房地产盈亏平衡分析

实验报告一：房地产项目的盈亏平衡分析
实验学时：2
实验日期：11.04
实验要求：要求学生掌握盈亏平衡分析理论的原理机制，能够熟练运用理论对具体的房地产项目进行盈亏平衡分析；理论原理掌握扎实，且具备运用所学专业理论解决实践问题的实际能力。

实验内容：
一、盈亏平衡分析法原理如下：
1.定义
对房地产开发经营项目进行经济效益评价过程中，产量(商品房面积)、成本和利润三者间存在这样一个关系，即：
产品销售利润＝？
其中产品销售税金取决于产品销售收入，而产品销售收入＝？
产品销售成本(总成本)＝？
2.线性盈亏平衡分析假设条件产品销售收入和生产总成本费用都是房地产开发面积(产品产量)的线性函数。

产品销售量和生产量相等，即开发的房地产全部能租售出去。

产品固定成本和单位销售价格在产品销售期间保持不变。

同时开发几种不同类型房地产产品时，应将之组合折算成一种产品。

计算所用的各种数据应是正常生产年度的数据。

①线性盈亏平衡点的计算方法用房地产产品产销量表示的盈亏平衡点(BEPQ)的计算方法。

假设某房地产开发企业年固定成本为F，单位可变成本为V，单位产品价格为P，单位产品销售税金为t，达到盈亏平衡时的年产量为x，全部计划建设房地产产量(建筑面积)为Q，销售收入为y1，销售税金和附加费为T，产品总成本费用为y2，根据上述假设条件，则：y1=Px y2＝Vx + F+ T T=tx如能达到盈亏平衡，则：y1＝y2即有Px = Vx + F+ T于是得到所以用房地产产量表示的盈亏平衡点的计算公式是：房地产产量表示的盈亏平衡点图4-5-2线性盈亏平衡分析图
②线性盈亏平衡点的分析评价由上述计算公式和图4-5-2可知，盈亏平衡点的值无论是用产(销)量表示，还是用价格表示，或用生产能力利用率和销售收入来表示，均为越低越好。

盈亏平衡点低，说明开发项目有以下特征：达到较低产量时可以保本。

赢利区大，亏损区小，项目能取得较好的经济效益。

项目有较高的竞争能力。

项目的抗风险能力大。

3、盈亏平衡点的计算方式
三个方面的盈亏平衡计算方式：
（1）销售均价平衡点：总销售金额÷项目建设安装费×1000（单位：元/平方米）
（2）销售面积平衡点：总投资额÷销售均价平衡点（单位：平方米）
（3）盈亏平衡点：销售面积平衡点÷总建筑面积×100%（单位：%）
大家具体自己提炼
二、盈亏平衡分析法的具体运用：
【例题1】某房地产开发公司拟开发建设一住宅小区，已知该项目的固定成本为3 000万元，住宅平均售价为4 000 元／平方米，单位产品的可变成本为2 500 元／平方米。

该公司在完成小区建设后，预计可获利300万元。

该公司需开发的保本开发面积为多少平方米？
【例题2题】某房地产开发公司开发一住宅小区，已知该项目的固定成本费用为4000万元，住宅平均售价为5000元/平方米，单位产品可变成成本为3000元/平方米。

该公司计划获利300万元，则需开发的面积为多少平方米？
太多毒鸡汤告诉你，你想要的岁月都会给你，可它没告诉你，你想要的，岁月凭什么给你！。