试论老旧小区改造工程难点分析及处理方法

试论老旧小区改造工程难点分析及处理
方法
摘要：经济在不断发展，人们的物质生活和精神生活都在不断丰富，我国发
展越来越趋于城市化，要想全面建设小康社会，必须改造城市老旧小区，同时完
善相应的维护管理措施，才能更好地提高居民生活水平，同时促进城市的蓬勃发展。

然而，城市老旧小区的改造不同于一般的工程建设，更具复杂性、不可预估性。

虽然城市老旧住宅小区的改造存在很多问题，但相信在政府的带领下以及社
会各方的共同参与下，能够最大限度来解决改造中存在的困难，从而保证改造工
作的顺利开展，更好地推动居民幸福指数的提高和城市的和谐发展。

关键词：老旧小区；改造工程；难点；处理方法
前言：在国民经济高速发展视域下，城市化进程不断深入，其建筑标准和质
量也有了提升，但在现代化建设中，部分老旧小区成为了建设的难点。

既然为老
旧小区，说明了年代久远、设备陈旧，因为长时间使用已经出现了一系列质量问题，为居民带来了安全隐患，当然也是城市建设的一个隐患，若想要拆除重建面
临的困难则更大，先是用户的意见，后是成本开支，因此老旧小区改造成为了目
前的重要任务，也是改善环境的有效手段。

1老旧小区改造工程难点分析
1.1与居民缺少有效的沟通
通常来讲，老旧小区结构构成复杂，有的老旧小区租户较多，租户认为改造
影响了其正常生活而不愿意积极配合；一些居民家里刚装修而不愿意改造；一些
则认为小区虽然老旧，但不影响正常使用。

加之涉及到自身利益问题，住户意见
无法达成一致。

如增设电梯，底层住户就不同意，一方面，觉得施工影响正常休
息与外出，架设电梯后有噪音并且影响通风和采光；另一方面，在卖楼梯房时，
高层比底层便宜，但如果有了电梯，高层价格上浮，底层住户心里不平衡。

另外，
前期宣传没有做到位，很多住户在开始改造时才知道要进行小区改造，并且认为
政府应该承担一切，根深蒂固的思想使得他们没有参与意识、也不太愿意表达自
己的意愿和建议、没有热情性和积极性。

1.2资金筹集存在一定的难度
老旧老区数量过多、年代久远、同时缺少完善的基础设施，因而改造过程需
要投入大量的资金，资金筹集成为了当下老旧小区改造的关键问题。

如今，老旧
小区的改造大部分都是政府拨款，但因改造需求资金量太大，周期长，政府基本
都是分阶段性的批款，所以在改造完成一个阶段后，政府会根据当时的财政状况
酌情考虑拨款的额度，影响了老旧小区的改造进程。

政府拨款除外，通过向社会
筹集资金也尝试过，但受到各种因素的影响，这一问题并没有得到实质性的解决。

在前期改造的过程中，因为要涉及到小区绿化、安装健身器材等等，涉及范围太
广导致资金投入巨大。

改造后期需要持续的资金供应来维持设备的正常运行，资
金缺口大，使得改造难度增加。

1.3配套设施改造不完善
在我国老旧小区实际改造工程建设过程中，居民们普遍都会表现得非常积极，但最主要的原因其实是配套设施改造需求。

多数老旧小区由于建设时间较早，因
此电梯的普及度不高，这对于小区中的老年居民来说则带来了极大的不便，这也
是居民对于小区改造工程的主要需求之一，需要政府为主导完成电梯设施的建设。

同时，部分小区的道路宽度不足，在建设阶段并没有充分考虑到停车场等设施，
而人们生活质量的提高，车辆工具的普及使得小区中车辆停放成为了一个大问题。

在停车位的改造和建设上，需要进行长时间的协调工作，而实际改造工程的开展
也具有一定难度，资金和居民意向等方面都是需要解决的问题，而面对这些复杂
且难以攻克的问题，建设方通常也难以处理，最终导致配套设施的改造难以落实。

2老旧小区改造工程难点处理方法
2.1做好当地居民改造协调工作
第一，开通老旧小区住户的诉求渠道，定期在居委会召开群众会议，征求广
大用户的意见；通过借助现代信息技术等共享方式来扩宽用户参与的渠道，比如
工作人员通过微信、微博等方式和用户及时沟通，并定期公示改造情况；组织相
关工作人员入户调查，广泛地搜集群众意见，并在群众想法的基础上按照实际情
况制定改造计划。

第二，改造工作要加强对用户的宣传，动员广大群众参与到改造中来献言献策，同时向居民展示老旧小区改造的优势，在一定程度上减少居民对改造工作的
抵触和阻碍。

2.2加强资金渠道的拓宽，开展分类资金筹集
实施老旧小区改造中，需要花费巨额资金，因此在改造前一定要保证丰富的
资金来源渠道，但是，如果只是靠政府的拨款，没有办法顺利完成改造，在实际
改造施工前，政府可以鼓励一些建筑行业来参与资金的投入，同时给予一定的奖
励政策来激励这些企业对老旧小区改造的支持工作。

另外，如果老旧小区处于临
界区域或者闲置状态的情况下，企业还可以对其进行二次开发，要鼓励企业的支
持和贡献行为，政府提升资金扶持力度是关键，这样才能保证改造计划有充足的
预算。

此外政府可选择一些方法出资，然后吸引其他地方的政府投入一定的资金，或者也可以选择减少部分税务的方式，对参与改造工作的企业减税，从而保证企
业对改造工作的持续支持。

2.3优化和完善基础设施改造
（1）改造老旧小区的建筑构造，重新梳理、重新建造供水排水系统和供电
系统，要建立电梯设备，方便老人上下；
（2）改造老旧小区内部环境，尽可能地扩宽内部道路，根据实际条件规范
设置停车位，避免车辆的乱停乱放，同时，注重小区绿化，改善小区环境；
（3）配套设施建造，设置无障碍道路、活动广场、凉亭等，为满足人们的
现代生活需求，可以在小区内安装类似蜂巢等功能的快递柜，同时增加保洁、保安、安装门禁、监控等，保证居民日常生活的安全性，提高住户的幸福指数。

2.4科学规划与实施
进行老旧小区改造期间，要科学收集小区资料，如房屋、水管设计图，水电燃气管线图等，针对计划改造小区进行全面了解，深入开展现场勘查工作，确保组织规划的合理性。

同时，还需要参考小区居民的改造意见，将小区改造计划和实际情况进行对比，找出其中的差异和不合理现象，从而及时调整。

老旧小区改造需要遵照“经济、安全、适用”等原则，在不影响小区原本功能性的情况下加固和修葺房屋建筑及环境建设。

如小区景观改造、道路重新规划建设、建筑外立面修葺，因地制宜设计最为合理的改造方案。

小区的整体规划需要与小区原本的文化特色相契合，做好建筑与景观、人文的协调性，在保留原本功能的基础上实现加强、创新、完善。

2.5提高老旧小区改造后维护力度
首先，政府部门要不定时进行小区物业、居委会的评价工作，并向居民宣传后期维护的重要性，引导居民配合物业工作，共创更好的未来；
其次，为了提高物业工作的积极性，可以适当给予资金支持、税收消减支持等，让物业部门主动完成一些管理工作，并开通与居民的交流沟通渠道，提高民众满意度；
最后，居委会发挥作用，让居民有监督权力，督促物业更好的进行工作；后期的物业使用费用公开透明，让业主了解资金的用处，建立良好的协作关系，旨在为后期的小区改造共同付出努力。

结束语：
最近几年以来，中国经济快速发展，城市建设建筑的技术与标准也在不断提高，但在现代城市建设与发展过程中，许多老旧建筑则成为了一个重点问题。

老旧建筑由于建设时间问题，往往在多个方面已经出现质量问题，已无法满足人们正常安全居住要求，是城市化建设的一个隐患。

因此，针对老旧小区进行改造则成为了改善老旧建筑的重要方法。

由于老旧小区建设时建设工艺与标准与现代工艺技术存在一定差异，更有甚者，相当规模的老旧住宅为未经审批的自建或违建
楼，因此在改造工程中面临着重难点。

因此，本文针对这些工程开展的难点进行了分析，并探索了行之有效的处理方法。

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