成都青城湖国际运动新市镇总体策划报告

青城湖国际运动新市镇总体策划报告王志纲工作室2008年7月青城湖国际运动新市镇总体策划报告目录第一部分态势篇---------------------------------------------------------------------------------------------------- 1一、大成都走势 (1)二、聚焦青城湖 (5)三、结论 (6)第二部分定位篇---------------------------------------------------------------------------------------------------- 8一、理念创新 (8)二、战略定位 (8)三、形象定位 (9)四、功能定位 (9)五、市场定位 (10)六、产品定位 (12)第三部分构建篇-------------------------------------------------------------------------------------------------- 14一、基地现状 (14)二、总体构建 (14)三、中心区 (16)四、北部片区 (24)五、中部片区 (28)六、南部片区 (31)第四部分开发篇-------------------------------------------------------------------------------------------------- 33一、开发策略 (33)二、开发分期 (33)附件1：项目技术指标建议-------------------------------------------------------------------------------------- 36附件2：高尔夫市场分析 ----------------------------------------------------------------------------------------- 37附件3：商业地产市场分析-------------------------------------------------------------------------------------- 47附件4：酒店市场分析 -------------------------------------------------------------------------------------------- 58附件5：运动休闲市场分析-------------------------------------------------------------------------------------- 67附件6：地震效应专题分析（宏观面及房地产） -------------------------------------------------------- 75第一部分态势篇欲策划本案，必先跳出项目，从大成都、中国乃至世界的战略高度重新发现青城湖的价值。

一、大成都走势（一）“休闲之都”升级呼唤新名片1、休闲时代到来，休闲成为提升城市竞争力的重要手段A、大众休闲时代已经到来：世界经济发展经验证明，一国人均GDP达800美元，大众旅游萌发；人均GDP达1000美元，观光旅游兴起；人均GDP超3000美元，休闲旅游兴起；人均GDP超5000美元，进入体验旅游阶段。

2007年中国人均GDP 达到2280美元，已经跨过休闲经济“井喷式”发展的门槛，休闲旅游已逐渐成为旅游消费的主流和国内旅游发展的重要方向。

B、休闲已成为提升城市竞争力的重要手段：旅游业经历“小旅游”和“大旅游”两大发展阶段，小旅游即景区旅游阶段，纯粹的观光旅游时代。

以自然山水风光或历史人文古迹为唯一吸引物，圈景卖票，博物馆式的经营与消费模式，其特点1是自我封闭、观光为主和门票至上，景区独立封闭很少考虑与周边空间或产业等方面的联系，并缺乏相关消费配套设施，游客停留时间短暂，旅游收入完全依赖于门票收入；大旅游即城市旅游阶段，休闲体验旅游时代。

强调以城市或区域为载体，以休闲为特色，反弹琵琶，增强城市及区域的辐射能力，提升城市能级，十五期间，大成都之“城变”就很好地印证了这一点。

2、“休闲之都”进入全新发展阶段“十一五”以来，大成都进入了全新的发展阶段，面向世界的“外向化、高端化”的“休闲之都”成为城市升级的重要方向。

从成都的发展进程来看，大体可以归纳为“三个成都”的发展阶段，代表了从“小成都”到“大成都”，从“成都的成都”、“四川的成都”、“西部的成都”到“中国的成都”、“世界的成都”的发展进程。

第一个成都即低端的、市民化的、成都人的成都，以老城区为核心，目前已完全被填满；第二个成都即中端的、外向化的，面向四川、面向西部的成都，主城区也已得到充分发展；目前成都正在加速进入第三个成都的发展阶段，外向化、国际化的需求显著。

三个成都示意图成都正处于从“中国品牌”向“国际品牌”升级的转型期，亟须能够承载国际化“休闲之都”魅力的平台出现，对接城市发展需求，成为大成都走向中国、对接世界的新名片。

23、“青城山—都江堰”将成为“休闲之都”升级的新名片成都“十一五”规划中提出“从观光旅游和市民休闲旅游向更高层次和更广范围升级发展”，“青城山—都江堰、大熊猫、金沙文化”成为成都旅游三大王牌。

大熊猫与金沙文化是符号层面的意义，只有青城山—都江堰历史文化底蕴深厚，产业内涵丰富。

四川省也已在着力打造“青城山——都江堰”外向化、高端化、国际化的世界级休闲度假旅游区。

与过去古堰区、青城山的传统观光游以及初级乡村旅游相比，青城山-都江堰国际休闲度假区是成都旅游外向化、高端化升级的最佳平台，代言四川、代言成都的一张超级王牌。

[链接：青城山—都江堰拥有绝佳的人居环境，年均气温15.2℃，森林覆盖率达59.59%，城市绿化覆盖率43%，空气质量和水质常年保持国家一级水平；同时全市人均寿命77.1岁，高出全国平均水平5.7岁，是著名的“长寿之乡”；此外还分布有丰富的生物资源，不但有大熊猫、中药材、森林公园等自然资源，也有悠久历史传统的道教养生资源。

青城山—都江堰凭借这些王牌要素，同峨眉山、大九寨一起成为四川省着力打造的三大国际休闲度假旅游区之一。

]为了承接这一机遇，都江堰已确立了从观光主导向休闲度假主导转变的战略，希望通过1—2年的努力，使“青城山—都江堰”软硬件打造初步与国际接轨，建成中国最佳休闲度假旅游区，在亚洲地区具有一定的国际竞争力；再通过2—3年的努力，国际化水平进一步提高，使之成为具有较强国际影响力的休闲度假旅游区。

2010年预计游客从2006年的600万人次增长到1000万人次，其中境外游客从2006年的15万人次增长到100万人次。

“青城山—都江堰”将成为“休闲之都”国际化、高端化升级的重要名片。

[链接：都江堰旅游发展措施。

整合青城山片区旅游资源，深入挖掘道文化内涵，展示道教养生、健身、长生及音乐、武术等文化精髓，着力打造青城山中国道文化名镇和国家级农业旅游示范点；实施水利文化博览馆等重大项目建设，将古堰片区建成世界水利文化的体验之地、文化遗产与文物古迹的珍藏之地、川派建筑与园林艺术的展示之地；打造紫坪铺水上娱乐休闲度假区，高水平举办清明放水节、消夏夜啤酒节、青城武术节、龙池南国冰雪节等主题旅游、节庆、会展活动，创造国际性名节品牌，彰显名节效应。

]3（二）新特区战略呼唤新抓手1、成都成为“国家级综合配套改革试验区”2007年6月，成都市全国统筹城乡综合配套改革试验区获国务院批准，成为继上海浦东新区、天津滨海新区之后又一国家综合配套改革试验区，意在通过重点中心大城市的示范带动效应推广整个西部地区的城乡统筹发展。

“新特区”将进一步推动成都的快速发展，成都经济活力、商业贸易、对外往来将大大增强，“西部之心”的战略地位将进一步强化，并逐渐从“西部的成都”成为“中国乃至世界的成都”。

2、新特区呼唤新样板“统筹城乡综合配套改革试验区”的要义在于统筹城乡发展，全面建设小康社会，促进社会和谐，为在全国范围内实现全面小康目标提供有益的借鉴和经验。

2003年以来成都城乡统筹取得了可喜的成绩，通过“三个集中”等一系列的举措，形成了体现城乡和谐发展的“大成都经济圈”，并培育了“三圣花乡”等具有全国性示范意义的“新农村”样板。

成为新特区，成都呼唤新抓手与新平台，探索新模式，成为新特区城乡统筹的新样板。

（三）大都江堰时代到来，城市呼唤新客厅都江堰正处于由原来小都江堰向大都江堰的拓展阶段，新的城市总体规划实行强化旧城、重点南移、西优东扩、呈扇形组团式发展的空间发展策略，重点往成都中心城方向向南部的聚源新区发展，其次往东北部蒲阳方向发展，形成中心城、紫坪铺、西区、工业区、新区、青城山六大功能组团。

至此都江堰城市形成“青城山与都江堰堰区联动发展、融入大成都都市圈发展”的趋势，大都江堰时代到来，亟需城市名片与城市客厅出现，代言都江堰城市的全面升级。

[链接：都奖堰六大城市功能组团。

中心城组团定位于全市的商业、娱乐、旅游综合服务中心，包括以堰为核心的老城区，4通过杨柳河风情街、夜啤酒广场等结合旧城历史文化保护来发展观光旅游；紫坪铺组团作为紫城市西区，已有中信集团介入进行大规模综合性开发，定位为集休闲、旅游、度假、居住等功能为一体的城市组团；金凤-蒲阳工业区在城市东北部，以高新制造为主导，配套生活居住；聚源新区是跳出老城区进行建设的新区，拥有城市级的行政、文化、体育、商业、金融设施配套,同时也具有居住、高新技术研发和旅游服务功能青城山旅游度假区以青城山为依托，重点发展旅游服务和居住功能。

]二、聚焦青城湖（一）青城湖优势1.区位优势：青城湖地理环境优越，位于都江堰对接大成都的门户区域，“国色天香—青城湖—大观镇—青城山”旅游大通道上，交通便捷，距成都30公里约30分钟车程，距温江10公里约10分钟车程，距青城山12.8公里约13分钟车程。

2.资源优势:毗邻都江堰、青城山等世界级文化旅游资源，借“青城山—都江堰”打造国际级休闲度假旅游区之势，有望成为“休闲之都”外向化、高端化升级的名片之一。

53.规模优势:青城湖项目占地8000亩，周边辐射和影响人口近百万，这一大量、集中、升值潜力巨大而利用条件较好的土地资源在宏观调控政策日益深化的今天更得尤其珍贵。

（二）青城湖劣势1.过路经济：成青线虽然给本案带来了交通上的便利和区域格局上的改观，但作为一条连接成都和青城山的快速通道，很有可能造成“过路经济”的局面，即大量的人流直接进入青城山度假区而不在青城湖项目停留。