房地产经营或工程管理

房地产经营或工程管理
摘要：房地产开发经营的建筑工程项目在市场经济中的发展速度逐渐加快，强化工程管理工作是提升项目工程管理质量的关键。

工程管理工作始终贯穿于整个房地产开发经营的建筑工程项目所有阶段，重视工程管理工作、了解工程管理工作的基本内涵及管理要点可以显著提升建筑工程整体项目的安全性、功能性和居住舒适性。

目前在房地产开发经营的建筑工程项目管理过程中依旧存在众多问题亟需解决，而该方向也是众多学者及工程人员所关注的研究热点。

本文将基于多年管理经验，针对房地产开发经营的工程管理的重要作用、发展现状及管理对策展开深入的探究。

关键词：房地产开发经营；建筑工程；工程管理
［中图分类号］TU71 ［文献标识码］A
引言
我国房地产行业依旧处于成长阶段，近些年来房地产行业开始从传统化的生产方式向科学化、市场化、标准化的方向发展，并且房地产项目的工程管理工作也正在逐渐成熟和完善。

全面且深刻的工程管理工作是高效指导项目负责人做出正确决策、有序组织、科学领导和大力创新的关键。

1 房地产工程管理的重要作用
1.1 对房地产工程项目实行管控的目的
对房地产工程项目实行管控是为了尽量将工程项目实际作业期间的潜藏的安全问题及时处理掉。

因此需要有关职能部门以及有关管理部门严加遵从有关的规程标准，对施工企业里面的每一个作业环节实行管控，将作业期间存留的安全问题全部处理干净，以减少项目作业期间危险事件的产生次数。

增强房地产工程管控的力度，有益于维系过国内房地产行业里面的稳固性。

不论哪个产业都需要管控条例作为基础，特别是房地产行业，由于该行业里面的建设规模非常大，并且
总体的建设时间较长，并涵盖了项目竞标、筹备施工、施工以及交工验收等多个
环节，唯有创建出完整的管控条例，才可以将工程项目实行管控的效果突显出来，同时也能为工程项目的照常推进供应根据，有益于维系房产行业的市场稳定，确
保工程项目的正常施工。

1.2 增强房产工程管控力度有益于保护环境
在建设企业实际作业期间，经常会产生较多的污水垃圾、噪音污染以及固体
垃圾等污染环境的有害物质，其不单对环境产生了污染，还会妨碍到百姓的出行
安全，所以，有关职能部门务必要增强国内房产工程的管控力度。

其能够通过管
控施工企业的施工时间来减少噪音的污染，也可要求施工企业选用高端的施工机
械以及施工手段来降低作业期间产生的有害物质，继而降低工程项目对环境产生
的不好影响。

除此之外，对于工程项目实际作业期间难免产生的垃圾，应该要求
施工企业集中回收并且将其运送到指定地点，严禁垃圾任意乱丢，这样便可以降
低对环境的污染，继而提升建设企业的社会效益。

2房地产工程管理中存在的弊端分析
2.1施工质量问题房
地产工程管理中，工程施工质量管理作为重要内容之一，其管理问题若没有
解决，必然会对房地产业长远发展产生巨大的负面影响。

关于房地产工程质量问题，其产生原因众多，如施工人员素质问题、不完善的管理制度等。

同时，房地
产开发企业在发展中，十分关注自身经济效益的增长情况，对其他方的利益缺乏
足够的重视度，不惜采取违规手段，甚至是违法手段获取最大化的工程效益[4]。

除此之外，管理人员本身缺乏先进的管理理念，如环保理念、节能理念等，也给
房地产工程质量带来了一定程度的影响。

2.2工程造价管理问题
房地产企业中，工程造价管理是减少工程成本，提高工程经济效益的重要举措。

而当前的房地产工程管理中，存在严重的工程造价管理问题，若无法有效控
制工程造价，必然会增加工程成本，从而造成房地产整体价格一直居高不下。

若
房地产企业能对工程造价加以控制，即可适当减少房地产工程成本，在保障房地
产企业经济效益的情况下，可积极响应国家政策适当下调房地产价格。

这样一来，不仅有助于房地产开发企业的长远发展，还有利于刺激消费者去消费。

2.3建筑企业在施工现场的工程管理工作落实不到位
施工现场的工程管理工作落实不到位可从两个方面做细致分析。

①建筑工程
项目建设的规模不断增大，人员配置、资源配置的复杂程度也随之上升，工程项
目管理难度不断增大。

建筑企业在激烈的市场竞争中，仅将企业发展重心放置于
项目建设数量及投资规模之上，而尚未重视新型的、能够适应当前建筑发展趋势
的工程管理模式及理念的研发与创新，致使传统的工程管理方式无法满足项目发
展需求，最终导致工程管理工作落实不到位；②施工现场存在众多危险源，缺乏
严格的工程管理制度和强大的执行力，容易引发重大的施工安全问题。

而施工现
场的整洁程度、施工工序的安排合理性、现场危险源的识别与处理等诸多问题都
是工程管理工作的内容。

2.4缺乏完善的管理机制
近年来，我国房地产产业虽在社会经济快速发展的推动下获得了较大的进步，但是并未建立完善的管理机制。

同时，房地产工程管理人员大部分以非专业人员
为主，且不乏兼职人员，造成管理队伍整体素质偏低，一些职责不明晰的问题也
随之出现，对房地产企业发展产生了巨大的负面影响。

对于房地产企业而言，缺
乏完善的管理机制必然会让后期管理工作受到负面影响。

除此之外，管理组织机
构责任不明晰，也会造成管理职能重合或者缺失，从而影响房地产工程管理工作
的顺利开展
3改善房地产工程管理的有效对策
3.1 加强房地产项目开发前的策划管理
有效改善房地产项目工程管理的第一步就是加强对项目开发前的策划管理，
将项目的各个施工阶段的计划具体化，全面优化工程策划，让后面的计划和施工
能够有效开展，促进工程中各个环节的顺利进行。

首先，在策划前应该针对市场进行详细调研，充分掌握市场的相关信息，对
性能、成本、安全和质量等进行详细分析，有效控制风险；之后在策划时，应该
充分考虑各种因素，将项目的实际情况与市场调研结果相结合，保证计划的有效
性和可实施性；最后进行项目的整体设计，应该将预算与策划相结合，确保数据
的准确度，各个相关的部门应该及时沟通，将整个项目的施工风险降到最低，只
有将策划的流程和管理制度具体化，全面控制策划中的不定量因素，才能有效保
证后期的施工进度和工程质量。

3.2 房地产工程的建材管理
建材是保证房产工程项目品质的根本，也是工程项目实行管控的主要对象。

在工程项目正式建设之前，建设企业应该委派专人到建材市场去调研建材的价位，这样才能够在招投标环节开展期间，参照建材市场的价位来抉择最适宜的建材商
与其达成协作，并在建材运送到建设场地时，严加核实建材的品质，以防止有建
材商为了获取更多的利润而将品质不达标的建材调换成品质好的建材供应给建设
项目。

与此同时，在工程项目实际作业期间应该严加管控建材的支取和使用情况，这样才可以保证工程项目总体品质，合理管控工作造价。

在工程项目管控条例中，也务必要增强建材品质、建材价位以及建材功用的管控，并将建材的管控工作落
实在每一个作业环节里面，以此来增强建材的管控效果。

除此之外，在建材选购
期间，有关管理人员还应将工程建设进展速度以及建材的库存情况纳入思索的范畴，如此才可以均衡建材价位和建材功用，不但能够保证工程项目实际作业期间
有充裕的建材供应，还可以减少建材的储备量，以保证建材所拥有的功用全部施
展出来，并减少建材方面的投放成本。

3.3 加强房地产企业内部管理
房地产企业应该加强员工内部的管理，将员工的职责和工作进行具体划分，
保证各项工作的顺利实施，这对房地产企业的整体管理效果具有一定的重要作用。

首先应该针对员工整体建立制度，将每个部门的职责文字化，再对每个人的具体
任务进行划分，保证在出现工作问题时能够找到第一责任人，利用这种方式也能
够充分调动员工工作的积极性。

对于员工的工作情况应该建立一定的考核制度，
对员工平时的表现进行定期考核，有效加强公司的内部管理。

房地产项目在具体
实施的过程中还应该按照规定派专门的管理人员进行现场管理，确保施工与计划
一致，如有特殊情况应该及时调查原因并上报，保证后续工作的顺利进行。

在工
程结束后，应该进行验收管理工作，相关的管理人员通过反馈和对比，有效掌控
工程的质量。

3.4健全和完善工程管理制度
健全和完善工程管理制度是房地产开发经营的建筑工程管理工作的首要工作，也是全面提升工程管理水平及管理效率的关键工作。

①全面提升工程管理人员的
管理意识及管理能力；②充分了解建筑工程项目管理人员的专业水平，深入结合
工程实际情况制定符合企业发展现状的工程管理制度；③不断积极学习先进的工
程管理制度，不断深入施工现场了解现场管理的实际情况，及时对前期制定的工
程管理制度进行健全和完善；④将工程管理制度全面落实到施工现场，首先要将
工程管理责任落实到个人，然后严格要求每一位施工人员自觉遵守工程管理制度，对违反施工标准、管理制度的人员进行严格批评。

3.5强化房地产工程项目管理中的造价控制
房地产工程项目是否盈利，绝大程度上与工程项目造价控制相关。

因此，房
地产企业在工程管理中，需强化造价控制。

房地产企业开展造价控制工作，主要
以目标成本为依据。

目标成本的科学与合理性，将直接影响工程造价控制效果，
需构建科学合理的目标成本，为后续造价控制工作顺利开展提供保障。

房地产工
程项目建设过程中，造价控制涉及多方面的内容，且不同阶段的造价控制内容及
侧重点不尽相同，需对各个环节加以强有效的造价控制。

在投资决策阶段，房地
产企业需对房地产工程项目及项目定位展开针对性强的综合性分析，为后续工作
顺利进行提供保障。

同时，房地产项目立项时，需展开全方位调查，广泛收集市
场中的各类有效信息，并以此为依据合理预测房地产工程项目建设成本和利润。

造价控制的最关键环节是项目设计环节，在此过程中，需严格控制各类材料消耗
指标，同时做好房地产工程项目概算。

另外，施工阶段会出现不同突发性问题，
如施工方案变化、设计变更等，唯有调整工程预算，才能严控房地产工程项目造价。

3.6 加强房地产成本的全面控制
在新形势下，房地产企业要充分重视财务管理，充分尊重财务管理的价值，更好地控制项目成本，明确财务部门和财务人员的职责和权利，使他们能够在项目准备、施工阶段和竣工阶段进行成本和质量控制，特别是要做好以下工作。

（1）在项目准备过程中，要充分结合实际。

（2）在施工过程中，要准确记录工程造价，并针对存在的问题及时分析对方的计划。

（3）在竣工验收阶段，要准确计算验收费用，做好与理论费用的比较工作，纠正时间差距，为下一步工程竣工提供宝贵经验。

3.7建立质量和安全管理体系，强化工程质量管理
房地产工程安全管理和质量管理息息相关，要想整体提升房地产工程质量，唯有兼顾质量管理和安全管理。

因此，房地产企业需建立质量和安全管理体系，有效控制房地产工程质量和安全。

同时，在房地产工程安全、质量完全有保障的条件下，可尝试最大限度缩短工期，以此提高房地产工程经济效益。

除此之外，完善考核机制，借助有效的考核机制调动管理人员工作积极性，确保房地产工程管理工作顺利进行，为提高房地产工程安全性和质量奠定良好的基础。

3.8全面提升工程管理人员的管理水平
工程管理人员是项目管理工作的执行人，其自身管理水平是工程管理质量及效率的重要影响因素。

全面提升工程管理人员的管理水平有助于全面落实工程管理工作的各项内容。

①定期准备工程管理人员专业性教育培训课程，通过课堂学习和课后交流等方式提升管理人员对工程管理工作的宏观认识；②结合经典案例深入分析工程管理人员在项目全阶段的任务及影响作用，深化管理人员的责任意识和工作意识。

结束语
总而言之，在房地产工程项目中，唯有将品质管控、安全管控、建材管控以及工程造价管控等关键环节的工作做全面，才可以增强项目的总体品质，让工程
项目在确保品质的前提下提升建设速度，降低成本的投放，为建设企业获取更多的经济收益以及社会效益。

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