房产市场：新政下的期待
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STORY 本刊记者/路滨琪
对房地产市场来说，2014年注定是不平凡的一年。
地产市场快速回暖，而且政策也发生了一定的变化。
尽管房价环比下降的城市数量增多，但土地市场依旧火热，这使得人们对于2014年的楼市走势充满了期待。
温和上涨 涨幅收窄
据国家统计局发布的2014年2月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，在全国70个大中城市中，57个城市新房价格环比上涨，69个城市新房价格同比上涨。
其中，广州新房价格处于领涨地位，同比上涨15.9%，环比上涨0.5%，均排在第二位。
住建部政策研究中心主任秦虹表示，2014年1到2月商品住房销量同比下降很多，主要是2013年1到2月基础高的原因，但规模还是在高位。
2014年商品房销量增速会下降，但依然保持正增长。
亚太城市房地产研究院院长谢逸峰认为，我国的楼市总体发展平稳向上，而房价呈涨幅收窄走势，并未下跌。
华远地产股份有限公司董事长任志强也表示，2014年北京房价仍将上涨，目前也看不出二三线城市会出现急剧下滑和恶化的情况。
“2014年是制度变革的过渡期，这一年的经济增长和货币信贷的平稳趋势会更加容易判断。
而且土地的高价格很大程度上提高了房地产商的开发成本，同时也增加了产品定位和定价的难度，可以说过快上涨的房价对购房需求本身会产生挤压和挤出的效应。
”合富置业首席市场分析师龙斌认为，一线城市和核心二线城市的供不应求格局在短期内无法改变，而有些三四线城市供过于求的情况其实是其房价平稳的主要原因，因此市场在短期内也不会发生太大的变化。
而链家地产市场研究部张旭则没有那么乐观，他表示目前在一线城市和二三线城市，新房和二手房的价格涨幅都降至新低。
部分城市房价与购买力的背离持续拉大，很多房企都采取了促销措施，而且2014年银行信贷情况收紧没有出现明显改善，种种现象或许标志着房地产市场的回暖和房价快速上涨周期即将结束。
房产市场：新政下的期待
Expectations of Real
Estate under the New
Administration
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“二三十年不会崩盘”
继杭州、南京等地部分楼盘房价下降之后，近日，北京也出现新盘价格低于预期售价的情况。
随着位于北京天宫院区域的住总万科橙领证价格低于预期价格入市，引发了关于一线城市的房价是否会出现崩盘的讨论。
任志强首先对此事进行了解答，他笑谈：“当前最热门的话题可能就是崩盘了，所有人都问我房地产是不是要崩盘了，我个人认为中国的房地产市场，起码二三十年不会出现崩盘。
”
经济学者、著名财经评论员马光远也认为，目前房地产市场气氛紧张，崩盘论和暴跌论者又活跃起来，
但2014年肯定不会崩盘。
由于房价下跌、房地产市场进入调整周期是大的概率，二三线城市因为房产过剩会进行相应调整，而一线城市也因为整体预期的变化会作出调整。
目前，我国房地产市场自住性需求很强。
秦虹表示，市场上80%以上的房屋都是自住型住房，其中改善型需求占主体。
据调查显示，全国24-28岁适婚人口有1.2亿人，其中8000万人在城镇，所以城镇化率的提高也会带来新的住房需求。
“对刚需者来说，无论使用价格的高或低，他都会有购买需求。
”任志强称，而房屋的交换价格则取决于它占有资源的稀缺程度，比如配套设施、教育、交通、地理位置等。
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此外，对于二三线城市楼价出现价格调整的问题，任志强则表示，2014年1到2月份的统计数据显示，在东、中、西三个区域房地产销售中，中部地区的增长速度最快，而东部地区下降最快。
“东部地区大中型城市比较多，而中部地区则是二三线城市和三四线城市比较多。
但这些二三线城市仍然保持最高的增长率，因此看不出二三线城市会出现急剧下滑和恶化的情况。
”任志强坦言。
市场分化明显 机遇挑战并存
2014年政府工作报告中针对不同城市房地产情况进行“分类调控”的新调控理念，和日前《国家新型城镇化规划（2014—2020年）》的正式出台，更多的人关心房地产市场又将迎来哪些新变化。
面对目前地产市场的现状，秦虹指出，有关部门需要考虑各地实际情况，分类分量供给，未来中国房地产市场结构分化问题会越来越明显。
中国房地产业协会副会长朱中一则认为：“目前来看，地产市场供大于求的情况较多，在房产过量的城市，如何消化是一个比较大的挑战。
房地产行业要形成总量竞争平衡、结构基本合理、价格和消费水平相适应的状态。
在这种情况下，或许未来房地产的利润可能要向平均利润方向走，所以房企要进行精细化管理，良好的经营是未来面临的一个很大的改变。
”
上海中邦置业(集团)有限公司董事长卫平说：“目前是国际经济的复苏期，窗口还没有关闭，所以房企海外投资存在很多机会。
比如绿地、碧桂园在国外市场销售情况都很不错。
而从国内市场角度看，老龄化和城镇化是两件大事，因此房地产业如果从产品的开发走向服务是非常大的商机。
”
路劲地产集团主席单伟豹表示，目前体验型房产，比如健康、养老、养生等均存在较大的机遇。
“地产商还应和金融机构合作，提倡轻资产，将地产与金融一起做，更加证券化、金融化，这个领域有很大的发展空间。
”单伟豹如是说。
业内专家表示，如今全国房地产市场已经出现明显分化，调控措施也呈现差别化。
在未来，房地产在“稳增长、调结构”的国家经济战略中仍扮演重要角色。
而随着城镇化进程的推进，大中小城市和小城镇的协调发展将使公共服务更加趋于均等，人们不会像从前一样执著于向大城市集中，所以一线城市房价过热的情况或许
会得到缓解。
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