调研认知趣关信息目的投资意向。

经过行业发展解析、花销需求分
析，确定可开发公建部分业态种
商业运营部：配合完
成公建部分业态选研发部
类。

结合市场相关种类物业供求
择与数量确定
情况，确定所选业态开发数量
依照控规指标，提出产品种类建商业运营部：配合完
总经理
议，完成项目定位工作成公建类配套定位
研发部
销售部
项目部
商业
运营部
销售部
各部门
逐渐细化成本测算及利润率分财务
经济测算各部门析，进行现金流测算总监
开发计划：
项目发展报告
■ 研发、销售：依照宗地情况、市场条件和企业回
合用标准文案
款要求，初步拟定土地开发计划和销售计划；■ 研发、商业：结合市场现状完成项目公建部分开发不一样业态产品开发序次建议；
■ 工程：按营销计划和工程情况排定工期。

项目核查指标初定：
■ 组织谈论，初步拟定的项目开发排期和整体经济指标要求及各阶段经济指标要求
资本流：
■ 工程：依照工期拟定工程款支付计划；
■ 项目：拟定配套费及土地款支付计划。

节工作
点阶段
大类
设计
先期
工作
主要工作内容
主项
分项
小类说明
依照地域市场内客户需求情况
和在销楼盘热销产品解析，对户
明确产品设计思路型设计、户型配比、面积区间、
景观规划、建筑风格、配套标准
等规划设计提出改进性建议。

设计院初步选择
明确设计单位选择标准，认知趣必要时，对设计单位
关设计院的价格行情。

进行实地察看
拟定设计组织计划
工作部门
成控关
主办主办协办
键点
部门岗位部门
成本
控制部
研发部
工程部
销售部
商业
运营部
规
划
设
计
阶
段
方案
设计
组织方案、规划设计院
选择与合同签署
设计任务书与相关
技术指标初订
规划方案结合成本
测算的商讨及确定
彩色总平面图方案
送规划预审
修建性详规成就
详细性规划方案的
报建及确定
建筑平、立面功能
法务：合同文本审查
成本：设计花销审查
研发：依照建筑规
划、景观规划及交工
标准初步确定建安、
拟定规划、景观及建筑单体的设环境等成本指标；计任务
书、交工标准，及规划指工程：参加拟定交工
标、环境指标的初订标准，对主要部位做
法、结构方案、设施
方案等提出建设性
建议。

营销：结合项目地块
的基本素质、成本测
算情况和预期销售
对于初步测算的成本指标逐渐情况，对项目规划设
细化、结合市场调整售价，保证
计提出建议；
工程：从施工角度，
预期利润率。

对主要部位做法提
出建设性建议；
项目：供应各项配套
花销标准。

彩色总平面图（含经济指标）研发：负责供应图纸
各部：供应参照建议
（含配套场站点）报市政府研发：负责供应图纸
各部门共同商讨成本指标，逐渐各部门结合项目实
合用标准文案
收效及成本测算的深入、细化。

商讨及确定
彩色立面收效图送
（上报市政府）
规划预审及审批
建筑方案报建图
各部门结合项目实质，从不一样角景观看法方案设计
度对客户景观需求、景观规划设及确定
计方案提出合理化建议。

际，从不一样角度提出合理化建议。

研发：负责供应图纸研发：供应报建图纸
节工作
点阶段
大类
主要工作内容工作部门
成控关主项主办主办
项
协办
小类
分
部门岗位
键点
说明部门
项目
指标
确认
规
划
设
计
阶
段
施工图
设计
组织项目成本指标确定
项目核查指标确定
年度核查指标调整
施工图、建筑设计
院选择与合同签署
拟定建筑、综合管
网、景观施工图设
计任务书（交工标
正确定、建筑、景
观限额指标确定）
结构方案及设施选
型商讨及确定
地质勘探报告
施工图成就
■ 营销、企划：对销售花销指标，进行谈论确定；
■ 商业运营部：结合不一样业态经营客户需求，供
应
相关配套设施设施种类、数量建议；
■ 项目、研发、工程、财务、成本等部：项当先期、
工程、配套、花销等指标落实。

■ 营销：结合企业战略要求和项目自己情况，协调
其他各部门拟定项目的核查指标系统；
■ 工程：拟定工期。

■ 营销：依照企业发展战略的要求和企业库存、新
增、新开资源的数量拟定企业年度核查指标系统；
■ 工程：拟定工期核查标准。

■ 成本控制部：配合研发进行设计招招标；
■ 工程部：对结构方案、设施选型进行评估；
■ 法务：合同的审查。

按产品型式不一样，供应建筑设计限额指标、景观限
额设计指标：
■ 营销：结合项目定位和客户需求及经验判断，参
与建筑、景观规划和交工标准的谈论拟定；
■ 工程：供应工程技术专业建议。

■ 成本：针对不一样结构方案进行经济测算，选优；
■ 工程：参加结构方案及设施选型商讨。

组织现场勘探，并供应地质勘探报告
■ 研发：负责供应规划总平面图
总平面图
放线图
桩位图
施工图报建图
消防、人防报建图
施工图审查全图及计算书
编制典型楼座建安估计
施工图会审
■ 成本控制：参加施工图会审，审核对成本影响较
大的项目，提出优化建议；
■ 工程：对施工图的完满性、设计选材、选型的合
理性、经济性及施工的可行性进行审查。

施工图全图
编制典型楼座建安估计，建安成本综合测算、解析、
反响并进行图纸优化：
■ 销售：依照项目预期销售均价和利润率要求，根据不一样施工方案的成本情况，谈论并加以优化；■ 研发：负责图纸优化改正；
■ 工程：对设计选材、选型的合理性、经济性及施工的可行性进行审查。

节工作
点阶段
大类
主要工作内容工作部门
成控关主项主办主办
项
协办
小类
分
部门岗位
键点
说明部门
规
划
施工图设
设计计
组织阶
段
施
工建设综合管网方案设计
景观扩初及施工图
设计
景观施工图成本测
算、解析、反响并
进行图纸优化
规划方案及市政方
案送审
■ 项目：供应各专业局设计条件
■ 成本控制：成本核算及花销控制
■ 销售：结合宗地情况、项目定位和成本测算情况，
参加景观施工的谈论拟定
■ 研发：负责图纸优化改正
■ 工程：对选材、工艺做法提出专业性建议。

研发：配合供应设计
设计方案 ( 含总平面图 ) 申报表
院的盖章确认
项目：供应土地出让
土地出让合同合同、付款凭证及相
关图纸
修建性详细规划 2 份，电子文件
1 份（注：判定前，提交10 本研发：供应所需图纸
规划设计方案，电子文件 1 份）
申报单位（人）委托代理的，需
提交授权委托书
研发：配合供应设计
建筑设计方案申报表
院的盖章确认
准工程
1/500 现势地形图 1 份备规划
阶赞同证
段
建筑方案送审
获取赞同证土地出让合同
投资计划
建筑设计方案2 份（含建筑收效、
总平面、各层平面、立面、剖面
图等）重要项目需提交模型申报
单位（人）委托代理的，需提交
授权委托书
投资计划
大配套
项目：供应土地出让
合同、付款凭证及相
关图纸
财务：供应资本保障
小配套财务：供应资本保障
研发：负责供应消防消防证明
报建图
研发：负责供应人防人防证明
报建图
地名证明
节工作
点阶段
大类
现场
工程
主要工作内容
主项
小类说明
建设工程规划赞同证
规划局批复的项目总平图及电
准备相关文件
子文件
首层平面图
工作部门
成控关
分
主办主办协办
项
岗位
键点
部门部门
研发：出图及图纸问
题解决；
工程：现场配合。

放线
施
工
准
备
阶
施工段
赞同证出放线报告
现场保护与移交
准备相关文件
施工图审查
质量督查手续
依照施工总平图进行楼座点放工程：配合勘探、清
置，出放线报告
除现场阻挡
施工单位配合做记录、现场保护工程：组织现场保护
研发：现场发现问
移交施工单位题，实时解决；
工程：组织交接。

建设用地规划赞同证
建设工程规划赞同证
施工图纸及技术资料报告书
工程施工中标通知书及经过签
证的施工合同
建设资本证明（银行存款证明）
注：资本情况需满足施工中标价
的 1/3 以上
项目年度投资计划（当年计划）
研发：负责供应施工
图及计算书
质量督查登记表工程：配合办理
工程：组织施工单位
安全措施做好现场围墙及现
场相关安全措施。

安全施工措施登记表工程：配合现场安全
企业投资规划成就项目备案大配套
动工
先期“三通一平”工作临水、临电
■ 工程：确定临水、临电地址及数量；■ 项目：协助临时电送电、接入水接入；■ 财务：供应资本；
■ 成本控制：审查相关花销和成本。

场所平展
■ 研发：配合工程部，负责供应所需的全部资料；施工组织方案
■ 成本：确定分包项目及各种特别资料的品位价格
勘探单位
桩基施工单位研发：供应总规划图等所需的全部资料；
监理单位成本：配合招招标、招招标、签署合同
测算成本；
土建施工单位
甲供材、分包商法务：招招标文件的法务审查、合同审查
沉降察看
节工作
点阶段
大类
主要工作内容工作部门
成控关主项主办主办
项
协办
小类
分
部门岗位
键点
说明部门
施
工
动工
准
先期
备
工作
阶
段
动工
工
项目
程
动工
建
设
阶
段招标合同备案
施工图会审
设计交底
质量督查手续
环卫、环保等相关
报建手续
施工放线
规划验线
桩基施工
桩基检测
开槽
指土建施工单位的公开招标及合同备案
■ 工程：确定备选单位、供应招标资料及备案合同；
■ 成本：共同确定合同约定的各项条款。

组织监理、施工单位一起对图纸
研发：配合会审，并
进行会审
会同设计院进行会审，签署图纸
负责供应所需的全
部图纸。

会审记录
会同设计院进行技术交底，签署研发：负责组织设计
交底记录单位交底和改正。

办理质检委托项目：配合办理相关
办理安全检查委托手续。

项目临时、永久路口的报建手续
申办项目临时施工用水、
临时用项目：配合办理相关
电、排污手续手续。

办理施工人员暂住手续
成立平面和高程控制系统。

成立
研发：负责供应所需
控制主轴线（基线）标桩，并在
的图纸和技术支持。

现场清楚注明墙、柱轴线地址
监理单位组织工程部、设计、规
研发、项目：配合
划局验线
试桩施工，确定桩基施工标准
研发：配合确定桩基
施工标准。

桩基全面施工
研发：负责供应所需
的图纸和技术支持。

委托桩基检测单位
进行桩基施工质量检测，并供应
桩基检测报告
土方工程
支护工程
降水工程
基础施工地基备案研发：配合参加查收
地基办理
研发：负责供应所需基础施工
的全部图纸，配合解
混凝土垫层
合用标准文案
地下防水决图纸设计问题。

混凝土基础
承建单位自评
监理对验评资料审查、现场观感
质量量测和检查
基础查收备案
监理组织相关部门查收研发：配合参加查收
签署建筑工程分部工程（基础）
查收表
核对全部设计改正、现场签证及工程：供应全面的现基础办理竣工结算场签证、水电扣款等
各项扣款的增减项造价。

基础性资料。

节工作
点阶段
大类
主要工作内容工作部门
成控关主项主办主办
项
协办小类
分
部门岗位
键点
说明部门
审查施工方案、施
工组织设计
主体工施工程
建
设
阶
段
改正
签证钢筋混凝土工程
配套管线预埋
重要分项工程及隐
蔽工程质量查收
图纸问题解决
施工质量问题、
事故办理
设计改正
工程改正
施工单位填报资料进场报验单
三证（资料出厂合格证、进入现场的取样查考据明、
建委产质量量认证）
模板分项工程
钢筋分项工程
预应力分项工程
混凝土分项工程
现浇结构分项工程
装置式结构分项工程
混凝土结构子分部工程
核心筒剪力墙，裙楼，结构变换层，第一层标准层，
天面层钢筋
■ 地下室、裙楼、塔楼第一层的水暖电管线预埋；
■ 超高层建筑圈梁防雷工程、避祸层管线预埋。

图
纸问题的发现及解析
■ 研发：配合解析问题
设计改正
■ 研发：配合完成设计改正；成本：判定成本影响
施工质量问题、事故的检查解析
■ 研发：配合解析问题
办理方案的拟定、审查、审批
■ 研发：配合拟定方案；成本：判定成本影响办
理方案的推行
■ 研发：配合完成设计改正；
■ 成本控制：判定改正成本影响。

工程改正技术经济解析
■ 研发：配合技术解析；成本：进行经济解析。

工程改正申请
■ 研发：协助现场进行改正签证；
■ 成本：测算改正对成本的影响，对可行性判断。

工程款支付
主体查收工程进度的确认工
程款申请表审批工
程款支付
主体查收备案
合用标准文案
设计改正
■ 研发：配合完成改正；成本：判定成本影响
■ 成本控制：按合同约定审查付款比率。

■ 财务：审查工程价款单及发票，付款。

施工单位自评
监理对验评资料审查、现场观感质量量测和检查
监理组织相关部门查收
■ 工程、研发、成本、设计、监理、施工单位参加
签署建筑工程分部工程（主体）查收表
节工作
点阶段
大类
销售
赞同证
项
目
销
售
阶
段
项目
亮相
前准备
主要工作内容工作部门
成控关主项主办主办
分
协办小类说明
项
岗位
键点
部门部门
《企业营业执照》
《房地产开发资质证书》
《国有土地使用证》
或《建设用地规划赞同证》
准备相关文件
《年度投资计划》 ( 计委批文 )
研发：负责供应所需
《建设工程规划赞同证》
的全部图纸。

《建设工程施工赞同证》
公用基础设施配套证明
获取先期物业备案证明物业：签署物业合同
基础工程形象部位达到正负零工程：吻合形象要求
工程施工达到办证及图象文件供应基础查收证明。

要求的形象进度按规定达到相应的形象部位工程：达到形象进度
（不一样建筑形式，要求不一样
样）要求，供应证明。

获取《面积计算成就表》
项目：供应地名批复
及附图、图审证等；
面积计算及图纸
研发：供应全套的施
《项目总平面图》
工图和总平面图。

获取商品房网上销售数据录入合格证明销管：配合网上录入
产品策略：
■ 策划：依照项目定位、市场情况和项目推行策略，
对产品推行排期、阶段性重点聚焦提合理化建议；
■ 研发：依照产品推行排期，供应详细产品的房型
图、户型卖点、专业设计人员支持、讲解产品等。

价格策略：
■ 销售：协助现场依照详细组团、楼座、楼层、朝
向等因素，制订价格系统及制作销控；
推盘策略确定■ 成本控制部：供应产品成本，提销售价建议。

推行策略：
■ 销售：参加项目推行策略的谈论，提出合理化建
议，实现推行收效的最大化；
■ 研发：供应设计院背景、产品设计理念、产品卖
点及专业设计人员的支持。

招商策略：
■ 商业运营：整合外面资源，依照项目销售需要，
拟定项目全程招商策略。