深圳市城市更新办法细则解读.
深圳市城市更新改造政策解读和工作步骤流程整理_图文
城市更新基本概念
2.3 城市更新的规划计划
城市更新基本概念
2.3 城市更新的规划计划
城市更新年度计划
城市更新单元规划的制定计划； 已具备实施条件的拆除重建类和综合整治类城市更新项目；
其中综合整治类城市更新项目可以单独制定年度计划 相关资金来源等内容；
Part 3 城市更新分类解读
饰、装修许可文件
城市更新分类解读
3.2 功能改变类城市更新
功能改变后补缴地价怎样计算？
——改变功能后的原有建筑面积地价+增加建筑面积地价.
原有建筑面积 部分补缴地价
销售额
改变后土地使用权剩余 期限的公告基准地价
销售额
原土地用途剩余期限 的公告基准地价销Βιβλιοθήκη 额增加建筑面积 部分补缴地价
改变后的功能和土地使用权剩余期限的 市场评估地价标准
——由区政府制定实施方案并组织实施，经费来源多元化.
有关部门批准或者备案
涉及改善基础设施、公 共服务设施和市容环境
申报 区政府制定方案并组织实施
经费 来源
市政府
区政府
权利人
其他相关人
城市更新分类解读
3.2 功能改变类城市更新
进行功能改变的条件是什么？
——符合产业布局规划，满足产业转型升级的需要.
1、符合城市规划； 2、已取得《深圳市建设用地规划许可证》和《深圳市建设工程规划许可证》； 3、已签订《深圳市土地使用权出让合同书》并付清地价款； 4、涉及有关专业管理部门审批的，应取得有关部门的审核意见。
城中村是指我市城市化过程中依照有关规定由原农村集体经济组织的村民及继受单位保留使用的 非农建设用地指标范围内的建成区域 。
《深圳市福田区城市更新实施办法》政策解读
为加快建设高质量发展的社会主义现代化典范城区，深入贯彻落实城市更新“强区放权”的改革要求，进一步规范城市更新行为，明确部门职责，优化城市更新流程，保障我区城市更新工作稳妥有序推进，根据《深圳市城市更新办法》《深圳市城市更新办法实施细则》以及城市更新其他相关规定，我区制定新的实施办法（以下简称新办法）。
一、出台新办法的背景及目的？“建设中国特色社会主义先行示范区”的定位要求，强区放权工作的持续推进，市区机构改革以及市政府及市级部门陆续出台的系列城市更新相关政策，均对城市更新工作提出了新的更高的要求。
一是为抢抓粤港澳大湾区建设重大机遇、落实“建设中国特色社会主义先行示范区”的定位要求，市政府以及市规划和自然资源局等市级部门出台《关于深入推进城市更新工作促进城市高质量发展的若干措施》《关于促进工业区转型升级支持实体经济高质量发展的工作方案》等相关政策法规，旨在发挥城市更新在节约集约利用土地等方面的重要作用，促进深圳高质量可持续发展，有序、规范、高效推进城市更新工作。
二是随着强区放权工作的持续推进，区级决策权不断调整和强化。
事权下放以来，市规划和自然资源局就开具城市更新项目《付清地价款证明》、城市更新项目已移交贡献用地涉及地上地下互联互通空间审批权问题等事宜明确由区城市更新机构负责。
三是2019年以来市、区机构改革方案对机构职能进行了较大幅度的调整，部分机构名称、职能也发生变化，与原有城市更新办法存在较大差异。
四是市政府以及市级部门陆续印发了《深圳市社会投资建设项目报建登记实施办法》《深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定》《深圳市拆除重建类城市更新项目用地审批规定》等系列政策法规，并且正在研究出台《深圳经济特区城市更新条例》等法律法规，对城市更新审批提出了新的要求。
综上，结合我区城市更新工作实际，需对《深圳市福田区城市更新实施办法（试行）》（福府规【2016】1号）进行修订后研究出台新办法。
二、出台新办法的依据？《深圳市城市更新办法》（市政府令第290号）《深圳市城市更新办法实施细则》（深府【2012】1号）《深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定》（深规划资源规【2019】4号）《深圳市建设用地土壤环境调查评估工作指引（试行）》（深人环【2018】610号）《深圳市拆除重建类城市更新单元土地信息核查及历史用地处置规定》（深规土规【2018】15号）《深圳市拆除重建类城市更新项目用地审批规定》（深规划资源规【2019】2号）《深圳市社会投资建设项目报建登记实施办法》（市政府令第311号）《深圳市地价测算规则》（深府办规【2019】9号）三、各职能部门角色有何变化，如何配合推进城市更新工作？区政府成立区城市更新和土地整备工作领导小组，负责领导全区城市更新工作，对城市更新的重大事项进行决策。
深圳市城市更新办法细则解读
❖ 历史遗留的房地产权登记问题、违法用地或者违法建筑根据有关规
定完善手续后，可作为权属确定的更新对象。违法建筑和违法用 地只有接受处理之后才可进行更新改造。
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3 《更新办法》的主要亮点
5 综合整治、功能改变、拆除重建三种更新模式并行 ❖ 各个不同的区域或项目对更新的具体形式有不同的需求 ❖ 《更新办法》区分了三种不同的更新模式——综合整治、功能
处理意见》深府[2006]258号 5. 《关于开展城中村（旧村）改造工作有关事项的通知》深府办[2007]159号 6. 《关于开展宝安龙岗两区城中村（旧村）全面改造项目有关事项的通知》深府
办[2008]25号 7. 《关于工业区升级改造的若干意见》深府[2007]75号 8. 《关于推进我市工业区升级改造试点项目的意见》深府办[2008]35号 9. 《关于加快推进我市旧工业区升级改造的工作方案》深府办[2008]93号
❖ “城市更新”概念定位与过去的旧改相比更加准确、内涵 更单元”概念
❖ 《更新办法》首次引入 城市更新单元这一全新的概念 ❖ 过去的“旧改”一般是以行政单位或者地块为改造单元 ❖ 城市更新单元的划分可以不为具体的行政单位或地块所限，
而通过对零散土地进行整合，予以综合考虑，以此获取更 多的‘腾挪’余地，保障城市基础设施和公共服务设施的 相对完整性。 ❖ 一个城市更新单元可以包括一个或者多个城市更新项目
和居民正常经营和生活的城中村； ❖ 因调整产业结构、引进重大项目需要改造的城中村； ❖ 因其他公共利益需要，市（区）政府决定进行改造的城中村。
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一、办法制定的目的、依据和适用范围
深圳市城市更新办法(2009)
深圳市城市更新办法深圳市人民政府令（第211号）深圳市城市更新办法文号：第211号《深圳市城市更新办法》已经市政府四届一四六次常务会议审议通过，现予发布，自2009年12月1日起施行。
深圳市城市更新办法第一章总则第一条为规范本市城市更新活动，进一步完善城市功能，优化产业结构，改善人居环境，推进土地、能源、资源的节约集约利用，促进经济和社会可持续发展，根据有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条本办法适用于本市行政区域范围内的城市更新活动。
本办法所称城市更新，是指由符合本办法规定的主体对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）内具有以下情形之一的区域，根据城市规划和本办法规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动：（一）城市的基础设施、公共服务设施亟需完善；（二）环境恶劣或者存在重大安全隐患；（三）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施；（四）依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。
第三条城市更新应当遵循政府引导、市场运作、规划统筹、节约集约、保障权益、公众参与的原则，保障和促进科学发展。
第四条城市更新应当符合国民经济和社会发展总体规划，服从城市总体规划和土地利用总体规划。
城市更新实行城市更新单元规划和年度计划管理制度。
城市更新单元规划是管理城市更新活动的基本依据。
城市更新年度计划应当纳入近期建设规划年度实施计划及土地利用年度计划。
第五条城市更新可以依照有关法律法规及本办法的规定分别由市、区政府、土地使用权人或者其他符合规定的主体实施。
第六条市、区政府应当保障开展组织实施城市更新的工作经费，对城市更新项目提供适当的资金扶持。
城市更新涉及的基础设施和公共服务设施建设，应当从土地出让金中安排相应的项目资金。
城市更新涉及政府投资项目的，根据政府投资项目管理的相关规定实施。
第七条市规划国土主管部门负责组织、协调全市城市更新工作，依法拟订城市更新相关的规划土地管理政策，统筹城市更新的规划、计划管理，制定城市更新相关技术规范，组织制定城市更新单元规划，负责城市更新过程中的土地使用权出让、收回和收购工作。
深圳市人民政府关于印发深圳市城市更新办法实施细则的通知
深圳市人民政府关于印发深圳市城市更新办法实施细则的通知文章属性•【制定机关】深圳市人民政府•【公布日期】2012.01.21•【字号】深府[2012]1号•【施行日期】2012.01.21•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】正文深圳市人民政府关于印发深圳市城市更新办法实施细则的通知（深府〔2012〕1号）各区人民政府，市政府直属各单位：《深圳市城市更新办法实施细则》已经市政府同意，现予印发，请遵照执行。
深圳市人民政府二〇一二年一月二十一日深圳市城市更新办法实施细则第一章总则第一条为实施《深圳市城市更新办法》（以下简称《办法》），规范本市城市更新活动，建立规范、有序的城市更新长效机制，制定本细则。
第二条市查违和城市更新工作领导小组（以下简称市领导小组）负责领导全市城市更新工作，对全市城市更新工作涉及的重大事项进行决策。
市规划国土部门是全市城市更新工作的主管部门（以下简称主管部门），负责具体组织、协调、监督全市城市更新工作。
第三条市政府相关职能部门、区政府（含新区管委会，下同）及其相关职能部门，应当根据《办法》及本细则规定履行城市更新管理相关职责。
第四条主管部门、市政府相关职能部门、区政府应当积极开展城市更新政策的宣传，加强引导。
街道办事处、社区工作站、居委会等基层组织应当积极维护城市更新活动的正常秩序。
第五条城市更新项目免收各种行政事业性收费。
第六条鼓励金融机构创新金融产品、改善金融服务，通过构建融资平台、提供贷款、建立担保机制等方式对城市更新项目予以支持。
第七条城市更新项目在实施过程中应当按照集约用地、绿色节能、低碳环保的原则，推广使用经国家、省、市相关部门认定的新技术、新工艺、新材料和新设备，在满足使用功能的前提下，优先使用建筑废弃物绿色再生产品。
鼓励城市更新项目按照绿色建筑的标准进行规划、建设和运营管理。
第八条主管部门和区政府应当建立城市更新工作投诉处理制度，对受理的投诉及时进行调查和处理。
《深圳市城市更新办法》拆除重建类政策解读
关问题的决定》；
划建设标准与准则》。 造。
规定》；
1989年《深圳市人民
2005年发布《深圳市
政府关于制止农村违章
城中村（旧村）改造总
使用土地、搜自出租土
体规划纲要》 （2005--
地的紧急通知》；
2010）；
1989年，《关于深圳
2009年颁布《深圳市
经济特区征地工作的若
城市更新办法》。
干规定》。
1992年：农村城市化 1996年：总体框架定型
1992年，深圳市在特区内进行全面城市化，关外撤县改区。 市区内土地全部国有化，确定村内股份公司的股份划分，并 划定非农建设用地。
两规出台，查处特区内违法建筑，解决历史遗留问题 ，但 国有土地的历史遗留问题未得到解决。 2004年：宝、龙城市化
宝、龙两区城市化转地，处理历史遗留问题。旧城改造推 进缓慢。
（2）深圳城市更新发展历程
深圳城市更新演变过程中，城市更新政策主要围绕着快速城市化带来的原居民的违规建筑和违 法占用土地问题，以及推进城市化发展开展城市化征转集体土地，并逐渐制定相关政策规范、引导 城中村改造活动，推动城市存量土地利用。
深圳的城市更新活动伴随着深圳城市发展的整个历程，按照城市发展的四个阶段：
2
城市萌芽期 80年代初——90年代初
城市快速扩张期
城市稳步发展期
90年代初—90年代中期 90年代中—90年代末
城市提升完善期 21世纪初—至今
•
目 主要针对自发更新中的 针对建设标准制定、违 考虑居民生存和产业发 严控违章建设和占地，源自标 违法占地章建筑查处
展、重申查处违建活动 推进存量土地集约利用
理暂行办法》；
济特区土地使用权出让 性城中村改造试点补偿 决查处违法建筑和违法
城市更新部分指标的确定文件
1、土地贡献率《深圳市城市更新办法实施细则》（深府〔2012〕1号）第十二条（一）城市更新单元内拆除范围的用地面积应当大于10000平方米。
（三）城市更新单元内可供无偿移交给政府，用于建设城市基础设施、公共服务设施或者城市公共利益项目等的独立用地应当大于3,000平方米且不小于拆除范围用地面积的15%，2、容积率深圳市城市更新单元规划容积率审查技术指引（试行）（2015-09-01）（一）商业服务业用地位于原特区内或深圳市城市总体规划确定的城市主、副中心且位于《深标》密度三、四、五区时，按密度二区基准容积率取值；位于上述地区之外且位于《深标》密度四、五区时，按密度三区基准容积率取值。
居住用地位于《深标》密度四、五区时，按密度三区基准容积率取值。
（二）新型产业用地位于城市轨道交通近期建设规划的地铁线路站点500米范围内或属市重大产业项目时，地块容积率按6.0取值；位于原特区内或深圳市城市总体规划确定的城市主、副中心及组团中心时，地块容积率按5.0取值；位于上述地区之外时，地块容积率按4.0取值。
普通工业用地和现代物流用地地块容积率按4.0取值。
3、城市更新项目中新型产业用地可建设研发用房及配套商业、单身宿舍。
《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》（深府办〔2013〕3号）第九条之相关规定：城市更新项目中作为工业配套设施的配套办公、配套单身宿舍以及小型商业服务设施可分割转让，其建筑面积一般不得超过项目总建筑面积的30%，则研发用房占总建筑面积的70%。
第四条第五款：产业转移后，企业总部和财务结算中心继续使用原有工业楼宇，其自用建筑面积比例不低于总建筑面积50%的，非自用部分可以分割转让。
《深圳市城市更新项目创新型产业用房配建规定》第三条：创新型产业用房的配建比例为研发用房的12%；研发用房占新型产业用地项目计容建筑总面积的70%，故创新型产业用房占项目计容总建筑面积的8.4%。
4、保障性住房的配建《深圳市城市更新项目保障性住房配建规定》第四条改造方向为居住用地的项目的配建比例是指配建保障性住房的建筑面积占该项目规划批准住宅建筑面积的比例。
深圳市城市更新办法实施细则
深圳市城市更新办法实施细则关于印发深圳市城市更新办法实施细则的通知深府〔〕1号各区人民政府，市政府直属各单位：《深圳市城市更新办法实施细则》已经市政府同意，现予印发，请遵照执行。
深圳市人民政府二○一二年一月二十一日深圳市城市更新办法实施细则第一章总则第一条为实施《深圳市城市更新办法》（以下简称《办法》），规范本市城市更新活动，建立规范、有序的城市更新长效机制，制定本细则。
第二条市查违和城市更新工作领导小组（以下简称市领导小组）负责领导全市城市更新工作，对全市城市更新工作涉及的重大事项进行决策。
市规划国土部门是全市城市更新工作的主管部门（以下简称主管部门），负责具体组织、协调、监督全市城市更新工作。
主管部门的派出机构依据《办法》及本细则规定在辖区范围内履行城市更新管理相关职责。
第三条市政府相关职能部门、区政府（含新区管委会，下同）及其相关职能部门，应当根据《办法》及本细则规定履行城市更新管理相关职责。
第四条主管部门、市政府相关职能部门、区政府应当积极开展城市更新政策的宣传，加强引导。
街道办事处、社区工作站、居委会等基层组织应当积极维护城市更新活动的正常秩序。
第五条城市更新项目免收各种行政事业性收费。
第六条鼓励金融机构创新金融产品、改进金融服务，经过构建融资平台、提供贷款、建立担保机制等方式对城市更新项目予以支持。
第七条城市更新项目在实施过程中应当按照集约用地、绿色节能、低碳环保的原则，推广使用经国家、省、市相关部门认定的新技术、新工艺、新材料和新设备，在满足使用功能的前提下，优先使用建筑废弃物绿色再生产品。
鼓励城市更新项目按照绿色建筑的标准进行规划、建设和运营管理。
第八条主管部门和区政府应当建立城市更新工作投诉处理制度，对受理的投诉及时进行调查和处理。
第九条市、区规划土地监察工作机构应当加大工作力度，严厉查处城市更新单元范围内新出现的违法建设行为。
农村城市化历史遗留违法建筑处理部门应当加快开展城市更新单元范围内历史遗留违法建筑的处理工作。
深圳市城市更新改造政策解读和工作步骤流程04整理63449课件
23
城市更新分类解读
3.4 拆除重建地价测算
其他情形用地
按照其改造后的功能和土地使用权期限以公告基准地价标准计算应缴纳的地价，扣减原有合 法建筑面积按照原土地用途及剩余土地使用权期限以公告基准地价标准计算的地价。
补缴地价
改造后应缴地价
原有合法建筑 面积地价
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Part 4 城市更新主要程序
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城市更新主要程序
城市更新单元规划获批准后视为已完成法定图则的修改（或制定）程序
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11
城市更新分类解读
3.1 综合整治类城市更新
综合整治包括哪些内容？
——基本不涉及房屋拆建的环境净化、美化项目.
沿街立面更新
环境绿化美化
公共服务设施改造
不改变建筑主体结构和使用功能； 一般不加建附属设施，加建的附属设施应当满足相关规范的要求。
12
城市更新分类解读
3.1 综合整治类城市更新
综合整治的实施主体是谁？
深圳城市更新(旧改)操作流程和知识点解析
2020/11/24
城市更新关键阶段划分
01 计划立项 主体
能不能改
02 专项规划 证
怎样改
2020/11/24
03 确认实施
谁来改
04 获取土地
谁来改
01
2020/11/24
计划 立项
什么 是计划立项
2020/11/24
Par
t
官方：《深圳市城市更新办法实施细则》
<十六条>城市更新单元规划的制定实行计划管理。实
这个项目可以继续推进了，投资 方们，赶紧投钱吧
2020/11/24
计划立项
要符合什么关键条件
2020/11/24
2020/11/24
2020/11/24
2020/11/24
2020/11/24
五类合法权属用地
到底是什么？
2020/11/24
2020/11/24
2020/11/24
2020/11/24
2020/11/24
深圳城市更新分类
Pat
分类
——按改造类型
1.城中村改造
2.工业项目改造
工改工 工改商 工改居 工改保
旧住宅区 （棚户区改造为主）
2020/11/24
区别点 1.适用具体政策不同
·例如《工业区块线管理办法》
2.补偿低价水平不同
·不同物业对应系数不同
3.项目平均盈利空间 不同 4.运作难度不同
2020/11/24
2020/11/24
2020/11/24
计划立项的实操流程
是什么
2020/11/24
2020/11/24
计划立项结果
长什么样
2020/11/24
深圳市城市更新办法-2009
附件2：《深圳市城市更新办法》已经市政府四届一四六次常务会议审议通过，现予发布，自2009年12月1日起施行。
代市长王荣二〇〇九年十月深圳市城市更新办法第一章总则第一条为规范本市城市更新活动，进一步完善城市功能，优化产业结构，改善人居环境，推进土地、能源、资源的节约集约利用，促进经济和社会可持续发展，根据有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条本办法适用于本市行政区域范围内的城市更新活动。
本办法所称城市更新，是指由符合本办法规定的主体对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）内具有以下情形之一的区域，根据城市规划和本办法规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动：（一）城市的基础设施、公共服务设施亟需完善；（二）环境恶劣或者存在重大安全隐患；（三）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施；（四）依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。
第三条城市更新应当遵循政府引导、市场运作、规划统筹、节约集约、保障权益、公众参与的原则，保障和促进科学发展。
第四条城市更新应当符合国民经济和社会发展总体规划，服从城市总体规划和土地利用总体规划。
城市更新实行城市更新单元规划和年度计划管理制度。
城市更新单元规划是管理城市更新活动的基本依据。
城市更新年度计划应当纳入近期建设规划年度实施计划及土地利用年度计划。
第五条城市更新可以依照有关法律法规及本办法的规定分别由市、区政府、土地使用权人或者其他符合规定的主体实施。
第六条市、区政府应当保障开展组织实施城市更新的工作经费，对城市更新项目提供适当的资金扶持。
城市更新涉及的基础设施和公共服务设施建设，应当从土地出让金中安排相应的项目资金。
城市更新涉及政府投资项目的，根据政府投资项目管理的相关规定实施。
第七条市规划国土主管部门负责组织、协调全市城市更新工作，依法拟订城市更新相关的规划土地管理政策，统筹城市更新的规划、计划管理，制定城市更新相关技术规范，组织制定城市更新单元规划，负责城市更新过程中的土地使用权出让、收回和收购工作。
深圳市城市更新办法实施细则解读.
《深圳市城市更新办法实施细则》解读一、出台背景● 2009年8月,广东省“三旧”改造政策出台,实现“三旧”改造用地出让、完善历史用地手续等六大突破。
● 2009年12月1日,《深圳市城市更新办法》正式施行,成为国内首部系统规范城市更新工作的政府规章,形成我市城市更新政策体系的核心。
●明确了“政府引导、市场运作、规划统筹、节约集约、保障权益、公众参与”的原则,并确立了综合整治、功能改变和拆除重建三种更新模式。
● 2010年至今,市政府、市规划国土委相继出台一系列配套文件,形成了较为系统的城市更新政策体系,确立了“大力推进城中村和旧工业区改造、积极推进旧商业区改造、稳步推进旧住宅区改造”的策略,规范了相关运作流程。
●《关于深入推进城市更新工作的意见》●《深圳市城市更新提速专项行动计划》●《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引》●《城市更新单元规划审批操作规则》●《市规划国土委城市更新项目用地审查操作规程》●《深圳市城市更新项目保障性住房配建比例暂行规定》●《拆除重建类城市更新项目房地产证注销操作规则》●《深圳市宝安区、龙岗区、光明新区及坪山新区拆除重建类城市更新单元旧屋村范围认定办法》●……●当前,城市更新工作仍然是市委、市政府高度重视的一项战略性工作。
许勤市长在今年的政府工作报告中指出,“要以城市更新释放发展空间,推动城市发展由依赖增量土地向存量土地二次开发转变”,对城市更新工作寄予重望。
●今年1月21日,市政府以2012年1号文的形式正式发布了《深圳市城市更新办法实施细则》。
二、主要原则及创新●原则一:与国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、广东省“三旧”改造政策、市政府《深圳市城市更新办法》及《关于深入推进城市更新工作的意见》等相关文件保持衔接。
●原则二:从加强城市更新工作规范性和操作性的角度,对《更新办法》中已有的条文进行明确和细化,精简办事程序,规范操作流程,提高办事效率。
●原则三:针对实践中发现的新情况、新问题,对《更新办法》未规定事项作出补充规定,推动实际问题的解决。
深圳市人民政府令第290号——深圳市城市更新办法
深圳市人民政府令第290号——深圳市城市更新办法文章属性•【制定机关】深圳市人民政府•【公布日期】2016.11.12•【字号】深圳市人民政府令第290号•【施行日期】2016.11.12•【效力等级】地方政府规章•【时效性】现行有效•【主题分类】城乡建设综合规定正文深圳市人民政府令第290号《深圳市人民政府关于修改〈深圳市城市更新办法〉的决定》已经市政府六届五十三次常务会议审议通过，现予发布，自发布之日起施行。
市长许勤2016年11月12日深圳市城市更新办法第一章总则第一条为规范本市城市更新活动，进一步完善城市功能，优化产业结构，改善人居环境，推进土地、能源、资源的节约集约利用，促进经济和社会可持续发展，根据有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条本办法适用于本市行政区域范围内的城市更新活动。
本办法所称城市更新，是指由符合本办法规定的主体对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）内具有以下情形之一的区域，根据城市规划和本办法规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动：（一）城市的基础设施、公共服务设施亟需完善；（二）环境恶劣或者存在重大安全隐患；（三）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施；（四）依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。
第三条城市更新应当遵循政府引导、市场运作、规划统筹、节约集约、保障权益、公众参与的原则，保障和促进科学发展。
第四条城市更新应当符合国民经济和社会发展总体规划，服从城市总体规划和土地利用总体规划。
城市更新实行城市更新单元规划和年度计划管理制度。
城市更新单元规划是管理城市更新活动的基本依据。
城市更新年度计划应当纳入近期建设规划年度实施计划及土地利用年度计划。
第五条城市更新可以依照有关法律法规及本办法的规定分别由市、区政府、土地使用权人或者其他符合规定的主体实施。
城市更新实施细则
深圳市城市更新办法实施细则（征求意见稿）第一章总则第二章城市更新规划与计划第三章综合整治类城市更新第四章功能改变类城市更新第五章拆除重建类城市更新第一节一般规定第二节单元规划制定计划的申报与审批第三节单元规划的编制与审批第四节项目实施主体确认第五节项目实施计划及相关审批事项第一章总则第一条[目的和依据]为贯彻落实《深圳市城市更新办法》（以下简称《更新办法》），规范本市城市更新活动的实施与管理，根据有关法律、法规、规章的规定，结合本市实际，制定本细则。
第二条[适用范围]本细则适用于本市行政区域范围内的城市更新活动。
第三条[指导思想]城市更新应当坚持以人为本，保障社会和谐稳定，推进特区一体化和现代化国际化先进城市建设，促进经济发展方式转变，支持战略性新兴产业发展，加强民生工程建设，实现公共服务均等化，推进文化遗产融入城市发展，改善生态环境和人文环境，实现绿色更新、低碳更新、有机更新、可持续更新。
第四条[市领导小组]市查违和城市更新工作领导小组（以下简称“市领导小组”）负责领导全市城市更新工作，对全市城市更新工作涉及的重大事项进行决策。
市领导小组下设市城市更新办公室作为日常工作机构，具体负责组织、协调全市城市更新工作。
市城市更新办公室设在市规划国土部门。
市领导小组实行例会制度，市城市更新办公室可以根据工作需要提请市领导小组召开工作会议。
第五条[市规划国土部门职责]市规划国土部门是全市城市更新工作的主管部门。
市规划国土部门及其派出机构在城市更新工作中承担以下职责：（一）组织拟订全市城市更新政策法规、操作规程和技术规范。
（二）组织拟订全市城市更新专项规划。
（三）组织拟订全市拆除重建类城市更新计划。
（四）组织进行项目拆除重建区域内土地的清理。
（五）组织城市更新单元规划的审批或报批，审批综合整治类城市更新项目规划，批准功能改变类城市更新项目。
（六）负责城市更新过程中的土地使用权收回、收购和出让。
（七）指导、协调和监督各区城市更新工作。
深圳城市更新及相关政策解析
一、城市更新的意义及现阶段形势分析
（三）现阶段形势分析
国土资源部部长姜大明在2014年全国国土资源工作会议上讲话，表示要严 格限制特大城市新增建设用地。他指出，中国城市建设无序发展，原因就是没有 控制好开放强度，没有划定城市开放边界。中国东部三大城市群发展要以盘活土 地存量为主。除生活用地外，原则上不再安排人口500万以上特大城市新增建设 用地。
市长许勤在2015年政府工作报告中提出，2014年存量建设用地占土地供应总 量比重达到70%，2015年要深入实施城市更新和土地整备，加快城中村、旧工业 区和旧商业区改造，加大违法建筑查出力度。
一、城市更新的意义及现阶段形势分析
（三）现阶段形势分析 2012年和2013年这两年，通过城市更新累计供应土地405公顷，收缴 地价156.52亿元；2013年城市更新投资额365.7亿元，占全市固定资产投 资比例从2009年的3.9%上升到14.6%；2014年，投资总额已经达到400亿 元，占到全市固定资产总额的15.6%。2014年，城市更新推向市场的商品 房除去回迁给业主但不算原业主的，净剩余的预售量是256万平方米，占 全市批准预售量的35%，今后将不断增加。 结论：城市更新越来越得到政府和市场重视，并且在土地市场发挥 的作用越来越大。
（一）城市更新的意义 对于政府：
可建设的土地资源越来越少，需要盘活存量建设用地来实现GDP。
对于深圳市来讲意义重大：
2005年至2011年，深圳市以4％的建设用地增量，推动GDP的增长达133% 。现在深圳全市土地面积仅为1991平方公里，人均用地只有133平方米，其中 生态保护线范围用地974平方公里。到2020年，可供新增建设用地只有不到59 平方公里，因此面对经济要发展，土地资源越来越少，出现难以为继的情况 ，只能通过盘活存量用地来实现。
2023年深圳经济特区城市更新条例最新版
2023年深圳经济特区城市更新条例最新版目录第一章总则第二章城市更新规划与计划第三章拆除重建类城市更新第四章综合整治类城市更新第五章保障和监督第六章法律责任第七章附则第一章总则第一条为了规范城市更新活动，完善城市功能，提升城市品质，改善人居环境，根据有关法律、行政法规的基本原则，结合深圳经济特区实际，制定本条例。
第二条深圳经济特区城市更新活动适用本条例。
本条例所称城市更新，是指对城市建成区内具有下列情形之一的区域，根据本条例规定进行拆除重建或者综合整治的活动：(一)城市基础设施和公共服务设施急需完善;(二)环境恶劣或者存在重大安全隐患;(三)现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合经济社会发展要求，影响城市规划实施;(四)经市人民政府批准进行城市更新的其他情形。
根据市住房发展规划，旧住宅区拆除重建后优先用于公共租赁住房、安居型商品房和人才住房等公共住房建设，由市、区人民政府按照有关规定组织实施。
具体办法由市人民政府另行制定。
第三条城市更新应当遵循政府统筹、规划引领、公益优先、节约集约、市场运作、公众参与的原则。
第四条城市更新应当增进社会公共利益，实现下列目标：(一)加强公共设施建设，提升城市功能品质;(二)拓展市民活动空间，改善城市人居环境;(三)推进环保节能改造，实现城市绿色发展;(四)注重历史文化保护，保持城市特色风貌;(五)优化城市总体布局，增强城市发展动能。
第五条市人民政府负责统筹全市城市更新工作，研究决定城市更新工作涉及的重大事项。
市城市更新部门是城市更新工作的主管部门，负责组织、协调、指导、监督全市城市更新工作，拟订城市更新政策，组织编制全市城市更新专项规划、年度计划，制定相关规范和标准。
市人民政府相关部门在各自职责范围内负责城市更新相关工作。
第六条各区人民政府(含新区管委会，下同)负责统筹推进本辖区城市更新工作。
区城市更新部门负责本辖区城市更新组织实施和统筹管理工作，区人民政府相关部门在各自职责范围内负责城市更新相关工作。
《深圳经济特区城市更新条例》政策解读1.21
二〇二一年一月
汇报提纲
01 城市更新研究概况 02 立法背景 03 立法进程 04 主要内容介绍
PART 1
城市更新研究概况
一、城市更新研究概况
Ø 国外研究状况
01.英国产业革命
英国工业革命引发环境污染、交通拥挤、住房矛盾突出、基础设 施不完善等“城市病“，欧美国家率先发起“城市更新”运动。
05.鼓励市场化运作
20世纪80年代，随着全球范围的经济调整，西方国家的政府不再 一力承担城市更新责任，鼓励市场主体参与城市更新活动之中。
一、城市更新研究概况
Ø 国内研究状况
1 我国城市更新最初的理论研究着眼于对历史文化名城的保护上。
2 1983年，吴良镛先生结合北京旧城区改建的实践，提出
了“有机更新”理论。
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双方合作改造 蔡屋围金融中心（京基100）改造项目
该项目位于罗湖区蔡屋围老围片区，改造用地面积约70亩，改造前现状建筑物135栋，建筑面积约 15万平方米。
改造后建筑面积约为60万平方米，由441.8米高的京基100大厦及7栋回迁楼构成。刷新了深圳城市 的新地标。
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PART 4
主要内容介绍
3 1989年《城市规划法》和2007年《城乡规划法》提出
“旧城改建”的概念。
4 2004年，辽宁在全国率先启动大规模的棚户区改造。
2008年，全国棚改启动。
5 2016年，原国土资源部出台《关于深入推进城镇低效用地再
开发的指导意见》，提出存量低效用地再开发概念。
6 2020年，党的十九届五中全会明确提出提出实施城市更新。
坚持政府统筹
l 以前政府通过定规划、定政策、定标准，抓统筹、抓服务、抓监管，发挥引 导作用。现将“政府引导”调整为“政府统筹”，强化政府职能。
深圳市城市更新办法
深圳市城市更新办法《深圳市城市更新办法》拆除重建类政策解读⾃市政府颁布《深圳市城中村（旧村）改造暂⾏规定》（深府…2004?177号，下称“城中村改造暂⾏规定”）和《深圳市⼈民政府关于⼯业区升级改造的若⼲意见》（深府…2007?75号）以来，我市相继开展了城中村和⼯业区升级改造⼯作。
⼴东省政府于2009年8⽉出台了《关于推进“三旧”改造促进节约集约⽤地的若⼲意见》（粤府…2009?78号，下称“省三旧改造意见”），进⼀步明确了⼴东省三旧改造的相关政策，市政府按其相关规定制定颁布了《深圳市城市更新办法》（市政府令第211号，下称“更新办法”），该办法⾃2009年12⽉1⽇起施⾏。
⼀、从“旧城改造”到“城市更新”更新办法中不再沿⽤以前的“城中村改造”、“旧村改造”、“旧城改造”等表述,⽽采⽤了更具综合性、更注重城市品质和内涵提升的“城市更新”概念。
所谓“城市更新”是指对特定城市建成区内(包括旧⼯业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等),根据城市规划和规定程序进⾏综合整治、功能改变或者拆除重建的三类更新活动。
更新办法将城市更新的⽬标明确为进⼀步完善城市功能、优化产业结构、改善⼈居环境、挖掘⽤地潜⼒、拓展发展空间、促进社会经济可持续发展，改变了旧城改造只是简单的拆除重建或穿⾐戴帽物质形态改变的观念，更注重城市功能提升和旧城区活化的内涵。
更新办法为不同现状和不同改造需求的区域提供了相应的选择,未来深圳的城市更新将实⾏多种形式有机结合,⽽且尽可能以综合整治为主。
⼆、两个新概念（⼀）城市更新实⾏年度计划管理制度更新办法规定“城市更新实⾏城市更新单元规划和年度计划管理制度”。
我市的城市更新年度计划包括城市更新单元规划制定计划和年度实施计划两部分，将每⼀年度的城市更新单元规划编制和将要实施的拆除重建类及综合整治类更新项⽬做出计划安排,强化城市更新的计划管理,保障城市更新⼯作的有序进⾏。
在已经完成的2010年年度计划申报⼯作基础上，市更新办调整了更新单元规划制定计划管理模式，年度计划不再采⽤⼀年⼀报的形式，⽽是常态申报的形式。
城市更新部分指标的确定文件
1、土地贡献率《深圳市城市更新办法实施细则》（深府〔2012〕1号）第十二条（一）城市更新单元内拆除范围的用地面积应当大于10000平方米。
（三）城市更新单元内可供无偿移交给政府，用于建设城市基础设施、公共服务设施或者城市公共利益项目等的独立用地应当大于3,000平方米且不小于拆除范围用地面积的15%，2、容积率深圳市城市更新单元规划容积率审查技术指引（试行）（2015-09-01）（一）商业服务业用地位于原特区内或深圳市城市总体规划确定的城市主、副中心且位于《深标》密度三、四、五区时，按密度二区基准容积率取值；位于上述地区之外且位于《深标》密度四、五区时，按密度三区基准容积率取值。
居住用地位于《深标》密度四、五区时，按密度三区基准容积率取值。
（二）新型产业用地位于城市轨道交通近期建设规划的地铁线路站点500米范围内或属市重大产业项目时，地块容积率按6.0取值；位于原特区内或深圳市城市总体规划确定的城市主、副中心及组团中心时，地块容积率按5.0取值；位于上述地区之外时，地块容积率按4.0取值。
普通工业用地和现代物流用地地块容积率按4.0取值。
3、城市更新项目中新型产业用地可建设研发用房及配套商业、单身宿舍。
《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》（深府办〔2013〕3号）第九条之相关规定：城市更新项目中作为工业配套设施的配套办公、配套单身宿舍以及小型商业服务设施可分割转让，其建筑面积一般不得超过项目总建筑面积的30%，则研发用房占总建筑面积的70%。
第四条第五款：产业转移后，企业总部和财务结算中心继续使用原有工业楼宇，其自用建筑面积比例不低于总建筑面积50%的，非自用部分可以分割转让。
《深圳市城市更新项目创新型产业用房配建规定》第三条：创新型产业用房的配建比例为研发用房的12%；研发用房占新型产业用地项目计容建筑总面积的70%，故创新型产业用房占项目计容总建筑面积的8.4%。
4、保障性住房的配建《深圳市城市更新项目保障性住房配建规定》第四条改造方向为居住用地的项目的配建比例是指配建保障性住房的建筑面积占该项目规划批准住宅建筑面积的比例。
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7 明晰城市更新项目运作基本流程和各部门承担的职能
12
3
《更新办法》的主要亮点
1 改造主体多元化，土地出让模式更加灵活
过去，对于城市更新在确定实施主体、如何确定地价标准、
土地使用权的出让方式等问题上都缺乏政策规范。
《更新办法》规定，城市更新可以分别由市、区政府、土地使
用权人或者其他符合规定的主体实施。
解读《深圳市城市更新办法》
Contents
1 2 3
4
《更新办法》出台的背景 《更新办法》出台的意义 《更新办法》的主要亮点 《深圳市城市更新办法》 《更新办法》后续需要关注的问题
5
2
1
《更新办法》出台的背景
随着深圳经济社会的快速发展，土地与空间难以为继的
矛盾日益突出。
城市更新工作成为深圳挖掘建设用地潜力、拓展发展空间的必然选择
生活在城市中的人，对于自己所居住的建筑物、周围的环境或
出行、购物、娱乐及其他生活活动有各种不同的期望和不满
对于自己所居住的房屋的修理改造 对于街道、公园、绿地和不良住宅区等环境的改善有要求及早
施行，以形成舒适的生活环境和美丽的市容抱有很大的希望
4
1
《更新办法》出台的背景
多元化的城市更新内涵
对于自行改造的项目，土地使用权可以通过补签土地出让合同
补充协议或者补签土地出让合同的方式出让。
尽管没有直言协议出让，但该表述意味着城市更新项目土
地使用权可以通过协议方式出让。
13
3
《更新办法》的主要亮点
2 城市更新改造对象的全覆盖
过去，城市更新政策主要集中在城中村改造和旧工业区升
级改造方面
2004年以来，深圳开展城中村和工业区升级改造工作 现阶段的城中村、工业区升级改造面临了许多问题：
城市化过程中遗留的土地权属不清 城村混杂交错
覆盖面较为单一的改造政策无法有效地促进城市规划的实施
需要更具综合性、更注重城市品质和内涵提升的“城市更
新”概念指导城中村改造、旧城改造等工作 。
6
完善城市整体功能 提高城市管理水平
实现经济发展战略转型 实现社会发展战略转型
进一步提升城市竞争力 保持城市可持续发展
3
1
《更新办法》出台的背景
城市更新的定义
一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、
有计划的改建活动。
1858年8月，在荷兰召开的第一次城市更新研讨会认为包括以下 内容的城市建设活动都是城市更新：
形成完善的城市更新政策和规划体系
土地收回收购、违法建筑处理、房地产登记管理、拆迁补偿、财
政税收一系列配套政策的研究工作将随即展开
11
3
《更新办法》的主要亮点
1 改造主体多元化，土地出让模式更加灵活 2 城市更新改造对象的全覆盖 3 首创“城市更新单元”概念 4 非商品性质房地产的改造留有余地 5 综合整治、功能改变、拆除重建三种更新模式并行 6 关内外优惠政策（地价标准）统一
《更新办法》则涵盖了所有的城市更新活动，实现了旧工
业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村所有城市更 新活动的全覆盖
“城市更新”概念定位与过去的旧改相比更加准确、内涵
更加深刻
14
3
《更新办法》的主要亮点
8Hale Waihona Puke 广东省政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》 根据《意见》，下列土地可列入“三旧”改造范围：
城市市区“退二进三”产业用地；
城乡规划确定不再作为工业用途的厂房（厂区）用地；
国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业的原厂房用地； 不符合安全生产和环保要求的厂房用地； 布局散乱、条件落后，规划确定改造的城镇和村庄； 列入“万村土地整治”示范工程的村庄等。
5. 《关于开展城中村（旧村）改造工作有关事项的通知》深府办[2007]159号
6. 《关于开展宝安龙岗两区城中村（旧村）全面改造项目有关事项的通知》深府 办[2008]25号
7. 《关于工业区升级改造的若干意见》深府[2007]75号
8. 《关于推进我市工业区升级改造试点项目的意见》深府办[2008]35号 9. 《关于加快推进我市旧工业区升级改造的工作方案》深府办[2008]93号
7
1
《更新办法》出台的背景
规划国土部门在2007年启动了《深圳市城市更新办法》 草案的草拟工作。 2009年9月，广东省政府出台《关于推进“三旧”改造促 进节约集约用地的若干意见》（粤府[2009]78号） 深圳市以全面推进“部市共建”的方式，成为国家城市更
新试点城市。
2009年10月，《更新办法》经市政府常务会议审议通过， 自2009年12月1日起施行。
城市规划的形体规划 强调“利人原则”的人本思想 强调城市历史价值的保护 可持续发展等
以多方伙伴关系为取向、更加注重社区参与和社会公平
城市更新的方式
重建或再开发（redevelopment） 整建（rehabitation） 保留维护（conservation）
5
1
《更新办法》出台的背景
9
广东省政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》 推进“三旧”改造的措施：
在旧城镇改造范围内，符合城市规划、“三旧”改造规划和
年度实施计划的，鼓励原土地使用权人自行进行改造。
自行改造应当制定方案，经土地行政主管部门和城乡规划部
门同意后报市、县人民政府批准实施。
所涉及的划拨土地使用权，可采取协议方式补办出让手续，
近年来深圳市出台的城市更新有关的政策
1. 《深圳市城中村(旧村)改造暂行规定》 2. 《关于深圳市城中村（旧村）改造暂行规定的实施意见 》深府[2005]56号 3. 《关于推进宝安龙岗两区城中村（旧村）改造工作的若干意见》深府[2006 [257]号 4. 《关于宝安龙岗两区自行开展的新安翻身工业区等70个旧城旧村改造项目的 处理意见》深府[2006]258号
涉及补缴地价的，按地级以上市人民政府的统一规定办理。
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2
《更新办法》出台的意义
城市转型重要标志
完成市政府提出的2009年“十大突破”的工作要求 (城市更新工
作要取得突破) ，城市发展由增量土地开发为主向存量土地再开发 为主转变 加快推动城市重点区域功能提升与转变 促进老区活力重振与新区的结构优化 促进全市产业的空间布局优化和结构调整 促进社会结构优化与历史遗存保护