桔子酒店管理有限公司服务手册

服务手册（工程保护）
Policy&Procedure(Maintenance)
桔子酒店管理（中国）有限企业
Orange Hotel Management（China）Co. Ltd
目录
第一部运营保障部组织构造
第二部岗位责任与工作内容
第三部酒店维修工作操作程序和规章制度
第四部新建酒店的工程查收
第五部工具的管理
第六部对酒店的参加和设备设备档案的管理
第七部运营保障部与酒店责任划分与协作
第八部运营保障部维修管理有关表格
第一部运营保障部组织机构
运营保障部
经理
运营保障部运营保障部
地区主管地区主管
维修工程师维修工程师维修工程师维修工程师设备电气水暖装饰
酒店酒店酒店酒店
维修工维修工维修工维修工说明：
1 、运营保障部经理全面负责部门的平时工作，向运营副总裁汇
报工作；
2 、地区主管负责地区内酒店维修的业务指导和主要设备保护及
酒店维修工技术培训、查核，酒店改造工程的复核，向部门经理负责；
3 、维修工程师负责酒店大型设备设备的保护养护、配件耗材统
计以及专业方面的维修工作，配合酒店维修工做好平时维修工作，
向地区主管负责；
4 、酒店维修工负责酒店的平时保护养护和维修工作，接受酒店
的直接领导。

第二部岗位责任与工作内容
一、运营保障部经理
【岗位职责】 :运营保障部经理直接对运营副总裁负责，全面负责运营保障部的平时工作，保证以最低的运行、养护、维修花费和最正确运行状态知足
酒店的服务要求；经过有效的管理、保持酒店在建筑相貌、装潢成效和
设备运行上达到原设计水平；依据实质使用及经营目标的改变，逐渐进
行设备设备的更新和改造。

履行新建酒店要点工序的检查，作为主要参
与者代表运营部进行工程查收，敦促整顿，并签订四方查收单。

【工作内容】：
1.按期对酒店设备设备运行状况进行抽查，保证酒店的正常运行。

2.负责对各地区主管的业务水平、工作效率进行查核。

3.掌握维修人员的技术业务状况，按期组织业务培训，提升维修人员的保
护水平。

4.负责对酒店锅炉、电梯、变配电、水泵、消防设备、弱电系统，维修专
业性强，技术难度大，需要外包的维修项目进行复核。

5.负责拟订酒店大型维修项目的年度计划、大修项目的估算、招招标、合
同的签订；并负责成立长久的合作单位和备用的合作单位。

6.负责设备设备的大修养护和裁减的更新计划，保证所有设备施工正常运
行。

7.全面负责酒店工程的节支，追踪、控制所有水、电、气的耗费量，严格
控制能源花费的支出，保证酒店最大限度的节能、节支。

8.参加新建酒店工程先期的方案拟订，并依据酒店保护过程中的常有问题
提出有关的改正建议。

9.参加新酒店要点工序节点的查收（包含：防水工程、隐蔽工程、开业前
整体查收），并签订四方查收单。

10.代表运营部在酒店开业前配合工程部进行有关的整顿工作，使酒店达到
运营状态。

11.负责协调解酒店有关的市政工程的生产、调动以及同管理、业务部门的
关系，以获取优秀的外面环境。

二、运营保障部地区主管
【岗位职责】：在部门经理的领导下，负责地区内平时的酒店保护工作，对酒店维修的业务指导和主要设备保护及酒店维修工技术培训、查核，负
责酒店改造项目的审查、方案的拟订，负责电梯、锅炉、水泵、消防报
警系统、变配电、弱电系统的养护、维修工作，保证系统及设备的正常
运行。

【工作内容】：
1．负责对各维修工程师的业务水平、工作任务达成状况进行查核。

2．负责对酒店招聘维修工进行业务把关，对维修工进行业务水平易专业水平的培训，维修工平时的维修工作进行业务指导。

3．按期巡逻并对酒店保护人员的业务水平，工作责任心进行查核，对企业的各项规章制度、保护操作规程、养护计划的履行状况进行检查。

4．每个月许多于1次对酒店的大型设备（电梯、中央空调、锅炉、水泵、消防报警系统、变配电、弱电系统）的运行状态进行检查，对运行不正
常的设备进行剖析，拟订相应的维修方案，对以上所列设备的维修推行
全程追踪，在故障最后清除以前，负有不行推辞的责任。

5．负责拟订酒店大型维修项目的施工方案、施工过程的监察、施工进度的控制、完工查收。

6．负责查对所负责地区内各酒店每周的水、电、煤气表数，并进行统计分析，如发现异样状况实时向部门经理、店长报告。

7．参加新酒店开业前的完工查收，并负责档案资料采集、管理。

8．负责检查维修工的维修记录、巡逻记录；抽查维修工的维修质量。

9．设备发生故障时，应马上组织维修能不留宿的抢修工作，不得迟延到第二天，力争保证设备一直处于完满状态；
10．巡视酒店设备设备系统，提出可行的节能降耗的建议。

11．每周组织工程例会。

12．每周参加地区店长经营管理睬议；保证 24 小时通信通畅。

三、地区维修工程师
【岗位职责】：在地区主管的领导下，负责酒店大型设备设备（电梯、中央空调、锅炉、水泵、消防报警系统、变配电、弱电系统）的保护养护、
酒店库房配件耗材统计以及专业方面的维修工作，配合酒店维修工做好
平时维修工作，保证酒店正常运行，向地区主管报告工作状况。

【工作内容】：
1、负责各酒店专业方面的维修工作，并将维修状况向地区主管报告。

2、配合酒店维修工做好平时维修工作。

如碰到与客人正面接触的维修工
作时，一定穿工作服、礼貌用语。

3、严格履行酒店维修房的办理流程，并将维修单交由地区主管赞同保留。

4、均匀每天起码保护养护 3 间客房，并填好客房维修养护检查表。

5、巡回检查各系统设备的运行状况，并做好有关的记录，发现系统设备
有异样状况，实时进行办理，并向地区主管、值班经理反应状况。

6、负责每天检测酒店大堂、走廊、客房的温度，发现异样，剖析原由并
实时作出调整，做好维修记录。

7、负责酒店的外包维修工程施工队的协调、管理，并监察其施工质量，
参加工程的查完工作。

8、负责酒店耗材、配件的统计管理。

做到“勤进少储”的原则，防备物
料用品积压浪费，并对破坏的配件进行修复，为酒店节俭资源，不可以修
复的配件进行核帐、集体销毁。

9、巡视酒店设备设备系统，提出可行的节能降耗的建议。

10、参加每周的工程例会。

四、酒店维修工
【岗位职责】：全面负责酒店的平时维修工作，熟习各样应急方案。

【工作内容】：
1．每天早9点对本店的水、电、气的用量，进行抄表计量。

2．每天两次（早9：30、下午7：00各一次）巡楼，对公共地区（包含：走廊、大堂、咖啡厅、歇息区、庭院）的用电设备（室外灯箱、地灯、
安全指示灯等）、装饰面及物件进行检查。

如遇维修状况出现，实时解
决，并做好维修记录；不可以实时解决的问题，要上报地区主管、店长。

3．每天比较酒店客房维修单进行维修，保留好维修记录单，并在《工程
维修表》上做好记录，对没法解决的项目要做好记录，并报告地区主管、店长，进行维修房报修。

4．依据《工程维修记录表》，将当天维修使用的配件名称、数目记录在《酒店工程物料耗费统计表》。

5．进入住客房维修时，要穿着得体，用语礼貌，第一对客人道歉。

查明故障原由，并向客人做以解说，维修时工具摆放齐整，不用的工具放在
工具袋内；如未能查出原由，对客人说明状况，并马上向地区主管报告，说明状况，并由地区主管指派维修工程师出席维修。

6．如碰到电梯、中央空调、锅炉、电话互换机、消防报警系统、变配电、水泵、闭路监控系统发生故障应实时联系地区主管进行维修，并实时汇
报运营保障部经理。

7．负责各系统机房的洁净卫生工作，保证各机房切合标准。

8．做好工程各系统机房钥匙保留工作。

9．熟习认识酒店各系统及设备设备的性能及注意事项。

10．熟习并认识停水、停电、电梯困人等事件的办理方案，发生状况马上按方案履行。

11．每天对酒店公共地区进行巡视检查（室外灯箱、地灯、安全指示灯等），发现问题实时解决，保证设备设备的完满。

12．对破坏的配件进行修复，为酒店节俭资源。

13．每天计划性的维修养护客房 1 间，并填好客房维修养护检查表。

14．遵从值班经理的安排，并向值班经理报告工作。

第三部酒店维修操作程序和规章制度
一、维修工操作程序
职位任务 -Task 1
每天工作程序
步骤 -Steps 标准 -Standard 提示 -Tips
1 、对水、电、气的计量水电气的表数要求准发现问题实时解决或进行抄表登记确无误上报办理。

2 、巡逻酒店公共地区的维修要实时。

如碰到计划维修而暂
设备设备维修后的项目需达到不可以解决的项目需做
3 、维修养护 1 间客房的规定的标准。

好记录，一致进行维设备设备在《工程维修记录表》修养护。

4 、解决当天报修项目上记录。

维修时坚持“补修不
5 、辅助客房做好登高设全面地对客房进行维更新”的原则，减少施的洁净工作。

护养护。

成本花费。

比较《客房维修养护如改换过配件，须在
表》逐个检查。

《工程物料耗费表》
在《客房维修养护表》上记录，以便月尾核
上记录。

实。

检查照明灯具。

工程人员要常常与客
设备上能否有安全隐房值班经理交流，以
患。

便实时认识客房设备
洁净登高的照明灯具设备的使用状况。

及设备。

发现黑灯及颜色不一
记录当天的特别事项及未达成的工程项目。

记录需要计划维修保养的项目及房号。

依据《工程维修记录表》，将当天维修使用的配件名称、数目记录在《酒店工程物料耗费统计表》。

致的灯要实时改换。

发现安全隐患实时排除。

登高洁净一定 2 人在场，并采纳必需的安全举措。

照明灯具的洁净一定在断电的状况下进行。

如遇当天不可以修复的客房，实时上报并说明原由，经店长赞同，方可将此房改为“维修房”。

所有维修工具须放在指定地址，方便使用。

职位任务 -Task 2 平时维修程序
步骤 -Steps
1 、收到报修信息标准 -Standard
马上响应，认真倾听
提示 -Tips
将当天的报修内容记
2 、至报修地址报修内容。

录在《工程维修记录
3 、实行维修复述报修内容。

10 分表》上。

4 、请店长或有关人员复钟抵达报修地址。

注意报修内容轻重缓查依据报修内容携带好急。

5 、保留维修单及登记《维所需工具和配件。

保证通信通畅。

修记录表》携带好施工现场保护快速准备好相应的零
物件（盖布、垫布、配件，整理好工作服。

檫布）。

一般维修在 10 分钟
任何维修人员一定由内赶到。

如不可以赶到
客房服务员陪伴进入应马上向值班经理汇房间报。

抵达客房应按叩门规维修人员不得搬动客范人的物件或与维修无着装规范，礼貌用语关的任何物件；若遇住客房的紧迫维修应客人在房间，须致问在第一时间内赶到维候语，并对因维修而修地址。

惹起客人的不便表示检查出设备破坏或故道歉。

障的原由，依据专业如现场维修有困难，知识和工作经验赐予可带回工作间维修。

修复或清除。

其余营业场所进行维不可以实时解决的须采修时，不得任意动用
桔子酒店管理有限企业服务手册
取必需举措，并向上现场与维修没关的物级报告。

影响客人居品。

住应向值班经理汇维修人员应付现场稍报，赐予换房。

加清理，再交报修岗维修时，地区影响面位洁净
要控制适合，不得无查维修工拥有无贵留故扩充。

在现场。

维修完成后，维修人所有的物件都一定恢员须征询客人能否对还原位
维修结果满意。

并汇
报店长或有关人员复
查
礼貌向客人作别。

实时向报修人报告维
修结果
记录维修状况于维修
记录本
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职位任务 -Task 3
客房计划维修（养护）程序
步骤 -Steps 标准 -Standard 提示 -Tips
1 、准备工作购置所需的资料。

依据《工程交接班记
2 、确立维修的房间征询值班经理建议。

录表》的平时记录、
3 、实行维修（养护）由值班经理确立 1 间巡检查结果、店长指
4 、维修（养护）结束维修的房间。

示来确立保护的主要
5 、记录和报告通知客房东管。

项目。

带好所需工具和材保护工作尽量控制在
料。

一天以内达成，免得
有针对地进行维修影响酒店客房的出
（养护）。

租，超出一天的维修
主要项目维修后，对一定获取店长的赞同
照《客房维修养护方可实行。

表》，全面检查整个客见告客房东管此次维
房的设备设备。

修的主要项目，便于
清理现场的大垃圾。

客房做维修前的工
通知客房东管查收维作。

修房，并在《客房维墙面油漆时，需将油
修养护表》署名确认。

漆装进小的盛器内，
带走所有工具、资料。

方便使用。

所有的物件都一定恢养护时从“补修不更
还原位。

新”的原则出发，降
低成本花费。

发现其余设备问题也
实时赐予解决，保证
维修房的质量。

酒店停水应急办理程序
1、第一查明停水原由，确立是外网停水仍是酒店供水设备问题；
2、如外网停水应马上通知店长、地区主管、企业运营保障部；
3、实时与有关单位获得联系，确立停水时间、供水时间，以便于企业领导做出
相应的决议；
4、维修人员值守水泵机房，亲密关灌水箱水位及设备运行状况；
5、做好客人的解说工作和暂时供水安排；
6、酒店供水设备出现故障，保护好现场，而且采纳适合举措；
7、通知店长、企业运营保障部并与设备供应、维保单位获得联系，讲情设备故
障原由及零件破坏部位、程序等；
8、马上组织人员及准备资料，接到上司指示，马上采纳相应的举措，保障酒店
的正常运行。

酒店停电应急办理程序
1、如外网停电，马上与供电部门获得联系，确认停电性质；
2、应马上上报酒店店长、地区主管、企业运营保障部；
3、维修人员应实时抵达前台，与电梯内获得联系，确认电梯内能否关人，如关
人依照电梯故障放人工作程序操作；
4、维修人员带好通信工具、维修工具、应急照明灯，巡视检查锅炉房、水泵房、
电梯机房、配电室、大堂等要点部位，并随时通知前台自己所在地点，保证通信通畅；
5、切断配电柜各支路开关，防备忽然来电造成设备及人身损害；
6、酒店内部配电故障造成停电时，查明故障地点、原由，断开故障设备电源，
恢复非故障部位的电源，降低影响范围；
7、保护好现场，办理举措适合，实时报告地区主管并与有关单位联系；
8、故障办理后经考证设备无异样后方可恢复供电，并增强巡视设备运行状况；
9、重要设备一定由专业人员进行办理；
10、做好设备事故记录，便于事故原由的检查及工作程序的改良。

电梯发生故障放人程序
1、电梯发生故障及停电关人时，第一用对讲设备与轿厢内实时联系，检查能否
有人被关在轿厢内。

若有人时，宽慰被关人员保持沉着，不要掰门、乱动，讲明维修人员将很快将其挽救出来。

维修人员应马上到电梯机房切断电源开关，防备忽然来电或误动作，增大故障程序及危害人身安全。

而后翻开抱闸一点一点往上或往下溜车，就近平层，钢丝绳上的平层绳标和墙上贴的楼层层标对应后，确认电梯停在某层平层后，方可到厅外用开门钥匙翻开本层厅门把人放出，而后关好厅门，防备别人误入。

在以上的各项操作中，一定有俩人操作，互相配合、集中注意力，千万不可以溜车过快，防止设备及人身遇到损害。

2、假如电梯发生故障，应马上报告店长并与专业维修部门联系，由专业技术维
修售货员进行办理，没关人员不得私自办理。

3、如遇停电时，维修人员到电梯机房切断主电源开关，检查电梯泊车地点，轿
厢内能否有人，一旦恢复供电，派专人手动开梯试运行，确认电梯正常运行后，方可放电梯自动运行，同时做好设备故障记录。

一般设备事故的办理程序
1、酒店出现一般设备事故，应马上通知工程维修人员、店长、地区主管；
2、在维修人员出席前，应保护好现场并保证设备及人身的安全；
3、在店长及维修人员的指挥下对事故进行正确的办理；
4、与有关的设备厂家联系，共同办理设备事故；
5、通知企业运营保障部，讲情原由及办理结果；
6、做好事故记录，并以书面形式向企业工程运营保障部报告。

重要设备事故的办理程序
1、酒店重要设备出现事故，如电梯、锅炉、给排水系统、高低压配电装置、燃
气等出现事故，第一切断电源，保证设备及人身安全；
2、马上向店长、地区主管、企业运营保障部、企业主管副总经理报告，讲清事
故原由、损失状况、影响范围以及采纳的举措；
3、做好人员及设备的急救、抢修工作，在没有接到指示以及救护人员没有出席
的状况下，不得停止急救、抢修的工作；
4、提早准备好相应的抢修零配件、工具、图纸等，组织急救、抢修人员，接到
上司的指示马上投入急救、抢修工作；
5、合理调整设备运行装置，保障酒店的基本正常运行；
6、做好详尽设备事故记录，以书面形式向企业工程维修部报告，便于设备事故
的检查工作。

电动机的保护养护程序
一、电动机起动前做好以下检查
1 、检查基础能否坚固，螺丝能否有松动，轴承能否缺油；
2 、检查电动机绝缘电阻能否合格接线能否正确；
3 、检查电机的接地线能否坚固靠谱；
4 、检查电源三相电压能否正常；
以上检查正常后方可起动电动机。

二、平时巡视和检查
1 、检查电动机轴承温度能否超高；
2 、听电动机声音能否正常，有无异样气味及振动；
3 、检查电动机能否过热；
4 、检查电动机的电源能否正常，测三相电源能否均衡。

三、电动机保护的主要内容
1 、消除电动机内部及外面尘埃和油垢；
2 、检查轴承和增补轴承油；
3 、检查各固定机座螺丝和接地线；
4 、打扫低压控制柜（盘）及线路；
5 、改换破坏的轴承；
6 、改换局部或所有烧坏的电机；
7 、检查转子与定子之间空气隙能否均匀；
8 、二次回路检查调整试验；
9 、破坏的零件进行维修和改换，必需时进厂维修；
配电室倒闸操作规程
1 、倒闸操作应由二人进行，一人监护，一人操作；
2 、倒闸操作前，应依据操作的次序在模拟板长进行查对性操作，操作时，
应先查对设备名称、编号、并检查隔走开关的本来拉、合地点能否与工作任务符合，操作中，应严格款待监护制复查制每操作完一步即在模拟板上相应
地点拉、合校正；
3 、操作中发生疑问，一定马上向地区主管报告，弄清楚后在进行操作，不
准私自改正操作程序；
4 、操作人员与带电体应保持安全距离，穿长袖衣及长裤
5 、拉、合开关及隔走开关时，应戴绝缘手套、穿绝缘靴
6 、设备停电，一定把各方面的电源断开，且各方面起码有一个显然断开点；
7 、断电操作时，一定先停负荷侧、后停电源侧，最后拉开隔走开关，送电
程序则相反，断开的隔走开关操作手柄一定锁住
8 、检修的电气设备停电后，再悬挂接地线以前，一定用验电器查验有无电
压，验电时，一定使用电压等级符合、试验合格、试验周期有效的验电器，
验电前，应先将验电器在带电的设备上查验其能否合格正确，验电工作应在
施工或检修设备出入线的各相进行；
9 、表示设备断开的常设信号或标记，只好作为参照，不可以作为设备无电的
依照，高压验电一定戴绝缘手套，线路验电应逐相进行，当设备确无电压后，应马上将检修设备接地、并三相短路；
10、对可能送电至停电设备的各方面，都要装设接地线，接地线应装设在工作地
址能够看见的地方，接地线与带电部分的距离，应切合安全距离的规定；
11、装设接地线一定先接接地端，后接导体端，拆地线的次序与之相反；
12、装设接地线应戴绝缘手套，并做好记录，拆掉时比较记录如数拆掉。

电梯平时巡检操作规程
1、巡视检查电梯机房设备运行状况；
2、检查仪表、指示灯、控制柜指示能否运行正常；
3 、检查轿厢照明、电扇、按钮、平层能否正常；巡视检查电梯机房设备运行状况；
4、检查仪表、指示灯、控制柜指示能否运行正常；
5、检查轿厢照明、电扇、按钮、平层能否正常；
6、检查轿厢对讲设备与前台控制通信能否通畅；
7、检查机房电机能否声响异样及温升过高；
8、检查钢丝绳能否有断股、松弛现象；
9、检查机房室温能否正常，并按规准时间开启空调设备；
10、保持机房的卫生状况整齐洁净；
11、电梯出现故障马上报告并实时与维修养护单位联系，再规定的时间内修复
完成；
锅炉设备的维修、养护操作规程
1 、熟习锅炉及其安全报警装置、自动控制装置，严格履行锅炉安全条例和规定。

2、锅炉设备投入运行前，检查所有有关的设备，锅炉内应储有适当的炉水，水
质一定达到使用标准，循环水泵，自动报警装置、自动控制装置一定正常。

3、各路管道一定无渗漏现象，各种阀门一定完好灵巧，靠谱。

4、一旦发现异样或报警应快速切断锅炉控制开关，停止能源的供应查明原由并
清除故障交接班再开启锅炉，并报告上司；
5、严格款待各锅炉企业规定的操作使用规程；
暂时用电管理制度
1、暂时照明灯、暂时电源线需要安装时，一定有地区主管、店长署名赞同；户
外拉设暂时照明灯以及地址湿润、狭小的部位，应采纳低压照明灯和防水灯口（ 36 伏以下）；
2、暂时电源线当天工作当天安装，工作完成应马上拆掉，不赞同隔夜拆掉；
3、暂时照明、电源所用导线，一定选择双护套铜芯多股软导线，安装前检查导
线绝缘有无损坏；
4、暂时电源的控制开关，一定选择拥有漏电保护而且合格的产品；发现客人及
职工私自拉设电源线、使用电热设备，应马上向酒店值班经理报告。

设备设备平时巡检制度
1、每天巡视检查电梯机房、锅炉房、配电室、煤气表房、水泵房等设备运
行状况，每天一次，同时在各巡检部位记录本上署名；
2、成立巡检设备设备运行状况记录本，分别记录各巡检参数；
3、每天在户外广告灯箱开启、封闭时巡检灯箱照明状况，同时检查户外其
余照明设备有无破坏；
4、检查消防设备、保安监督系统能否正常；
5、发现设备设备出现故障实时维修，解决不了的问题应实时报告；
6、所有的巡检记录本都一定放在设备使用处所。

酒店设备设备的平时养护制度
1、养护前应切断电源，悬挂“有人工作，禁止合闸”标记牌；
2、对设备部分零零件进行拆卸冲洗，调整零件空隙；
3、除掉设备的表面黄锈班、油污，检查润滑油路，保持通畅不漏；
4、打扫电器箱、电动机、电器装置、安全防备罩等，保证整齐、坚固；
5、对低压电器控制箱、控制柜电器零件进行紧固、检测；
6、冲洗过滤器并对设备的排污装置进行清理；
7、对电动机、传动器冲洗换油，修复或改换易损件；。