房地产业售后回租的优劣分析

房地产业售后回租的优劣分析
【摘要】随着中国房地产业的成长与萧条，房地产也始终牵扯着广大消费者的利益，怎么样来保证开发商和购房者的利益显得尤其重要。

而售后回租能够比较好的解决成品房的销售问题，而且能很好的保障购房者的利益。

但是其中的风险却被一些投资者所忽略。

【关键词】房地产售后回租优劣分析
所谓售后回租，也叫售后包租、返本销售，是指房地产开发经营企业在楼盘销售时与买方(散户投资者)约定，在出售后的一定年限内由该房地产开发经营企业以代理出租的方式进行包租，由开发企业(或委托其他物业管理公司)统一管理，统一经营，租金和期限由双方协定，并签订和约明确双方的权利义务，对双方进行约束，保护投资者的权益。

售后回租的实质是房地产产品的一种营销手法，在具备良好的信用体系和营销策略趋于完善的房地产市场中普遍存在。

一、售后回租的优势分析
作为一种营销策略，售后回租能够得到市场的认可，必定有其优势所在。

客观的讲，这种营销策略在楼盘销售时起到了很大的积极作用，在某种程度上是开发商信心与实力的体现，是对市场的认识与把握，更是对投资者的承诺与保障。

市场交易中各方主体，如开发商、投资者、物业经营者以及金融贷款机构在这种销售模式下均有利可图。

（一）：有利于开发商快速回笼资金，扩大销售额
售后回租对于开发商而言最大的吸引力就在于，企业在这种销售方式下可以短期内快速回收大量资金，赚取利润。

因为投资型物业多数属于商业物业，如果开发商选择自主经营或是只租不卖，其投资回收期少则十几年，多则几十年，这对资金实力不强、融资渠道较窄的开发企业来说是无法承受的。

同时，开发商如要找到实力雄厚的投资者一次性买断整个楼盘也非易事。

所以，本着快速套现、缓解资金压力以便开发新的投资项目的目的，开发商将其分割出售、利用售后回租吸引散户投资者便成为必然的选择。

此外，利用长期稳定的回报为卖点，开发商在定价时可以适当提
高单价，从而获得在一般销售模式下无法达到的销售额和利润。

这也是售后回租的一大优势。

（二）：一定程度上保证了投资者的投资回报，容易受到投资者的追捧
对于投资者而言，售后回租在包租期内能获得稳定的租金回报，而且包租期越长，回报越持久，风险就越小。

特别是对于一些优质地段的优质产品，投资者甚至只要一次首付，每月租金回报除去银行按揭还有剩余。

这正是投资者对售后回租的物业大肆追捧的根源所在。

另外，对于售后回租的投资型物业，投资者一般都是在购买时便同开发商签订了包租协议，这就使得投资者不必为物业的转手或招租而四处奔波，大伤脑筋，从而大大降低了交易成本，节省了交易时间。

还有一点值得一提的就是，虽然这类物业可能单价相对较高，但由于产权分割的较小，每个单元的总价不是很高，从而降低了投资的门槛，使得有较多的投资者有能力进行这种产品的投资。

（三）：能够促．使经营者搞好经营，努力争取更大利润
售后回租物业有的是开发商自主经营，有的是开发商委托其他物业管理公司经营，也有的是合作经营，但无论经营者是谁，都要承担起支付租金回报的责任。

经营者在签订协议时必然清楚这一点，因此也必然有信心有能力完成这一任务。

迫于固定租金回报的压力，经营者只有努力获得超过租金回报的利润，才有可能生存并发展下去。

这必将促使经营者搞好经营，争取更大的利润。

（四）：有利于银行加快资金周转，降低风险
对于售后回租投资型物业，银行一般要求首付 40％到50％，这相对一般住宅项目的贷款来说，按揭比例较小；贷款十年还清，也比住宅贷款的还款期限 (20到30年)短很多。

加之每月利息负担有租金作保障，大大降低了银行的贷款风险。

二、售后回租的缺陷及误区
（一）：投资者过度关注回报率，忽视投资风险
对于投资者而言，回报率和安全性是评判投资价值的两个重要指标，风险和回报始终是相互制约的一对矛盾。

但目前市场上投资者更多关注着回报的高低，却忽视了风险的存在。

尽管投资回报率能够直观反映物业的投资价值，但片面的追求高回报而忽视安全性则是投资中的大忌，特别是在目前房价高位运行、潜藏较大风险的时候，安全性便显得更加重要。

一般而言，开发商为了吸引投资者的关注，或是为了制定更高的价格，也或是由于对商业物业的经营风险估计不足，往往在销售时以偏高的回报率作为承诺，这就不可避免具有一定的风险。

虽然售后回租模式一般是以出售产权为主，即产权属于每个投资者，但产权拥有者却很难控制它的投资回报率，毕竟每年的租金回报要来自于经营者的利润，如果经营者业绩惨淡，又拿什么来回报投资者?
（二）：开发商利用高回报率为诱饵，漫天要价
以固定的年投资回报率为卖点，售后回租模式下的楼盘比周围同品质的楼盘价格贵一些，本是无可厚非的事情。

但目前市场上却存在着一些开发商通过承诺给投资者10％甚至12％的回报率作诱饵，漫天要价，大幅度提高销售单价，从而将回租期内要付给投资者的租金预先提留出来，不仅变向夸大了自身的销售业绩，同时也蒙蔽了消费者。

这也就是为什么有的开发商可以不考虑风险而随意加大租金回报率、甚至不惜代价找担保公司来做担保的原因所在。

因为即便经营期间业绩不够理想，开发商也可以利用前期获取的超额销售利润来做补偿。

（三）：忽视回租期满后的物业经营问题
虽然随着竞争的日趋激烈，售后回租的回租期多数已经从原来的三到五年发展到目前的十年左右．但是即便十年，等到代理出租经营期限届满之后，投资者手上的商业物业又该何去何从?这在目前火爆的房地产投资市场上，热情的买家好像暂时无暇顾及这一“遥远”的问题。

但作为房产投资，特别是产权式商用物业的投资，我们有必要把它作为一项长期投资来考虑。

即便是有些投资者可以中途转手，但其下家也必然要考虑回租期满后的物业经营问题。

正如前面所提到的，售后回租式的商业物业多数是将产权进行分割销售以便吸引散户投资者，这也就意味着一个完整的商业设施被大量的业主分别占有，导致在所有权和经营权上失去整体性。

举例来说，拥有产权式酒店一间房间的投资者是不可能进行独立经营的，如果在包租期届满时，经营者的业绩不够理想则不会与业主按原和约进行续约。

此时，对于分别占有这个酒店的大量业主来说，如何协调管理和统一经营则并非易事。

（四）：开发商大搞数字游戏，回报率水分太大
同样是出于吸引投资者的考虑，在利益驱动下，一些开发商便搞起了数字游戏，在投资回报率上大做文章。

一般来讲，人们对年租金
回报率的理解就是年租金所得除以投资总额，正是这种不严格的定义使得开发商有机可乘。

先说年租金所得，由于税收的存在，税费必定占有租金所得中的一定比重，对于投资者考虑收益来说理应是一项重要内容，但目前售后回租的回报率多是税前的回报率。

此外，利息支出作为投资者的资金成本也是不容忽视的。

再看投资总额，许多开发商给出的回报率都是按照出售价格作为投资总额来计算的，有的甚至只是计算了毛坯房的价格。

但实际上，投资者的投资总额还包括很多其他项目，诸如交纳的房产税、营业税等各类税费、各类附加费用，装修费以及日后的物业管理费等等。

而真正对投资者有意义的正是去除了税费、利息等费用的每年净回报除以包括投资者所有资金投入的投资总额得到的年租金回报率。

如果把上述因素全部考虑进去，开发商给出的年回报率就要大打折扣了。

三、投资售后回租型物业的建议
（一）：理性评估投资收益
理性评估投资回报率，既能明确投资者未来的真实回报，也是判断投资风险的重要根据
（二）：客观判断投资风险
售后回租型物业基本上都是商用物业，而商业不同于住宅，其受周围环境、商业氛围、政策变化等诸多因素的影响很大，例如拆迁、改道、竞争对手变化、经济萧条等都会对物业的经营产生重大影响。

而物业经营业绩的好坏则直接影响着租金回报的安全性，在经营惨淡的情况下，经营者是无法承担较高的租金负担的。

在这种意义上来说，标榜“零风险”的售后回租投资型物业只能是天方夜谭。

（三）：注重产品自身价值的判断
投资者有必要对售后回租型物业自身的价值做出判断，以避免开发商利用高回报、低风险来漫天要价。

因为即便是在回报和风险都比较合理的情况下，如果物业自身被定价过高，则必然要承担以后贬值的损失，即对投资者而言，真实回报率会因为物业的贬值而降低。

（四）：明确签约主体
由于售后回租交易中涉及到的主体有时不只包括开发商和消费者，还会包括今后的经营者或是物业管理公司，因此和约中的法律主体非常重要。

目前这类市场的规范程度不高，缺乏相应的法律法规，从而导致这类交易中，合同对后期经营者的法律主体规定不明，有的是开发商，有的是物业管理公司。

这就给今后的经营管理带来了隐患，
特别是当发生纠纷时，就会由于主体不明而产生不必要的麻烦或是给投资者带来不必要的损失。

因此，签约时明确主体可以更好地保护当事人的利益，并且通过明确主体，投资者可以更加准确地判断对方是否能够履行义务，承担责任，从而进一步降低投资风险。

综上所述，售后回租模式在推动房地产业发展，刺激房地产投资，满足消费者的投资需要等方面均有一定的积极作用，但同时也不可避免地存在一些缺陷和误区。

因此市场既不能盲目乐观，过度跟风，也不能因噎废食，将其扼杀。

而是要趋利避害，扬长避短，在发挥其优势的同时，也应该注重规范市场行为，健全法律法规，从而令其更好地促进房地产业的持续健康稳定发展。

参考文献
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