房地产绿茵河畔项目营销策划方案-经典营销策划方案汇报案例
房地产营销策划方案范文5篇
房地产营销策划方案范文5篇房地产营销策划方案范文5篇为了确定工作或事情顺利开展，时常需要预先制定方案，方案是综合考量事情或问题相关的因素后所制定的书面计划。
下面小编给大家带来房地产营销策划方案范文，希望大家喜欢!房地产营销策划方案范文1一、前言本案是市政府继华苑、丽苑之后的又一重点、大型居民生活区，整体以“全国的生态居住区”为统一的、主要的诉求点。
一期工程拥有6块大小与规划均不同土地范围，去除商业用地和没有水域面积的地块以外，本案最主要的竞品项目为3号地华夏梅江芳水园。
二、推广策划原则本案蓝水园在推广策划过程中我们的指导思想是“跳出地产做地产”，这种体现了片区或区域经济思维神韵的做法，将随着城市化进程的不断加快，给房地产开发提供前所未有的广阔空间。
我们理解的房地产推广策划是，不局限于某一个时期某一个楼盘的成功与否，而是放眼于一个小区楼盘发展到大的综合社区，从单一的房地产开发项目到不同产业与房地产业进行资源整合，甚至期望能够带动一个区域经济版块的开发和兴旺。
我们理解并提出“跳出地产做地产”的泛地产理论，说到底是一种思维方式的变革。
是在房地产大盘化、郊区化、复合化的摸索中总结出来的。
从微观上讲，如果是100亩的小盘子，靠一、两个卖点就够了。
但如果是1000亩的大盘子怎么办小盘是独奏曲，大盘是交响乐。
它必须有一个主题和灵魂。
因此，必须上升到泛地产的高度，来整合各种可以利用的资源。
从中观层面说，今天的地产必将跳出单一地产的格局，也就是我们常说的复合型地产。
从宏观上讲，但凡人类活动、居住的建筑环境合空间，都可以纳入泛地产的范畴，包括城市的规划和经济区域的开发。
在对蓝水园推广策划的考虑上，我们力求作到以上各点，宣传新颖、独到，能够充分涵盖本案的特色与特点，创造今后项目正式运作、营销通畅的生命力。
三、具体影响梅江蓝水园推广的六大因素蓝水园的具体推广受项目规划、价格策略、广告策略、销售执行、市场竞争和政经环境这六大因素的左右。
碧海云天项目营销策划执行方案
碧海云天项目营销策划执行方案本案营销策划思路1. 策划原则总体原则根据本案产品定位为高档住宅精品楼盘，所以在本项目的形象推广品牌推广上以龙头精品项目推广方式，以高姿态切入市场，但在项目的价格策略充分体现出“高档而不贵”“物超所值”。
充分迎合现代理性的消费者，建立在南昌楼市中的江湖地位。
差异原则1 切合市场，寻找差异化本案在营销策划方面充分考虑了本地人的生活习惯、消费习惯、文化水平，迎合了本地消费而制定出一套完整的策划方案；打破常规，寻找本案与竞争楼盘的差异化，找出本项目的亮点，拟定了一套有效、切合实际的，可执行性强的策划方案。
创新原则2 以创新的策划思路制胜南昌楼市本案在南昌属龙头精品楼市，因此在整个营销策划过程中，手法上我们寻找了许多创新点，特别在整合营销推广方面充分突破南昌楼市一贯的推广手法，寻找一套完善的，极具杀伤力的推广手法。
速度原则3 “以快打慢”、速度制胜南昌现在房地产发展速度惊人，一年内推出的楼盘近百个，给本案造成了很大的销售压力。
针对这样的市场环境，如果我们不能快速地推向市场，击破市场。
那么在整个销售中将会出现很多竞争对手分吃这一蛋糕。
因此我们的时间的控制做了严密的布置。
效益原则4 效益最大化以快速出货，快速回笼资金、控制销售成本，达到效益最大化。
2. 项目的推广思路针对本项目的入市时机以及南昌各大楼盘的推广分析，结合本项目的特定的地理位置（青山湖畔）、建筑风格（澳式）、社区文化（海文化）等特点我司经过了长期的研究和讨论得出本项目的总体推广思路：搭起推广平台――寻找支撑元素――逐个推广――打动消费者所谓的平台，就是先给消费者一个核心概念。
以项目的最大亮点：澳式风格、青山湖大环境。
作为项目后期推广一个初始平台，引起消费注意，吸引消费者目光，为后期搭起一个推广的核心。
搭起推广平台以后，就必须挖掘这个平台支撑元素；这个推广、打动目标客户。
以本项目的每一个亮点来吸引消费者。
3. 项目的销售思路本项目销售总体思路：100％销售例如：在内部认购期有100人认购，那么我们推的单位数量就定量推出70～80套，达到100％以上的销售。
房地产营销策划方案范文5篇（精选）
房地产营销策划方案范文5篇（精选）销售要懂得积极与客户取得联系，促成客户复访、提高客户购买意向直至成交。
短暂的销售岗位工作你一定积累了许多的工作经验，快写一篇销售工作总结。
你是否在找“房地产营销策划方案范文”，下面小编收集了相关的素材，供大家写文参考！房地产营销策划优秀范文1一、市场定位与产品设计定位根据前期市场分析，确定项目的整体市场定位，并确定目标客户群定位，进行目标客户群体分析，在市场定位和营销策划总体思路下，提出产品规划设计基本要求，协助确定符合市场需求和投资回报的产品设计方案，产品规划、设计理念，最终完成产品定位。
具体内容包括：项目总体市场定位;目标人群定位;项目开发总体规划建议;组团规划建议;交通道路规划建议;户型设计建议;整体风格建议;外立面设计建议园林景观规划建议;社区配套设施;会所建议;楼宇配套建议;建议装修标准建议;装饰材料建议;物业管理建议。
二、市场推广策划根据市场竞争环境分析和项目自身优劣势分析，针对目标市场需求，制定有效的市场推广计划，为产品上市销售做好准备。
内容包括市场推广主题策略;营销策略;销售策略;市场推广工具设计(VI设计及宣传品、销售工具设计);广告设计创作;媒体投放;公关活动策划等。
具体内容是：(1)市场推广主题定位：市场推广主题，市场推广概念;(2)项目核心卖点提炼。
(3)项目案名建议。
(4)销售策略：开盘时机选择，定价方法，付款方式，销售组织，销售计划，销售控制。
(5)广告策略：广告推广阶段计划，广告推广目标，诉求人群项目诉求重点，各类广告创意(报纸，户外，电播等)。
(6)媒体投放策略：媒体选择，媒体组合，投放预算，媒体计划，媒体排期。
(7)公关策略：媒体公关，软文撰写，公关活动策划，协助活动执行。
三、项目销售策划(项目销售阶段)制定销售计划，协助展开促销工作，做好销售现场管理以实现预定销售时间计划和收入计划。
具体内容包括：1、开盘时机选择，回款计划，回款方式，定价方法，付款方式。
房地产项目营销策划方案报告书(四篇)
房地产项目营销策划方案报告书(四篇)房地产项目营销策划方案报告书篇一1、信心比黄金更珍贵快速回款减少成本增加利润2、创新驱动发展战略主动出击全城营销全员工营销3、走非常路策略钱用在刀刃上4、走安利销售方式一、老客户推荐策略1、老客户上门或上单位，带上礼品(约200-300元)，带上诚意，每推荐一个新客户，奖1000元，推荐10新客户，再补奖3000元。
2、召集安阳跑保险人员，举行产品推介会，每个保险人员推荐一个新客户，奖1000元。
3、召集老客户晚上聚餐，增进感情，介绍产品优势，每推荐一个新客户，奖1000元，推荐10新客户，再补奖3000元。
二、教师策略寻找热心教师，每推荐一个新客户，奖1000元，推荐10新客户，再补奖3000元。
三、单位策略主动联系友好单位，到单位去推销，单位主要负责人推销十套房，自己购房在正常优惠上，再去掉1.5万元。
四、各县城、乡镇、主要大村策略1、发短信、进行派单，每个县，约需2万元。
2、寻找当地联络人，每推荐一个新客户，奖1000元，推荐10新客户，再补奖3000元。
3、在主要地段，考虑价格的.基础上，可做些广告。
五、派单策略继续原派单，到乡镇、县城去，到安阳市主要单位去。
六、其他1、直接按排售楼员，到客户家里或单位里。
按排售楼员与客户吃饭。
2、加大催款力度，定房时，签定协议，协议上注明，一个星期内交到贷款40%。
一次付清全部交清。
否则不再接收此客户定房。
3、各县城、乡镇、主要大村到项目部应考虑车辆，中午考虑吃饭、送礼品等。
(因为在县城、乡镇、主要大村一户可带动多户。
)4、加大现有售楼员思想教育，提高信心。
5、单页上用词直接，如“安阳东区最优位最低价一口价”等。
如“无融资、无贷款公司”等。
6、每个购房户，在价格上，有原则，也要有方式。
7、提早回款，把银行贷款或个人款还了，我保证完全可行，也就是说把利息让给客户，我们也同时卖了房，一举两得，很好。
房地产项目营销策划方案报告书篇二1、信心比黄金更珍贵快速回款减少成本增加利润2、创新驱动发展战略主动出击全城营销全员工营销3、走非常路策略钱用在刀刃上4、走安利销售方式一、老客户推荐策略1、老客户上门或上单位，带上礼品(约200-300元)，带上诚意，每推荐一个新客户，奖1000元，推荐10新客户，再补奖3000元。
房地产的营销活动策划方案(精品8篇)
房地产的营销活动策划方案(精品8篇)房地产的营销活动策划方案篇1一、项目营销总体策略营销总体策略是仔细分析、科学划分并准确切入目标市场，通过全方位地运用营销策略，限度提升项目的附加价值，获取项目的利润，并全面树立和提升企业形象及项目形象。
概括本项目的营销总体策略，可以简述为“五个一”，即树立一个新锐概念、倡导一个财富理念、提炼一个鲜明主题、启动一个前卫市场、酝酿一场热销风暴。
二、项目营销目标方针根据本项目“五个一”的总体营销策略，拟订本项目的营销目标方针如下，作为本项目营销工作纲领的完善和充实。
1. 树立一个新锐概念：休闲式购物商业。
2. 倡导一个财富理念：创投性商业、休闲式购物、稳定性回报。
3. 提炼一个鲜明主题：产权式商铺、休闲式商业。
4. 启动一个前卫市场：崇尚“创投性商业、休闲式购物”，摒弃传统商业的纯购物环境压抑与约束，主要面向年轻新锐、有自己个性的消费群体，让其体验到休闲模式的商业环境，购物主题明确。
5. 酝酿一场热销风暴：本项目将传统商业行为上升为现代全新的休闲商业，力争推动商业房地产市场开发的全新变革，避开传统商业的竞争，在一个全新市场里掀起一场热销风暴。
三、销售目标及目标分解1. 销售(招商)目标2. 销售目标分解四、营销阶段计划根据项目的定位及施工进度计划，将营销工作分为四个阶段，各阶段工作重点如表8-5所示。
五、项目销售时机及价格为了更好地在后续营销过程中充分体现总体营销策略和达成目标方针的实现，综合项目要素资源和营销推广传播要素，结合项目定位，确定以下销售时机及价格。
(一)项目入市时机及姿态1.入市时机：根据规划与工程进度以及营销准备，在20XX年5月份房交会期间开盘(或20XX年9月)，可以抓住20XX年春季房交会、五一国际劳动节等机会掀起第一个启动高潮;在国庆节、20XX年秋季房交会、元旦等重要时期掀起新的销售高潮。
2.入市姿态：以全市乃至西北地区“财富地产、休闲购物”形象登场，开创全新休闲商业投资经营理念。
房地产营销策划方案范文系列5篇
市场营销策划书
项目本身虽然没有非常特殊的地方，但我还是在平凡之中找到了特别，利用周边个案的面积、功能和格局的空白，采纳新的切割方法将产品进行了新的面积分割和更合理的功能划分，并且在建筑的外立面上一改烂尾楼过去的老式传统手法，变得更为亮丽和新潮。此为一新
抓住这四个创新点，使得差异性策略和独特性策略在楼盘行销中很好地得到运用，再协作了低总价的价格优势，本策划案在极短的时间里获得了市场认同，圆满地完成了销售任务，也为公司市场美誉度的同时也为公司下一个个案的品牌提升奠定了一个很好的基础。公司由于在此项目上获得丰厚利润，从而将公司的开发战略重点瞄准了市场的烂尾楼盘盘活。
星期五公社行销由来
今日，共性群体共存的冲突年月
现在的都市，俱乐部如鲜花，我们殷勤如蜜蜂，为什么呢
我发觉诸如俱乐不是这样一种地方，在这里大家相聚在一起，没有人追究你的过去，没有人关怀你的将来，大家在一起可以聊天，可以一起做一件事情，依据个人的品位爱好，在这里可以重温久违了的集体生活。
所以，我情愿把它衍生为一种社区生活，而且称之为
三、销售策略
以迅雷之势推销
在众多周边产品的强力围攻下，我认为本产品的价格应当与周边产品拉开肯定距离。这样才能吸引到潜在购屋对象，所以，依据产品的格局和面积特性，我给
我认为，尽管本案与周边个案有肯定距离，但由于价格优势，且量体小，上市后必定会引起消费者的留意。所以，在短时间内快速出击的销售策略是比较准确的。
基于上述缘由，我对常规的媒体策略作了一些改动，本案销售中基本以户外看板、公交广告、引导旗来吸引客源，在现场派发海报和
六、市场反响
事实胜于雄辩
经过了市场的考验，事实证明本策划案是特别胜利的
可以说，用不到一个月的时间去化一个不占优势的住宅产品，这在金桥地区甚至于上海都是不多见的，所以
房地产项目营销策划方案(精选10篇)
房地产项目营销策划方案房地产项目营销策划方案房地产行业是一个繁荣的行业，而随着城市化进程的加速和人们对居住环境的要求不断提高，房地产市场的需求也愈加旺盛。
但是在市场竞争激烈的情况下，房地产开发商需要有一个好的营销策划方案，以便吸引更多的客户和市场销售份额。
本文将会从目标市场、推广渠道、定价策略、广告宣传等方面来制定一份完整的房地产项目营销策划方案。
一、目标市场明确目标市场是每一项营销策划的首要任务。
为了确定目标市场，需要充分了解消费者的需求和购房习惯。
根据市场调查显示，目前购房人群以中产阶级为主，他们对于居住环境的舒适度尤为看重，对于交通便捷、教育设施、医疗设施、商业配套等公共设施的依赖性越来越强。
更为重要的是，消费者对于产品质量和售后服务的要求也越来越高，这增加了营销策略的制定难度。
针对上述观察结果，从接触人群和相关设施等角度，我们可以将目标市场划分为以下两类：1.年轻家庭。
这部分人口属于准中产阶级，主要关心房屋的总价和交通情况，教育和子女成长环境也是他们的首要考虑因素。
2.退休人群。
这一部分人口更关心的是环境和居住舒适度。
他们对于以临近湖泊、公园、餐厅等配套设施的高品质住宅最为感兴趣。
二、推广渠道1.提供全方位的信息支持。
提供详细而准确的产品信息和地理位置、楼盘周边的详细介绍，引导用户深入了解楼盘。
2.线下推广。
除了线上渠道，还可通过报刊广告，广告牌、户外广告、宣传册、活动定制、营销推广、现场展示等形式进行线下推广。
3.电视媒体推广。
根据现代人的消费习惯，适时在电视媒体中播放相关广告，提升市场知名度。
4.网络推广。
网络推广也是一种很好的推广方式，适当投入一些精力和资金，开拓一些社交媒体，可以提高楼盘的知名度。
三、定价策略1.弹性定价。
此定价策略适用于话题性高、午后市场的房地产项目。
在市场前景不确定时，此种策略相当具有适应性和风险缓冲的效应。
在竞争激烈的市场环境下，实施弹性定价策略，根据市场反应和客户需求，调整房地产价格。
房地产营销策划案的房地产项目营销策划及营销方案(6篇)
房地产营销策划案的房地产项目营销策划及营销方案(6篇)房地产营销筹划案的房地产工程营销筹划及营销方案篇一为了提高筹划书撰写的精确性与科学性，应首先把握其编制的几个主要原则：(一)规律思维原则：筹划的饿目的在于解决企业营销中的问题，根据规律性思维的构思来编制筹划书。
首先是设定状况，交代筹划背景，分析房地产进展现状，再把筹划中心全盘托出，其次进展详细筹划内容具体阐述;三是明确提出解决问题的对策。
(二)简洁朴实原则：要留意突出重点，抓住企业营销中所要解决的核心问题，深入分析，提出可行性的相应对策，针对性强，具有实际cao 作指导意义。
(三可cao作性原则：编制的筹划书是要用于指导营销活动，其指导性涉及营销活动中中的每个人的工作及各还击关系的处理，因此其可cao 作性特别重要，不能cao作的方案创意再好也无任何价值，不易于cao 作也必定要消耗大量人、财、物，治理简单显效低。
(四)创意新奇原则：要求筹划的“点子“(创意)新、内容新、表现手法也要新，给人以全新的感受，新奇的查是筹划书的核心内容。
筹划书按道理没有一成不变的格式，它依附于产品或营销活动的不同要求，在筹划的内容与编制格式上也有变化。
但是从营销筹划活动一般规律来看，其中有些要素是一样的。
因此，我们可以等同探讨营销筹划书的一些根本内容及编制格式，封面：筹划书的封面可供应以下信息：筹划书的名称;客户名称;筹划完成日期及本筹划适用时间段。
由于营销筹划具有肯定的时间性，不同时间段上市场的状况不同，营销执行效果也不一样。
筹划书正文局部主要包括：(一)筹划目的要对本营销筹划所要到达的目标，宗旨树立明确的观点，作为执行本筹划的动力或2强调执行的意义所在，以要求全员统一思想，协调行动，共同努力保证筹划高质量的完成。
企业营销上存在的问题纷繁多样，但概而言之，也无非六个方面：初步房地产业，缺乏实际cao作阅历。
尚无一套系统营销方略，因而需要依据市场特点、工程特点筹划出一套营销规划。
合富辉煌河南郑州绿茵河畔项目营销策划方案90页XX年共91页
6、最大的骄傲于最大的自卑都表示心灵的最软弱无力。——斯宾诺莎 7、自知之明是最难得的知识。——西班牙 8、勇气通往天堂，怯懦通往地狱。——塞内加 9、有时候读书是一种巧妙地避开思考的方法。——赫尔普斯 10、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。——笛卡儿
合富辉煌河南郑州绿茵河畔项目营销 策划方案90页XX年
11、用道德的示范来造就一个人，显然比用法律来约束他更有价值。—— 希腊
12、法律是无私的，对谁都一视同仁。在每件事上，她都不徇私情。—— 托马斯
13、公正的法律限制不了好的自由，因为好人不会去做法律不允许的事 情。——弗劳德
14、法律是为了保护无辜而制定的。——爱略特 15、像房子一样，法律和法律都是相互依存的。——伯克
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合富辉煌河南郑州绿茵河畔项目营销策划方案90页XX年共91页文档
41、实际上，我们想要的不是针对犯 罪的法 律，而 是针对 疯狂的 法律。 ——马 克·吐温 42、法律的力量应当跟随着公民，就 像影子 跟随着 身体一 样。— —贝卡 利亚 43、法律和制度必须跟上人类思想进 步。— —杰弗 逊 44、人类受制于法律，法律受制于情 理。— —托·富 勒
53、 伟 大 的 事 业，需 要决心 ，能力 ，组织 和责任 感。 ——易 卜 生 54、 唯 书 籍 不 朽。——乔 特
55、 为 中 华 之 崛பைடு நூலகம்而 读书。 ——周 恩来
45、法律的制定是为了保证每一个人 自由发 挥自己 的才能 ，而不 是为了 束缚他 的才能 。—— 罗伯斯 庇尔
谢谢！
51、 天 下 之 事 常成 于困约 ，而败 于奢靡 。——陆 游 52、 生 命 不 等 于是呼 吸，生 命是活 动。——卢 梭
绿化楼盘营销策划方案范文
绿化楼盘营销策划方案范文一、项目概况近年来，环保概念越来越受到人们的关注与追求，绿化楼盘因具备生态环保特点，在房地产市场上备受青睐。
本项目位于城市郊区，占地面积100亩，计划建设100栋别墅，以绿化景观作为项目的卖点。
本文将针对该项目进行全面的营销策划。
二、市场分析1.消费人群本项目适合两类消费人群，一是追求生态环境的中产阶级家庭，他们看重生活质量，追求绿色环保，且有一定的购房经济实力；二是投资购房者，他们将购房视为一种保值增值的手段，认为绿化楼盘具备较高的附加值。
2.竞争分析目前城市阳台绿化项目市场竞争激烈，各个开发商纷纷涉足这一领域。
我们的主要竞争对手有ABC开发商和XYZ开发商，他们分别推出了绿化楼盘项目GreenCity和EcoVillage，以绿色环保为主要卖点，目前市场反响良好。
3.需求分析通过市场调研发现，目标消费群体对于绿化楼盘的需求主要体现在居住环境的生态化、景观化和舒适化方面。
他们希望在家中能够享受到绿色植物的陪伴、呼吸到新鲜的空气，并能够方便的享受到生活所需的配套设施和便利交通。
三、营销策略1.定位策略本项目将以“绿意生态，名流居所”为定位，强调项目的绿化特色和高端属性。
通过打造独特的绿化景观，创造出与众不同的生活环境，满足目标客户对生态、环保和高品质生活的需求。
2.产品策略本项目的产品特点是绿化景观，我们将通过以下几个方面来突出产品卖点：(1)自然景观：建立一个多季节观赏花木、草坪和湖泊等自然景观的园林绿化。
(2)绿化设计：引入专业居住环境设计师进行绿化设计，将独具特色的花卉和树木引入项目，打造独特的景观风貌。
(3)健康生活：项目将配备跑步道、休闲区、儿童游乐设施等，让业主可以在户外享受健康的生活方式。
3.营销渠道策略本项目的营销渠道主要包括线上和线下两个渠道:(1)线上渠道：通过社交媒体平台、电子商务平台和搜索引擎等进行网络推广和线上销售。
通过精准的广告投放和优质的内容营销，吸引目标客户的关注和购买。
房地产行业河畔新城营销策划方案
河畔新城营销策划方案第一部分市场分析一、经济增长加速带来房地产业快速发展1、国民生产总值产生的影响2003年沈阳市国内生产总值（GDP）1600亿，与上年对比上升14.1%，明年预测能达到一八一五亿元（数据来源：沈阳市人民政府）。
经济增长呈现加速提升的状态。
在中央支持下，老工业基地重新振兴将加快步伐，沈阳经济进入二次创业起飞阶段。
整体经济环境趋好，必然会带动房地产业相应的快速发展。
2、居民收入对房地产发展的影响截止于2003年9月，沈阳市人均可支配性收入为695.04元/月，比上年同期增长一三.8%，1—9月用于居住的人均消费支出达到491.93元，为上年同期的129.1%，住宅消费大幅度升温。
据权威机构调查了解：沈阳市居民购房需求相当旺盛，1年以内欲买房或卖掉旧房再购置新住房的占9.2%。
其中有一半人买新房，每户按80平方米计算，共需商品房近500万平方米（数据来源：东北新闻网）。
二、2003年沈阳住宅市场发展状况1、开发状况沈阳市2003年的总开发量达到一五00万平方米，大批外地开发商进入沈阳投资房地产开发，市场出现前所未有的开发热度，呈现“井喷式”发展，沈阳房地产市场在2003年步入与全国同步高速行驶的轨道。
2、成交状况⏹2003年1月——12月初，沈阳市商品房住宅销售成交面积为433.23万平方米，成交金额为125.6亿元，其中浑南新区成交面积为29.28万平方米，成交金额为8.3亿元，预计2003年沈阳市全年成交面积将超过500万平方米；⏹增量商品房市场急剧升温，投资销售比趋于合理，发展态势良好。
1-6月，全市增量商品房销售面积比上年同期增长31%，而销售额比上年同期增长40%以上，前进的幅度是近年来所罕见的。
⏹存量房再次刷新记录，稳居全国前茅1-6月，全市存量房交易量和交易额均比去年同期增长50%以上，半年的交易面积相当于1998年全年交易量的5.76倍，与快速发展的2001年全年的交易量差不多少。
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PART2 项目营销定位
案例参考
营销战略
郑州——龙泊圣地
地理环境：距郑州市中心25公里，在老107国道和郑新路之间，末端交通不太方便； 城市规划：非政府重点发展方向；
周边客户群：消费力不足
项目优势：龙湖环境资源 龙泊圣地目前已成为郑州市民休闲度假及休闲居住的知名项 目。项目在非政府重点发展方向、距离城市较远的情况下， 取得了良好的销售业绩。
项目别墅主要竞争对手
我司认为： 本案
项目别墅产品的主要在新乡市区郊 区。主要的竞争项目为两类：
1、新乡市（县）别墅项目：主要 在市区南区与新乡县交汇处
2、新区住宅项目
下面我们就此两类竞争项目简况做 一下类比分析，以找到项目的核心 优势及市场切入点。
东区 住宅
南区别墅区
新乡别墅竞争对比
项目名称 小城故事 温泉花园 森林半岛 海域迪亚庄园 辉龙阳光新城 本案 可以看出： 项目位置
1. 项目全案在新乡房地产市场处于如何竞争态势？
2.
3. 4.
项目的核心卖点是什么；
项目能卖多少钱？我们采取什么样的价格策略能卖的更贵一点？ 项目如何能够实现快速销售，同时保障项目的品牌？
我们始终追求：
发现最大价值 塑造最优品牌
实现最大价值
本案需要解决的问题
明确方向 清晰思路 实施计划
案例参考总结
结合项目情况，我们认为：
1. 项目应该把别墅卖给市区客户，加大在市区的推广是 我们的必由之路。
2. 强化项目优势，塑造企业及项目品牌很重要；
3. 项目应增加市场曝光度，增加项目的传播。
PART2 项目营销定位
案例参考
营销战略
客户解析
我们首先要了解： 纵观国内外别墅的成功案例，无不具有以下九大元素
广州，万科四季花城
四季花城
房地产发展方向
广州市区
项目位置与广州地产开发方向相反，离
市区约35分钟车程，交通不畅，居住氛围严
重不足，且行政隶属于佛山南海，开发之初 销售难度相当大。
开发及销售顺序：项目占地700亩，开发建筑面积50万平米，分7期开发
五 /六 期 四期 开发
七期
二 \三 期开发
首先 开发
借鉴1——自主改善交通，弱化不成熟劣势
项目位于南海地界内，区域陌生，广州市民的心理距离远 修建2.6公里私家路连接对外交通，并引入多条公交线路，设置免费看楼巴士，改善 项目交通条件，降低广州客户对市郊的陌生感和抗拒感
项目交通条件远优于万科 四季花城，但城市客户群 也有相当大的差距，设置 免费看房车会增加客户看 房积极性。
3. 目前有2、13 、22 、23、32
多班公交抵达项目区域，交通 设施完备。
项目自身特点
1. 位于青青生态园内，环境好； 2. 350亩低密度别墅区； 3. 规划拥有商务会所、综合商铺 、国际会议中心和 “实验学校 ”，综合配套高标准；
资源环境好、规划标准高，良好的别墅项目基础。
项目核心营销定位:
中小学
广州，万科四季花城
经验6——前期铺垫：板块预热、展现实力、增强信心
万四季花城 万科四季花城
不同阶段不同的宣传形式、展现开发商实力，炒热区域；
明确目标客户群，在广州主城区作大量的宣传（包括巡展、地铁广告、楼体广告等）
第一步：形象推广 初进入广州，以品牌形象、品牌理念为主要诉求点， 树立并迅速提升“万科”的认知度和市场张力 第二步：项目预热 针对性在潜在客户的生活与工作场所范围推广宣传 ，有效渗透品牌，作好市场预热 第三步：开盘体验 现场体验打动客户、品牌效应带动宣传、口碑传播 打开市场
营销手段4：多次举办活动，口碑传播
营销活动： 1. 龙舟赛 2. 模特大赛 3. 少儿夏令营 4. 名车试驾 5. 健康讲座
营销手段5：大优惠ຫໍສະໝຸດ 度提高转化率不断变化的营销策略和价格策略，如： • • • 不断价格上调； 买房可享受多项优惠； 业主、朋友介绍双方有礼。
其营销手段迎合了多数客户喜欢占便宜的心理，有效提高了传 播力和转化率。
2.6km 私家路
四季花城
南 广 海 州
金沙洲大桥
广州主城区
广州，万科四季花城
经验2——小量滚动开发、多次开盘，不断强化市民认知
第1期 第2、3期 2005.1~2005.7 第4期 2005.8~2005.12
时间轴
2004.4~2004.12
首期配套不足缺乏 居住气氛与氛围
20万
分期规模
主力户型
（企业战略、市场竞争下的策略） （整体营销定位、思路） （营销推广、销售策略）
PART1 市场及竞争
项目自身特点
市场竞争分析 项目SWOT分析
项目区位特点
1. 项目距离新乡主城区约10公里 ； 2. 和平大道、新中大道两条城市 主干道使项目能够快速抵达老 城中心、新区中心。 和 平 大 道 新 中 大 道
环境好
价格略低
SWOT分析
weakness (劣势)
非别墅区，非政府重点发展方向； 区域与市区连接不紧密；
非政府发展方向
区域空气质量不佳；
项目周边低端产品较多；
与市区连接不紧密
SWOT分析
opportunities(机会)
项目与市区住宅中高端客户群重合，可通过营销吸引抢占； 项目距离卫辉、辉县等城市较近，可定向推介；
营销手段1：高端调性确立项目品牌
高端调性通过不 断宣传项目高端 规划、高端配套 塑造出项目品牌。
营销手段2：优势卖点重复宣传
不断强化项目龙湖的优势卖点，
手段：网络、报广、客户老带新、
物料等。
营销手段3：市中心售楼部、免费班车保证项目人气
1. 在紫荆山设置销售中心； 2. 市区销售中心至项目定时班车；
类比 楼盘 鸿达·BOBO公社 畅想花园
主力户型 （㎡）
110-168 140 ㎡
单价 （元/㎡）
3000 3100
总价 （万元）
33——52 42——45
项目卖点
地段优 附加值高
辉祥名邸
伟业·中央公园 大景城 城市旺点 理想城 世纪村
104-148 ㎡
131-143 ㎡ 110—150 120—150 103-143 ㎡ 136-180 ㎡
居于墅/归于林/隐于自然
如何突出自身优势？ 如何让客户认可项目价值？
我们需要从市场中寻找答案。
我们认为
项目的核心在于别墅品牌的塑造及推广；
对于本案：
别墅成，则全案成
别墅输，则全盘输
PART1 市场及竞争
项目自身特点
市场竞争分析
项目SWOT分析
解读城市发展规划
“一城三区，五星环绕”的
楼盘竞争
供应庞大
综合策略
SWOT分析：
多利用优势
多创造机会
SO策略：
1. 打造属于自身的品牌形象，市场领跑；
2. 大力宣传产品稀缺性和舒适性等优势，分客源，抢客 源； 3. 项目独特文化及体验的建立，区别其他项目，竞争突 围；
ST策略：
1. 利用优势的资源打造宜居概念解决城市发展方向问题 ； 2. 利用价格策略、市场推广竞争突围； 3. 产品特点及未来前景对投资客户进行有效拉动。
【绿茵河畔】项目 营销策划方案
序 言
去一个区域做工作，应该从解读这个城市开始 从市场中找到切入点，找到适合项目发展的途径
从产品中找差异，从产品中挖掘亮点，是营销的职责
如何把一个偏僻的地段，做出一个市场热点的项目，是我们今天主要的话题
项目核心问题
项目背景：目前项目一期实景呈现，但销售速度一般；对于此，我们 需要找到项目面临的核心问题：
3050
3300 3200 2900 3100 3500
30——48
38——50 33——51 32——50 32——49 42——65
公园，视觉效果好
临公园、市政府 公园，项目配套 临公园 项目风情 项目品牌、景观
此类项目主力产品集中在120——140平米的三房，总价达到40——50万，与项目经济 型别墅总价段相差不大。
• 项目也可重新梳理概念，传播特色产品。
广州，万科四季花城
经验4——对景观资源的保护性利用，价值最大化 • 湖面：保护、结合运动休闲设施 • 山体：保护性开发、将景观与建筑良好地结合
• 项目景观资源在营销过程中应加大宣传。
广州，万科四季花城
经验5——配套先行，体现企业实力
半山会所
风情商业街
首期
大型超市
高性价比 高端 别墅区
项目与之于新乡，在
于居住文化的更新，身份、 品牌的象征。 对于新乡市场：用住 宅的价格买一个环境舒适的
别墅产品。
项目灵魂的思考
南区 东南区 南区 南区新乡县 南区新乡县 北区凤泉区
产品形式
联排、独栋 双拼、联排 叠加 联排为主 联排 联排、双拼
主力产品（㎡）
联排 210——310 独栋300——400 200——500 180——280 200——600 300左右 210——280
主力售价 （万元）
60——100 150——180 80——250万 80—150 均价约4000 企业品牌 60——100
我们对万科四季花城的理解
由于规模大，其与当地城市及市场之间的相互影响是十分密切的;
大盘如果不在城市传统中心，区域认同度需大力度培育；
市政及生活等配套缺乏或档次不高，需要不断实现自我完善； 如果较好的景观资源，但开发时如何有效利用及改造是关键； 开发周期长，大盘的品牌塑造十分重要；
广州，万科四季花城
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