中级经济师考试《房地产专业》第八章练习题及答案.doc
历年中级经济师考试《房地产经济专业知识与实务》试题及答案
历年中级经济师考试《房地产经济专业知识与实务》试题附答案一、单项选择题（每题1分）第1 题方案之间互不干扰，在选择方案时可任意组合，直到资源充分利用为止的一组方案称为（）。
A.现金流量相关方案B.独立方案C.互补方案D.混合方案正确答案：B,第2 题关于业主的概念，不正确的是（）。
A.业主是指房屋所有人B.在我国，实行“房地一致”原则C.业主是物业管理市场的需求主体，是物业服务企业服务的对象D.业主定义为房屋所有权人，但排除业主对与房屋相配套的设施设备和相关场地拥有的权利正确答案：D,第3 题某建设项目生产单一产品，已知建成后年固定成本为1200万元，单位产品的销售价格为1800元，单位产品的材料费用为700元，单位产品的变动加工费和税金分别为120元和80元，则该建设项目产量的盈亏平衡点是（）件。
A.6666B.7500C.10909D.13333正确答案：D,第4 题(2012年)下列关于城市职能或城市性质的表述中，错误的是（）。
A.城市职能是指某个城市在国家或一定区域内的经济、社会发展中所发挥的作用和承担的分工B.城市职能概念的着眼点是城市的基本活动部分C.城市性质是城市主要职能的概括和体现D.城市性质是城市现状职能的概括和体现正确答案：D,第5 题划拨建设用地使用权抵押时，其抵押的金额（）包括土地价格。
A.应当B.不应当C.可以D.不确定正确答案：B,第6 题住房公积金贷款在本质上是一种（）。
A.信用贷款B.信托贷款C.基金贷款D.委托贷款正确答案：D,第7 题计算房地产开发项目土地增值税应纳税额时，对增值额超过扣除项目金额50％但不超过100％的部分，适用税率是（）。
A.30％B.40％C.50％D.60％正确答案：B,第8 题有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的（）。
A.40％B.50％C.60％D.70％正确答案：D,第9 题大都市区的人口向较小的都市区乃至乡村地区流动的分散化过程，称为（）现象。
房地产促销策略--中级经济师考试辅导《房地产专业知识与实务》第八章第四节讲义1
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中级经济师考试辅导《房地产专业知识与实务》第八章第四节讲义1
房地产促销策略
1.房地产促销的含义
2.房地产促销的方式
3.房地产广告
4.人员促销
5.营业推广
6.公共关系推广
1.房地产促销的含义
■含义
·房地产促销是指房地产开发企业旨在扩大其房地产产品销售所进行的向目标客户传递房地产产品信息、激发潜在客户购买欲望、促成潜在客户购买行为的全部活动的总称
■实质
·一种沟通活动和激励活动
2.房地产促销的方式（两大类）
■人员促销
■非人员促销（三小类）
·广告
·营业推广
·公共关系推广
3.房地产广告
3.1房地产广告的含义
■是房地产开发企业通过一定的媒体就其开发的商品房向潜在客户宣传，以促进商品房销售的一种间接促销方式
3.2房地产广告的特点
■地域性强
■信息量大
■独特性
■时间性强
3.3房地产广告目标
■宣传房地产开发企业或一个具体的房地产项目
■宣传发布某个房地产项目的动工或建设进展情况
■宣传房地产项目的优势、品质特点以及目标客户对象
■告知房地产项目的具体功能
■发布房地产项目竣工入住消息，引导客户购买
【2011年真题】商品房预售前，房地产广告的主要目的和重点应是（）。
A.提升商品房的价值
B.提高商品房的知名度。
房地产价格策略--中级经济师考试辅导《房地产专业知识与实务》第八章第三节讲义1
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中级经济师考试辅导《房地产专业知识与实务》第八章第三节讲义1
房地产价格策略
1.房地产价格策略的含义和内容
■房地产开发企业根据企业开发经营总目标的要求，围绕房地产价格制定而确定的定价目标、以及为了实现预定的定价目标，在房地产价格确定和调整中所使用的房地产定价原则、方法和技巧【重点难点】房地产价格策略的内容（四方面）
■定价的目标和原则－原则
■定价的基本方法－方法
■房地产定价策略－策略
■房地产价格调整策略－调价
2.定价的目标和原则
2.1房地产定价目标（3种长期目标+特定过渡目标）
■实现预期利润－（利润最大化+预期投资收益率）
■提高或维持市场占有率
■维护企业形象
■维持营业－保持资金链不断裂
【2009年真题】某商品房开发项目即将上市时适逢金融危机，该项目开发建设资金主要来自银行借贷，为避免资金链断裂的风险，此时稳妥的定价目标宜设定为（）。
A.实现预期利润
B.维护企业形象
C.维持市场占有率
D.维持营业
[答疑编号2526080111]
『正确答案』D
『答案解析』本题考查房地产定价目标中维持营业的相关内容。
当房地产开发企业受到市场不景气、同行业竞争激烈等方面的冲击时，商品房无法按正常价格出售，为避免资金链断裂甚至企业倒闭，往往推行大幅度折扣，以保本价格甚至亏本价格出售商品以求资金收回，维持营业。
参见教材P194。
2.2房地产定价原则（三原则）
3.房地产基本定价方法（四类方法）。
中级经济师房地产第八章习题及答案
第八章房地产估价一、单项选择题1、选取一定数量发生过交易且符合一定条件的与估价对象相似的房地产，然后将它们与估价对象进行比较，对它们的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值或价格的方法，称为（）。
A、比较法B、预测法C、试验法D、分析法2、某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/m2，正常开发成本为1500元/m2，管理费用为前两项的5％，投资利息占前两项（称为直接成本）的5％，销售费用为100元/m2，直接成本利润率为6％，则开发后的地价为（）元/m2。
A、1840B、2840C、2966D、30003、在房地产保险（包括投保和理赔）及其他房地产损害赔偿中，往往也是采用（）估价。
A、收益法B、成本法C、假设开发法D、比较法4、学校、医院、图书馆、军队营房等以公益、公用为目的的房地产，特别适用（）估价。
A、成本法B、假设法C、预测法D、收益法5、某房地产在2017年3月的价格为20000元/m2，现要调整为2017年9月的价格。
已知该类房地产2017年3月至9月的价格指数分别为：99.4，94.8，96.6，105.1，109.3，112.7和118.3（均以上个月为基数100），则该房地产2017年9月的价格为（）元/m2。
A、26560.8B、28050.9C、27000.1D、29170.76、某宗房地产的交易总价款为50万元，其中首付款10万元，余款40万元于半年后一次付清。
假设月利息率为1%，则在其成交日期时一次总付清的价格为（）万元。
A、45B、50C、55D、487、比较法估价时，因可比实例的成交日期与价值时点不同而对可比实例成交价格进行的处理，属于（）。
A、建立比较基础B、交易情况修正C、市场状况调整D、房地产状况调整8、房地产估价报告一般采用（）形式。
A、书面B、电子版C、邮件D、口头9、下列关于估价师声明说法错误的是（）。
A、估价师声明不是估价师或估价机构的免责声明B、估价师声明对签名的注册房地产估价师也可以起一种警示作用C、所有参加评估的项目相关人员都应在该声明中签字D、所有参加评估项目的注册房地产估价师都应在该声明中签字10、我国从事专业房地产估价的人员应是（）。
经济师考试中级基础第八章试题
经济师考试中级基础第八章试题经济师考试《中级经济基础》单元自测题（8）一、单项选择题1•财政收入政策的基本内容是（）。
A. 预算政策B. 税收政策C. 政府转移支付D. 财政补贴2. 依法对市场主体及其行为进行监督和管理，维护公平竞争的市场秩序是政府的（）。
A. 经济调节职能B. 市场监管职能C. 社会管理职能D. 公共服务职能3. 如果政府把经济增长和增加就业作为宏观经济政策的主要目标，就需要实行（）。
A. 扩张性财政政策和扩张性货币政策B. 紧缩性财政政策和紧缩性货币政策C. 扩张性财政政策和紧缩性货币政策D. 紧缩性财政政策和扩张性货币政策4. 如果政府把稳定价格水平作为宏观调控的政策目标，一般要实行紧缩性的财政政策和货币政策，一般情况下，这会导致（）。
A. 经济快速增长B. 就业机会增加C. 通货膨胀D. 经济增长速度放慢5. 当经济运行处于过热状态并导致严重的通货膨胀时，政府应当把（）作为宏观调控的主要目标。
A. 促进经济增长B. 稳定物价C. 增加就业D. 平衡国际收支6. 以下不属于货币政策工具的是（）。
A. 法定存款准备金率B. 贴现率C. 公开市场业务D. 税收—、多项选择题1. 在社会主义市场经济体制下，政府的经济职能体现在（）。
A. 制定财政政策和货币政策，干预经济运行B. 决定所有消费品的价格C. 调节收入分配和进行资源配置D. 制定市场规则和维护市场秩序E. 制定经济发展计划和产业政策，引导资源流向2. 经济调节运用的主要手段是（）。
A. 经济手段B. 政策指导C. 制定规划D. 国家计划E. 法律手段3. 宏观经济调控的基本目标包括（）。
A. 实现共同富裕B. 促进经济增长C. 增加就业D. 稳定价格水平E. 保持国际收支平衡4. 政府在选择宏观调控的政策目标时，应遵循的原则包括（）。
A. 综合考虑原则B. 适度原则C. 政策的相互配合原则D. 经济增长原则。
房地产促销策略--中级经济师考试辅导《房地产专业知识与实务》第八章第四节讲义2
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中级经济师考试辅导《房地产专业知识与实务》第八章第四节讲义2
房地产促销策略
■根据年总访问次数和每个销售人员的年访问次数确定销售人员数量【重点难点】业绩评价的方法有两种
■标准对照法
·是将每个人员的业绩和标准对比
■比较法
·是将被评价人员的业绩与其它人员的业绩进行比较
4.3人员促销的程序
■寻找目标客户
■事前准备
■接近目标客户
■介绍及应付异议
■谈判及成交（关键是价格和条件）
■事后跟踪
5.营业推广
5.1营业推广的含义
■是指房地产开发企业运用种种短期诱因鼓励客户购买以促进商品房销售的措施
5.2营业推广的方法（四类）
5.3营业推广与其他促销方式的区别
■非普遍性：并非所有客户都能得到实惠
■非连续性：限于特定的时间
■即期效应明显：效果能即时体现出来
5.4营业推广效果的评价方法
■实验评价法
■租售量变化比较评价法。
中经济师考试中级房地产专业真题及答案
中级经济师考试中级房地产专业真题及答案一、单项选择题(共60题，每题1分。
每题的备选项中，只有1个最符合题意)1. 下列关于区位的说法中，错误的是( )。
A.区位是指某一事物与其他事物在空间方位和距离上的关系B.区位不随时间而变化，仅由方位和距离两个因素决定C.地理环境变化和交通网络扩张都会引起区位的变化D.政治区位是反映某一事物与政治中心、政治边界等政治要素相互关系的区位[答案]B[解析]在特定的时间，区位是确定的和唯一的，受方位和距离两个因素的制约。
前提是时间是特定的，而题目中B项说区位不随时间而变化，仅由方位和距离两个因素决定。
因此是错的。
[试题点评]本题考查区位的相关内容。
2. 中心商务高度等于( )之比。
A.中心商务区建筑面积总和与总建筑基底面积B.中心商务用地建筑面积总和与总建筑面积C.中心商务用地建筑面积总和与总建筑基底面积D.中心商务区建筑面积总和与总建筑面积[答案]A[解析]中心商务高度指标(CBHI)=中心商务区建筑面积总和/总建筑基底面积[试题点评]此题考查中心商务高度指标。
3. 消费者对某种房地产未来价格的预期与其对该种房地产现时需求的关系是( )。
A.若预期房地产价格上涨，则会减少其现时需求B.若预期房地产价格下降，则会增加其现时需求C.若预期房地产价格上涨，则会增加其现时需求D.若预期房地产价格不变，则会减少其现时需求[答案]C[解析]当消费者预期房地产价格在未来会上涨时，就会增加现时需求。
[试题点评]本题考查决定房地产需求量因素中的消费者对未来的预期。
4. “某宗房地产位于汽车站的北侧”表示的是该宗房地产的( )。
A.环境B.方位C.通达性D.朝向[答案]B[解析]方位是指方向和位置，主体和客体间的区位关系可以用方位表述。
[试题点评]此题考查方位的概念。
5. 根据古典地租理论，地租是农产品市场价格扣除生产成本和( )后的余额。
A.平均税费B.平均利润C.平均市值D.平均价格[答案]B[解析]地租=市场价格-生产成本-平均利润[试题点评]本题考查古典地租理论。
经济师中级房地产专业知识与实务试题及答案资料
B.顾客感受定价法
C.竞争价格定价法
D.旧房定价法
55.物业服务合同在（ ）的情况下不成立。
D.因发生自然灾害，地块的地质条件发生重大变化，导致超过出让合同约定的动工开发日期满两年未动工开发
15.下列关于土地使用权协议出让的说法中，不正确的是（ ）。
A.协议出让最低价由市、县人民政府土地管理部门编制，并经过同级人民政府批准执行
协议出让价格不得低于协议出让最低价
C.协议出让价格不得低于协议出让底价
A.土地使用权出让是一种国家垄断行为
B.土地使用权出让、转让制度基于所有权与使用权相分离的原则
C.城市规划区内的所有土地都可以直接出让
D.土地使用权出让年限届满前一年，土地使用者可以申请续期
12.土地使用权出让合同的内容中一般不包括（ ）。
A.建设规划设计条件
B.建设密度和高度控制指标
C.开发进度和分期投资额度
A.40％
B.50％
C.60％
D.67％
30.某宗房地产预计其未来年净收益为l00万元，收益年限为35年，资本化率为10％。该宗房地产的价值为（ ）万元。
A.964．4
B.977．9
C.1000．0
D.3500．0
31.假设开发法中的开发经营期的起点是（ ）的时间。
A.土地开始开发
B.房屋开始施工
C.开始租售开发完成后的房地产
A.供不应求
B.潜在需求不足
C.供求均衡
D.有效需求不足
25.采用比较法估价时，要求选取的可比实例的成交日期应与（ ）接近。
A.估价时点
B.委托估价日期
C.实地查勘日期
D.估价作业日期
26.某地区房地产交易中卖方、买方应交纳的税费分别为正常成交价格的6％和2％。某宗房地产的成交价格为3000元／平方米，应交纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为（ ）元／平方米。
2019年中级经济师《房地产》试题及答案(卷八)
2019年中级经济师《房地产》试题及答案（卷八）一、单项选择题1 技术集聚主要通过( )方式实现。
(A)一是由工厂企业规模的扩大带来的;二是同一工业部门中，企业间的协作，使各企业的生产在地域上集中，且分工序列化(B)一是由于大城市的吸引，交通便利以及矿产资源丰富使工业集中;二是一个企业选择了与其他企业相邻的位置，获得额外收益(C)一是由工厂企业规模的扩大带来的;二是由于大城市的吸引，交通便利以及矿产资源丰富而使工业集中(D)一是由于同一工业部门中，企业问的协作，使各企业的生产在地域上集中，且分工序列化;二是由于一个企业选择了与其他企业相邻的位置，获得额外收益2 在建设用地使用权出租程序的申请阶段，建设用地使用权出租人持有关证件，向( )提出出租申请。
(A)土地管理部门(B)承租人(C)市、县级人民政府(D)国务院3 出租建设用地的用途必须符合( )规定的用途。
(A)国家土地管理部门(B)建设用地使用权出让合同(C)规划主管部门(D)建设用地使用权出租合同4 关于土地租赁双方的权利和义务，下列说法正确的是( )。
(A)对于不按照租赁合同规定的用途使用土地或利用土地进行非法活动的，出租人有权终止租赁合同，收回出租土地(B)在租赁关系存续期间，出租人没有义务对承租人正常使用的标的物进行维护(C)土地使用权出租后，出租人无需再履行土地使用权出让合同(D)承租人无权要求保障租赁标的物的有效、正常使用5 “因国家建设或特殊需要征用出租土地时，有权终止租约，对承租人按有关规定进行安置”属于出租人( )的权利。
(A)依法收回出租的土地(B)按期收取土地使用权租金(C)监督承租人按照租赁合同的规定合理使用土地(D)要求保障正常、有效使用租赁标的物6 “出租人应按合同规定的时间和标准，将出租的财产交付承租人使用”属于出租人的( )。
(A)土地使用权出租后，出租人必须继续履行土地使用权出让合同的义务(B)妨害除去义务(C)交付土地及地上建筑物、其他附着物及保障义务(D)要求保障正常、有效使用租赁标的物的权利7 “在租赁关系存续期间，为使承租人正常使用租赁标的物，出租人要对租赁标的物进行必要的维护”，这属于出租人的( )。
房地产价格策略--中级经济师考试辅导《房地产专业知识与实务》第八章第三节讲义2
房地产价格策略
■楼层差价
■环境差价
■朝向差价（同幢楼的朝向差价额的代数和必须为零）
5.房地产定价策略（四大类）
5.1总体价格策略
策 略
优 点
缺 点
低价策略
1）对需求弹性大的商品房，低价易拓展销路
2）低价薄利，能有效地排斥竞争对手
1）价格低，投资回收期长
3.若按照加权平均法确定该项目开盘时的销售均价，成本加成定价法和竞争导向定价法的权重分别为0.4和0.6，则项目开盘的销售均价应为（ ）元/平方米。
A.6560
B.6829
C.7040
D.7120
[答疑编号2526080205]
『正确答案』C
『答案解析』本题考查房地产定价。根据成本加成定价法计算出的价格为5600元/平方米，而同类房地产的市场均价为8000元/平方米，所以得到5600×0.4＋
2.从甲房地产开发企业的角度分析，该项目代理销售的类型为（ ）。
A.独家代理
B.共同代理
C.参与代理
D.转代理
[答疑编号2526080204]
『正确答案』A
『答案解析』本题考查商品房销售代理的基本形式。甲委托乙代理销售，并签订了委托销售合同，所以这是独家代理的形式，本题容易误选为B,合同虽然约定另外三家房地产经纪机构也可以销售该项目，但不直接与甲房地产开发企业签订委托销售合同，所以不是共同代理。参见教材P192。
2）初次价格低，不易再降价竞争，提价也易引起客户不满
3）低价会使客户怀疑其质量
高价策略
1）对需求弹性小的商品房，有利于获取更多利润
2）初期制定高价，为尾房降价销售提供了便利
经济师考试建筑与房地产经济专业知识和实务(中级)试题及解答参考
经济师考试建筑与房地产经济专业知识和实务(中级)模拟试题(答案在后面)一、单项选择题（本大题有60小题，每小题1分，共60分）1、关于房地产市场的供需关系，以下哪项说法是正确的？A、房地产供过于求时，房价会上涨B、房地产供不应求时，房价会下跌C、房地产供过于求时，租金会下跌D、房地产供不应求时，租金会上涨2、在房地产开发项目中，以下哪个环节最容易出现投资风险？A、前期策划B、融资阶段C、施工阶段D、销售阶段3、题干：某房地产开发公司拟开发一片住宅用地，已知该地块面积为10000平方米，预计开发完成后可获得住宅建筑面积为15000平方米。
根据我国相关法规，该地块的容积率应至少为：A. 1.5B. 1.0C. 1.2D. 1.54、题干：某房地产开发商计划开发一个商业综合体项目，预计总投资为10亿元。
根据我国现行金融政策，该项目的最低自有资金比例要求为：A. 30%B. 20%C. 25%D. 35%5、以下关于建筑与房地产经济专业知识和实务中，关于土地评估的说法，正确的是：A. 土地评估是指对土地的规划用途和现状用途进行评估。
B. 土地评估是指在土地使用权出让、转让、租赁、抵押等活动中，对土地价格进行评估。
C. 土地评估是指对土地的自然属性、社会属性和经济属性进行综合评估。
D. 土地评估是指对土地的区位、用途、价格和权益进行评估。
6、在建筑与房地产经济专业知识和实务中，关于房地产投资决策的说法，以下哪一项是不正确的？A. 房地产投资项目应遵循科学决策、合理规划、高效运营的原则。
B. 房地产投资决策应充分考虑市场需求、政策法规、财务状况等因素。
C. 房地产投资决策过程中，应充分评估项目的风险，并采取相应的风险控制措施。
D. 房地产投资决策应追求最大化的投资回报率，不考虑投资项目的可行性。
7、在房地产评估中，以下哪一项不属于房地产估价的直接成本法？（）A. 重置成本B. 市场价格C. 重建成本D. 装修成本8、在房地产开发过程中，以下哪项不属于房地产开发项目的风险因素？（）A. 政策风险B. 市场风险C. 技术风险D. 社会责任风险9、关于房地产项目的可行性研究，以下哪项不属于其内容范围？（）A、市场需求分析B、财务分析C、政策法规研究D、风险评估 10、以下关于房地产价格构成的说法，不正确的是（）A、房地产价格由土地价格、房屋建筑物价格和配套设施费用构成B、房地产价格受供求关系影响C、房地产价格受政策法规影响D、房地产价格不受地段影响11、在房地产开发项目成本控制中，以下哪项不属于直接成本？A. 土地费用B. 工程建设费用C. 市场推广费用D. 管理费用12、在房地产评估中，以下哪种方法最适用于评估投资性房地产的价值？A. 成本法B. 市场法C. 收益法D. 成本法与市场法的结合13、在房地产评估中，以下哪项不属于成本法的基本原理？（）A. 重新购建成本B. 评估对象的实际成本C. 评估对象的预期成本D. 评估对象的折旧14、房地产投资组合的风险分散效果与以下哪项因素无关？（）A. 投资组合的多样性B. 投资组合的规模C. 投资组合的流动性D. 投资组合的地理位置15、在房地产开发中，以下哪个阶段不属于项目前期工作？（）A. 市场调研B. 环评审批C. 设计方案确定D. 销售策划16、以下关于房地产抵押贷款的说法，错误的是：（）A. 房地产抵押贷款是指借款人以其名下的房产作为抵押物向银行申请贷款B. 房地产抵押贷款的利率通常高于无抵押贷款C. 房地产抵押贷款的额度通常受到抵押物价值的限制D. 房地产抵押贷款的还款期限一般较长17、在房地产估价中，以下哪个不是影响房地产价值的因素？（）A. 地理位置因素B. 经济因素C. 法律因素D. 房地产本身的因素18、某房地产开发公司欲开发一片商业用地，根据市场需求分析，预计该地段的商业用房需求量为5000平方米。
房地产市场营销概述--中级经济师考试辅导《房地产专业知识与实务》第八章第一节讲义
【2010年真题】房地产开发企业在市场营销活动中，进行市场细分和评估、市场定位等工作的目的是（ ）。
A.确定企业发展方向
B.选择企业的增长战略
C.制定营销实施计划
D.选择目标客户群
[答疑编号2526080104]
『正确答案』D
『答案解析』本题考查房地产市场营销流程。房地产开发企业在市场营销活动中，进行市场细分和评估、市场定位等工作的目的是选择目标客户群。参见教材P189。
2.房地产市场营销的特点
■营销市场的广泛性－针对房地产市场总体而言
■营销组织的区域性－针对特定房地产商品而言
■营销策略的差异性（对象不同策略不同+同一对象不同阶段策略不同）
3.房地产开发经营观念
观 念
要 点
生产观念
生产什么卖什么，无须营销
产品观念
产品好才能卖出去
推销观念
推销什么就买什么，所以生产什么就推销什么
5.房地产市场营销组合（为实现预期目标所使用的一整套营销工具）
市场营销观念
客和社会公众的长远利益，做到企业利益、消费需求和社会福利三方面的统一
【2009年真题】某房地产开发企业对潜在消费者的户型需求进行了调研，并将调研结果作为开发项目规划设计的依据之一，这表明该企业开发经营遵循的观念是（ ）。
A.生产观念
【营销概念的要点】
■营销的出发点是客户需求
■营销策略和营销计划应当是有效的（满足客户需求+实现企业自身目标）
■营销是动态控制（宏观政治经济环境+客户需求+竞争状况）
■营销不仅是产品营销，更是相关服务的营销
【2011年真题】房地产开发企业为实现预期经营目标，所制定的市场营销方案应以（ ）为基本出发点。
房地产渠道策略--中级经济师考试辅导《房地产专业知识与实务》第八章第二节讲义
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中级经济师考试辅导《房地产专业知识与实务》第八章第二节讲义
房地产渠道策略
1.房地产销售渠道的种类
2.房地产销售渠道的选择
3.商品房销售代理及其工作流程
1.房地产销售渠道的种类
■含义
·是指房地产产品从房地产开发企业向房地产需求者转移所经过的通道或途径
■分类
·直接渠道
·间接渠道
【2009年真题】房地产开发经营企业采取直接渠道进行商品房销售的优点是（ ）。
A.有利于发挥销售专长
B.销售队伍建设成本低
C.销售策略调整快捷
D.销售效益好
[答疑编号2526080105]
『正确答案』C
『答案解析』本题考查房地产销售直接渠道的优点。
房地产销售采取直接渠道，产销直接见面，便于房地产开发企业直接了解客户的需求、购买特点及变化趋势，由此可以较快地调整销售策略。
参见教材P190。
2.房地产销售渠道的选择
2.1渠道选择原则
■经济性
■可控性
■适应性
【2010年真题】相对于自行销售方式，房地产开发企业选择商品房委托代理销售方式的不利之处是销售渠道的（ ）。
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第八章房地产开发项目管理一、单项选择题1. (A)保持了校多的职能型组织的特征，项目负责人扮演的是协调者的角色，还算不上是一个项目经理。
A.弱矩阵型B.强矩阵型C.平衡矩阵型D.中矩阵型[解析]：参见教材P1972. 下列项目管理组织形式中，适用于可分解为许多自成体系、独立实施的子项目的大型、复杂项目(C)。
A.职能型B.项目型C.矩阵型D.都一样[解析]：参见教材P1973. 在房地产项目管理过程中，每一个阶段都必须经过(B)等管理过程。
A.开始、计划、实施与控制、结束B.启动、计划、实施与控制、收尾C.计划、执行、检查、处理D.启动、计划、执行、收尾[解析]：本题考查房地产开发项目管理的六大阶段与四大管理过程。
选项C是房地产项目全面质量管理的程序，不是项目管理的过程。
4. 施工准备阶段的收尾过程指的是(B)。
A.设计图、规划许可B.上报开工报告，申领施工许可证C.施工招标D.编制建设准备工作计划[解析]：请牢记房地产项目管理过程中的六个阶段四个管理过程的内容。
5. 某房地产开发项目，其机构设置如下：总经理下设总经理办公室、研发部、工程部、销售部、财务部，该种组织形式属于(D)。
A.矩阵型组织形式B.行列式组织形式C.项目型组织形式D.职能型组织形式[解析]：该机构设置是典型的职能型组织形式。
6. (D)主要指的是项目实施管理方案，即施工组织设计方案。
A.实施标B.管理标C.经济标D.技术标[解析]：参见教材P2007. 为招标服务的对外正式文件是(C)。
A.工程合同B.招标公告C.招标文件D.工期计划[解析]：参见教材P1998. 招标文件的实质是(B)。
A.要约B.要约邀请C.承诺D.以上都不是[解析]：招标文件虽然对招标项目有详细的介绍，但它缺少合同成立的条件－价格，因此招标文件不具备要约的条件，只能是要约邀请。
投标是要约，中标通知书是承诺。
9. 在招标中，评标主要应从标书符合性、技术评审和(C)三方面进行评价。
A.人员配置B.投标报价C.商务评审D.工期进度[解析]：评标主要应从标书符合性、技术评审和商务评审三个方面评价。
10. 项目进度控制的范围，不包括(C)。
A.项目的各个阶段B.项目的各个组成部分C.项目的各项费用D.影响进度的各项因素[解析]：参见教材P202[page]11. 工期与进度的区别在于(D)。
A.工期比进度涵盖的范围广B.工期与成本有关，而进度与成本无关C.工期一定比进度数值大D.工期是个时间概念，进度是个综合概念[解析]：工期是个时间概念；进度是将任务、工期、成本有机结合起来的综合指标，能全面反映项目的实施状况。
这是进度与工期之间最大的区别。
12. 房地产开发项目(A)是指确定或计算房地产开发项目的投资费用，以及制定房地产开发项目实施期间的投资控制工作方案的工程管理活动。
A.投资规划B.投资控制C.投资管理D.质量管理[解析]：参见教材P20313. 下列不属于设计阶段的质量控制的是(A)。
A.一次性全面审查B.委托专家审查C.多方案对比选择D.对设计工作质量进行检查[解析]：参见教材P20714. 房地产开发项目建设完成后应进行竣工验收，由(A)递交竣工报告。
A.施工单位向开发商B.开发商向质量监督站C.工程监理机构向开发商D.施工单位向质量监督站[解析]：竣工验收应由施工单位向建设单位（开发商）提交竣工报告。
15. (C)是指合同纠纷当事人在争议发生前或争议发生后达成协议，自愿将争议交给第三者作出裁决，并负有自动履行义务的一种解决合同纠纷的方式。
A.和解B.调解C.仲裁D.诉讼[解析]：参见教材P21216. 下列有关房地产开发项目合同的叙述，错误的是(B)。
A.合同的内容由合同双方当事人确定B.合同的类型不同，包含的基本内容也不同C.合同中应包括合同的当事人、标的、价款或酬金等D.违约责任和解决争执的方法也应该包括在合同内[解析]：参见教材P20917. 下列(C)可以既属于业主合同关系，又属于承包商的合同关系。
A.工程勘察设计合同B.工程监理合同C.物资采购合同D.分包合同[解析]：业主和施工单位都可以采购物资，签订物资采购合同。
工程勘察设计合同、工程监理合同是业主的合同关系，而分包合同是承包商的合同关系。
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二、多项选择题1. 房地产项目管理过程包括(ABDE)A.项目建议书阶段B.可行性研究阶段C.市场调查阶段D.施工准备及施工阶段E.竣工验收交付使用阶段【答案解析】:参见教材P195-1962. 一个完整的房地产项目的全寿命周期，包括(BCDE)A.验收阶段B.前期策划阶段C.设计阶段D.实施阶段E.使用阶段【答案解析】:参见教材P1933. 房地产开发项目与一般工程建设项目相比，具有的特征包括(BCDE)A.房地产项目质量要求较低B.房地产项目时间目标的限定性较强C.房地产项目的费用目标较强D.房地产项目具有较强的系统性E.涉及诸多的法规政策【答案解析】:参见教材P1934. 房地产项目的组织管理类型有(ACE)A.职能型B.行列式型C.矩阵型D.小组型E.项目型【答案解析】:本题考查房地产开发项目的管理组织形式。
可分为职能型、项目型和矩阵型三种。
5. 房地产项目招标程序包括(ABCE)A.发出招标公告B.资格审查C.发售招标文件D.询价和现场考察E.签订工程承包合同【答案解析】:参见教材P198，询价和现场考察属于投标的程序。
6. 从招标方式看，房地产开发项目招标一般分为(BCD)A.招标代理B.公开招标C.邀请招标D.议标E.以上选项均正确【答案解析】:参见教材P1987. 招标文件通常包括(CDE)等基本内容A.标底B.各投标单位基本情况C.工程量清单D.设计图纸、技术说明书E.合同的专用条款【答案解析】:招标文件通常包括招标公告、投标人须知、投标书格式、合同的通用条款、合同的专用条款、技术规格和图纸、工程量清单以及附件。
标底不可能在招标文件中透露；发布招标文件中尚不知道有哪些投标单位来投标，所以不可能将投标单位的基本情况列出。
8. 招标前的准备工作包括(ACE)A.履行项目审批手续B.人员配置已完成C.建设资金来源已落实D.土地拆迁完毕E.有满足工程招标需要的设计文件及其他技术资料【答案解析】:本题考查招标前准备工作。
9. 下列有关房地产开发项目工期计划的叙述，正确的是(ABCD)A.总工期目标一般在项目计划阶段就已确定B.总工期目标在可行性研究阶段被分解、细化C.要经历总工期计划、粗横道图、细横道图和网络图D.项目总工期的目标通常是企业上层领导者从战略的角度进行确定E.在项目设计阶段，工期目标已经被细化【答案解析】:参见教材P20110. 项目建设投资费用中，工程建设其他费用包括(BCDE)A.设备器具配置费用B.有生产经营有关的费用C.财务费用D.预备费用E.土地使用费【答案解析】:参见教材P203[page]11. 全面质量管理的全面要求的含义是(ACD)A.全过程B.全系统C.全员D.全方位E.以上都对【答案解析】:全面质量要求中全面的含义是全过程、全员和全方位。
12. 一个房地产项目，一般要划分为(ABCD)，分级来进行质量检验和评定的A.检验批B.分项工程C.分部工程D.单位工程E.单项工程【答案解析】:参见教材P20813. 房地产项目全面质量管理分为以下阶段(BCDE)A.信息反馈阶段B.制定计划阶段C.执行计划阶段D.检查阶段E.处理阶段【答案解析】:参见教材P20514. 房地产项目质量控制的要点有(ABCD)A.设计必须符合设计合同与设计任务书B.设计文件图纸之间无矛盾C.设备选型、系统布置要经济合理、安全可靠D.施工过程与技术要求一致，与技术规范一致E.环境保护必须符合合同的要求【答案解析】:本题考查质量控制的要点。
选项E中环境保护必须符合国家和有关部门规定。
15. 依据计价方式不同，现代房地产项目开发建设过程中常见的合同类型有(ADE)A.总价合同B.收益合同C.加成合同D.单价合同E.成本加酬金合同【答案解析】:参见教材P211【文章转载于考吧网/201110/59466.html】。