2015年下半年河南省房地产估价师《制度与政策》：申请征地不得化整为零考试试卷

2015年下半年河南省房地产估价师《制度与政策》：申请征地不得化
整为零考试试卷
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、需要使用损益平衡图来制定房地产销售价格的定价方法是。

A：目标定价法
B：价值定价法
C：挑战定价法
D：成本加成定价法
E：借款合同
2、租赁合同到期，承租人需要继续租用的，应在租赁期限届满前__个月提出。

A．1
B．2
C．3
D．4
3、在环境污染类型划分方法中，将环境污染分为物理污染、化学污染和生物污染的依据是污染的。

A：环境要素
B：性质
C：产生原因
D：空间
E：执行层的组织协调
4、某宗可比实例房地产2007年1月30日的价格为800美元/m2，该类房地产以人民币为基准的价格变动平均每月比上月上涨0.1%。

假设人民币与美元的市场汇率2007年1月30日为1美元=7.8650元人民币，2007年6月30日为1美元=7.6835元人民币。

则该可比实例的价格调整到2007年6月30日的结果是__元人民币/m2。

A．6323.52
B．6804.37
C．6.657.48
D．6650.25
5、通常房地产开发投资利润率的计算基数为．【2003年考题】
A：土地取得成本+开发成本
B：土地取得成本+开发成本+管理费用
C：土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用
D：开发完成后的房地产价值
E：工业用地的监测点评估价格
6、可比实例的房地产状况一般是在__时的状况。

A．估价时点
B．成交日期
C．交易登记
D．合同签署
7、某物业10年租金收入的终值为20万元，年租金增长率为6％，租金在每年末支付，若年利率为6％，则第5年末的租金是元。

A：14945.16
B：15841.87
C：26764.51
D：28370.38
E：借款合同
8、作为自然人的申请人死亡，__日之内没有近亲属或者近亲属未表示参加裁决或放弃参加裁决的，可终结裁决并书面告知当事人。

A．15
B．30
C．45
D．60
9、在运用长期趋势法测算房地产未来价格，当房地产价格的变动过程是持续上升或者下降的，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，则宜选用方法进行测算。

A：平均增减量法
B：平均发展速度法
C：移动半均法
D：指数修匀法
E：工业用地的监测点评估价格
10、市场趋势的分析方法中，__就是通过直接询问消费者在某一时期需求哪些商品及其数量来进行分析的方法。

A．购买者意图调查法
B．销售人员意见综合法
C．专家意见法
D．时间序列分析法
11、2009年12月，B市居民马某在A市订购了一套商品住房，未签订正式购房合同，后因马某未购买，开发公司将这套商品住房卖给了刘某，则刘某需办理。

A：房屋所有权初始登记
B：房屋所有权变更登记
C：房屋所有权转移登记
D：房屋更正登记
E：执行层的组织协调
12、如果同一地区的某一类型物业的售价持续以较大幅度上涨，那么该类型物业的出租需求就会__。

A．减少
B．增加
C．不变
D．同步递减
13、房地产开发投资中，大多数房地产投资的股本收益率能达到__的水平。

A．30%
B．20%
C．10%
D．80%
14、某宗土地面积2 000 ㎡，征地费600元／㎡，土地使用权出让金150元／㎡，达到宗地状况的土地开发费用800元／㎡，管理费用100元／㎡，贷款利率8％，开发周期为2年，销售费用率、销售税费率和开发成本利润率分别为6％、10％和15％，土地取得费在项目期初一次支付，土地开发费在开发期内均匀支付，则该宗土地的积算价格为。

A：1847元／㎡
B：2 340元／㎡
C：2 419元／㎡
D：2 676元／㎡
E：工业用地的监测点评估价格
15、不应计入收益性物业经营费用的是．(2008年试题)
A：抵押贷款利息
B：公共设施维修费
C：房产税
D：物业保险税
E：借款合同
16、下列有关住房置业担保公司的表述中，不正确的是__。

A．有不少于1000万元人民币的实有资本
B．货币形态的实有资本只能存入城市房地产行政主管部门指定的国有独资银行C．设立担保公司，应当报经城市房地产行政主管部门审核，并经城市人民政府批准后，方可向中国工商银行政管理部门申请设立登记
D．一个城市原则上只设一个担保公司
17、国有土地有偿使用合同或建设用地批准书未规定动工开发日期，房地产开发项目自之日起满一年未动工开发的，可以征收土地闲置费。

A：土地使用权出让合同生效
B：使用土地
C：土地使用权出让金缴纳
D：土地使用权证取得
E：房地产估价机构必须加盖公章
18、房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险是__。

A．比较风险
B．收益现金流风险
C．持有期风险
D．时间风险
19、已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元，投资者的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为700万元，年平均税后利润为500万元，则项目的资本金利润率为（）。

A．10.0%
B．14.0%
C．25.0%
D．35.0%
20、某宗房地产的收益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8%则该宗房地产的收益价格最接近于（）万元。

A．280
B．285
C．290
D．295
21、征地补偿费应合理使用，耕地占用税用于，土地复垦费、土地荒芜费用于土地的调整与治理。

A：集体财政
B：国家财政
C：土地开发与农业发展
D：土地管理部门的业务开支
E：执行层的组织协调
22、从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于所有。

A：房地产开发单位
B：公有住房售房单位
C：购房者
D：直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门
E：执行层的组织协调
23、在估价报告中应包含一份由（）的估价师签名、盖章的声明。

A．本估价机构所有
B．所有参加该估价项目
C．对该估价项目负第一责任
D．任本估价机构法定代表人
24、建筑密度通常以控制。

A：上限
B：下限
C：中限
D：上、下限
E：执行层的组织协调
25、（）就是要估算出一个特定的市场对某种产品的潜在需求数量。

A．价值估算
B．有形预测
C．市场趋势预测
D．市场需求预测
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、工业用地不得以方式出让。

A：招标
B：拍卖
C：挂牌
D：协议
E：执行层的组织协调
2、城市规划的批后管理主要是。

A：对建设项目选址审批核发项目选址意见书
B：对城市用地审批核发建设用地规划许可证
C：对建设工程审批核发建设工程规划许可证
D：按照规划实施监督检查体系对违法占地的查禁工作
E：按照规划实施监督检查体系对违法建设的查禁工作
3、实施加成征税，加二成等于加正税的。

A：10％
B：20％
C：30％
D：40％
E：执行层的组织协调
4、框架结构厂房的柱下基础一般采用的基础形式是。

A：独立基础
B：条形基础
C：整体式筏式基础
D：箱形基础
E：执行层的组织协调
5、租赁融资在房地产领域的应用模式主要是．(2009年试题)
A：置业投资
B：设备租赁
C：售后回租
D：权益融资
E：借款合同
6、从物理形态上划分，房地产资产的物业类型可分为。

A：居住物业
B：在建工程
C：工业物业
D：建成后的物业
E：商用物业
7、对某房地产项目进行敏感必分析，当地价、建造成本、贷款利率、资本化率分别降低0%时，项目开发利润的变化分别为27.31万元、55.04万元、10.16万元、88.33万元，则其中最敏感的因素是（）。

A．地价
B．建造成本
C．贷款利率
D．资本化率
8、在市场经济条件下，利率水平的高低主要取决于（）。

A．社会平均利润率
B．资本供求状况
C．国家宏观信贷政策
D．目标收益率
9、用假设开发法估价，在估算利息时必须把握__。

A．计息方法
B．资本化率
C．计息基础
D．计息期
10、保险的基本原则不包括__。

A．最大诚信原则
B．最低保险原则
C．保险利益原则
D．近因原则
11、下列影响购房者购买行为的因素中，属于心理因素的是__。

A．生活方式
B．受教育程度
C．购买动机
D．自我形象
12、获取房地产估价业务的措施可以有__。

A．突破专业能力限制，接受各种估价要求
B．提高服务质量
C．恰当的宣传
D．低收费
E．最大限度压缩估价作业期
13、房地产开发前期的规划管理包括。

A：开发项目的选址定点审批
B：规划设计条件审批
C：规划设计方案审批
D：核发建设用地规划许可证
E：核发建设用地批准书
14、投资利润率的计算基数不包括__。

A．土地取得成本
B．开发成本
C．管理费用
D．销售费用
15、众数是分布数列中。

A：出现频率较少的标志值
B：出现频率最少的标志值
C：出现频率较多的标志值
D：出现频率最大的标志值
E：执行层的组织协调
16、以下难以用市场法进行估价的有__。

A．住宅
B．写字楼
C．房地产开发用地
D．在建工程
17、《房屋拆迁许可证》确定的同一拆迁范围内的被拆迁房屋，原则上由一家估价机构评估。

需要由2家或2家以上的估价机构评估的，估价机构之间应当就拆迁估价的__等进行协调并执行共同的标准。

A．依据、原则
B．程序、方法
C．收集的资料
D．参数选择
E．收费标准
18、下列房地产投资方式中，属于直接投资形式的是。

A：购买房地产股票
B：购买商铺
C：购买房地产债券
D：购买住房抵押支持证券
E：借款合同
19、下列关于房地产估价师执业资格制度的表述中，正确的有。

(2009年试题) A：国家实行房地产价格评估人员资格认证制度
B：《房地产估价师注册证书》由住房和城乡建设部或其授权的部门颁发
C：房地产估价师执业资格注册有效期为3至5年，具体由各省、市、自治区人民政府确定
D：取得房地产估价师资格超过3年申请初始注册的，需达到继续教育合格标准E：房地产估价师受刑事处罚的，其注册应被撤销
20、物业管理的基本特征包括__
A．社会化
B．专业化
C．市场化
D．国际化
E．规模化
21、房地产估价师注册有效期满需继续执业的，应当在注册有效期满日前，申请延续注册。

A：15
B：30
C：60
D：90
E：执行层的组织协调
22、不属于进度控制中关注因素的是。

A：监理施工情况
B：设计变更
C：劳动力安排情况
D：气象条件
E：借款合同
23、在其他条件不变的前提下，建设一条铁路对居民区的房地产价格和对仓储或者工业用地房地产价格可能产生的变动方向，下面描述正确的为__。

A．居民区的房地产增值，工业用地房地产贬值
B．居民区的房地产增值，工业用地房地产增值
C．居民区的房地产贬值，工业用地房地产增值
D．居民区的房地产贬值，工业用地房地产增值
24、下列有关税收的表述中，正确的有__。

A．财政局对外出租的经营用房免征房产税
B．集体土地使用人无须交纳土地使用税
C．用耕地建乡政府办公楼应交纳耕地占用税D．土地增值税的课税对象是有偿转让的房地产E．因地震毁坏住房而重新购买住房的免征契税25、临界点分析和保本点分析的主要差异在于__。

A．变动成本的设置
B．平衡点的设置
C．同定成本的设置
D．产销售量的不同。