房地产销售基础知识(DOC70页)

房地产销售基础知识
一、常用名词基本解释
（一）名词解释
1、建筑密度：规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面
积之比。

2、建筑容积率：是反映和衡量建筑用地使用强度的一项重
要指标，是指地块内建筑物的总建筑面积与地块面积的比值，即：容
积率＝总建筑面积÷建筑用地面积。

其中，总建筑面积是地上所有建
筑面积之和。

这个比值越小，意味着小区容纳的建筑总量越小，居住
生活质量就会越高。

3、绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建
设用地面积之比。

4、楼间距：东西向楼间距为1：1，南北偏东为1：1.3，南
北向为1：1.5。

5、建筑层高：层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每
一层的高度国家在设计上有个要求，这个高度就叫层高。

具体地说，
层高是指下层地板面或楼板上表面（或下表面）到相邻上层楼板上表
面（或下表面）之间的竖向尺寸。

《住宅建筑模数协调标准》
（GBI100-87）中规定，住宅的层高采用下列参数：2.6米、2.7米、
2.8米。

净高则是指层高减去楼板厚度的净剩值。

6、人口毛密度：每公顷居住区用地上容纳的规划人口数量
(人/ha)。

7、人口净密度：每公顷住宅用地上容纳的规划人口数量(人
/ha)。

8、进深：在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑
从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。

9、开间：即住宅的宽度。

指一间房屋内一面墙皮到另一面
墙皮之间的实际距离，
a)因为就一个自然间的宽度而言，故又称为开间。

10、公摊面积：商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：
（1）电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道
等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；
（2）各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）
墙体水平投影面积的50％。

11、共有建筑面积：房屋系指各产权主共同占有或共同使用的建
筑面积。

12、公用建筑面积：公用建筑面积不包括任何作为独立使用空间
租、售的地下室、车棚等面积，作为人防工程的地下室也不计入公用
建筑面积。

一般公用建筑面积按以下方法计算：整栋建筑物的面积扣
除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使
用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，为整栋建
筑的公用建筑面积
13、公用建筑面积分摊系数：将整栋建筑物的公用建筑面积除以
整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，得到建筑的公用建筑面积分摊
系数。

14、销售面积：销售面积是指商品房按"套"或"单元"出售，其销
售面积为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建
筑面积）与应分摊的共有建筑面积之和。

15、阳台：阳台是指供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。

16、平台：平台是指供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅
底层地面伸出室外的部分。

17、走廊：走廊是指住宅套外使用的水平交通空间。

18、地下室：地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该
房间净高的1／2者。

19、半地下室：半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超
过该房间净高的1／3，且不超过1／2者。

20、居住区用地：居住区用地是指住宅用地、公建用地、道路用
地和公共绿地等四项用地的总称。

21、住宅用地：住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理间
距内的用地含宅间绿地和宅间小路等的总称。

22、公共服务设施用地：公共服务设施用地一般称公建用地，是
与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用
地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。

23、道路用地：道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非
公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。

24、公共绿地：公共绿地是指满足规定的日照要求，适合于安排
游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等。

25、建筑线：建筑线一般称建筑控制线，是建筑物基底位置的控
制线。

26、玄关：玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲
过渡的地段。

居室是家庭的"领地"，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。

玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。

平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。

27、隔断：指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面.
28、过道：指住宅套内使用的水平交通空间。

29、钢结构：是指承重的主要构件是用钢材料建造的，包括悬索
结构。

30、钢、钢筋混凝土结构：是指承重的主要构件是用钢、钢筋混
凝土建造的。

31、钢筋混凝土结构：是指承重的主要构件是用钢筋混凝土建造
的。

包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、升板等建造的钢筋
混凝土结构的建筑物。

32、混合结构：是指承重的主要构件是用钢筋混凝土和砖木建造
的。

如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁
是用木材建造，柱是用钢筋混凝土建造。

33、框架结构：指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加
气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶烂等轻质板材隔墙分户装配
成而的住宅。

1.勒脚
指室外地面(或散水)以上的一小段房屋外墙。

由于这个部位的墙体经常遭受雨雪的浸溅和地下水沿基础上升而使墙面潮湿，冻融破坏，因此要求使用耐水性较好的材料砌筑，或用水泥砂浆抹面来保护。

2.绿化率
是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。

3.平台
楼房建筑体中没有上盖并高于层外地面之平面结构为平台。

平台可供柱户纳凉、修憩、凉衣物等活动之用。

平台可以在楼层顶部，也可以在腰部或底部。

平台不计算建筑面积。

4.期房
习惯上把在建的、尚未完成建设、不能交付使用的房屋称为期房。

即消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房，房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售商品房称为期房。

5.房屋的全面建成包括：建筑工程、设备安装工程及内外装修工程结束，通过竣工验收；达到“七通一平”，即上水通、下水通、排污通、配电通、气通 (煤气、天然气或液化气)、电话通、道路通、场地平整。

发展商出售期房称为预售，购房人买房时就要与开发商签订房屋预售合同。

6.日照间距
指前后两排房屋之间，为保证后排房屋在规定的时日获得所需日照量而保持的一定间隔距离。

7.建筑间距系数：指遮挡阳光的建筑与被遮挡阳光的建筑的间距为遮挡阳光的建筑高度的倍数；
8.建筑的长高比：指遮挡阳光的建筑的正面长度为该建筑高度的倍数。

当单栋塔楼居住建筑在两侧无其他遮挡阳光的建筑（含规划建筑）时，与其他居住建筑系数不得小于１．０。

多栋塔楼居住建筑成东西向单排布置时，与被其遮挡阳光的板式居住建筑的建筑间距按照下列条例执行：
１．相邻塔式居住建筑的间距小于单栋塔式建筑的长度时，塔式居住建筑长高比的长度，应该按照各塔式居住建筑的长度与间距之和计算，并按照其不同的长高比，采用不得小于表１规定的建筑间距系数。

２．相邻塔式建筑的间距等于或者大于单栋塔式居住建筑的长度时，建筑间距的系数不得下于1.2。

9.关于公共建筑的间距
塔式建筑遮挡中小学教室、托儿所和幼儿园的活动室、医疗病房等公共建筑的阳光时，建筑间距由城市规划行政主管部门确定，但不得小于上述（１、２）的规定。

如果塔式建筑遮挡的是办公楼、集体宿舍、招待所、旅馆等建筑时，建筑间距系数按照上述（１、２）的规定执行。

但下列情况由城市规划主管部门确定：
１．二层或二层以下的办公楼、集体宿舍、招待所、旅馆等建筑；
２．商业、服务业、影剧院、公用设施等建筑；
３．与遮挡阳光的建筑属于同一单位的办公楼、集体宿舍、招待所、旅馆等建筑。

10.容积率
是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地之比，附属建筑物也计算在内，但注明不计算面积的附属建设物除外。

这个比值越小，意味着小区容纳的建筑总量越小、居住生活质量就会越高。

一般来说，常见的以6层砖混住宅为主的小区，应尽可能选择容积率较小的。

11.商品房
商品房是指在市场经济条件下，通过出让方式取得土地使用权后开发建设的房屋，均按市场价出售。

商品房根据其销售对象的不同，可以分为外销商品房和内销商品房两种,北京9月起内、外销房已并轨。

12.商品房的变频供水
商品房的变频供水：是指居住在楼房的居民生活用水直接来自设立在小区的变频泵房输入输出。

13.商品房的结构
售房的楼书常见用语，房屋架构可分为砖混结构、砖木结构和钢筋混凝土结构。

14.商品房的使用率
商品房的使用率：是指房屋的使用面积与建筑面积的比例。

15.水景商品房
水景商品房：是指依水而建的房屋。

17.微利房
微利房即廉价房，指的是房地产开发商修建的用于公开向社会让利出售获取自由微利的普通商品房。

18.现房
现房是指通过竣工验收，可以交付使用，并取得房地产权证的房屋。

开发商完成房屋全部建筑工程、配套工程，使房屋具备正常使用功能，还要通过建筑工程质量验收、规划竣工验收、环卫环保验收、消防验收，取得新建住宅交付使用许可证，才能到房地产管理部门进行房地产初始登记。

购买现房签订的是房屋买卖合同，购房人可以立即办理产权登记手续，取得产权证。

19.阳台建筑面积
指套内阳台的建筑面积，按国家《建筑面积计算规则》，封闭式阳台，按其水平投影面积计算建筑面积；凹阳台、挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。

20.跃层式住宅
跃层式住宅是近年来推广的一种新颖的住宅建筑形式。

在东南沿海的广东、福建的一些开放城市建设较多。

这类住宅的特点是住宅占有上下两层楼南，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房、及其它辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯联接。

跃层式住宅的优点是每户都有较大的<
22、《房地产预售许可证》包含哪些内容？
答：《房地产预售许可证》包括下列内容：（一）预售许可证编号；（二）发展商名称；（三）项目名称；（四）项目坐落地点；（五）土地使用权出让合同书号、地块编号；（六）《房地产证》编号、栋数；（七）批准预售的建筑面积，其中包含的各类建筑面积和套数、间数；（八）发证机关、有效期；（九）附注内容等。

23、当商品房达到何种形象进度时，才可以办理预售许可证？
答：七层以下的达到主体工程封顶；七层以上的，主体工程须建到工程预算投资总额的三分之二以上层数。

24、商品房预售需要具备哪些条件？
答：商品房预售需具备以下条件：（一）预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照；（二）按照土地管理部门有关规定交付土地使用权出让金，已取得土地使用权证书；（三）持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，并已办理建设工程质量和安全监督手续；（四）已确定施工进度和竣工交付使用时间；（五）七层以下的达到主体工程封顶；七层以上的，主体工程须建到工程预算投资总额的三分之二以上层数；（六）已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用账户；（七）法律、法规规定的其他条件。

25、是否可以认购内部认购时期的房地产？
答：根据《深圳经济特区房地产转让条例》的规定，房地产预售须经主管机关批准并获得《房地产预售许可证》后，才能预售。

所谓内部认购，实际上是发展商逃避主管部门的管理，在取得《房地产预售许可证》前的一种非法行为，其行为不受法律保护，是无效的。

因此不能认购内部认购时期的房地产。

26、什么是商品房现售？
答：商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。

27、房地产现售需要具备哪些条件？
答：(一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；(二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；(三)持有建设工程规划许可证和施工许可证；(四)已通过竣工验收；(五)拆迁安置已经落实；(六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；(七)物业管理方案已经落实。

28、什么情况下，开发商不得刊登房地产广告？
答：凡下列情况之一的房地产，房地产开发企业不得刊登广告，广告发布者不得发布其广告：（一）未取得商品房预售许可证的预售商品房；（二）在未依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的房屋；（三）违章建设的房屋；（四）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋；（五）权属有争议的房屋；（六）法律、法规规定禁止不得出售的其他房屋。

29、开发商发布房地产广告时，应向广告经营与发布单位提交哪些材料？
答：房地产开发企业或受其委托的单位刊登房地产销售广告，应向广告经营与发布单位提交下列材料的复印件，并出示原件：（一）营业执照；（二）《房地产开发企业资质证书》；（三）预售的，应提交《房地产预售许可证》。

现售的，应提交《房地产证》。

30、房地产销售广告应当包括哪些内容？
答：房地产开发企业的房地产销售广告应当包括下列内容：（一）楼宇地点、竣工交付时间、售价等；（二）预售的，应有《房地产开发企业资质证书》证号、《房地产预售许可证》证号；（三）现售的，应有《房地
产开发企业资质证书》证号、《房地产证》证号。

广告经营与发布单位不得为房地产开发企业发布不具备前款规定内容的房地产销售广告。

31、在房地产广告中，不得包含哪些内容？
答：房地产广告不得含有风水、占卜等封建迷信内容，对项目情况进行的说明，不得有悖社会良好风尚。

预售商品房广告中不得出现融资或变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺；不得出现返本销售或变相返本销售的内容；不得出现售后包租或变相售后包租的内容。

32、对售楼广告及资料内容有哪些具体规定？
答：预售商品房广告中以参照物表示项目位置的，应以从该项目到达参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间、车程等来表示距离。

项目坐落位置、示意图，应当真实、准确，比例恰当。

售楼资料上明示的房屋装修标准、材料、设备、竣工交付使用时间等应当真实、准确、清楚。

33、对未取得《商品房预售许可证》而刊登房地产广告的，开发商应承担什么责任？
答：对未取得商品房预售许可证而以“内部认购”、“内部认订”、“内部登记”等方法刊登广告的，建设、房管和工商部
房地产专业名词解释1
※【1.房地产名词解释：基础知识】
1.楼盘均价：是楼盘的平均价格，它代表着一个项目整体的价位水平。

但购房者在去售楼处咨询时会发现，用标着的“均价”来买房，往往是买不到的。

那么“均价”到底是什么呢？开发商在开盘销售之前根据当前的市场情况以及成本核算，定出要销售的小区中的销售价格，这个价格就是项目的均价。

一个楼盘在推向市场时，先有“均价”，通过它来计算出每栋楼中的每个单元户型的价位，它是整个楼盘销售价格控制的一个重要标准，是这个楼盘售价的平均值。

根据这个平均值，才是根据每栋楼在总平面中的位置不同、朝向不同、景观不同等定出来的价差系数。

用拟定的均价乘以每栋楼的系数，得出这栋楼的销售平均价。

2.楼盘起价：楼盘中相对位置不好的那一类房子的单价。

起价房可能只有一套或一层，所以对购房者没有太大的实际意义，只是参考价而已。

3.使用率：住宅套内净面积即使用面积和住宅面积的比为使用率，一般高层塔楼在72%至75%之间，板楼在78%至80%之间。

4.实用率：实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率，因此，往往有开发商用实用率来吸引买房人。

5.建筑容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。

建筑密度：即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。

绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。

6.房屋的产权
房屋产权指的是房屋所有者对房屋所拥有的完全所有权，主要包括对房屋的占有，使用，处分和收益权。

简单说就是拥有使用该房屋，或出租该房屋获取租金收入，出售该房屋获取增值，将该房屋抵押给银行或其他组织或个人进行融资或贷款等权利。

7.印花税
印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税。

1)征税范围及纳税人。

印花税的课税对象是房地产交易中的各种凭证。

2)税率和计税方法。

房屋产权转移书据，印花税按合同额万分之五贴花。

其应纳税额的计算公式为：应纳税额=计税金额×适用税率。

3)纳税地点、期限和缴纳方法。

印花税在应纳税凭证书立领受时缴纳，合同在签订时缴纳，产权转移书据在立据时缴纳。

8.契税
契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。

它是对房地产产权变动征收的一种专门税种。

※【2.房地产名词解释：低层、小高层、多层、板式小高层】
1.低层：低层房屋是指高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3层建筑物，如平房、别墅等。

低层房屋一般建筑结构简单，施工期短，建造成本低廉，给人以亲切安宁、有天有地的感觉，它的舒适度、方便度和空间尺度优于高层。

人们特别喜欢以此为住宅。

但是，低层房屋占地多，土地利用率低，特别是在寸土寸金的城市难以广泛开发。

2.小高层：人们一般把8层至12、13层的建筑称为“小高层”。

小高层住宅一般采用钢筋混凝土结构，带电梯。

小高层有多层亲切安宁、房型好、得房率高的特点，又有普通高层结构强度高、耐用年限高、景观系数高，污染程度低等优点，很受购房人欢迎。

同时，小高层对土地的利用率提高，土地成本相对下降，很受房地产开发商的青睐。

所以，近年来中心城区小高层如雨后春笋，越来越多。

3.多层：多层房屋指高于10米、低于或等于24米的建筑物。

多层房屋一般为4 -8层，一般采用砖混结构，少数采用钢筋混凝土结构。

多层房屋一般规格(房型)整齐，通风采光状况好，空间紧凑而不闭塞。

与高层相比，多层房屋公用面积少，得房率相应提高，这是很多人喜欢多层房屋的主要原因。

4.板式小高层：作为住宅上的新品种，板式小高层目前没有明确的定义。

一般说来，8至14层、板式结构、带电梯的住宅楼被称为板式小高层。

5.跃层：跃层住宅是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层；一般在首层安排起居、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室，二层安排卧室、书房、卫生间等。

6.复式：复式住宅在概念上是一层，但层高较普通的住宅高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等内容，用楼梯联系上下。

其目的是提高住宅空间利用率。

※【3、房地产名词解释：套内建筑面积】
一、成套房屋的套内建筑面积(GB/T 17986.1-2000 B1.1)
成套房屋的套内建筑面积由套内房屋使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。

1、套内的使用面积(GB/T 17986.1-2000 B1.2)：
套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算：
a.套内房屋使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁橱等空间面积的总和。

b.套内内部楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。

c.不包括含在结构面积内的套内内部烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。

d.内墙面装饰厚度计入使用面积。

2、套内墙体面积(GB/T 17986.1-2000 B1.3)：
套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔以及外墙(包括山墙)等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。

套内自由墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。

3、套内阳台建筑面积(GB/T 17986.1-2000 B1.4)：
套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。

其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。

附：房屋的共有建筑面积(GB/T 17986.1-2000 B1.4)：
房屋共有建筑面积系指各产权业主共同占有或共同占有或共同使用的建筑面积。

共有建筑面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整栋服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。

共有建筑面积还包括套与公共建筑空间之间分隔墙，以及外墙(包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。

独立使用的地下室、车棚、车库、为多栋服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。

※【4、房地产名词解释：建筑面积】
建筑面积亦称建筑展开面积，它是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。

它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。

它包括三项，即使用面积、辅助面积和结构面积。

因为建筑面积是计算商品房价格的结算数据，所以对于购房者来说，了解建筑面积的计算方法是非常重要的。

在住宅建筑中，计算建筑面积的范围和方法是：
(1)单层建筑物不论其高度如何，均按一层计算，其建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的外围水平面积计算。

单层住宅如内部带有部分楼层(如阁楼)也应计算建筑面积。

(2)多层或高层住宅建筑的建筑面积，是按各层建筑面积的总和计算，其底层按建筑物外墙勒脚以上外围水平面积计算，二层或二层以上按外墙外围水平面积计算。

(3)地下室、半地下室等及相应出入口的建筑面积，按其上口外墙(不包括采光井、防潮层及其保护墙)外围的水平面积计算。

(4)用深基础做地下架空层加以利用，层高超2.2米的，按架空层外围的水平面积的一半计算建筑面积。