城市危房改造的难点和对策

城市危房改造的难点和对策
城市危旧房治理难点与改造对策
危旧房改造是关注民生、重视民生、保障民生、改善民生的一项重要工程，是提升城市综合竞争力，改善城市品质和形象，调整经济结构，拉动经济增长，提高土地利用率的现实需要，也是构建和谐社会的客观要求。

所谓城市危房，根据建设部《城市危险房屋管理规定》，是指结构已严重损坏或承重构件已属危险构件，随时有可能丧失结构稳定和承载能力，不能保证居住和使用安全的房屋。

危旧房目前尚未定义，概指建筑年代久远、房屋结构陈旧、存在安全隐患的房屋。

一、危旧房之现状
危旧房主要建设于上世纪80、90年代，大多属于砖混、砖木房屋，房屋设计标准和施工质量不高，受到风吹日晒、雨淋、风化等自然条件侵蚀，房屋结构材料的由表及里发生不同程度的老化，构件承载能力及房屋的安全性下降。

部分房屋由于开挖地下暗渠给排水设施，临近工地打桩地基施工，地下水位下降等原因导致房屋整体下沉和横向不均匀移动，造成房屋主体、承重构件不同程度损伤；部分居民违规装修，承重墙体打洞开门，承重构件发生位移，加剧缩短房屋使用年限。

此类房屋其外观表现为地基移位、楼板裂缝，墙皮脱
落、透风漏水。

楼院表现为楼房零散，敞开式多，无物业管理；基础设施老旧失修，给排水供电问题颇多；建筑布局整体不合理、功能不完善、安全隐患多等问题，与现代化城市建设形成落差。

二、危旧房治理之难点
（一）根据建设部《城市危险房屋管理规定》，房屋出现险情应由房屋所有权人和使用人向当地房地产行政主管部门提出鉴定申请，由房屋使用安全鉴定机构进行鉴定，但现实中房屋所有权人和使用人不愿申请安全鉴定，即使进行鉴定房屋所有权人也不愿按照鉴定机构的鉴定建议进行加固和修缮。

（二）房屋所有权人经济能力受限，无力出资自行进行加固修缮
治理。

按有关规定房地产行政主管部门可以指定有关部门代修，但追偿代修费用难以履行。

（三）经房屋安全鉴定机构鉴定为D类房屋，按《城市危险房屋管理规定》应整体拆除，但拆除后重置涉及城市规划、建设审批等问题，缺乏相关操作细则；且部分所有权人依赖性强，不愿承担主体责任，要求政府承担拆迁安置费用。

（四）部分房屋抗震性能差，地震、暴雨、台风等自然灾害对其构成严重威胁，如有不测，墙倒屋塌，人民群众生命财产安全将遭受重创。

（五）目前，越来越多城市房屋进入质量周期，各地政
府相继出台了一些危旧房治理改造政策，通过拆迁、回购、置换等方式解决危房，但在整体改造方面利益难以全面兼顾，居民思想活跃，存在攀比期望值过高等现象。

目前国家尚未出台危旧房改造政策，各地补偿政策参差不齐，引发部分居民群体上访，造成政府部门信访压力。

（六）随着城市化进程的加快，城市危旧房改造已列入棚户区改造范围，对于居住在城市危旧房的居民来说是个喜讯。

目前各级政府虽已采取财政倾斜、税费减免等办法，但巨大的改造资金来源仍是制约危旧房改造进程的瓶颈。

三、危旧房改造之对策
（一）城市危旧房涉及公共安全问题，部分城市已出台房屋使用安全管理细则，明确房屋所有权人、使用人、监管部门安全监管责任，定期对临近设计使用年限的房屋进行安全鉴定等措施。

对已出现险情的房屋，监管责任部门、街道、居委会可以委托房屋安全鉴定机构进行安全鉴定；鉴定为危险房屋的，安全监管责任部门、镇（街）应及时采取安全措施，并向所辖人民政府提出改造建议。

（二）部分危旧房区域紧邻商业街区，处于城市黄金地段，但区域周边环境差，发展严重滞后，特别是基础、公用设施配套不完善，产业发展缺乏活力。

政府应统筹实施危旧房区域产业与空间布局规划建设的总体思路，按照“政府主导、移丰补欠、统筹推进”的模式，
结合各拆迁项目实际情况，
综合考虑被拆迁房屋的结构、新旧程度、地理位置、环境以及拆迁项目的整体资金平衡、土地收益等因素，在产业规划中将旧城区改造与新兴产业发展有机结合，规划建设符合商贸物流、信息科技、中介创意等产业发展需求的商务居住综合楼宇，大力发展现代服务业，为老城区注入新的经济增长点。

（三）统筹全域，权衡利弊，因地制宜，制定危旧房统一补偿政策。

危旧房改造政策是群众关心的热点，要有稳定性、连续性，可行性。

如国有土地上的房屋可按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》进行补偿，有条件的地区可在保证居民居住条件有改善、生活水平不降低的基础上适当提高面积补贴，让居民居住面积有所改善，共享改革开放与经济转型发展的成果。

（四）部分危旧房区域通过闲置地块或者商业圈资源优势，利用“捆绑式”市场化运作模式可以实现改造资金平衡，但部分资源匮乏的区域改造资金不能满足需求，存在改造资金缺口，一般应通过以下方法解决：一是政府“兜底”，如改造项目收益不能满足需求，且流动资金出现不足，则政府财政应按照明亏明补的原则，对项目亏损部分予以补齐；二是设立危旧房改造融资平台，由国有投资公司作为全域危旧房改造项目贷款融资主体，负责向国家开发银行贷款，项目所需资金由建设单位根据项目规模、建设计划按流程向融资平台申请贷款。

三是统一土地开发整理，捆绑异地部分地块，以丰补欠，对全域危旧房改造项目进行统筹，所需资金通盘运作，在满足安置住房建设需求的基础上，适当提高商服用地比例，实现土地价值最大化；腾空土地以招拍挂方式出让，所得土地净收益全部纳入危旧房改造资金储备库，以解决改造资金平衡问题。

四是积极探索通过设立基金等形式引入社会资本,用于解决危旧房改造融资资本金及其他临时性资金
需求。

鼓励商业银行参与危旧房改造,与部分商业银行签订合作协议。

危旧房改造资金出现临时性缺口时,可通过商业银行适当贷款融资解决。

（五）通过税费事业性收费减免降低危旧房改造成本。

目前，国家多部门已出台相关政策通过减免税费、免征各项行政事业性收费和政府性基金，适当减免水电暖气入网、管网增容等经营性收费，对危旧房改造也是个利好。