湖南省2024年下半年房地产估价师《制度与政策》：商品房屋租赁合同的概念考试试题

湖南省2024年下半年房地产估价师《制度与政策》：商品房屋租赁合
同的概念考试试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、某房地产估价机构向托付人甲出具了估价报告，估价作业期为2024年5月20日至5月30日，估价报告应用有效期为1年。

2024年5月20日，甲利用该估价报告向银行申请办理了16年抵押贷款，则该估价报告的存档期应不少于__年。

A．15
B．16
C．17
D．20
2、以下关于估价方法间的关系的表述，正确的是。

A：在建工程适用市场法估价而不适用成本法估价
B：市场法中的土地运用期限修正可以采纳成本法求取
C：假设开发法中的开发完成后的价值可以采纳市场法、成本法求取
D：在无市场依据或市场依据不充分而不宜采纳市场法、收益法、假设开发法估价的状况下，可以将成本法作为主要的估价方法
E：工业用地的监测点评估价格
3、为评估某房地产2024年10月1日的市场价格，选取的可比实例资料是，交易目期为2024年4月1日，合同约定买方支付给卖方3500元／㎡，买卖中涉及的税费全都由买方支付，该地区房地产交易中规定买卖双方应缴纳的税费分别为正常交易价格的6％和3％。

自2024年2月1日起到2024年10月1日期间，该类房地产价格均每月比上月上涨0.3％，则该可比实例修正调整后的价格为元／㎡。

A：3673.20
B：3673.68
C：3790.43
D：3792.93
E：工业用地的监测点评估价格
4、下列关于资金等效值概念的表述中，正确的是（）。

A．时值是资金运动起点的金额
B．终值是资金运动结束时与现值不等值的金额
C．资金等值是指与某一时点上肯定金额的实际价值相等的另一时点的价值D．不同时点发生的肯定值相等的资金具有相同的价值
5、申请核定一级房地产估价机构资质的，国务院建设行政主管部门应当自受理申请材料之日起日内作出确定。

A：20
B：30
C：45
E：执行层的组织协调
6、住宅平面设计中的功能分区对房地产价值的影响属于房地产价格影响因素中的。

A：区位因素
B：社会因素
C：实物因素
D：权益因素
E：工业用地的监测点评估价格
7、用收稿法计算房地产价格，若净收益第一年为A，收益年限为n，净收益增长率g与酬劳率Y相等，则房地产价格V=。

A：
B：
C：a×n
D：∞
E：工业用地的监测点评估价格
8、某仓库房地产土地面积为1000㎡，容积率为0.8，对应的土地单价为850元／㎡，现拟变更为商业用地，容积率为2.0，并已取得规划、国土等管理部门的计可。

假定改为商业用地后楼面地价为2000元／㎡，则理论上应补地价的数额为万元。

A：93.75
B：115
C：293.75
D：315
E：工业用地的监测点评估价格
9、评估某宗房开发用地2024年10月16日的价值，要将在将来发生的支出和收入都折算到2024年10月16日。

假如预料该宗土地2024年10月15日开发完成后的房价为3000万元，折现率为12%，则需将这3000万元折现到2024年10月16日，即在2024年10月16日的房价实际为__万元。

A．2526
B．2241
C．2135
D．2985
10、关于估价资料归档的说法，错误的是。

A：估价师和相关工作人员不得将估价资料据为已有或者拒不归档
B：估价项目来源和接洽状况记录、估价报告、估价托付合同、实地查勘记录、估价报告内部审核记录等应归档
C：估价档案自估价报告出具之日起计算满10年的，即可销毁
D：估价机构终止的，其估价报告及相关资料应移交当地建设(房地产)行政主管部门或者其指定的机构
E：工业用地的监测点评估价格
11、原建设部《城市房屋拆迁估价指导看法》规定，拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起日內赐予答复。

A：5
C：10
D：15
E：房地产估价机构必需加盖公章
12、金融机构对项目贷款进行综合评价，凡综合风险度超过的，即为高风险贷款，银行一般不予发放贷款。

A：50％
B：60％
C：70％
D：80％
E：借款合同
13、下列关于需求规律，表述错误的是。

A：在其他条件不变的状况下，某商品的需求量与该商品价格之间呈反方向变动
B：需求量随商品本身价格的下降而增加
C：需求量随商品本身价格的上升而增加
D：需求量随商品本身价格的上升而削减
E：执行层的组织协调
14、甲房地产开发公司取得一居住用地运用权后2年未动工开发，国家依法将其收回，并改为商业用地出让给乙房地产开发公司。

乙房地产开发公司取得该土地运用权的最高年限为年。

(2024年试题)
A：38
B：40
C：68
D：70
E：房地产估价机构必需加盖公章
15、某房地产开发项目的土地运用期限为50年，项目建设期为5年，自估价时点至建成还需2．5年，建成后的建筑面积为11000㎡，年净收益为350万元，若酬劳率为7％，折现率为10％，建筑物经济寿命与土地运用期限同时结束，则建成后的房地产于估价时点的价值为万元。

A：3752
B：3806
C：4128
D：4830
E：工业用地的监测点评估价格
16、某房地产开发企业销售房地产的收入为3000万元人民币，扣除项目金额为1500万元，则应缴土地增值税为万元。

A：450
B：525
C：600
D：900
E：执行层的组织协调
17、路途价法实质是一种。

A：经济法
B：权益法
C：市场法
D：比价法
E：工业用地的监测点评估价格
18、适用于开发完成后的房地产出售的公式是。

A：
B：
C：
D：
E：工业用地的监测点评估价格
19、某房地产估价机构向托付人甲出具了估价报告，估价作业期为2024年5月20日~5月30日，估价报告应用有效期为1年．2024年5月20日，甲利用该估价报告向银行申请办理了16年的抵押贷款，则该估价报告的存档期应不少于．【2024年考题】
A：15年
B：16年
C：17年
D：20年
E：工业用地的监测点评估价格
20、城市规划区内的建设工程，建设单位应在竣工验收后__内向城市规划行政部门报送有关竣工资料。

A．1个月
B．6个月
C．3个月
D．1年
21、下列成本费用中，不属于土地储备开发成本的是__。

A．拆迁补偿费及有关税费
B．市政基础设施建设有关费用
C．贷款利息
D．建安费用
22、在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应存估价对象规模的范围之内。

A：0.5～2.0
B：1.5～2.0
C：0.5～1.5
D：1.0～1.5
E：工业用地的监测点评估价格
23、房地产估价师从某个特定投资者的角度动身评估出的价值属于．【2024年考题】
A：市场价值
B：清算价值
C：快速变现价值
D：投资价值
E：工业用地的监测点评估价格
24、下列表述中不正确的是．【2024年考题】
A：在实际估价中，不同的估价方法将影响估价结果
B：在实际估价中，不同的估价时点将影响估价结果
C：在实际估价中，不同的估价目的将影响估价结果
D：在实际估价中，不同的估价作业期将影响估价结果
E：工业用地的监测点评估价格
25、房地产价格是由房地产的__三者相互结合而产生的。

A．有用性、稀缺性、有效需求
B．供应、需求、利用状况
C．权利、租金、利率
D．价值、运用价值、供求
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、随着市场细分探讨的深化，在房地产营销中引入了“弥隙市场”的概念。

弥隙市场的特点是。

A：消费者情愿支付较高的价格
B：企业处于领导地位
C：消费者以年轻人为主
D：商品住宅多为豪宅
E：以投资性购买为主
2、对一个房地产项目进行风险分析的过程，可以分为阶段。

A：风险预料
B：风险辨识
C：风险估计
D：风险评价
E：风险决策
3、依据《房产测量规范》，下列不应分摊的共有建筑面积有__。

A．为建筑造型而建、无好用功能的建筑面积
B．建在幢内且为本幢服务的配电房
C．为多幢综合楼服务的物业管理用房
D．人防用的地下室
E．用作公共休息场所的架空层
4、依据代理权发生的依据不同可将代理分为。

A：托付代理
B：法定代理
C：指定代理
D：本代理
E：复代理
5、我国目前国家债券的收益率为9%，经测算，工业物业市场相对于整个投资市场的风险系数为0.14，整个投资市场的平均收益率为18%，则工业物业的预期收益率为。

A：12.45%
B：10.26%
C：11.98%
D：9.68%
E：借款合同
6、法律规定可以属于集体全部的自然资源有。

A：森林
B：矿藏
C：水流
D：山岭
E：荒地
7、某乡镇企业依法运用农村土地从事服装生产，依据土地利用总体规划，该土地用途分类是__。

A．农业用地
B．工业用地
C．建设用地
D．乡镇企业用地
8、房地产保险对房地产估价的须要，主要是__。

A．投保时评估保险价值
B．投保时评估保险金额
C．事故发生后评估房屋所遭遇的损失
D．事故发生后评估房屋的重建价格或重置价格
E．事故发生后评估的赔偿金额
9、假设某段时间内房地产业的预期收益率为15％，国债的投资收益率为10％，市场整体的平均收益率为20％，则房地产业的系统性市场风险系数是。

A：0.25
B：0.50
C：1.50
D：2.00
E：借款合同
10、甲级写字楼的特点有__。

A．具有良好的地理位置，建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求
B．有完善的物业管理服务，包括24小时的维护修理及保安服务
C．建筑物存在较明显的物理磨损和功能陈旧，但仍能满意低收入承租人的需求并与其租金支付实力相适应
D．建筑物的功能不是最先进的，有自然磨损存在，收益实力低于新落成的同类建筑物
11、下列关于当前经济适用住房政策，表述错误的是__。

A．新建的经济适用住房出售价格实行政府指导价，按保本微利原则确定B．经济适用住房建设用地运用权须实行出让方式取得
C．经济适用住房的成本包括征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费(含小区非营业性配套公建费)、企业管理费、贷款利息和税金等七项因素
D．计入房价的企业管理费原则上限制在2%以下，并以征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费(含小区非营业性配套公建费)等四项成本因素为基础计算
12、属于城市规划法律体系的是。

A：主干法及配套法规和规章
B：专项法
C：审批法
D：管理法
E：相关法律法规
13、物业服务合同按托付人的不同和签订的先后依次分为__。

A．房地产开发企业或公房出售单位与物业管理企业签订的《前期物业服务合同》
B．房地产开发企业或公房出售单位与物业管理企业签订的《物业服务合同》C．业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的《物业服务合同》
D．业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的《前期物业服务合同》E．业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的《一般物业服务合同》14、属于房屋产权转移登记情形的有__。

A．翻建
B．扩建
C．分割
D．抵押
E．裁决
15、对一个计算周期为20年的房地产置业投资项目进行现金流分析时，若折现率始终为一个常数，那么该折现率__。

A．包含了对通货膨胀的补偿
B．不包含对通货膨胀的补偿
C．没有实际意义
D．不能干脆用于财务评价
16、企业合并是指两个以上企业合并为一个企业的行为，分为__。

A．双赢合并
B．扩张合并
C．汲取合并
D．吞并合并
E．新设合并
17、下列风险不属于房地产投资系统性风险的是__。

A．通货膨胀风险
B．周期风险
C．比较风险
D．变现风险
18、会计是在企事业及其他经济组织范围内建立的一个以供应财务信息为主的经济信息系统。

该系统包括四个层次。

A：会计核算处理系统
B：会计信息处理系统
C：会计信息说明系统
D：会计信息调整系统
E：会计信息流通系统
19、物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下等部分。

A：管理服务人员的王资、社会保险和按规定提取的福利费等
B：物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用
C：物业管理区域清洁卫生费用
D：物业管理区域外的绿化养护费用
E：物业管理区域外的秩序维护费用
20、房地产抵押担保的范围包括__。

A．主债权及利息
B．违约金
C．定金
D．损害赔偿金
E．实现抵押权的费用
21、下列关于建立师，表述正确的是。

A：注册有效期满需接着执业的，应当在注册有效期届满30日前，按规定申请持续注册。

持续注册的有效期为3年
B：申请人因执业活动受到刑事惩罚，自刑事惩罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满3年的，不予注册
C：担当施工单位项目负责人的，应当受聘并注册于一个具有施工资质的企业D：注册建立师不得同时在两个及两个以上的建设工程项目中担当施工单位项目负责人
E：注册建立师信用档案信息依据有关规定向社会公示
22、房地产预售、销售广告，必需载明以下__事项。

A．开发企业名称
B．中介服务机构代理销售的载明该机构名称
C．预售或者销售许可证书号
D．项目的详细位置
E．项目的销售价格有效期
23、某宗房地产的土地面积为1000m2，建筑面积为1400m2，现需拆除重建，估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/m2和50元/m2，则该宗土地的减价修正额为__元/m2。

A．50
B．250
C．300
D．350
24、房地产开发商依据消费者对物业品牌的认知价值来制定价格的方法，属于__。

A．成本导向定价法
B．购买者导向定价法
C．竞争导向定价法
D．市场导向定价法
25、对于房地产置业投资项目，影响其投资经济效果的主要不确定因素包括__。

A．购买价格
B．土地费用
C．租金水平
D．空置率
E．建筑费用。