北京房地产估价师案例与分析：法定优先受偿款模拟试题

北京房地产估价师案例与分析：法定优先受偿款模拟试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、在多层住宅建设中，无助于降低单位建筑造价的措施是__。

A．增加建筑密度
B．降低层高
C．增加建筑长度
D．增加建筑层数
2、房地产开发项目完工并具备竣工验收条件后，负责组织有关单位进行验收的单位是__。

A．开发商
B．承包商
C．监理单位
D．相关的政府部门
3、某城市居民人均收入自2006年3月1日～2006年9月30日由1200元增加到1300元，某类商品住宅的需求量由16万套上升到20万套。

则用中点法计算该类住宅需求的收入弹性为。

(过时)
A：0.36
B：1.22
C：2.78
D：3.25
E：工业用地的监测点评估价格
4、每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前3年平均年产值的__。

A．5%
B．10%
C．15%
D．20%
5、某块临街深度30248m、临街宽度20m的矩形土地，总价为125万元，现有一相邻矩形土地，临街宽度为25m，根据四三二一法则，其土地的总价为__万元。

A．88
B．121
C．109
D．156
6、对可比实例价格进行交易日期调整时，最适宜采用__。

A．一般物价指数
B．建筑材料价格指数
C．房地产价格指数
D．定额调整系数
7、需要预测某宗房地产2008年、2009年的价格．通过市场调研，获得该类房地产2003-2007年的价格并计算其逐年上涨速度如表10—3第2列、第3列所
示．采用平均发展速度趋势法估计，该宗房地产2008年的价格为。

A：17 580元／㎡
B：14 520元／㎡
C：11 430元／㎡
D：23 700元／㎡
E：工业用地的监测点评估价格
8、实际估价的估价时点是由估价师根据估价目的，在征求同意后确定的。

A：开发商
B：委托人
C：估价机构
D：工商局
E：工业用地的监测点评估价格
9、某宗房地产交易总价为30万元，其中首期付款20％，余款于半年后支付。

假设月利率为0．5％，则该宗房地产在其成交日期一次性付清的价格为万元。

A：26．29
B：27．29
C：28．29
D：29．29
E：工业用地的监测点评估价格
10、某建筑物的建筑面积为200m2，有效经过年数为12年，重置价格为800元/m2，建筑物经济寿命为40年，残值率为2%，则运用直线法计算该建筑物的现值为（）万元。

A．10.2
B．11.0
C．11.3
D．11.5
11、王某拟购买一套面积为120㎡、单价为7800元／㎡的住房，首付款为30％，其余申请年贷款利率分别为4.8％和7.2％的公积积和商业贷款组合，贷款期限为20年，按月等额还本付息。

如果公积金贷款最高限额为20万元，则商业贷款的最低月还款额为元。

A：1297.91
B：3584.01
C：4881.93
D：5158.71
E：借款合同
12、产生房地产价格泡沫的直接诱因是（）。

A．土地稀缺
B．城市化进程快
C．投机需求膨胀
D．过度放贷
13、房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划是由（）来反映的。

A．资金来源与运用表
B．损益表
C．资产负债表
D．现金流量表
14、市场上有一宗房地产的卖者，其最低的销售价格为38万元，一个买者愿意支付的最高价格为42万元，则最可能的成交价格为。

A：38万元
B：38~42万元之间
C：42万元
D：42万以下
E：工业用地的监测点评估价格
15、下列收益性物业净经营收入的表达式中，正确的是__。

A．净经营收入=有效毛收入-经营费用
B．净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息
C．净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金
D．净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金-所得税
16、房地产抵押贷款二级市场的发展，实现了房地产抵押贷款市场与资本市场的。

A：分离
B：独立
C：对立
D：融合
E：借款合同
17、关于流动比率，下列说法不正确的是__。

A．流动比率=(流动资产总额/流动负债总额)×100%
B．又称之为“银行家比率”
C．又称之为“二对一比率”
D．在国际上银行一般要求这一比率维持在100%以上
18、某家庭以住房抵押贷款方式购买了一套住宅，住房抵押贷款期限为20年，年利率为6%，以每月2500元等额还款。

该家庭于第9年初一次性偿还贷款本金10万元，余额在以后的5年内用按月等额还款的方式还清，则最后5年内的月等额还款额为__元。

A．301.53
B．2983.84
C．1524.15
D．1587.65
19、下列关于民法的内容，说法不正确的是__。

A．在特殊情况下，国家也是民事法律关系的主体
B．智力成果是一种无形资产，是知识产权法律关系的客体
C．物权、知识产权、人身权属于形成权
D．胎儿不具有民事权利能力，不得成为民事法律关系的主体
20、以下关于房地产价格的说法中，正确的是。

A：房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价，可能与其价值无关
B：房地产价格是由房地产的有用性、稀缺性和有效需求相互结合所产生的，但现实中可以不需要完全具备这三个要素
C：对房地产价格来说，主要是从房地产价格的本质上把握房地产价格的“数量”
D：房地产价格有高有低，是由房地产稀缺性唯一确定的
E：工业用地的监测点评估价格
21、监理工程师4月18日收到承包人提交的工期延期申请，按规定14天内予以确认，若超过__则不予确认，也不提出修改意见，视为同意工期顺延。

A．5月1日24时
B．5月2日24时
C．5月3日24时
D．5月4日24时
22、小跨度厂房是指跨度小于或等于m的单层工业厂房。

A：4
B：8
C：12
D：15
E：执行层的组织协调
23、（）是指房地产开发项目建成时，按国家有关财务和会计制度，转入房地产产品的开发建设投资。

A．经营成本
B．开发产品成本
C．期间费用
D．开发项目总投资
24、一般来说，人口越多，收入越高，房地产市场需求量就__。

A．越大
B．越小
C．坚挺
D．疲软
25、根据城市用地适用性评价结论，不适于修建的用地是。

A：一类用地
B：二类用地
C：三类用地
D：四类用地
E：执行层的组织协调
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、某房地产开发商向银行贷款3000万元，期限为3年，年利率为8%，若该笔贷款的还款方式为期间按季度计息、到期后一次偿还本息，则开发商为该笔贷款支付的利息总额是（）万元。

A．378.49
B．678.22
C．779.14
D．804.73
2、上海市二手房转让市场，是按房地产市场细分的（）标准划分的。

A．按地域细分
B．按房地产用途细分
C．按存量增量细分
D．按交易形式细分
E．按目标市场细分
3、《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，房地产交易包括三种形式。

A：房地产转让
B：房地产抵押
C：房屋租赁
D：房地产权属
E：房地产经营
4、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积120m2，单位建筑面积的重置价格为800元/m2，建筑物残值率6%，年折旧率2.2%，计算该建筑物的现值是__元。

A．76800
B．79104
C．77952
D．81562
5、以2003年1季度为基期，将某地区不同时间上房地产的销售价格数据进行对比分析和计算，得到2004年第1、2季度房屋销售定基价格指数分别为107．7％、110．18％。

这类指标为。

A：比较相对指标
B：比例相对指标
C：结构相对指标
D：动态相对指标
E：执行层的组织协调
6、由开发项目全部投资的内部收益率表明的是。

A：项目投资所能支付的最高贷款利率
B：将未来收益或收入转换成现值的收益率
C：投资者每年所获得的或期望获得的收益率
D：项目年净收益与项目投资的资本价值之比
E：借款合同
7、假设某段时间内房地产业的预期收益率为15％，国债的投资收益率为10％，市场整体的平均收益率为20％，则房地产业的系统性市场风险系数是。

A：0.25
B：0.50
C：1.50
D：2.00
E：借款合同
8、某地区平均每亩耕地年产值为1000元，人均耕地0.2亩。

如果每个农业人口的安置补助标准按该耕地被征用前三年平均年产值的6倍计算，那么，在该地区征用1亩耕地的安置补助费用为__。

A．3000元
B．6000元
C．1.5万元
D．3万元
9、住房公积金的增值收益的合法用途包括。

(2004年试题)
A：奖励住房公积金管理中心职工
B：建立住房公积金贷款风险准备金
C：支付住房公积金管理中心的管理费用
D：建设廉租住房的补充资金
E：建设经济适用住房的补充资金
10、下列按发行主体分类的债券有__。

A．公募债券
B．私募债券
C．金融债券
D．公司债券
E．附息债券
11、可将房地产开发划分为若干阶段，其中编制建设工程招标文件属于__的工作。

A．投资机会选择与决策分析阶段
B．前期工作阶段
C．建设阶段
D．租信阶段
12、廉租住房保障资金的来源有等。

(2009年试题)
A：地方财政预算安排
B：中央财政专项补助
C：住房公积金增值收益
D：土地出让净收益
E：住宅专项维修资金
13、当年名义利率一定时，按月计息时，实际利率应__。

A．大于名义利率
B．小于名义利率
C．等于名义利率
D．等于周期利率
14、土地变更登记是指因而进行的登记。

A：土地权利人发生改变
B：土地权利人姓名发生变更
C：土地权利人名称发生变更
D：国土资源行政主管部门发现土地登记簿记载的事项确有错误的，应当报经人民政府批准后而进行的登记
E：土地权利人地址和土地用途等内容发生变更
15、属于产权登记制种类的是。

A：特权登记制
B：权利登记制
C：归属登记制
D：托伦斯登记制
E：契据登记制
16、融资方案分析包括。

A：资金来源可靠性分析
B：融资结构分析
C：融资成本分析
D：融资风险分析
E：融资能力分析
17、估价对象为一宗熟地，对可比实例的成交价格进行权益状况调整时，应包括的内容有。

A：地役权设立的情况
B：土地使用期限
C：基础设施完备程度
D：容积率
E：临街状况
18、在测定长期趋势值时，能剔除季节变动的统计方法主要有。

A：众数法
B：最小二乘法
C：时距扩大法
D：中位乘数法
E：移动平均法
19、投资者从取得土地开始，通过在土地上的进一步投资活动是指。

A：房地产管理投资
B：房地产置业投资
C：房地产开发投资
D：房地产经营投资
E：借款合同
20、在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过程是持续上升或者下降的，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，则宜选用__方法进行测算。

A．平均增减量法
B．平均发展速度法
C．移动平均法
D．指数修匀法
21、我国现行的建筑安装工程费用由四个部分组成。

A：直接费
B：间接费
C：利润
D：税金
E：税费
22、某地区某类房地产2004年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6%、74.7%、76.7%、85.0%、89.2%、92.5%、98.1%(以2002年1月1日为100%)。

其中有一房地产在2004年8月1日的价格为2000元/m2，对其作交易日期修正到2004年10月1日的价格为__元/m2。

A．2121
B．2200
C．1819
D．2242
23、香港新鸿基公司董事会决议规定，在大陆的投资不能超过其全部投资的10%，这是基于__的考虑结果。

A．大陆政策多变
B．占领世界投资市场
C．风险转移
D．投资组合
24、市场法中选取可比实例时，应做到可比实例与估价对象的。

A：区位相近
B：权利性质相同
C：面积相等
D：档次相当
E：建成年份相同
25、据调查，2006年，某市IT产业中的家用电脑（台式机）的购买者数量为3000人，购买者的平均购买数量为1.5台，平均单价为6000元，则该市家用电脑（台式机）在2006年总市场潜量是（）万元。

A．1800
B．2700
C．1200
D．2600。