旷远集团（长沙）房地产开发有限公司、沈恋花商品房预售合同纠纷二审民事判决书

旷远集团（长沙）房地产开发有限公司、沈恋花商品房预售
合同纠纷二审民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房预售合同纠纷
【审理法院】湖南省长沙市中级人民法院
【审理法院】湖南省长沙市中级人民法院
【审结日期】2020.02.19
【案件字号】(2019)湘01民终13852号
【审理程序】二审
【审理法官】周永吴树兵戴莉傅美容黄姝
【审理法官】周永吴树兵戴莉傅美容黄姝
【文书类型】判决书
【当事人】旷远集团（长沙）房地产开发有限公司;沈恋花
【当事人】旷远集团（长沙）房地产开发有限公司沈恋花
【当事人-个人】沈恋花
【当事人-公司】旷远集团（长沙）房地产开发有限公司
【代理律师/律所】何亚伟、甘靖雯湖南通程律师事务所;穰泽群湖南银联律师事务所
【代理律师/律所】何亚伟、甘靖雯湖南通程律师事务所穰泽群湖南银联律师事务所
【代理律师】何亚伟、甘靖雯穰泽群
【代理律所】湖南通程律师事务所湖南银联律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【字号名称】民终字
【原告】旷远集团（长沙）房地产开发有限公司
【被告】沈恋花
【本院观点】被上诉人向上诉人交纳争议款项，之后双方签订商品房买卖合同。

【权责关键词】撤销代理不当得利实际履行合同约定反证新证据关联性罚款诉讼请求简易程序缺席判决维持原判发回重审诉讼时效
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院查明】本案审理过程中，沈恋花申请撤回第三项诉讼请求，经审查，沈恋花撤回部分诉请系对自身权益的处分，不违反法律规定，一审法院依法予以准许。

【本院认为】本院认为，被上诉人向上诉人交纳争议款项，之后双方签订商品房买卖合同。

结合商品房销售行业普遍做法，被上诉人向上诉人交纳争议款项即表明双方就商品房优惠事项达成合意并实际履行，双方签订商品房买卖合同即表示双方认可约定的优惠已履行。

因此，上诉人收取涉案争议款项具有合同依据且已实际履行，被上诉人主张属不当得利，理由不成立，其请求返还，无法律依据，应不予支持。

一审判决返还不当，应予纠正。

上诉人提交的签约审批表等证明双方达成优惠的证据，与商品房买卖合同等证据可相互印证，依法可以采信，被上诉人不予认可，但未提供充分反证，对其主张不予采信。

被上诉人主张其向旷远公司交纳8000元并非与上诉人达成优惠合意，与本案证据和事实不符。

被上诉人主张交纳这8000元时不知用途，不符合常理，不予采信。

综上，上诉人的上诉请求具有事实根据和法律依据，应予支持，被上诉人请求返还涉案8000元费用的诉讼请求应予驳回。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
【裁判结果】一、撤销长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104民初11040号民事判决；
二、驳回沈恋花要求旷远集团（长沙）房地产开发有限公司返还8000元的诉讼请求。

本案一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，共75元，由沈恋花负担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-09-23 05:17:04
【一审法院查明】一审法院查明，沈恋花与旷远公司签订《长沙市商品房买卖合同》及补充协议，由沈恋花购买旷远公司开发的位于岳麓区的住宅。

在购买涉案商品房过程中，除支付前述合同约定的购房款外，沈恋花在2015年5月25日交纳了8000元，由旷远公司向沈恋花出具8000元收款收据，载明为团购费。

【一审法院认为】一审法院认为，沈恋花向旷远公司支付了团购费8000元，因旷远公司没有提供证据证明其收取沈恋花8000元的合法依据，根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条“因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益"的规定，旷远公司应向沈恋花退还收取的该笔款项。

旷远公司抗辩沈恋花的主张已经超过诉讼时效，但是沈恋花在缴纳团购费时并不知晓其权利受到侵害，直到2018年9月7日经长沙市中级人民法院（2018）湘01民终5436号生效民事判决，沈恋花方知旷远公司收取团购费侵犯其自身权利，故沈恋花要求旷远公司返还8000元的诉讼请求并未超过法定诉讼时效。

【二审上诉人诉称】上诉人旷远公司上诉请求：一、依法改判上诉人不需退还团购费8000元；二、判令被上诉人承担本案全部诉讼费用。

事实与理由：一、一审判决认定被上诉人要求返还团购费的诉讼请求未超过诉讼时效属认定事实错误，应依法予以纠正。

被上诉人于2015年5月25日交纳8000元团购费，自愿参加购房团活动，后被上诉人与上诉人于2015年5月31日签订商品房买卖合同。

按一般人的普遍认知能力，可以推断出被上诉人在此时应当知道其交纳的团购费用不计入房款总价中，故对于是否交纳该项费用有异议，诉讼时效应从签订买卖合同之日起计算。

被上诉人称自己在签合同、交纳费用时不知道自己多交纳了团购费用，是由于被上诉人自己有过失不懂法、不关心自己的权益导致的，并不影响诉讼时效应从买卖合同签订之日起计算。

一审认定被上诉人自（2018）湘01民终5436号判决作出方知其权利收到侵害，属认定事实错误。

二、上诉人代为收取团购费用并不违法，团购活动优
惠已兑现，被上诉人要求上诉人返还团购费的请求不应当得到支持。

在2016年10月10日《住房城乡建设部关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》下发之前，并没有房地产开发企业不能收取团购费的规定，房地产行业内普遍存在收取团购费的现象。

收取团购费实际上属开发商与购房者按约定自愿分摊销售费用的行为。

被上诉人为了购到价格优惠的房屋，自愿参加购房优惠团购活动，在双方签订购房合同时，上诉人已在原价基础上给予了被上诉人房屋总价打价后的优惠价格。

一审认定被上诉人收取团购费用没有合法依据，明显与事实不符。

旷远集团（长沙）房地产开发有限公司、沈恋花商品房预售合同纠纷二审民事判决书
湖南省长沙市中级人民法院
民事判决书
(2019)湘01民终13852号当事人上诉人（原审被告）：旷远集团（长沙）房地产开发有限公司。

住所地：湖南省长沙市岳麓区洋湖街道潇湘南路一段某某旷远画境美苑营销中心。

法定代表人：王建舞，经理。

委托诉讼代理人：何亚伟、甘靖雯，湖南通程律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：沈恋花。

委托诉讼代理人：穰泽群，湖南银联律师事务所律师。

审理经过上诉人旷远集团（长沙）房地产开发有限公司（以下简称“旷远公司"）因与被上诉人沈恋花商品房预售合同纠纷一案，不服长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104民初11040号民事判决，向本院提出上诉。

本院受理后，依法组成合议庭，公开
开庭进行了审理。

上诉人旷远公司的委托诉讼代理人何亚伟、甘靖雯，被上诉人沈恋花及委托诉讼代理人穰泽群到庭参加了诉讼。

本案现已审理终结。

二审上诉人诉称上诉人旷远公司上诉请求：一、依法改判上诉人不需退还团购费8000元；二、判令被上诉人承担本案全部诉讼费用。

事实与理由：一、一审判决认定被上诉人要求返还团购费的诉讼请求未超过诉讼时效属认定事实错误，应依法予以纠正。

被上诉人于2015年5月25日交纳8000元团购费，自愿参加购房团活动，后被上诉人与上诉人于2015年5月31日签订商品房买卖合同。

按一般人的普遍认知能力，可以推断出被上诉人在此时应当知道其交纳的团购费用不计入房款总价中，故对于是否交纳该项费用有异议，诉讼时效应从签订买卖合同之日起计算。

被上诉人称自己在签合同、交纳费用时不知道自己多交纳了团购费用，是由于被上诉人自己有过失不懂法、不关心自己的权益导致的，并不影响诉讼时效应从买卖合同签订之日起计算。

一审认定被上诉人自（2018）湘01民终5436号判决作出方知其权利收到侵害，属认定事实错误。

二、上诉人代为收取团购费用并不违法，团购活动优惠已兑现，被上诉人要求上诉人返还团购费的请求不应当得到支持。

在2016年10月10日《住房城乡建设部关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》下发之前，并没有房地产开发企业不能收取团购费的规定，房地产行业内普遍存在收取团购费的现象。

收取团购费实际上属开发商与购房者按约定自愿分摊销售费用的行为。

被上诉人为了购到价格优惠的房屋，自愿参加购房优惠团购活动，在双方签订购房合同时，上诉人已在原价基础上给予了被上诉人房屋总价打价后的优惠价格。

一审认定被上诉人收取团购费用没有合法依据，明显与事实不符。

二审被上诉人辩称被上诉人沈恋花辩称：一、上诉人收取费用未注明用途，如上诉人所说是团购费，则双方应有协议，是否可以抵扣房款、是否应当返还等应当有具体的合意及法律依据，但上诉人未举证证明双方达成了协议。

即使如上诉人所说收取的是
团购费，则住建部在2011年就有文件规定不能收取其他费用，上诉人称2016年以前没有明确规定是错误的。

根据民法总则第一百二十二条的规定，属不当得利。

二、合同约定按照产权面积结算，上诉人在2018年才拿到房产证，才知道应付多少房款。

三、上诉人写的是代收费，到现在为止被上诉人都不知道是谁代收的。

沈恋花向一审法院起诉，请求判令：一、旷远公司退还沈恋花8000元；二、旷远公司承担本案的全部诉讼费用；三、旷远公司退还沈恋花房屋面积差1552元。

本案审理过程中，沈恋花向一审法院申请撤回了第三项诉讼请求。

一审法院查明一审法院查明，沈恋花与旷远公司签订《长沙市商品房买卖合同》及补充协议，由沈恋花购买旷远公司开发的位于岳麓区的住宅。

在购买涉案商品房过程中，除支付前述合同约定的购房款外，沈恋花在2015年5月25日交纳了8000元，由旷远公司向沈恋花出具8000元收款收据，载明为团购费。

另查明，2018年9月7日，经长沙市中级人民法院（2018）湘01民终5436号民事判决书判定，案涉小区业主陆彪因旷远公司向其收取8000元并开具代收费的收据，但旷远公司未提供证据证明其收取该项费用的合法依据，故判决旷远公司向陆彪返还8000元。

一审法院认为一审法院认为，沈恋花向旷远公司支付了团购费8000元，因旷远公司没有提供证据证明其收取沈恋花8000元的合法依据，根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条“因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益"的规定，旷远公司应向沈恋花退还收取的该笔款项。

旷远公司抗辩沈恋花的主张已经超过诉讼时效，但是沈恋花在缴纳团购费时并不知晓其权利受到侵害，直到2018年9月7日经长沙市中级人民法院（2018）湘01民终5436号生效民事判决，沈恋花方知旷远公司收取团购费侵犯其自身权利，故沈恋花要求旷远公司返还8000元的诉讼请求并未超过法定诉讼时效。

本院查明本案审理过程中，沈恋花申请撤回第三项诉讼请求，经审查，沈恋花撤回部分诉请系对自身权益的处分，不违反法律规定，一审法院依法予以准许。

综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、第一百八十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决旷远公司于本判决生效之日起十日内向沈恋花返还8000元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定。

加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费50元，适用简易程序减半收取25元，由旷远公司承担。

对一审认定的事实，本院予以确认。

二审期间，上诉人旷远公司向本院提交了下列证据：证据1、签约审批表；证据2、《分销合作协议》；证据3、旷远洋湖18克拉团购优惠网站动态资讯、微博广告合集。

其中，证据1拟证明被上诉人参加团购活动，在房屋总原价基础上享受团购优惠即交8000元抵40000元以及其他折扣后以商品房优惠后的折后价格715982元与上诉人认购了涉案房屋。

证据2拟证明上诉人与楼市公司约定由楼市公司推荐客户至旷远公司购房，其中由旷远公司代收团购费的，按照结算标准向楼市公司支付全部代理结算费。

证据3拟证明在2015年-2016年期间上诉人为了促销商品房采用当时行业通行的办法引进了电商、中介开展团购活动。

上述证据与本案基本事实有关，而上诉人无正当理由在一审期间未予提交，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百零二条第一款的规定，本院对上述证据予以接纳并依法对上诉人予以罚款。

对于上述证据，本院分析认证如下：证据1签约审批表虽系上诉人制作，但可以体现购房优惠内容，且与其他证据内容相印证，予以采信；证据2《分销合作协议》约定的合作期间与本案收取费用的时间不一致，缺乏关联性，不予采信；证据3楼盘销售优惠广告系网页打印，与本案有关，予以采信。

根据上述新证据，结合当事人陈述，本院另查明：2015年至2016年期间，案涉楼盘
（推广名为旷远洋湖18克拉）通过腾讯、网易、大湘网、房天下等网站发布销售优惠广告，内容为《旷远洋湖18克拉88m2-130m2清盘特惠团购交8千抵4万》《洋湖垸叠墅交2万抵20万》等。

2015年5月25日，沈恋花向旷远公司支付8000元。

旷远公司提交的签约审批表显示，房屋原总价为772881元，房屋成交总价为715982元，优惠折扣为（原价-20000）×0.99×0.99×0.99×0.99×0.99。

旷远公司与沈恋花签订的《长沙市商品房买卖合同》约定房屋总价715982元。

本院认为本院认为，被上诉人向上诉人交纳争议款项，之后双方签订商品房买卖合同。

结合商品房销售行业普遍做法，被上诉人向上诉人交纳争议款项即表明双方就商品房优惠事项达成合意并实际履行，双方签订商品房买卖合同即表示双方认可约定的优惠已履行。

因此，上诉人收取涉案争议款项具有合同依据且已实际履行，被上诉人主张属不当得利，理由不成立，其请求返还，无法律依据，应不予支持。

一审判决返还不当，应予纠正。

上诉人提交的签约审批表等证明双方达成优惠的证据，与商品房买卖合同等证据可相互印证，依法可以采信，被上诉人不予认可，但未提供充分反证，对其主张不予采信。

被上诉人主张其向旷远公司交纳8000元并非与上诉人达成优惠合意，与本案证据和事实不符。

被上诉人主张交纳这8000元时不知用途，不符合常理，不予采信。

综上，上诉人的上诉请求具有事实根据和法律依据，应予支持，被上诉人请求返还涉案8000元费用的诉讼请求应予驳回。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
裁判结果一、撤销长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104民初11040号民事判决；
二、驳回沈恋花要求旷远集团（长沙）房地产开发有限公司返还8000元的诉讼请求。

本案一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，共75元，由沈恋花负担。

本判决为终审判决。

落款
审判长周永
审判员吴树兵
审判员戴莉
审判员傅美容
审判员黄姝
二〇二〇年二月十九日
书记员杨月婵附法律依据附：本判决相关法律规定
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。

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