远洋地产（中山）开发有限公司与王春明、张明商品房预售合同纠纷一案民事二审判决书

远洋地产（中山）开发有限公司与王春明、张明商品房预售
合同纠纷一案民事二审判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房预售合同纠纷
【审理法院】广东省中山市中级人民法院
【审理法院】广东省中山市中级人民法院
【审结日期】2020.07.02
【案件字号】(2020)粤20民终3159号
【审理程序】二审
【审理法官】官琳黎妙刘通
【审理法官】官琳黎妙刘通
【文书类型】判决书
【当事人】远洋地产（中山）开发有限公司;王春明;张明
【当事人】远洋地产（中山）开发有限公司王春明张明
【当事人-个人】王春明张明
【当事人-公司】远洋地产（中山）开发有限公司
【代理律师/律所】朱志强广东凯行律师事务所;施人铭广东凯行律师事务所;张博洋广东中亿律师事务所;欧阳艳君广东中亿律师事务所
【代理律师/律所】朱志强广东凯行律师事务所施人铭广东凯行律师事务所张博洋广东中亿律师事务所欧阳艳君广东中亿律师事务所
【代理律师】朱志强施人铭张博洋欧阳艳君
【代理律所】广东凯行律师事务所广东中亿律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【字号名称】民终字
【原告】远洋地产（中山）开发有限公司
【被告】王春明;张明
【本院观点】本案系商品房预售合同纠纷。

从查明事实来看，远洋公司于2015年8月16日就派员维修，最后一次维修时间为2017年8月2日。

《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

【权责关键词】催告撤销代理违约金过错支付违约金不可抗力合同约定诚实信用原则鉴定意见反证合法性质证证明责任（举证责任）诉讼请求执行
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【本院查明】本院对一审查明的事实予以确认。

本院另查明，二审期间，王春明、张明同意远洋公司支付修复费用之日为实际收楼日期，逾期交楼违约金的截止日期则由法院依法认定。

【本院认为】本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。

王春明、张明与远洋公司签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。

综合双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点有：一、远洋公司是否应承担维修责任并赔偿修复费用；二、远洋公司是否应承担逾期交付房屋的违约责任；三、如承担违约责任，违约金的标准如何确定。

关于焦点一。

双方在中山市商品房买卖合同中约定：出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照住宅质量保证书承诺的内容承担相应的保修责任，在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。

同时，双方
在合同附件《住宅质量保证书》约定：出卖人对房屋工程的质量负责，其中地基基础和主体结构保修期为合理使用寿命年限，房屋防水的保修期为3年，墙面、厨房的卫生间地面、管道渗漏、墙面、顶棚抹灰层脱落、地面空鼓、开裂、门窗翘裂、五金件损坏的保修期为1年，保修期以收楼通知书上注明的收楼日作起始时间。

本案中，王春明、张明已经依据合同约定支付了全部购房款，远洋公司也应向王春明、张明交付符合法律规定和合同约定标准的房屋。

现双方均认可王春明、张明在验收时涉案房屋存在渗水、漏水问题及远洋公司已经对涉案房屋渗漏水问题进行维修的事实。

且涉案房屋的渗水、漏水问题经鉴定机构作出的房屋漏水原因鉴定报告，鉴定结论为：涉案房屋存在渗水的质量问题；主卧南墙东侧与天面板交接处、阳台天面板、客厅天面板的渗水点，其原因主要是由于屋面板防水层失效，楼顶水通过楼板缝隙，渗漏至楼下所致;南房窗口西侧、南房窗口东侧梁与墙交接处、主卧西墙(窗口西侧)与梁交接处渗水，其原因主要是由于外墙开裂，雨水通过缝隙渗漏至墙内所致。

建议处理为对涉案房屋所有渗水处重新做防水处理。

以上事实已经充分证明涉案房屋存在渗水的质量问题。

远洋公司上诉称无法证明鉴定结论中的质量问题全部发生在保修期内。

对此本院认为，从查明事实来看，远洋公司于2015年8月16日就派员维修，最后一次维修时间为2017年8月2日。

但经鉴定后，涉案房屋仍存在渗水的质量问题，而该质量问题属于房屋防水，合同约定的保修期为3年。

王春明、张明已经在验收时提出质量问题并要求维修，而远洋公司并未提交证据证明质量问题发生在保修期之后，即涉案房屋尚未交付，故可认定涉案房屋的保修期尚未起算，远洋公司该上诉意见，缺乏理据，本院不予采信，其应承担维修责任。

关于赔偿修复费用的问题。

参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。

修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担"的规定，本案中，远洋公司经多次修复仍无法完成修复义务，且涉案房屋的质量问题并非简单通过表面维修即能解决问题，在无
法彻底解决质量问题的情形下，王春明、张明可以自行或者委托他人修复，修复费用由远洋公司承担。

涉案房屋的修复费用经鉴定机构作出修复方案，并对修复费用进行评估，评估意见为修复费用为90595.97元。

以上鉴定报告不存在“鉴定机构或者鉴定人员不具备相关的鉴定资格，或者鉴定程序严重违法，或者鉴定结论明显依据不足，或经过质证不能作为证据使用"的情形，经质证，远洋公司提出异议，但没有提供足以反驳的相反证据和理由；而鉴定机构对其异议进行了回复，亦维持原鉴定意见；且鉴定程序合法有效，鉴定内容真实可信，鉴定结论清楚，故本院对上述鉴定评估意见予以采信。

现王春明、张明直接要求远洋公司赔偿房屋修复费用90595.97的诉讼请求于法有据本院予以支持。

远洋公司主张其承担的仅是修复责任而非赔偿修复费用，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。

关于焦点二。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定:“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。

"该规定是我国法律对商品房交付条件的强制性规定。

从性质上讲，“验收合格"是商品房交付的必要条件而不是充分条件，商品房交付还要符合我国法律的其他规定以及合同约定。

《商品房销售管理办法》第三十条规定：“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。

未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。

"因此，房地产开发企业应当按照合同约定，将符合“交付使用条件"的商品房按期交付给买受人，开发商交付的房屋也要符合“使用条件"的基本要求。

具体到本案中，远洋公司交付涉案房屋时，已经发现涉案房屋存在渗水、漏水问题，并经多次维修也未能解决，经鉴定后也认定涉案房屋存在渗水的质量问题。

从修复方案及修复费用来看，该质量问题已经严重影响王春明、张明正常居住使用，涉案房屋不具有相应的居住使用价值，王春明、张明购买房屋的目的无法实现。

因此，王春明、张明有权拒绝接收涉案房屋。

远洋公司以王春明、张明不能因交房时房屋存在一般质量瑕疵而拒绝办理房屋接收手续的主张不能成立。

现远洋公司未能按约定将质量合格并符合使用条件的房屋交付王春明、张明，已构成违约，应按合同约定承担逾期交付房屋的违约责任。

关于焦点三。

双方签订的商品房买卖合同约定：逾期超过60日后，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之
日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之三的违约金。

王春明、张明主张按每日万分之三的标准计付违约金。

远洋公司上诉主张违约金约定过高，应调整为按每月租金3500元的标准计付违约金。

对此本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

"根据上述法律规定，如当事人约定的违约金过高，当事人可以请求人民法院予以适当减少。

本院考虑到合同履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，依据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定逾期交楼违约金的计算标准为：以79万元为基数，自2015年10月1日起按年利率6％计至实际交付商品房之日止。

因王春明、张明二审期间同意远洋公司支付修复费用之日为实际收楼日期。

鉴于涉案房屋由王春明、张明自行修复，其应先收楼才能自行修复，故本院认定远洋公司支付全部修复费用之日为王春明、张明实际收楼日期，逾期交楼违约金的截止日期为远洋公司支付全部修复费用之日。

对双方当事人未上诉的部分，本院不予审查。

综上所述，远洋公司的上诉理由部分成立，应予支持。

依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款，《中华人民共和国建筑法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
【裁判结果】一、维持广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初15064号民事判决第一项；二、撤销广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初15064号民事判决第三项；三、变更广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初15064号民事判决第二项为：远洋地产（中山）开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向王春明、张
明支付逾期交房违约金（计算方式为：以79万元为基数，自2015年10月1日起按年利率6％计至远洋地产（中山）开发有限公司支付全部修复费用之日止）；四、驳回王春明、张明的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费4326元（王春明、张明已预交），由王春明、张明负担333元，远洋地产（中山）开发有限公司负担3993元〔远洋地产（中山）开发有限公司负担部分于本判决生效之日起七日内迳付王春明、张明〕；鉴定费、评估费合计20300元（王春明、张明已预交），由远洋地产（中山）开发有限公司负担〔远洋地产（中山）开发有限公司于本判决生效之日起七日内迳付王春明、张明〕。

二审案件受理费4326元〔远洋地产（中山）开发有限公司已预交〕，由远洋地产（中山）开发有限公司负担3993元，王春明、张明负担333元〔王春明、张明负担部分于本判决生效之日起七日内迳付远洋地产（中山）开发有限公司〕。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-09-23 00:35:14
【一审法院查明】一审法院认定事实：1.2013年10月11日，远洋公司作为出卖人与王春明、张明作为买受人签订中山市商品房买卖合同，约定王春明、张明购买远洋公司开发的位于中山市东区某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某（以下简称1302房），房屋建筑面积为129.39平方米，房屋总价款79万元；合同第八条约定出卖人应在2015年9月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；如出卖人遇本合同第八条所列特殊原因未能按照买卖合同的约定交房，买受人同意给予出卖人宽限期，但出卖人应提前书面通知买受人同时确定具体延后时间，出卖人在此宽限期内向买受人交付商品房的，不视为出卖人逾期交房，如出卖人无特殊原因未按照买卖合同约定交房的，买受人同意放弃行使解除合同的权利，出卖人应当按照逾期时间分别承担如下违约责任：逾期在60日之内，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至
实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行，逾期超过60日后，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之三的违约金，合同继续履行；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理，按附件六补充协议第四条约定执行；买受人购买的商品房为商品住宅的，住宅质量保证书作为本合同的附件，出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照住宅质量保证书承诺的内容承担相应的保修责任，在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务，因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由买受人承担；合同附件《住宅质量保证书》约定出卖人对房屋工程的质量负责，其中地基基础和主体结构保修期为合理使用寿命年限，房屋防水的保修期为3年，墙面、厨房的卫生间地面、管道渗漏、墙面、顶棚抹灰层脱落、地面空鼓、开裂、门窗翘裂、五金件损坏的保修期为1年，保修期以收楼通知书上注明的收楼日作起始时间；上述房屋仅作住宅使用，业主在使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途；补充协议第四条约定，出卖人同意按照本合同第八条约定的时间将符合本合同第八条约定的商品房交付给买受人，双方明确，本合同第八条载明的交付期限是该商品房交付的最后日期，出卖人可选择在此时间前（含当日）的任一时间内交付该商品房，具体的交付日期以出卖人发出中山远洋城商品房交付通知书规定的时间为准，若因买受人逾期未收楼，在出卖人指定的交付期限届满当天，视为出卖人已实际交付该商品房给买受人使用；买受人同意按照出卖人发出的商品房交付通知书规定的时间、地点及流程，办理商品房交接手续，对买受人在查验该商品房时提出的工程瑕疵，出卖人应及时予以返修、保修，如买受人未按照交付通知书规定的时间、地点及流程与出卖人办理该商品房交接手续，或拒绝签订房
屋交接单或类似文件，或因出卖人对买受人提出的工程瑕疵予以返修、保修，或买受人未按交付通知书的要求支付物业管理等情况，导致出卖人无法与买受人完成全部交接手续的，均不影响出卖人向买受人交付商品房义务的完成，亦不构成本合同第九条及第十一条约定的逾期交房责任，并视交付通知书规定收楼时间的最后一日为出卖人向买受人实际交房的时间；合同还约定了其他事项。

合同签订后，王春明、张明按约支付了全部购房款。

2015年7月31日，中山市住房和城乡建设局颁发中建验字2015年第279号中山市建设工程竣工验收备案登记证，载明的工程名称为远洋城A12区1-14幢及1某地下室。

2.2015年8月10日，远洋公司向王春明、张明发出商品房交付通知书，要求王春明、张明于2015年8月12日至同年8月16日到天曜花园41卡商铺办理收楼手续。

王春明于2015年8月12日签收前述通知书。

2015年9月25日，远洋公司再次向王春明、张明发出催告函，要求王春明、张明到远洋天祺物业服务中心完善收楼手续。

王春明于次日签收催告函。

2017年8月8日，远洋公司向王春明、张明发出回复函，反映王春明、张明的信函已收悉，对于王春明、张明反映的涉案房屋质量瑕疵维修事项，远洋公司已经积极跟进并及时维修完毕，并将对维修效果继续进行跟进观察，若日后确实出现所述渗漏情形，将保证承担保修责任。

一审庭审中，王春明、张明与远洋公司一致确认涉案房屋位于顶层，验收时存在渗水、漏水现象及远洋公司已经对渗漏水进行过维修，王春明、张明至今未办理收楼手续。

王春明、张明称，远洋公司第一次通知王春明、张明收楼时，王春明、张明发现涉案房屋内多处严重渗水，且外墙存在明显的裂缝和渗水现象，故拒绝收楼，后远洋公司维修至少10次，时间为2015年8月至2017年8月，但每次都未修复好，故至今未收取涉案房屋钥匙。

远洋公司称其收到王春明、张明的口头维修通知后积极对涉案房屋进行维修，2015年8月16日，远洋公司派出维修人员对涉案房屋进行维修，后于同年9月11日维修完毕并通知王春明、张明验收，维修的部位即为王春明、张明前述主张的渗漏部位，对于维修次数不清楚，最后一次远洋公司维修时间为2017年8月2日，维修完毕后通过王春明、张明验收，但王春明、张明不配合验收。

3.一审诉讼中，一审法院根据王春明、张明的申请依法委托广州仲恒房屋安全鉴定有限公司
（以下简称仲恒公司）就涉案房屋是否存在严重漏水等房屋质量问题及持续漏水的原因进行鉴定。

仲恒公司于2018年3月23日、4月10日、2018年5月4日、5月14日、5月15日进行了现场勘察，分别对渗漏情况、渗漏点和受损情况进行了检查、检测。

其中，2018年3月23日检查的损害情况：室外：主卧:南侧窗户右上角有一条水平裂缝，有修补痕迹;南侧窗户左上角有一条水平裂缝，缝长约为0.6m，缝宽为0.1mm-1.5mm;南房:南侧窗户右上角有一条水平裂缝，有修补痕迹。

室内:主卧:南侧窗户左上角有修补痕迹;西墙上方有一条水平修补痕迹;南侧窗户左侧柱面抹灰层有粉化、脱落现象;东墙中部有修补痕迹;南房:南侧窗户左上角、左下角均有修补痕迹;南侧窗户右侧有修补痕迹;空调间天面板与北墙交接处有一条水平通长裂缝，缝宽为0.1mm～1mm;楼顶:南房南墙上方女儿墙与西侧装饰墙交接处有一条竖向贯穿裂缝，缝宽为0.1mm～2mm;裂缝表面涂有防水胶且胶体已脆化;南房南墙上方女儿墙基部与板交接处有水泥硬性防水处理痕迹。

2018年5月4日检查的房屋损害情况:厨房:西北角离天花板0.6m，离地面1.8m处有渗水痕迹;西墙外是楼梯:北墙外是客厅;西墙与北墙交接处有条竖向通长裂缝，缝宽为0.1mm～0.3mm，凿开时，西墙是混凝土剪力墙，北墙是轻质砖，里面没有潮湿现象;南房:南墙窗口西侧有修补痕迹，无潮湿及渗水痕迹;南墙窗口东侧墙与梁交接处有修补痕迹，无潮湿及渗水痕迹；主卧:西墙与梁交接处有修补痕迹，南墙窗口上西侧板与墙交接处有修补痕迹，无潮湿及渗水痕迹。

2018年5月14日上午11点做淋水试验和天面闭水试验：淋水试验时生活水表读数为1m3;淋水位置有三处:第一处在南房③渗水位置后面空调位置，第二处在天面女儿墙南立面空调位置上方，第三处在南房对应的天面，南女儿墙与西墙交接处；天面进行闭水试验；三处淋水位置采用软管，24小时固定位置放水。

南房:通过主卧预留孔对空调间③点位置外墙进行淋水试验，当天2018年5月14日上午11点15分发现③点渗水位置有水从裂缝渗出，沿墙往下流现象，结束淋水;当天2018年5月14日上午11点25分，把淋水管放在第二处、第三处位置外墙进行淋水，第二处淋水位置因现场因素，改为在南房③点位置通过预留孔对外墙及天面进行淋水，室内渗水位置④点窗口上方西墙有水从裂缝处渗出，并且南墙与西墙交接处也有渗水现象;2018年5月14日上午12点40
分对1302房大门贴封条，2018年5月15日上午10点30分1302房生活水表读数为
21m3;1302房大门封条完好。

室内:主卧:淋水、闭水试验后，2018年5月15日上午10点35分，发现南墙东侧与东墙天花板交接处有新增的渗水位置⑤，有渗水现象，西南角渗水位置④，淋水后，2018年5月15日上午10点40分发现有大面积渗水现象，地面也有渗水现象;南墙窗口西侧墙体己全部潮湿;背面外墙窗口西上角裂缝处有水往外渗出，且有沿墙体往下流现象;南房:在淋水试验后，2018年5月15日上午10点50分发现渗水位置②有渗水现象，墙体有潮湿现象;渗水位置③，2018年5月14日发现裂缝有渗水现象，现在水已干;东侧墙角有渗水痕迹;南阳台:天面板东南角与南梁交接处有渗水痕迹，是在淋水、天面闭水之后发现的渗水位置⑥;天花板西北角与雨水管交接处有渗水现象;是在天面闭水之后发现的渗水位置⑦；厨房:西北角渗水位置①没有发现渗水现象;客厅:天面闭水后，客厅天花板东北角与东墙空调上交接处有渗水痕迹，抹灰层是潮湿状态，新发现渗水位置⑧;天面闭水深度情
况:2018年5月15日上午11点40分，天面西南角排水沟位置水深大约0.16m;天面立管(南阳台西侧立管)在瓷砖上面量水深大约0.035m，天面东南角排水沟位置量水深大约0.048m(照片78);天面东侧中部水位刚到地面瓷砖面；双方争议渗水位置是①②③④点，做淋水、天面闭水后新增⑤⑥⑦⑧点位置(见渗水、淋水试验位置示意图)。

仲恒鉴定公司于2018年6月22日作出房屋漏水原因鉴定报告，鉴定结论为：综合现场的检查、检测结果分析，1302房存在渗水的质量问题；通过淋水、闭水试验及图纸资料分析：（1）厨房西北角墙体中部不存在渗漏现象:（2）主卧南墙东侧与天面板交接处、阳台天面板、客厅天面板的渗水点，其原因主要是由于屋面板防水层失效，楼顶水通过楼板缝隙，渗漏至楼下所致;（3）南房窗口西侧、南房窗口东侧梁与墙交接处、主卧西墙(窗口西侧)与梁交接处渗水，其原因主要是由于外墙开裂，雨水通过缝隙渗漏至墙内所致。

建议处理为对1302房所有渗水处重新做防水处理。

上述鉴定意见送达后，远洋公司提出异议，认为外墙淋水试验方法不符合要求，鉴定结论只能说明1302房的现状，不能得出房屋交付时不符合交付条件的结论。

仲恒公司经复核后于2018年8月18日出具了回复函，回复函对上述鉴定意见未作变更。

2018年10月9。