东坡外滩项目营销提报

首购自住&投资
单身/分户/结婚 投资
黄州区当地客户 武汉等周边城市
居住改善
综合改善
小太阳/二胎家庭
生活方式习惯于有天有地
黄州当地客户 乡镇入城客户
黄州当地客户
婚房首置/品质改善
功能改善/居住环境升级
（看重有天有地的生活方式）
居住环境升级
3房 （90㎡左右）
3房/4房 （100-130㎡）
别墅型客户
20-25%
产品：高层；洋房；别墅 去化：月均去化50套，月均销售面积6659平，月均销售额3566.15万元 客户：30-40岁客户居多，其次是40-50岁客户，多为改善型客户，购买
高层客户主要关注地段与配套，别墅客户则还会较为关注景观与户型
整体市场>竞品分析
翡翠一品
一线临湖
内部打造
项目劣势： ①建筑密度高，影响居住舒适度 ②依赖遗爱湖等外部景观，内部景观较差
教育配套、生活配套、商务配套 项目规模、楼间距、小区商业配套规划 通风、户型设计、朝向、得房率、附加值等 立面造型、色彩小区入口、围墙造型、档次形式等
智能化 承重结构、交付设备、外立面材质、工艺等 园林规划设计、景致内容、园林设计公司等 发展商、承建商实力（品牌、口碑、信誉）等
物业品牌、收费、服务项目等 潜在风险
整体市场>竞品分析
整体市场>竞品分析
碧桂园中央公馆 品牌开发，精装入市，借势万达商业，打造新城中心生活社区
碧桂园中央公馆 核心城区
新城潜力住区
项目概况：该项目位于黄冈主城区黄州遗爱湖片区，紧邻在建的万达广场 与遗爱湖公园，地理位置优越，交通路网通达，依托赤壁二路轻松接驳东 门路及赤壁大道两条城市主干道，项目周边公交线路众多
合计
-
-
592 590 538 470 459 419 401 358 312 300 4439
67656 74543 55067 52535 49127 43288 48118 69998 37431 33503 531266
3826 5290 4822 5262 4161 5529 4693 5664 3642 4519 4798
区县
1 翡翠城
黄州区
2 九城新天地
黄州区
3 亚坤·帝景豪庭 黄州区
4 嘉豪·金时代
黄州区
5 升华·翡翠一品 黄州区
6 湖光月色
黄州区
7 联投国际城
黄州区
8 金家·上城
黄州区
9 黄冈·中环坐标城 黄州区
10 天瑞公馆
黄州区
合计 -
-
2月销售排行
成交套数(套) 成交面积(㎡) 成交均价(元/㎡) 成交金额(万元)
50-60%
20-25%
价格建议>价格因子
参照项目
项目
评比项目 权重（%）
片区环境
15
地理位置35%
交通
5
配套
15
小区规划
10
产品设计
10
形象
10
楼盘本体素质45%
设备
2
材料
3
环境设计
10
品牌形象
6
物业管理
8
楼盘附加值20%
工程进度
2
现场包装
4
影响因素折扣合计
100
评比项目细分
片区形象、自然环境、升值前瞻等 公共交通、快速交通等
95
11411
5599
6388.84
85
9878
4346
4292.87
64
7325
4323
3166.58
59
5824
5124
2983.99
57
7224
5651
4082.02
54
5909
4404
2602
52
5728
4676
2678.31
47
5116
4709
2409.25
36
3945
4453
1756.7
翡翠一品 碧桂园中央公馆
1.客户来源：主要来源于黄州区本地，兼有部分下属县市和周 边城市投资客； 2.客户年龄：集中于30到40岁的年龄阶层，占比接近4成， 其次为40-50岁； 3.客户职业：主要为公职机关人员以及一般私营企业主； 4.客户置业目的：以安居和改善居住环境为主，婚房和为子女 买房占比约在15%左右，约10%的客户为养老客户； 5.客户关注点：主要关注点在地段和配套，其次为景观和户型 ，约15%客户关注开发商品牌；
园林、多重景观
本案
27.2
遗爱湖大道
高层、洋房、别墅
文化商业风情街，品牌地产、 临湖
下沉泳池主题景观
会所
有会所，打造恒温泳池 室外景观泳池 建议打造会所
市场总结
黄冈市场整体趋好，量价齐升，标杆项目单价突破7500元/平，本案入市有机会成为新的市场引领者
市场趋势 价格水平 去化水平 竞争分析
市场容量扩大，量价齐升，月均去化11万方
客户分析>客户研判
以地缘客户为主，周边投资客占一定比例，客群呈现年轻化，以公职机关人员及私营业主为主，以安居和改善居多
泛区域客户：
乡镇进城客户 约20-25%
泛区域客户： 乡镇进城客户
外区客户： 武汉投资客户
约10-15%
主力客户： 黄州本地客户
约60-70%
基础特征 区域分布 置业逻辑 需求户型 比重预估
46
5383
4175
2247.65
45
5089
4085
2078.88
43
4519
4375
1977.37
31
3846
4756
1829.2
698
82720
5048
41757.48
竞品分析
翡翠一品 遗爱湖景+地段+品质打造市场标杆
核心城区
翡翠一品
新城潜力住区
项目概况：该项目位于黄冈核心城区内，遗爱湖风景区范围内，交通便利 ，区域发展成熟，为遗爱湖资源豪宅片区的标杆豪宅项目。
整体市场>去化水平
2017年标杆项目单盘月均去化80~100套，价格涨势较大，市场较为火热
1月销售排行
排名 项目名称
区县 成交套数(套) 成交面积(㎡) 成交均价(元/㎡) 成交金额(万元)
1 黄冈滨湖农苑 黄州区
96
13596
3638
4946.27
2 升华·翡翠一品 黄州区
54
7159
5267
3770.48
36
3468
4005
1388.8
585
65828
4823
31749.37
排名 项目名称
区县
1 碧桂园·中央公馆 黄州区
2 金泰国际广场 黄州区
3 升华·翡翠一品 黄州区
4 联投国际城
黄州区
5 翡翠城
黄州区
6 万华广场
黄州区
7 亚坤·帝景豪庭 黄州区
8 九城新天地
黄州区
9 鼎盛华城
黄州区
10 金家·上城
配套商业 整体布局
项目优势： ①区位：盘踞城市东扩方向，地处黄冈城东新区之核心—— 市政未来十年规划之要地，位居城市政务新核 ②交通：紧临赤壁大道，枢纽门户便捷通达 ③产品：黄冈城东新区具现代化特征的生态宜居新城，全城 首席大盘，拥有别墅、洋房、高层并存的丰富业态，囊括5 万㎡大型商业，在城市新区的雄伟蓝图之上，萃取国宝湖域 之精华。 ④景观：瞰浩淼湖景，赏别致园林，湖园交融，美不胜收。 集萃新古典主义建筑技法，将建筑肌理与浩淼湖景有机融合 ，开风气之先，黄冈前所未有。
4228
1395.69
9
万华广场 黄州区
31
3762
4438
1669.22
10 黄冈碧桂园 黄州区
26
4807
7364
3539.55
合计
-
-
426
55765
4698
26199.62
排名 项目名称
区县
1 翡翠城
黄州区
2 亚坤·帝景豪庭 黄州区
3 联投国际城
黄州区
4 黄冈滨湖农苑 黄州区
5 万华广场
黄州区
排名 项目名称 区县 成交套数(套) 成交面积(㎡) 成交均价(元/㎡) 成交金额(万元)
1 联投国际城 黄州区
2 升华·翡翠一品 黄州区
3
万景城 黄州区
4
万华广场 黄州区
5
湖光月色 黄州区
6 嘉豪·金时代 黄州区
7 金家·上城 黄州区
8 黄冈碧桂园 黄州区
9 松泰华庭 黄州区
10 鼎盛华城 黄州区
3
万景城
黄州区
44
4814
4825
2323.17
4 亚坤·帝景豪庭 黄州区
39
4524
4311
1950.17
5
翡翠城
黄州区
37
6066
5521
3349.31
6
九城新天地 黄州区
34
4018
4073
1636.18
7
鼎盛华城 黄州区
33
3718
4356
1619.58
8 黄冈·中环坐标城 黄州区
32
3301
黄州区
合计 -
-
4月销售排行
成交套数(套) 成交面积(㎡) 成交均价(元/㎡) 成交金额(万元)
121
16586
6800
11278.25
110
8705
4502
3918.87
84
11895
5521
6567.78
81
9377
4232
3968.59
79
10535
4689
4939.72
58
6785
4350
2951.17
整体市场>价格水平
黄冈市整体价格水平在4000~5000元/平，价格标杆翡翠一品成交价突破7500元/平
价格水平： 第一档：
•升华翡翠一品，临湖产品，成交均价7500元/平； •碧桂园中央公馆，精装产品，市场价格标杆，成交均 价达6800元/平；
第二档：
•金泰国际广场、翡翠城、万景城等大多数项目， 4000~5200元/平；
整体市场>竞品分析
竞品对比
项目区位、产品、配套、园林、会所等条件比肩市场标杆，必将成为下一个市场领导者
项目名称 翡翠壹品
建筑面积 （万㎡）
位置
45.69
赤壁大道沿线，遗爱湖北段， 三面环湖
物业类型
高层、洋房、别墅
配套
一线湖景 （遗爱湖）
园林
绿化率40%
碧桂园中央公馆
108
赤壁二路万达旁
高层
品牌地产，临遗爱湖，万达商 业
25883.57 39431.41 26551.62 27644.38 20439.68 23935.57 22583.87 39649.27 13633.28 15139.94 254892.58
市场概况： 2016年市场容量：年去化111.46万方 2016年单盘最高去化：升华翡翠一品，年 去化 7.4万方 2016年单盘最高成交套数：联投国际城， 年成交套数592套 甲方经验：开发项目万景城2016年成交套 数排名第三，受市场认可。
黄冈东坡外滩
【项目营销代理投标文件】
基于充分对市场的分析和预判
让我们重新来了解东坡外滩面临的市场……
整体市场>量价趋势
2016年9月市场转好，量价齐升，价格波动上涨，目前价格水平4900元/平，月均去化11万方
整体市场>市场容量
2016年黄冈整体市场容量111.46万方，单盘最高去化7.4万方，单盘最高套数592套
黄冈市场价格水平4000~4800元/平，标杆项目价格突破7500元/平，价格快速上扬
标杆项目月均去化可达80~100套，市场热度快速攀升 市场标杆为翡翠一品和新盘碧桂园中央公馆，本案相较区位、配套、产品、园林等均可比肩，将成为市场 新的领导者
整体市场>竞品客户
以地缘客户为主，周边投资客占一定比例，客群呈现年轻化，以公职机关人员及私营业主为主，以安居和改善居多
售楼处、样板房导示系统
本案 打分
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
万景城
翡翠一品
得分
15 10 10 10 10 10 2 3 10 6 8 4 2
权重 （%）
15 5 15
打分 得分 X1
90 13.5 85 4.25 85 12.75
整体市场>竞品分析
碧桂园中央公馆
碧桂园中央公馆
万达
项目劣势： ①目前商业氛围还不成熟,还需要一定时间发展 ②产品较为单一，不能满足所有客户的需求
整体市场>竞品分析
项目优势： ①配套：项目自身规建大型商业街，同时临近万达广场（在 建中）、黄商购物中心超市。教育方面目前对口东坡小学。 ②区位：地理位置优越，交通路网通达，依托赤壁二路轻松 接驳东门路及赤壁大道两条城市主干道 ③产品：项目规划开发建筑面积约105㎡-269㎡三房到五房 带装修出售，融入多种人性化设计及智能化配置，小区内部 多重景观园林、室外景观泳池，打造丰富的社区文化生活。 ④物业：计划配备国家一级资质的物业服务，提供24小时安 保体系，尽力保障社区安全。
3086.45
52
7028
3655
2568.39
48
5547
4987
2766.12
47
4966
3727
1850.98
47
4900
4437
2174.03
43
5727
5599
3206.74
35
3933
4321
1699.31
33
2561
4462
1142.6
581
66686
4656
31050.68
排名 项目名称
6 黄冈·中环坐标城 黄州区
7 鼎盛华城
黄州区
8 升华·翡翠一品 黄州区
9 九城新天地
黄州区
10 金泰国际广场 黄州区
合计 -
-
3月销售排行
成交套数(套) 成交面积(㎡) 成交均价(
7698.24
97
11377
4270
4857.81
64
6874
4490
10
95
9.5
10
100
10
10
100
产品：精装高层住宅，6400~6800元/平，107/119/122/143/280平，精 装标准1200元/平
去化：4月底开盘，开盘推售371套，全部售罄；下期预计6月底加推400套 客户：30-40岁的黄州区本地客户居多，置业目的以刚需和改善为主，部
分客户为了给子女购买婚房，客户较为认可碧桂园的品牌