管健民、天津市佳晋房地产经纪有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

管健民、天津市佳晋房地产经纪有限公司商品房销售合同纠
纷二审民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房销售合同纠纷
【审理法院】天津市第一中级人民法院
【审理法院】天津市第一中级人民法院
【审结日期】2020.03.04
【案件字号】(2019)津01民终7303号
【审理程序】二审
【审理法官】苏庆松张莹姚琦
【审理法官】苏庆松张莹姚琦
【文书类型】判决书
【当事人】管健民;天津市佳晋房地产经纪有限公司;天津海航东海岸发展有限公司
【当事人】管健民天津市佳晋房地产经纪有限公司天津海航东海岸发展有限公司
【当事人-个人】管健民
【当事人-公司】天津市佳晋房地产经纪有限公司天津海航东海岸发展有限公司
【代理律师/律所】李修磊天津津滨正通律师事务所;王朋天津津孚律师事务所;刘冬军北京中伦文德（天津）律师事务所;黄玥琦北京中伦文德（天津）律师事务所
【代理律师/律所】李修磊天津津滨正通律师事务所王朋天津津孚律师事务所刘冬军北京中伦文德（天津）律师事务所黄玥琦北京中伦文德（天津）律师事务所
【代理律师】李修磊王朋刘冬军黄玥琦
【代理律所】天津津滨正通律师事务所天津津孚律师事务所北京中伦文德（天津）律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【字号名称】民终字
【原告】管健民
【被告】天津市佳晋房地产经纪有限公司;天津海航东海岸发展有限公司
【本院观点】本案的争议焦点为：一、《团购推荐单》的相对方；二、上诉人要求返还100000元的诉讼请求应否支持。

【权责关键词】撤销代理合同合同约定第三人证据不足证据交换关联性合法性质证证明责任（举证责任）诉讼请求开庭审理维持原判发回重审执行
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院查明】本院对一审查明的事实予以确认。

二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。

本院组织当事人进行了证据交换和质证。

【本院认为】本院认为，本案的争议焦点为：一、《团购推荐单》的相对方；二、上诉人要求返还100000元的诉讼请求应否支持。

关于焦点一，依据一审法院审理查明的事实，佳晋公司在涉案《海语城电商服务合同》约定的合同期内以自己的名义与上诉人签订涉案《团购推荐单》并收取团购信息服务费50000元的行为系基于海航公司的委托，亦系履行其在涉案《海语城电商服务合同》中负有的合同义务的行为，且本案庭审中，佳晋公司主张其系经过海航公司授权后才在《团购推荐单》中约定50000元抵10000元的优惠，海航公司对此明确表示认可。

法律规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人。

结合涉案《海语城电商服务合同》及《团购推荐单》的约定，应认定涉案《团购推荐
单》的合同相对方为上诉人和海航公司。

关于焦点二，首先，《团购推荐单》约定，为获取本次活动的购房优惠权并预订房源，在签署本说明同时，被推荐客户需支付团购信息服务费50000元，被推荐客户持此推荐单可享受在开发商对外公布的销售价格基础上每套房屋总价减免100000元；在团购活动有限期内成功购房可享受优惠。

就其合同约定的内容分析，支付团购费的目的为预订涉案房屋及获取购房优惠。

其次，双方最终签订的《海语城购房意向书》、《认购书》和《天津市商品房买卖合同》，合同约定的价款为886527元，为海航公司公开出售价格的9.6折，据此，应认定系双方当事人对50000元抵100000元优惠的变更，《团购推荐单》约定的优惠不再执行，而变更为上诉人实际享受9.6折的优惠。

综上，上诉人主张其未实际享受50000元抵100000元优惠，海航公司应当返还其100000元，没有依据，本院不予支持。

综上所述，上诉人管健民的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2300元，由管健民负担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-08-24 03:16:30
【一审法院查明】一审法院认定事实：2016年9月，二被告签订《海语城电商服务合同》一份，约定服务项目为京能海语城一期；合同期为2016年9月28日起至2016年12月31日止；海航公司委托佳晋公司在服务期内为海航公司项目所有产品提供线下电商服务，合同期内佳晋公司代理海航公司项目的电商服务，该项目通过线下渠道带访销售的住宅产品佳晋公司将收取客户会员电商服务费，客户电商服务费由购房人支付到佳晋公司账户、法人账户或股东账户；海航公司有权制定和调整销售价格、随时监督佳晋公司的线下推广宣传工作并提出改进意见，海航公司承诺购房优惠服务可用于购买海语城阶段性推出的可售房源，佳晋公司应服从海航公司的整体销售节奏和价格体系，按照海航公司所确定的售楼条件进行销售，不得超越海航公司授权向客户方做出承诺，非经被告海航公司的授权，佳晋公司不得擅自给
客户任何形式的折扣；佳晋公司必须与客户签署相应的电商服务协议，明确双方的权利和义务，所有客户购房均由海航公司与其签订《天津市商品房预定协议》（认购书）和《天津市商品房买卖合同》；客户与佳晋公司签署《居间合同》或《结算确认书》时所缴纳的电商服务费均由佳晋公司收取，在客户签订购房合同成功后电商服务费自动转为居间服务费用，合同同时还约定了其他权利义务。

原告与佳晋公司于2016年10月9日签订《团购推荐单》一份，约定团购推荐项目为京能海语城；为获取本次活动的购房优惠权并预订房源，在签署本说明同时，被推荐客户需支付团购信息服务费50000元，被推荐客户持此推荐单可享受在开发商对外公布的销售价格基础上每套房屋总价减免100000元；在团购活动有限期内成功购房可享受优惠；与团购有关的任何购房相关信息均以开发商在项目现场公示及购房合同为准；被推荐客户确认，本次团购活动的组织者仅提供团购组织与信息服务，与开发商不存在任何代理关系，本次收取的信息服务费，并非购房价款的一部分。

同日，原告向佳晋公司交付服务费50000元，佳晋公司给原告出具了收据。

2016年10月15日，原告与海航公司签订《海语城购房意向书》一份。

2016年10月23日，双方签订《认购书》一份。

2016年10月28日，原告与海航公司签订了《天津市商品房买卖合同》一份，约定原告购买海航公司开发建设的天津东疆保税港区美洲路以北、亚洲路以东海语城94-1，2-404房屋；每平方米9472.31元，总价款为866527元；同时还约定了其他权利义务。

合同签订后，原告依约交付了房款，并已取得了房屋。

二被告未按照《团购推荐单》给予原告100000元房款优惠，故原告诉至一审法院。

原告提供的证据为，证据一团购推荐单、佳晋公司出具的收据、转账凭证，证明原告在购买涉案房屋中与佳晋公司于2016年10月9日签订了《团购推荐单》并依约交纳了团购信息费50000元，约定交纳其50000元后，可在海航公司对外销售基础上，每套房屋减免100000元。

证据二服务合同，证明海航公司与佳晋公司的关系以及海航公司知晓并认可佳晋公司向购房者收取服务费的事实。

证据三海航公司对涉案房屋进行开盘优惠、宣传打印照片以及转账凭证，证明海航公司在开盘时宣传，认购7日内交纳20000元，按时签约可优惠至电商价的0.96折。

证据四房管部门出具的涉案房屋信息，证明涉案房
屋当时向房管部门申报的是9867元每平方米及总房价为902633.16元。

证据五商品房买卖合同以及购房发票，证明原告与海航公司签订的房屋买卖合同中的总价款为886527元，为房管局审批价格的9.6折，因此海航并没有按照其承诺在电商价钱的基础上给予优惠，没有减免100000元。

证据六不动产登记证明，证明原告为涉案房屋的业主，为本案的适格原告。

经质证，佳晋公司对原告方提交证据的真实性没有异议，对证明目的不认可。

海航公司对证据一的真实性没有异议，对证明目的不认可，团购推荐单第1条明确了50000元的性质为团购信息服务费，第7条明确了任何购房信息，均以开发商在现场公示以及购房合同为准，其他任何单位无权承诺项目信息，第8条本次活动的组织者仅提供组织与信息服务与开发商不存在任何代理关系，收取的信息服务费并非购房价款的一部分，故推荐单在开发商以没有优惠的情况下原告购买房屋，其50000元只是信息服务费。

对证据二真实性不认可，假设该合同为真实的，也没有授权佳晋公司进行现场定价以及收取电商费的数额，恰恰证明了佳晋公司只是负责推荐，而没有代理权限。

对证据三真实性不认可，假设是真实的，享受电商价后的折扣，电商并没有告知房屋的销售价格，根据原告提供的证据一所有的房屋信息应以购房合同为准。

对证据四真实性、合法性、关联性均不认可。

对证据五真实性认可，证明目的不认可，原告自始至终没有举证证明电商告知的房屋价格，同样根据原告提供的团购推荐单第7条载明，一切信息以购房合同为准。

对证据六真实性没有异议，证明目的不认可，恰恰证明了原告享受了佳晋公司提供的服务，具有了房屋购买权，在其成功购买房屋后，无权向二被告要求返还任何费用。

佳晋公司未提供证据。

海航公司提供的证据为，证据一海语城购房意向书，证明原、被告签署《海语城购房意向书》内容不违反法律法规的规定，是双方真实意思表示，合法有效。

原告签署《海语城购房意向书》，有依约交纳意向金的义务，但若摇号未中签或未选购房屋，则有要求被告退还意向金的权利。

原告在明知不购买房屋可以退还团购信息费的情况下，签署《海语城购房意向书》购买被告开发的房屋。

证据二公证书，证明由于房地产销售市场火爆，为了减少纠纷和使顾客具有公平购买权，被告支付费用对开盘选房过程进行公正。

原告经过摇号，具备现场选购房屋的资格。

证据三认购书，证明
原告经过现场摇号后进行了选房，在明知不购买房屋可以退还团购信息服务费的情况下，放弃了退还意向金及其他费用的权利，自愿签署了《认购书》；原告以自己的行为证明了其持续购买房屋的意愿而不选择退费，是其真实意思表示，合法有效，其无权起诉要求退还任何费用。

证据四海语城项目房款交款通知单、海语城项目税费交款通知单、《天津市商品房买卖合同》，证明原告在明知不购买房屋可以退还团购信息服务费的情况下，以自己的行为证明了其持续购买房屋的意愿，是其真实意思表示，合法有效，其无权起诉要求退还任何费用，原、被告签订的合同合法有效。

证据五房屋交接单、海语城一期房屋钥匙领取单，证明原、被告双方依法依约履行合同的行为；被告将销售的房屋交付给了原告，至此双方不存任何争议，其无权起诉被告。

经质证，原告对证据一的真实性没有异议，对证明目的以及关联性均不认可，该份意向书上并没有关于原告自愿放弃或者被告告知原告不再享受交50000元减免100000元优惠政策的相关规定。

对证据二公证书真实性没有异议，但不具有关联性。

对证据三真实性没有异议，对证明目的以及关联性均不认可，该份意向书上并没有关于原告自愿放弃或者被告告知原告不再享受减免100000元优惠政策的相关规定。

对证据四、证据五真实性没有异议，对证明目的以及关联性均不认可，该份意向书上并没有关于原告自愿放弃或者被告告知原告不再享受减免100000元优惠政策的相关规定。

佳晋公司对海航公司出示的证据均没有异议。

一审法院对双方没有争议的证据予以确认。

【一审法院认为】一审法院认为，根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。

没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

本案中，原告与佳晋公司签订的《团购推荐单》，约定原告购房“享受交5万减免10万优惠"，但双方在该《团购推荐单》中未对“团购"需具备的条件进行约定。

而在原告与海航公司签订的《海语城购房意向书》、《认购书》、《商品房买卖合同》中均未体现“5万减免10万"的优惠情形，原告作为合同的签约方，应对合同内容没有优惠的情况是明知的，且对此并未提出异议，否则双方不可能签订合同。

上述合同均系双方真实意思表示，应为有效合同，合同条款对签约双方具有约束力，现原告主张返还相应的
优惠款项与其签约时的意思表示相悖。

综上，原告的诉讼请求，没有合同及法律依据，一审法院不予支持。

一审法院判决：驳回原告管健民的诉讼请求。

案件受理费2300元，减半收取1150元，由原告管健民负担。

【二审上诉人诉称】管健民上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判支持上诉人全部诉讼请求或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由两被上诉人承担。

事实和理由：一审判决认定事实不清。

佳晋公司向上诉人等购房人收取团购信息服务费50000元，并约定50000元抵100000元的优惠的行为系基于海航公司的授权。

双方在团购推荐单已明确将“成功购房"作为交50000元减免100000元的前提条件，上诉人与海航公司签订了总房款未进行减免10万的相关合同，二被上诉人未按照合同履行优惠购房的义务，被上诉人应将应优惠的100000元赔偿上诉人。

海航公司辩称，一审法院事实认定清楚，法律适用正确，请求驳回上诉人的全部上诉请求，维持原判。

综上所述，上诉人管健民的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
管健民、天津市佳晋房地产经纪有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
天津市第一中级人民法院
民事判决书
(2019)津01民终7303号当事人上诉人（原审原告）：管健民。

委托诉讼代理人：李修磊，天津津滨正通律师事务所律师。

委托诉讼代理人：贾玉霞（夫妻关系），住天津市滨海新区。

被上诉人（原审被告）：天津市佳晋房地产经纪有限公司，住所地天津市武清开发区福源道北侧创业总部基地馨凯广场5号楼1501室。

法定代表人：李会超，总经理。

委托诉讼代理人：王朋，天津津孚律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：天津海航东海岸发展有限公司，住所地天津自贸试验区（东疆保税港区）美洲路一期封关区内联检服务中心六层6032-47。

法定代表人：郝建军，董事长。

委托诉讼代理人：刘冬军，北京中伦文德（天津）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：黄玥琦，北京中伦文德（天津）律师事务所律师。

审理经过上诉人管健民因与被上诉人天津市佳晋房地产经纪有限公司（以下简称佳晋公司）、天津海航东海岸发展有限公司（以下简称海航公司）商品房销售合同纠纷一案，不服天津市武清区人民法院（2018）津0114民初11752号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2019年11月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

二审上诉人诉称管健民上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判支持上诉人全部诉讼请求或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由两被上诉人承担。

事实和理由：一审判决认定事实不清。

佳晋公司向上诉人等购房人收取团购信息服务费50000元，并约定50000元抵100000元的优惠的行为系基于海航公司的授权。

双方在团购推荐单已明确将“成功购房"作为交50000元减免100000元的前提条件，上诉人与海航公司签订了总房款未进行减免10万的相关合同，二被上诉人未按照合同履行优惠购房的义务，被上诉人应将应优惠的100000元赔偿上诉人。

二审被上诉人辩称佳晋公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。

佳晋公司严格履行与海航公司的合同，没有违规行为。

不应当承担任何责任。

海航公司辩称，一审法院事实认定清楚，法律适用正确，请求驳回上诉人的全部上诉请求，维持原判。

原告诉称管健民向一审法院起诉请求：1.请求判令二被告返还原告购房款100000
元；2.诉讼费由二被告承担。

一审法院查明一审法院认定事实：2016年9月，二被告签订《海语城电商服务合同》一份，约定服务项目为京能海语城一期；合同期为2016年9月28日起至2016年12月31日止；海航公司委托佳晋公司在服务期内为海航公司项目所有产品提供线下电商服务，合同期内佳晋公司代理海航公司项目的电商服务，该项目通过线下渠道带访销售的住宅产品佳晋公司将收取客户会员电商服务费，客户电商服务费由购房人支付到佳晋公司账户、法人账户或股东账户；海航公司有权制定和调整销售价格、随时监督佳晋公司的线下推广宣传工作并提出改进意见，海航公司承诺购房优惠服务可用于购买海语城阶段性推出的可售房源，佳晋公司应服从海航公司的整体销售节奏和价格体系，按照海航公司所确定的售楼条件进行销售，不得超越海航公司授权向客户方做出承诺，非经被告海航公司的授权，佳晋公司不得擅自给客户任何形式的折扣；佳晋公司必须与客户签署相应的电商服务协议，明确双方的权利和义务，所有客户购房均由海航公司与其签订《天津市商品房预定协议》（认购书）和《天津市商品房买卖合同》；客户与佳晋公司签署《居间合同》或《结算确认书》时所缴纳的电商服务费均由佳晋公司收取，在客户签订购房合同成功后电商服务费自动转为居间服务费用，合同同时还约定了其他权利义务。

原告与佳晋公司于2016年10月9日签订《团购推荐单》一份，约定团购推荐项目为京能海语城；为获取本次活动的购房优惠权并预订房源，在签署本说明同时，被推荐客户需支付团购信息服务费50000元，被推荐客户持此推荐单可享受在开发商对外公布的销售价格基础上每套房屋总价减免100000元；在团购活动有限期内成功购房可享受优惠；与团购有关的任何购房相关信息均以开发商在项目现场公示及购房合同为准；被推荐客户确认，本次团购活动的组织者仅提供团购组织与信息服务，与开发商不存在任何代理关系，本次收取的信息服务费，并非购房价款的一部分。

同日，原告向佳晋公司
交付服务费50000元，佳晋公司给原告出具了收据。

2016年10月15日，原告与海航公司签订《海语城购房意向书》一份。

2016年10月23日，双方签订《认购书》一份。

2016年10月28日，原告与海航公司签订了《天津市商品房买卖合同》一份，约定原告购买海航公司开发建设的天津东疆保税港区美洲路以北、亚洲路以东海语城94-1，2-404房屋；每平方米9472.31元，总价款为866527元；同时还约定了其他权利义务。

合同签订后，原告依约交付了房款，并已取得了房屋。

二被告未按照《团购推荐单》给予原告100000元房款优惠，故原告诉至一审法院。

原告提供的证据为，证据一团购推荐单、佳晋公司出具的收据、转账凭证，证明原告在购买涉案房屋中与佳晋公司于2016年10月9日签订了《团购推荐单》并依约交纳了团购信息费50000元，约定交纳其50000元后，可在海航公司对外销售基础上，每套房屋减免100000元。

证据二服务合同，证明海航公司与佳晋公司的关系以及海航公司知晓并认可佳晋公司向购房者收取服务费的事实。

证据三海航公司对涉案房屋进行开盘优惠、宣传打印照片以及转账凭证，证明海航公司在开盘时宣传，认购7日内交纳20000元，按时签约可优惠至电商价的0.96折。

证据四房管部门出具的涉案房屋信息，证明涉案房屋当时向房管部门申报的是9867元每平方米及总房价为902633.16元。

证据五商品房买卖合同以及购房发票，证明原告与海航公司签订的房屋买卖合同中的总价款为886527元，为房管局审批价格的9.6折，因此海航并没有按照其承诺在电商价钱的基础上给予优惠，没有减免100000元。

证据六不动产登记证明，证明原告为涉案房屋的业主，为本案的适格原告。

经质证，佳晋公司对原告方提交证据的真实性没有异议，对证明目的不认可。

海航公司对证据一的真实性没有异议，对证明目的不认可，团购推荐单第1条明确了50000元的性质为团购信息服务费，第7条明确了任何购房信息，均以开发商在现场公示以及购房合同为准，其他任何单位无权承诺项目信息，第8条本次活动
的组织者仅提供组织与信息服务与开发商不存在任何代理关系，收取的信息服务费并非购房价款的一部分，故推荐单在开发商以没有优惠的情况下原告购买房屋，其50000元只是信息服务费。

对证据二真实性不认可，假设该合同为真实的，也没有授权佳晋公司进行现场定价以及收取电商费的数额，恰恰证明了佳晋公司只是负责推荐，而没有代理权限。

对证据三真实性不认可，假设是真实的，享受电商价后的折扣，电商并没有告知房屋的销售价格，根据原告提供的证据一所有的房屋信息应以购房合同为准。

对证据四真实性、合法性、关联性均不认可。

对证据五真实性认可，证明目的不认可，原告自始至终没有举证证明电商告知的房屋价格，同样根据原告提供的团购推荐单第7条载明，一切信息以购房合同为准。

对证据六真实性没有异议，证明目的不认可，恰恰证明了原告享受了佳晋公司提供的服务，具有了房屋购买权，在其成功购买房屋后，无权向二被告要求返还任何费用。

佳晋公司未提供证据。

海航公司提供的证据为，证据一海语城购房意向书，证明原、被告签署《海语城购房意向书》内容不违反法律法规的规定，是双方真实意思表示，合法有效。

原告签署《海语城购房意向书》，有依约交纳意向金的义务，但若摇号未中签或未选购房屋，则有要求被告退还意向金的权利。

原告在明知不购买房屋可以退还团购信息费的情况下，签署《海语城购房意向书》购买被告开发的房屋。

证据二公证书，证明由于房地产销售市场火爆，为了减少纠纷和使顾客具有公平购买权，被告支付费用对开盘选房过程进行公正。

原告经过摇号，具备现场选购房屋的资格。

证据三认购书，证明原告经过现场摇号后进行了选房，在明知不购买房屋可以退还团购信息服务费的情况下，放弃了退还意向金及其他费用的权利，自愿签署了《认购书》；原告以自己的行为证明了其持续购买房屋的意愿而不选择退费，是其真实意思表示，合法有效，其无权起诉要求退还任何费用。

证据四海语城项目房款交款通知单、海语城项目税费交款通知单、《天津市商品房。