海南2401地块1.7万测算

3047.82 1523.91 1523.91
Байду номын сангаас
6.530 6.530 6.530
19902.28 9951.14 9951.14
按地上面积计算 挂 牌底价 按挂 牌底价溢价100%计算
4000.00
8.163
32652.00
按总面积计算
4000.00 651.01
8.163 8.163
32652.00 5314.19
平方米 平方米 平方米 平方米 根据现在批准的容积率测算
65303.53 16325.88
单价 (元/平米)
平方米 平方米
计算基数 (万平米) 合计 (万元)
按建筑密度25%考虑
备 注
一 1 2 3 二 1 2 三 1 2 3 4 5 6 7 四 五 六 七 八 九 十 十一 1 2
项目取得费用 转让费 摘牌溢价费 土地出让金 建安工程费 住宅 商业及地下 市政工程费 大市政配套费 红线内市政工程 绿化工程 人防消防工程费 电力工程设备费 电梯设备费 工程监理费 前期费 不可预见费 管理费 财务费用 销售费用 销售税费 总成本 销售收入 住宅销售 商业租金 利润 成本利润率 最大启动资金
商业建筑面积与地下面积之和计算
室内毛坯，包含外檐和设备
按地上面积计算 200.00 200.00 80.00 150.00 150.00 15.00 150.00 119.28 119.28 8.163 2.286 8.163 8.163 8.163 8.163 6.530 6.530 6.530 1632.60 457.20 653.04 1224.45 1224.45 122.45 979.50 778.91 778.91 按地上面积计算 按(二+三+四+)*2% 按(二+三+四+)*2% 按20000万银行贷款*7.5%利率*1.5 年计算 510.00 935.00 10695.50 17000.00 6.530 6.530 6.530 6.530 3330.30 6105.55 69841.64 111010.00 按销售总收入*3% 按销售总收入*5.5% 一~九 按可销售面积65303平方米计算， 每平米平均售价17000元计算，地 下面积未计入之内 按周边售价19000元/平米计算 销售收入－总开发成本 按利润/总成本计算 按地上面积计算 按绿化率35%计算 按地上地下面积计算
8.163 2.286 8.163 8.163 8.163 8.163 6.530 6.530 6.530
1632.60 457.20 653.04 1224.45 1224.45 122.45 979.50 778.91 778.91
按地上面积计算 按绿化率35%计算 按地上地下面积计算 面积的35%， 费用200为宜 消防设备 红线内市政，配电室、 开闭站等 100元左右即可 15元/平方米 按地上面积计算 按(二+三+四+)*2% 按(二+三+四+)*2% 评估按4000元每平米，60%为 20000万元
2285.87 1523.91 761.96
6.530 6.530 6.530
14926.71 9951.14 4975.57
按地上面积计算 挂 牌底价 按挂 牌底价溢价50%计算
4000.00
8.163
32652.00
按总面积计算
4000.00 651.01
8.163 8.163
32652.00 5314.19
海口项目成本测算（按评挂牌底价溢价50%计算） 概况 规划建设用地面积 总建筑面积 其中 地上 住宅 商业 地下
序号 主要成本
13472.98 81629.41 65303.53
平方米 平方米 平方米 平方米 根据现在批准的容积率测算
65303.53 16325.88
单价 (元/平米)
平方米 平方米
海口项目成本测算（按挂牌底价测算）
概况
规划建设用地面积 总建筑面积 其中 地上 地下
13472.98 81629.41 65303.53 16325.88 单价 (元/平米) 1523.91 1523.91
平方米 平方米 平方米 平方米 计算基数 (万平米) 6.530 6.530 合计 (万元) 9951.14 9951.14 根据现在批准的容积率测算 按建筑密度25%考虑 备 注
计算基数 (万平米) 合计 (万元)
按建筑密度25%考虑
备 注
一 1 2 3 二 1 2 三 1 2 3 4 5 6 7 四 五 六 七 八 九 十 十一 1 2
项目取得费用 转让费 摘牌溢价费 土地出让金 建安工程费 住宅 商业及地下 市政工程费 大市政配套费 红线内市政工程 绿化工程 人防消防工程费 电力工程设备费 电梯设备费 工程监理费 前期费 不可预见费 管理费 财务费用 销售费用 销售税费 总成本 销售收入 住宅销售 商业租金 利润 成本利润率 最大启动资金 年投资回报率
红线外市政，需接市政管线
面积的35%，费用200为宜 消防设备 红线内市政，配电室、 开闭站等 100左右即可 15元/平方米
要考虑土增税预交1%
17000.00 5653.51
6.530 8.162 71% 17906.21 103%
111010.00 46143.93
按周边售价19000元/平米计算 销售收入－总开发成本 按利润/总成本计算 项目取得费+前期费用+项目准备费 2000万元 按开发期2.5年
八 九 十 十一 1 2
510.00 935.00 9171.59 17000.00
6.530 6.530 6.530 6.530
3330.30 6105.55 59890.50 111010.00
按销售总收入*3% 按销售总收入*5.5% 一~九 按可销售面积65303平方米计算， 每平米平均售价17000元计算，地 下面积未计入之内 不确定因素，不确定租或售 销售收入－总开发成本 按利润/总成本计算 项目取得费+前期费用+项目准备费 2000万元 按开发期2.5年
有部分不能销售（可售面积现 在无法计算） 要考虑土增税预交1%
按现在周边售价均价计算，商 业部分不知是租是售
17000.00 7828.41
6.530 6.530 85% 12930.64 158%
111010.00 51119.50
按目前当地写字楼售价计算 毛利润，未扣除增值税、 所得税
说明：此概算按挂牌底价用地面积7286元每平米计算，总价9951.14万元，实际取得费用为9951.14万元，总成本为59890.5万元
序号
一 1 2 3 二 1 2 三 1 2 3 4 5 6 7 四 五 六 七
主要成本 项目取得费用 转让费 摘牌溢价费 土地出让金 建安工程费 住宅 商业及地下 市政工程费 大市政配套费 红线内市政工程 绿化工程 人防消防工程费 电力工程设备费 电梯设备费 工程监理费 前期费 不可预见费 管理费 财务费用 销售费用 销售税费 总成本 销售收入 住宅销售 商业销售 利润 成本利润率 最大启动资金 年投资回报率
商业建筑面积与地下面积之和计算
室内毛坯，包含外檐和设备
按地上面积计算 200.00 200.00 80.00 150.00 150.00 15.00 150.00 119.28 119.28 8.163 2.286 8.163 8.163 8.163 8.163 6.530 6.530 6.530 1632.60 457.20 653.04 1224.45 1224.45 122.45 979.50 778.91 778.91 按地上面积计算 按(二+三+四+)*2% 按(二+三+四+)*2% 按20000万银行贷款*7.5%利率*1.5 年计算 510.00 935.00 9933.55 17000.00 6.530 6.530 6.530 6.530 3330.30 6105.55 64866.07 111010.00 按销售总收入*3% 按销售总收入*5.5% 一~九 按可销售面积65303平方米计算， 每平米平均售价17000元计算，地 下面积未计入之内 按地上面积计算 按绿化率35%计算 按地上地下面积计算
毛利润，未扣除增值税、所得税
说明：此概算按挂牌底价9951.14万元计算，溢价4975.57万元，实际项目取得费为14926.71万元， 实际总成本为64866.07万元。
海口项目成本测算（按挂牌底价溢价100%计算）
概况 规划建设用地面积 总建筑面积 其中 地上 住宅 商业 地下
序号 主要成本
13472.98 81629.41 65303.53
红线外市政，需接市政管线
面积的35%，费用200为宜 消防设备 红线内市政，配电室、开闭站 等 100左右即可 15元/平方米
要考虑土增税预交1%
17000.00 5043.91
6.530 8.162 59% 22881.78
111010.00 41168.36
毛利润，未扣除增值税、所得 税
项目取得费+前期费用+项目准备费 2000万元 72% 年投资回报率 按开发期2.5年 说明：此概算按挂牌底价9951.14万元计算，溢价9951.14万元，实际项目取得费为19902.28万元， 实际总成本为69841.64万元。
按地上面积计算 按用地面积每平米7286元
4000.00
8.163
32652.00
按总面积计算
4000.00 651.01
8.163 8.163
32652.00 5314.19
商业建筑面积与地下面积之和计算
室内毛坯，包含外檐和设备
200.00 200.00 80.00 150.00 150.00 15.00 150.00 119.28 119.28