2015年四川省房地产估价师《制度与政策》：房地产经纪活动管理考试试题

2015年四川省房地产估价师《制度与政策》：房地产经纪活动管理考
试试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、间接比较修正的综合计算公式为：估价对象价格=（）。

A.A
B.B
C.C
D.D
2、房地产开发是一项综合性经济活动，投资额大，建设周期长，涉及面广。

要想使开发项目达到预期的经济效果，必须首先做好__工作。

A．项目策划
B．项目方案的设计
C．可行性研究
D．成本收益分析
3、甲企业自用写字楼房产原值为2000万元，按规定应缴纳的房产税可能是万元。

A：16．8～21．6
B：21．6～24
C：24
D：100
E：执行层的组织协调
4、对查封扣押的财产实行强制拍卖的特点不包括。

A：标的非自有性
B：主体的特定性
C：目的的利他性
D：权利义务的对等性
E：执行层的组织协调
5、特殊工业厂房适宜采用的估价方法是。

A：成本法
B：假设开发法
C：收益法
D：比较法
E：工业用地的监测点评估价格
6、（）是具有社会保障性质的政策性商品住房，政府对其建设在土地供应和税费征收上给予很多优惠，但其销售价格和销售对象要受政府的指导。

A．廉租房
B．经济适用房
C．市场价商品住宅
D．商品房
7、张先生以10万元的预付款购买了一套时价为100万元的期房住宅，一年后该
住宅交付使用时，现房价格涨到了120万元，那么，张先生预付款的收益率为__。

A．10%
B．20%
C．50%
D．200%
8、拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起__日内给予答复。

A．5
B．7
C．10
D．15
9、《中华人民共和国商业银行法》规定：商业银行应当遵守资产负债比例管理的规定，要求商业银行资本充足率不低于。

A：8％
B：10％
C：25％
D：75％
E：执行层的组织协调
10、《土地登记办法》所称其他登记不包括。

A：土地预告登记
B：土地异议登记
C：土地更正登记
D：土地变更登记
E：执行层的组织协调
11、某临街深度30．48 m(即100英尺)、临街宽度20 m的矩形土地，总价为121．92万元．按“四三二一法则”，其相邻临街深度15．24 m(即50英尺)、临街宽度25 m的矩形土地的总价为．【2004年考题】
A：53．34万元
B：85．34万元
C：106．68万元
D：213．36万元
E：工业用地的监测点评估价格
12、__用以表现公司股份的形式才是股票。

A．无限责任公司
B．股份有限公司
C．有限责任公司
D．两合公司
13、《城市房地产开发经营管理条例》规定，设立房地产开发企业有名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员。

A：1
B：2
C：3
D：4
E：房地产估价机构必须加盖公章
14、某游乐场按土地法定最高出让年限取得土地使用权，经营15年后转让，则取得该土地使用权的剩余使用年限是__年。

A．15
B．25
C．35
D．55
15、房地产长期贷款利率上调，导致__。

A．新开发量增加，存量增加，租金下降
B．新开发量减少，存量减少，租金增加
C．租金增加，开发成本增加，存量减少
D．开发成本增加，存量减少，租金增加
16、修建性详细规划用以指导。

A：确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标
B：各项建筑和工程设施的设计和施工的规划设计
C：确定空间环境控制的规划要求
D：确定道路和工程管线控制性位置
E：执行层的组织协调
17、某房地产开发商销售给张某一套商品房，合同约定建筑面积110㎡，售价4 000元/㎡，张某交付了全部价款。

买卖双方对面积误差的处理方式未作约定。

若该商品房产权登记的建筑面积为100㎡，张某选择不退房，则该房地产开发商应当返还张某购房款__元。

A．40 000
B．53 600
C．66 800
D．80 000
18、目前，我国普通商品住宅个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的__。

A．60%
B．70%
C．80%
D．90%
19、下列哪种房地产不是按经营使用方式来划分的类型__。

A．出租的房地产
B．自用的房地产
C．餐饮的房地产
D．营业的房地产
20、在建工程抵押贷款，是以开发商与施工单位签订的依法生效的__设定抵押权，按其在建工程已完工部分分次发放贷款。

A．房屋建筑物
B．土地使用权
C．在建工程
D．房屋期权
21、采用货币作为计量单位，记录和反映企业的生产经营活动，是指
A：会计主体
B：货币计量
C：会计分期
D：持续经营
E：执行层的组织协调
22、房地产开发商进行开发项目融资结构安排时，通常要投入占项目总投资__的自有资金或股本金。

A．15%
B．20%
C．30%
D．40%
23、某宗地面积为5 000 ㎡，现状容积率为0．8，土地市场价值为4 000元／㎡，拟进行改造．批准的规划容积率为5．0，楼面地价为1 500元／㎡，则理论上应补交地价。

A：1 250万元
B：1750万元
C：2 050万元
D：2 150万元
E：工业用地的监测点评估价格
24、在房地产周期循环过程中，空置率持续下降到合理的空置率以下的阶段为房地产市场自然周期中的__。

A．第一阶段
B．第二阶段
C．第三阶段
D．第四阶段
25、下列关于管理规约，表述不正确的是。

A：管理规约是一种公共契约，属于协议、合约的性质
B：管理规约作为业主自我管理的一种重要形式和手段，要求全体业主共同遵守C：建设单位应当在销售物业之后，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反规约应当承担的责任等事项依法作出约定
D：建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益
E：执行层的组织协调
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、对于非出租的房产，以房产原值一次扣除__的余值为计税依据。

A．10%～20%
B．10%～30%
C．20%～30%
D．30%～40%
2、某农村集体经济组织人均耕地面积0.2hm2 (公顷)，国家建设征收该农村集体经济组织的耕地面积10hm 2，该耕地近3年平均年产值为10000元/hm 2。

下列关于征收该耕地的表述中，不正确的是__。

A．不需农村集体经济组织统一安置的人员，安置补助费发放给个人
B．该耕地的土地补偿费最少为60万元
C．每公顷耕地需要安置的农业人口为5人
D．由国家支付土地补偿费，由用地单位支付安置补助费
3、下列有关税收的表述中，正确的有__。

A．财政局对外出租的经营用房免征房产税
B．集体土地使用人无须交纳土地使用税
C．用耕地建乡政府办公楼应交纳耕地占用税
D．土地增值税的课税对象是有偿转让的房地产
E．因地震毁坏住房而重新购买住房的免征契税
4、是指用点、线等符号计算总体和各组单位数的方法。

A：划记法
B：曲线法
C：折叠法
D：逻辑审查
E：点划法
5、收益性物业的经营费用是除外物业发生的所有费用。

A：人员工资
B：抵押贷款还本付息
C：保险费
D：房产税
E：借款合同
6、银行的个人住房贷款仍处于起步阶段，对贷款的决策管理尚存在缺乏成熟的经验和有效的手段，容易形成管理和决策风险。

具体体现在。

A：资金来源和资金运用期限结构不匹配导致的流动性风险
B：自然原因或社会原因导致借款人失去还款能力
C：由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖账不还
D：抵押物保管不善和贷后管理工作薄弱环节所带来的风险
E：资金来源与资金流动性无关
7、农用地包括。

A：养殖水面
B：草地
C：耕地
D：水利设施用地
E：未利用地
8、运用报酬资本化法估价，需要预测估价对象的未来__。

A．利润
B．毛收入
C．价值
D．净收益
9、下列关于地方性法规，表述正确的是。

A：其制定主体主要是省、自治区、直辖市的人民代表大会及其常务委员会
B：较大城市的人民代表大会及其常务委员会根据本市的具体情況和实际需要，也可以制定地方性法规
C：较大城市的人民代表大会及其常务委员会制定地方性法规，必须报省、自治区人民政府批准后施行
D：省、自治区、直辖市的人民代表大会及其常务委员会制定地方性法规，不能
与法律、行政法规相抵触
E：省、自治区、直辖市的人民代表大会及其常务委员会制定地方性法规，其效力不能超出本行政区域范围
10、耕地占用税的计税依据是纳税人面积。

A：经批准占用的耕地
B：经批准占用的土地
C：实际占用的耕地
D：实际占用的建设用地
E：执行层的组织协调
11、非市场价值不是一种价值，而是对市场价值以外的各种价值的一个__称呼。

A．概括性
B．描述性
C．理论性
D．准确性
12、风险辨识常用方法包括（）等。

A．专家调查法
B．解析方法
C．故障树分析法
D．幕景分析法
E．蒙特卡洛法
13、设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的__的款额后，抵押权人方可优先受偿。

A．税金
B．拍卖费用
C．土地使用权出让金
D．土地使用成本
14、根据《城市房地产管理法》规定，可以采用划拨方式取得土地使用权的情况有__。

A．国家机关用地和军事用地
B．城市基础设施用地和公益事业用地
C．国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地
D．地方水利工程用地
E．监狱、收容教育所等机构的用地
15、某建筑物已建成10年，预计尚可使用40年，残值率为4%，该建筑物的成新率为__。

A．75%
B．79%
C．81%
D．84%
16、商品房买卖合同约定房屋暂测套内建筑面积为100m2，对房屋面积误差比未约定。

房屋权属登记机关实测登记后，该房屋的实际套内建筑面积为__m2的，购房人有权退房。

A．97
B．103
C．105
D．A、B均可以
17、根据《注册房地产估师管理办法》，下列人员中不符合房地产估价师注册条件的有。

A：缓刑期未满的人员
B：现职公务员
C：年龄超过65周岁的人员
D：具有完全民事行为能力的人员
E：申请在2个房地产估价机构执业的人员
18、房地产估价所评估的是房地产的__。

A．投资价值
B．账面价值
C．市场价值
D．使用价值
E．交换价值
19、对于房地产置业投资项目，影响其投资经济效果的主要不确定性因素包括__。

A．有效面积系数
B．权益投资比率
C．贷款利率
D．租金水平
E．土地费用
20、商业银行的外部组织形式包括。

A：单元银行制
B：总分行制
C：混合银行制
D：集团银行制
E：连锁银行制
21、以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得的同意。

A：原土地出让方
B：市、县人民政府城市规划行政主管部门
C：市、县人民政府房地产管理部门
D：原土地出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门
E：执行层的组织协调
22、甲、乙两宗相邻土地，价格均为50万元，若将该两宗土地合并为一宗土地，合并后的市场价格为150万元。

在这种情况下，如果乙宗地的拥有者购买甲宗地，则甲宗地的拥有者合理的索价范围是（）万元。

A．0～50
B．50～75
C．50～100
D．100～150
23、房地产抵押担保的范围包括__。

A．主债权及利息
B．违约金
C．定金
D．损害赔偿金
E．实现抵押权的费用
24、房屋拆迁实施过程中，违章建筑应由__认定。

A．拆迁人
B．拆迁主管部门
C．房地产权属登记部门
D．规划行政主管部门
25、下列财务指标中，反映企业营运能力的有__。

A．资产负债率
B．存货周转率
C．存货周转次数
D．应收账款周转率
E．应收账款周转次数。