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法规的备案
在建设活动中，各类主体主要通过合同建立起相互的关系。

合同关系就是一种民事商事关系。

.法人的条件（四条件）
■依法成立■有自己的名称、组织机构、住所、财产或者经费 ■能够独立承担民事责任■有法定代表人 项目经理部的法律责任
■项目经理与施工单位之间是委托代理关系。

（注意不是和项目经理部是委托代理关系） ■项目经理及项目经理部的法律后果由企业法人承担。

■项目经理未按时完成施工任务，责任应由施工企业承担，不是项目经理本人承担，也不是由项目经理部承担。

■项目经理签字的材料款，如果不按时支付，材料供应商应当
以施工企业作为被告，而不能直接告项目经理个人，也不能告项目经理部。

无权代理
【原则】过错只在一方的，由此方承担责任。

双方均有责任或过错，则有过错双方承担连带责任。

连带责任（债务）的特点（补充）
■连带债务人每一方都有清偿全部债务的义务
■债权人可以向任一债务人要求任意比例的债务
■连带债务人在履行了全部债务后，其他债务人与债权人的债务关系结束
■履行债务超过其应承担份额的债务人，有权向其他债务人追偿
物权的特征
·不能有两个所有权，但担保物权和用益物权可以并存
土地所有权（公有制两种形式）
2.
地役权的概念
■为使用自己不动产的便利或提高其效益而按照合同的约定利用他人不动产的权利，是用益物权（必要的利用为相邻权，更好地利用是地役权）
■他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地 【典型案例】买路钱
在他人土地上通行的权利就是一种地役权 2.地役权的设立
■地役权一般为有偿
■应采用书面形式订立地役权合同
■地役权自地役权合同生效时设立，非强制要求登记（特例） ■未经登记的，地役权有效，但不得对抗善意第三人
■土地上已经设立了用益物权的，未经用益物权人同意，土地所有人不得设立地役权 3.地役权的变动－不得单独转让
受让人同时享有地役权
地役权对受让人具有约束力
物权的设立（产权证）与合同效力（买卖合同）的关系
物权的保护方式（民事+行政+刑事责任，可单独可合并适用）
债的概念与依据
债权是因合同、侵权行为、无因管理、不当得利以及法律的其他规定，权利人请求特定义务人为或者不为一定行为的权利。

债权与物权的区别－债权是相对权，而物权是绝对权
■债权主体的相对性：只能向特定的人主张权利、履行义务
■债权内容的相对性：
■债权责任的相对性：追究责任时，只能找有合同关系的主体追责，不能直接找真正的责任方
【无因管理与不当得利】
1.无因管理（无义务+主动作好事（别人有困难时）+有人受益）比如救火
·无因管理权利人可以获得必要支出的补偿，但不能获利
2.不当得利（不应当得到+利已+损人）
指没有法律根据，有损于他人利益而自身取得利益的行为。

在得利者与受害者之间形成债的关系。

【典型案例】淘宝购物，快递误把货物错送到邻居家。

知识产权的基本概念
知识产权是权利人对其创造的智力成果依法享有的权利。

专利法的保护对象（三类）
在申请日前6个月内，有下列情形之一的不丧失新颖性（会展露） ■在中国政府主办或者承认的国际展览会上首次展出 ■在规定的学术会议或者技术会议上首次发表的 ■他人未经申请人同意而泄露其内容的 3. 注册商标的期限与展期
■注册商标有效期为10年，自核准注册之日起算。

（注意专利权自申请之日起算） ■可无数次地提出续展申请，每次续展注册的有效期为10年。

■到期前12个月内申请，6个月的宽展期，宽展期满仍未申请的，注销。

（12个月续展申请期＋6个月宽展期）。

著作权（包括软件）的保护期
建设工程专利权的保护范围
2.建设工程专利权的保护措施（体现时间就是金钱）
知识产权的民事责任中赔偿损失数额的确定（有顺序）
■按权利人的实际损失确定
■按侵权人因侵权所获得的利益确定
■参照该知识产权许可使用费的倍数合理确定
■法定赔偿金（专利：1万元以上100万元以下；著作权：50万元以下；商标权：300万元以下）担保合同的效力（担保权人与担保人签订的合同）
■担保合同是从合同，主合同无效，担保合同无效（除非另有约定）
■担保合同无效后，相关人有过错的，各自承担相应的民事责任
■第三人为担保人时，可以要求债务人提供反担保，反担保适用于《担保法》的规定
不能作保证人的机构
■国家机关，但使用外国政府或国际组织贷款的除外
■学校等以公益为目的的事业单位、社会团体
■企业法人的分支机构与职能部门，但分支机构有法人书面授权的除外
当事人对担保的范围有约定的从其约定，没有约定或者约定不明确的，应对全部债务承担责任。

保证担保的范围■主债权■利息■违约金■损害赔偿金■实现债权的费用
保证中的特殊情况处理
抵押的概念■抵押物是不动产或者特殊的动产（机器、交通工具等）■不转移占有抵押物
可以抵押的财产
■建筑物和其他土地附着物
■建设用地使用权
■以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权
■生产设备、原材料、半成品、产品
■正在建造的建造物、船舶、航空器
■交通运输工具
■法律、行政法规未禁止抵押的其他财产
不得抵押的财产
■土地所有权（公有制）
■耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权（权利受限制的，但有特例：荒地承包经营权）
■学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗设施和其他社会公益设施（仅限于公益设施）
■所有权、使用权不明或者有争议的财产（权属有争议的）
■依法被查封、扣押、监管的财产
抵押权的生效
同一财产设定多个抵押权时，处理价款清偿规则：
质权的种类
留置
因保管不善致使留置物灭失或毁损的，留置权人承担民事责任
各种担保方式的要点
建筑领域险种梳理
3.建筑工程一切险的除外责任（10条）
■设计错误引起的损失
■自然磨损
■因原材料缺陷或工艺不善引起的损失
■非外力引起的机械或电气装置本身损失
■维修保养或正常检修费用
■文字资料及包装物料的损失
■盘亏
■领有公共运输执照或已保险的运输设备损失
■工地内及周围已有的财产
■期限终止前已竣工验收或实际占用的部分
【归纳解析】建筑工程一切险的除外责任（4231）
安装工程一切险的除外责任（与建设工程一切险不同的地方）
■由于超负荷、超电压、短路、大气放电、漏电及其他电气原因造成电气设备的本身损失
■施工机具、设备、装置失灵造成本身的损失
2.安装工程一切险的试车考核期
■保险期内一般包括一个试车考核期，长短按合同约定，但不得超出安装工程保险单明细表中列明的试车和考核期限■试车考核期一般不超过3个月，若超3个月，应另行加收保险费
■安装工程一切险对旧机器设备不负考核期保险责任，也不承担其维修期的保险责任
4.
税收减免
建设工程民事责任的主要承担方式
■返还财产（施工合同无效或被撤销后，折价返还）
■修理（出现质量问题或验收不合格，承包人负责返修，属于采取补救措施）■赔偿损失■支付违约金
5.建设工程领域的刑事责任（四大罪）
【认定为造成重大安全事故，或发生重大伤亡事故或者造成其它严重后果的情形】■造成死亡1人以上，或者重伤3个以上
■造成直接经济损失100万元以上
建设工程领域常见的刑事法律责任
第二章
施工许可制度的概念
『施工许可证的法定批准条件』
1.开工报告审查的主要内容（发改委批准）
■资金到位情况（资金）
■投资项目市场预测（市场）
■设计图纸是否满足施工要求（图纸）
■现场条件是否具备“三通一平”等要求（现场）
3.办理施工许可证或开工报告中违法行为的法律责任
■构成犯罪的，追究刑事责任施工企业资质条件（四方面）—人、财、物、业绩
『施工企业资质申请与许可』
1.企业资质申请
2.企业资质证书的变更
在申请之日起前1年内有下列情形，不予批准企业资质升级和增项申请的规定
■超越本企业资质等级或以其他企业的名义承揽工程，或允许其他企业或个人以本企业的名义承揽工程的■与建设单位或企业之间相互串通投标，或以行贿等不正当手段谋取中标的
■未取得施工许可证擅自施工的
■将承包的工程转包或违法分包的
■违反国家工程建设强制性标准的
■恶意拖欠分包企业工程款或者农民工工资的
■隐瞒或谎报、拖延报告工程质量安全事故或破坏事故现场、阻碍对事故调查的
■需要持证上岗的技术工种的作业人员未取得证书上岗的
■未依法履行工程质量保修义务或拖延履行保修义务的
■伪造、变造、倒卖、出租、出借或者以其他形式非法转让建筑业企业资质证书
■发生过较大以上质量安全事故或者发生过两起以上一般质量安全事故的
4.企业资质证书的撤回、撤销和注销
关于资质的撤回
外商建筑业企业的工程承包范围
对因该项承揽工程不符合规定的质量标准造成的损失，挂靠和被挂靠的单位或者个人承担连带责任。

建造师的注册』初始注册
延续注册
■建造师注册有效期为3年
■延续注册的，需在届满30日前，办理手续
■延续注册有效期为3年
3.不予注册的情形（10条）
■不具有完全民事行为能力的
■申请在两个或者两个以上单位注册的
■未达到注册建造师继续教育要求的
■受到刑事处罚，刑事处罚尚未执行完毕的
■因执业活动受到刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满5年的
■因前项规定以外的原因受到刑事处罚，自处罚决定之日起至申请注册之日止不满3年的
■被吊销注册证书，自处罚决定之日起至申请注册之日止不满2年的
■在申请注册之日前3年内担任项目经理期间，所负责项目发生过重大质量和安全事故的
■申请人的聘用单位不符合注册单位要求的
■年龄超过65周岁的
4.建造师注册的撤销、吊销、失效、注销
5.变更注册
6.继续教育
2.建造师执业的规定（一人一项目+从始到终）
建造师的签字
第三章
必须招标的规模标准（100＋200＋400）
必须招标的项目必须同时满足项目范围和规模标准两个条件。

3.可以不进行招标的项目（五大类）
4.公开招标与邀请招标（两种招标方式）
【易错点对比】
■使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目（国际）
（依法招标+国有）
招标代理机构
2.编制招标文件
3.招标文件的重要时间
4.关于标底与最高投标限价
5.下列情况视为招标中不合理条件限制
■同一招标项目向不同投标人提供有差别的项目信息
■设定的资格、技术、商务条件与招标项目的特点和实际需要不适应或与合同履行无关
■依法必须进行招标的项目以特定行政区域或者特定行业的业绩、奖项作为加分条件或者中标条件
■对潜在投标人采取不同的资格审查或者评标标准
■限定或指定特定的专利、商标、品牌、原产地或者供应商
■依法必须招标的项目非法限定潜在投标人或者投标人的所有制形式或者组织形式
招标人不得组织单个或者部分潜在投标人踏勘项目现场
6.招标信息发布
■采用邀请招标方式的，应当向三个以上具备条件的单位发出投标邀请书
■招标人不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的信息
■招标人发售资格预审文件、招标文件收取的费用应当限于补偿印刷、邮寄的成本支出，不得以营利为目的（工本费）
7.资格审查
■通过资格预审的申请人少于3个的，应当重新招标
■国有资金占控股或主导地位的依法必须招标的项目，招标人应当组建资格审查委员会（与评标委员会要求相同）■资格后审在开标后由评标委员会进行审查
8.终止招标
■招标人终止招标，应发布公告或书面通知潜在投标人
■应当退还所收取的资格预审文件、招标文件的费用，以及所收取投标保证金及银行同期存款利息
开标
2.
3.评标中的要点
4. 否决投标的情形（视为废标）
■投标文件未经投标单位盖章和单位负责人签字 ■投标联合体没有提交共同投标协议
■投标人不符合国家或者招标文件规定的资格条件
■同一投标人提交两个以上不同的投标文件或报价（要求提交备选标的除外） ■投标报价低于成本或者高于招标文件设定的最高投标限价 ■投标文件没有对招标文件的实质性要求和条件作出响应 ■投标人有串通投标、弄虚作假、行贿等违法行为
逾期送达的、送错地方的、未密封的、未通过资格预审的投标文件拒收。

5.评标报告
■评标委员会认为所有投标都不符合招标文件要求的，可以否决所有投标 ■向招标人提交评标报告和中标候选人名单 ■中标候选人不得超过3个，并标明排序
■评标委员会成员拒绝签字又不书面说明的，视为同意
1.属于投标人相互串通投标的情形（有预谋联合行动）
■投标人之间协商投标报价等投标文件的实质性内容
■投标人之间约定中标人
■投标人之间约定部分投标人放弃投标或者中标
■属于同一集团、协会、商会等组织成员的投标人按照该组织要求协同投标
■投标人之间为谋取中标或者排斥特定投标人而采取的其他联合行动
2.视为投标人相互串通投标的情形（通过形式推断高度怀疑）
■不同投标人的投标文件由同一单位或者个人编制
■不同投标人委托同一单位或者个人办理投标事宜
■不同投标人的投标文件载明的项目管理成员为同一人
■不同投标人的投标文件异常一致或者投标报价呈规律性差异
■不同投标人的投标文件相互混装
■不同投标人的投标保证金从同一单位或者个人的账户转出
3.招标人与投标人串通
■招标人在开标前开启投标文件并将有关信息泄露给其他投标人
■招标人直接或者间接向投标人泄露标底、评标委员会成员等信息
■招标人明示或者暗示投标人压低或者抬高投标报价
■招标人授意投标人撤换、修改投标文件
■招标人明示或者暗示投标人为特定投标人中标提供方便
公示中标候选人
■依法必须进行招标的项目，招标人应当自收到评标报告之日起3日内公示中标候选人，公示期不得少于3日■对评标结果有异议的，应当在公示期间提出
■招标人应当自收到异议之日起3日作出答复
■作出答复前，应当暂停招投标活动
2.确定中标人
3.依法必须招标项目的中标规则
4.中标通知书
■招标人向中标人发出中标通知书，并同时将中标结果通知所有未中标的投标人 ■中标通知书对招标人和中标人具有法律效力
■招标人改变中标结果的，或者中标人放弃中标项目的，应当承担法律责任
5.签订合同
■招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，订立合同
■合同的主要条款应当与中标人的投标文件的内容一致（合同的标的、价款、质量、履行期限等主要条款）
投标人违法行为应承担的法律责任
工程总承包
3.
违法分包的情形（2020年修改）
■承包单位将其承包的工程分包给个人的
■施工总承包单位或专业承包单位将工程分包给不具备相应资质单位的
■施工总承包单位将建设工程主体结构的施工分包给其他单位的，钢结构工程除外 ■专业分包单位将其承包的专业工程中非劳务作业部分再分包的 ■专业作业承包人将其承包的劳务再分包的
■专业作业承包人除计取劳务作业费外，还计取主要建筑材料款和大中型施工机械设备、主要周转材料费用的 【难点总结】有关劳务分包的特殊规定
【发承包违法行为应承担的法律责任】 1.承包单位的违法行为
转包、违法分包、挂靠、出借资质中情节严重的情况 ■2年内发生2次以上情况的 ■因转包等发生质量安全事故的
2.对于违法发包、转包、分包、挂靠等行为的行政处罚追溯期限的规定 ■行政处罚两年追溯期
■应当从违法发包、转包、分包、挂靠的建筑工程竣工验收之日起计算（从项目结束时起算） ■合同工程量未全部完成而解除或暂时终止履行合同的，为
合同解除或终止之日 资质名义+承揽业务，算到资质不良行为 资质名义+招投标，算到承揽业务不良行为
第四章
要约的撤回与撤销
要约不得撤销的情况
■要约人确定了承诺期限或者以其它形式明示要约不可撤销（如请按要求在3天内将水泥送至工地、请在15日内答复、3个月内款到即发货等）
■受要约人有理由认为要约是不可撤销的，并已经为履行合同作了准备 【案例理解】
■甲发出一封要约信给乙，说要订购一批水泥，价格、数量、时间均非常明确，并派丙去送信。

信送出后甲又后悔了，在丙还没有把信送达乙之前收回信，称为要约的撤回。

■如乙收到信，但乙还没来得及回信说同意（承诺通知），此时甲电话通知说取消信上所说的内容，则称为要约的撤销。

■如甲在信上说要求对方在15日内备好货。

乙收到信后马上进了30吨水泥，则此时即使乙还没来得及回信说同意，甲也不可撤销该要约。

5.承诺
采用书面合同形式订立的合同，在签字或盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。

2.发包人与承包人的主要义务
【建设工程工期】
（2020年整体修改）
1.实际开工日期
■监理人发出的开工通知中载明的开工日期
■经发包人同意，监理人应在计划开工日期7天前向承包人发出开工通知
2.
3.
4.实际竣工日期有争议的处理（最高人民法院司法解释）
合同重要条款空缺的处理（三步曲）
2.合同价款的确定
3.
4.当事人就同一建设工程订立数份施工合同均无效，但建设工程质量合格，一方当事人请求参照以下进行结算，法院应予支持（2020年新增知识点） ■参照实际履行合同结算 ■参照最后签订的合同结算
■按招标文件、投标文件、中标通知书结算（当事人签订的建设工程施工合同与招标文件、投标文件、中标通知书中载明的工程范围、建设工期、工程质量、工程价款不一致时） 欠付工程款的利息支付
6. 【对比辨析】欠付工程款与工程垫资利息的不同
【对比辨析】实际竣工日期与应付工程款之日确定的区别
建设工程价款优先受偿权（2020年修改）■与发包人订立建设工程施工合同的承包人，请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持
■优先受偿的范围：依照规定的建设工程价款范围
■不属于优先受偿范围的：逾期支付工程价款的利息、违约金、损害赔偿金等
8.建设工程价款优先受偿权的期限（2020年修改）
■工程承包人行使优先权的期限为6个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。

■发包人和承包人约定放弃或者限制工程价款优先受偿权，损害建筑工人利益，发包人根据该约定主张承包人不享有优先受权的，法院不予支持（约定放弃无效）
赔偿损失的范围（补偿性原则+可预见性原则）
约定违约金高于或低于实际损失时的处理
■赔偿损失的主要形式是法定赔偿损失
■原则上约定赔偿损失优先于法定赔偿损失
■约定违约金低于实际损失，可以请求法院或仲裁机构予以增加
■约定违约金过分高于实际损失，可以请求法院或仲裁机构予以适当减少
非违约方的减损义务
■当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，当事人因防止损失扩大而支出的合理费用由违约方承担■未采取措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿
三类合同的内涵与效力
4.
【无效合同】
1.无效合同的特征与免责条款
2.无效合同的效力与处理
效力待定合同的类型
可撤销合同的概念
■因意思表示不真实，通过有撤销权的机构行使撤销权，使已经生效的意思表示归于无效的合同■合同被撤销后与无效合同的后果一样（自始无效，而不是从被撤销时无效;三类条款依然有效）■可撤销合同的种类（四大类十六字口诀）
2.撤销权。