项目总控计划

项⽬总控计划
项⽬还有⼀年就要竣备了，这⼏天领导带领⼤家梳理项⽬总控计划。

作为计划⼩能⼿，当年排了⼗⼏版计划，这项艰巨⼜好玩的任务就甩到我这⼉了。

之前排计划的时候我刚毕业，没有切⾝经历也没有经验，完全两眼⼀抹⿊；现在也算经历了⼤半个完整项⽬，编排计划的过程中⼜多了感悟。

以前编排计划纯粹是为了完成任务，当时编排了N版计划，分别是：项⽬内控（内部）计划，项⽬内控（发施⼯单位）计划，报城市公司计划，报区域公司计划，报集团公司计划...
计划这么多，是好还是不好呢？
1、软件
编排计划⽤的是Project2010软件。

以前觉得Project没有Excel好⽤，现在⽤多了发现Project除了有时候会犯抽以外其他都还不错，逻辑清晰，前后关系明了，最重要的是显得专业。

2、⼯期
每家公司都会有⼀份标准⼯期表。

标准层6天/层，砌筑在主体⼀半时介⼊，抹灰在中验后⼀周内介⼊等等，这些每家公司都有特定的要求，也是我们编排计划的⼀⼤参考。

3、思路
以前研究也写过碧桂园的SSGF⼯法，它强调的极限穿插值得我们研究，但⾥⾯也有很多不合理之处，⽐如没有中间结构验收怎么做到马上抹灰等等，不过瑕不掩瑜，值得研究，我下次把之前的⽂章找出来。

房地产公司摘地后⽴马开始运作，⼟拓部门对接国⼟部，进⾏⼟地款付款；开发部门对接住建相关，牵头进⾏“四证⼀书”相关的办理⼯作；⼯程招标部门启动招投标⼯作，物⾊各家施⼯单位。

感觉扯得有点远，主要还是讲⼯程吧。

⼯程招标在前期主要对以下单位进⾏招标：场地封闭的围挡围墙单位；总承包施⼯单位（展⽰区和⼤区的总包单位可能会不⼀样）；桩基及围护施⼯单位；临时电施⼯单位等等。

⼀般三个⽉的时间能搞定施⼯单位，现在有些地产有战略施⼯单位的话⼀到两个⽉的时间也⾜够。

总包（⼟⽅）及桩基单位进场，桩基单位先做围护桩，同时总包出表层⼟。

围护桩打好后可以⼤⼒往下开挖，根据⼯期要求可以采⽤先出⼟再打桩，或者先打桩再出⼟。

桩基⼜分很多种，什么旋挖桩，钻孔灌注桩，冲孔灌注桩，管桩等等。

不同的桩⼯期也不⼤⼀样，这个酌情考虑。

桩基打完就可以做地下室了，现在开始步⼊正轨。

底板施⼯加⼀层地下室，保守估计要25天，如果是⼈防区，就得35天，实际只会多，不会少。

两层地下室的话再加⼀层要加10-15天。

出正负零后，前⾯2-3层⾮标准层6-8天/层。

后⾯标准层，单层建筑⾯积约400平，4-5天/层。

照此排上去后，考虑天⽓、节假⽇限⾏、材料供应因素，总⼯期增加1天/层，再考虑外架（⽐如挑架设置槽钢，爬架提升），总⼯期增加5天/10层。

都只是我个⼈的总结，但这是我觉得最贴合实际的⼀版计划编排⽅式。

砌筑施⼯⼀般在主体结构⼀半且不⼩于10层时介⼊。

砌筑施⼯前要考虑上料通道及机械的搭设，也就是⼈货梯的搭设。

⼈货梯的安装⼜要考虑⼈货梯基础的施⼯，所以理论上在主体结构出正负零时就要考虑施⼯⼈货梯基础。

砌筑施⼯包括砌墙、构造柱浇筑、顶塞，⼀般编排8天/层，同时在主体结构封顶完成30-45天后收尾完成。

以前的计划都是结顶后30天完成，最近这些项⽬的观察，发现⽐较难做到。

砌筑完成后要邀请质监站部门进⾏中间结构验收。

验收内容主要是像砌筑的质量，⼀结构的观感和⼀些混凝⼟的强度有没有达到等等。

验收通过后可以进⾏室内外的抹灰施⼯。

抹灰施⼯的开始意味着项⽬正式进⼊多⼯序⼯种穿插阶段。

室内抹灰施⼯⼀般给5天/层，室外抹灰施⼯受天⽓影响较⼤，但⼀般中间结构验收后45-60天后要完成。

门窗安装，尤其是窗户的安装和抹灰有衔接。

现在的窗户安装普遍⽤⽆副框的后装法，也就是先抹灰，后装窗框，窗框固定上去后再抹灰收⼝、把窗框塞实，所以抹灰施⼯完全结束前要完成窗框的安装。

不然抹灰班组⼆次进场收⼝窗框四周的抹灰就很尴尬了。

抹灰阶段地下室的砌筑应该也要开始，尤其是电梯井道的砌筑以及移交。

同样的，电梯单位的下单排产可能要好⼏个⽉的时间，理论上主体结构出零时就已经要确定单位并且进⾏图纸对接，要求电梯单位进⾏排产。

外墙抹灰施⼯完成后就具备拆外架条件，如果外墙涂料施⼯也在总包界⾯，可能外架会在涂料腻⼦施⼯完成后拆除。

拆架计划时间1天/层。

落架了就意味着整栋楼的临边围护都缺失了，⼀栋楼就光秃秃地⽴在那⼉，此时栏杆务必要开始进场并安装。

栏杆下料及进场⼤约要⼀个⽉的时间，所以在中间结构验收封就要通知栏杆单位准备。

地坪施⼯在内墙抹灰完成后进⾏，计划时间2天/层。

如果⼯期紧的话完全可以流⽔施⼯，完成⼀层的内墙紧跟⼀层的地坪，这样编排计划的时候就
直接是：抹灰施⼯FF+10，这个F就是finish的意思，就是地坪施⼯在内墙抹灰施⼯完成后5天完成。

地坪完成后就可以拆⼈货梯，⼈货梯⼀拆⼜没有正式电梯，那垂直运输就断了，所以理论上⼈货梯拆除的前置条件是正式电梯安装完成。

但是，但是，总包会愿意听甲⽅的话每天付着租⾦等你们电梯装好吗？
⼀般情况，抹灰、地坪施⼯完成，⽑坯阶段就施⼯完成了。

⼟建的活⼤致上就没了...
怎么觉得⼟建这么垃圾的。

好了，暂时想到的就这些，下次继续聊。