中国人民大学2011年资产评估专业硕士研究生入学考试试题

中国人民大学2011年资产评估专业硕士研究生入学考试试题
一、简答题（4*15=60分）
1.试述短期成本曲线与长期成本曲线之间的关系（15分）（答案提示：作图是必须的）；
2.简述GDP的概念及其核算方法（15分）（答案提示：宏观第一章，条例要分明）；
3.简述市场价值以外的价值类型（15分）（答案提示：评估第一章有详细介绍）；
市场价值以外的价值是指资产公允价值的特殊表现形式，是所有不满足市场价值定义的价值类型。

市场价值以外的价值不是个个体的概念而是一个集合的概念，指不满足市场价值定义的一系列价值类型的集合。

市场价值以外的价值是局部的市场认同，只对特定的资产业务当事人是合理的。

投资价值：是指用于特定投资或有明确目的的资产，对于特定投资者或者某一类投资者所具有的价值。

4.简述融资租赁的优缺点（15分）（答案提示：比较简单，书上有原话）。

二、计算题（2*10=20分）
1.公司需要一台设备，如果购买是1800万元。

如果租赁，10年租赁期，每期费用是
200万元。

折现率是10%。

试问：该公司租赁和购买，哪种方式更为经济（知识点：货币时间价值）。

2.基本意思：容积率在某种情况下，地价是XX。

由于改变用途，容积率上升，每上升
0.1，地价增加一定比率。

问应该补地价，补多少？（考查知识点：补地价。

）。

三、论述题（50分）
1.论述，在价格变动的情况下，消费者会做出什么样的反映（30分）（答案提示：作图是必须的，个人觉得是考收入效应和替代效应，可以用希克斯和斯勒茨基两种方法分解正常品、吉芬品和劣质品的情况）；
2.论述资产基础法评估企业价值的优点及其局限性（20分）（答案提示：资产基础法即成本加和法，有点成本法意思）。

四、分析题（20分）
一个财务报表（还算简单），四个小问题。

有计算流动比率、速动比率之类的指标。

我们房地产考的简答题是：简述房地产估价实务中的合法原则；简述基准地价及其作用；生地价和熟地价的内涵和区别。

计算题，有两个就是估价师理论与方法
的那两个题（10 年的），还有一个是市场法修正价格，关于税费的（课件上有，答案是2500）
老虎0:14:53
两个就是估价师理论与方法的那两个题（10 年的）你百度一下
土地出让金根据批租地块的条件，可以分为以下两种：
一种是“熟地价”，即提供“七通一平”(即完成动拆迁、具备“道路、供水、供电、通讯、煤气(天然气)、排雨水、排污水”市政条件的)地块或为“五通一平”，即完成土地征用和动拆迁、具备“道路、供水、供电、通讯、排水”条件的地价。

但“七通“、“五通”不包括项目建设向有关部门缴纳的住宅建设配套费及市政管线的接入工程费用。

出让金包括土地使用费和开发费。

另一种是“毛地”或“生地”价，即未完成“七通一平”的地块，出让金仅为土地有偿使用的部分，投资者需自行或委托开发公司进行受让土地的开发工作。

毛地价就是政府土地收益部分，不含拆迁部分，也不含小区配套部分。

政府土地收益从房产管理法讲就是出让金。

目前签的毛地价合同里面，所谓毛地价就是大市政费、四源费、出让金。

出让金在狭义的概念上不含大市政费和四源费。

出让金还有一个军队土地的问题。

1993年，财政部全军土地管理局、国土部有一个文件，军队土地第一次转让过程中，政府不收土地出让金，出让金全归部队。

当时国土资源部有了一个文件，四六分。

40%是出让金，60%是大市政、四源费。

1．某宗出租的房地产，建筑面积为40000㎡，容积率为4，土地使用期限为40年，自2005年10月1日起计算，约定不可续期。

建筑物为钢筋混凝土结构，于2007年10月1日建成，可供出租的面积占总建筑面积的70％。

根据市场调查得知2010年10月1日该类房地产的租金为每月40元/ ㎡，年平均空置率为20％，平均每月除税费外的运营费用为30万元，出租人承担的税费约占租金收入的8％，该房地产现时土地单价为2100元／㎡，土地报酬率为8％，建筑物报酬率为10％，请计算该房地产在2010年10月1日的价值（8分）要注意评估时点是从2010年开始土地的有效使用期限是40年因此还剩35年
2．某写字楼为钢筋混凝土结构，层高4.8m，没有电梯，建筑面积为30000 ㎡，经济寿命为60年，有效经过年数为3年。

经调查得知，现重新建造该类全新状况的建筑物的建筑安装工程费为1200元/ ㎡（含装修、设备费），专业费为建筑安装工程费的8％，管理费用为建筑安装工程费与专业费之和的3％，销售费用为重新购建价格的3％，每利率为6％，建设期为2年，建筑安装费、专业费、管理费用、销售费用第一年投入60％，第二年投入40％，各年年内均为均匀投入，销售税费为重新购建价格的6.5%，投资利润率为35％，又知该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为35万元；装修的重置价格为500万元，平均寿命为5年，已使用3年；设备的重置价格为200万元，平均寿命为10年，已使用3年；残值率为零。

由于该写字楼没有电梯，其出租率仅为80％，月租金为30元/㎡，但如果在估价时点重置有电梯的类似写字楼，则需要的电梯购置费用为180万元，安装费用为60万元；而市场上类似有电梯写字楼的出租率为85％，正常月租金为32元/㎡，由于该写字楼的层高较正常层高要高，使其能耗增加，经测算，正常情况下每年需要多消耗10000元能源费；同时由于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为40万元。

当地该类房地产的报酬率为8％。

请计算该建筑物的现时价值。

（12分）
每平方米重新购建价格C=[1200×（1+8％）×（1+3％）+C×3％]×60％×（1+6％）1.5+[1200×（1+8％）×（1+3％）+C × 3％× 40％×（1+6％）0.5]+C×6.5％+[1200×（1+8％）x（1+3％）+C×3％]×35％，
解得C=2118.798（元／㎡），
则重新购价格=2118.798×30000=6356.394（万元）。

（2）折旧计算
1）可修复费用=35万元；
2）装修折旧费=500 × 1/5 × 3=300（万元）；
3）设备折旧费=200×1/10×3=60（万元）；
4）长寿命项目折旧费=（6356.394+35-500-200）×1/60×3=281.069（万元）；
5）缺乏电梯的功能折旧费=（32×85％-30 × 80％）×12×3／8％×[1-1／（1+8％）57]-（180+60）=1182.085（万元）；
6）功能过剩引起的折旧费=1/8％×[1-1/（1+8％）57]=12.344（万元）。

（3）建筑物现值计算
V=6356.394-35-300-60-281.069-1182.085-12.344-40=4445.90（万元）。