34. 论不动产登记簿公信力和不动产善意取得制度的区分

论不动产登记簿公信力和不动产善意取得制度的区分作者：鲁春雅出处：法律图书馆日期：2012年7月12日对从无权利人处善意取得不动产应采取何种善意保护制度，需结合物权法的立法思想、不动产物权变动模式和不动产登记制度进行综合评判。

《物权法》第106条规定的不动产善意取得制度和德国、瑞士法上的不动产登记簿公信力制度在前提条件、理论基础、法律效力方面均存在明显差异，不宜盲目照搬德国法关于不动产登记簿的公信力的规定来解释我国的不动产善意取得制度。

在《物权法》颁布以前，我国大陆地区的学者多将善意取得视为一项关于动产物权取得的特殊制度。

学者们通常从两个角度来阐述该制度：一是认为其前提条件是无权占有，取得人的善意体现为其不知道无权处分人无处分权；二是从物权公信原则出发，主张不动产登记簿和占有均具有公信力，信赖登记簿与信赖占有的善意第三人，其所得利益皆受法律保护。

上述不同见解之所以能够共存且未引起争议，是因为不动产登记簿的公信力与动产的善意取得制度一直被视为两种不同的制度。

在《物权法》制定过程中，这两种见解曾同时得到过立法者的认可。

例如，《物权法》（第四次审议稿）第22条规定了不动产登记簿的公信力制度，而第110条规定了适用于动产和不动产的善意取得制度。

然而，正是这两个法条对不动产善意保护的分别规定，凸显了不动产善意取得制度和不动产登记簿公信力制度之间长期隐而未现的矛盾：是用善意取得制度还是不动产登记簿公信力制度来保护不动产善意取得及其相关权利。

《物权法》颁布以后，有些学者敏锐地意识到，《物权法》第106条用一个条文对动产和不动产进行统一规定，不免给动产和不动产善意取得的构成要件的判定带来不便。

如何解决不动产善意取得制度与不动产登记簿公信力的关系便成为把握第106条的关键。

对此，学者们提出了两种解决方案：其一，不动产善意取得制度与不动产登记簿公信力制度无实质差异，《物权法》第106条包括了不动产登记簿公信力制度。

以往认为应否定不动产物权善意取得，而采取不动产公信力制度是一种误解。

有学者在此基础上，进一步提出借鉴德国法上不动产登记簿公信力制度的规定，来区分动产善意取得和不动产善意取得的构成要件。

其二，应区分不动产善意取得制度与不动产登记簿公信力制度，单独规定不动产登记簿公信力制度。

究竟上述哪种方案更切合我国实际，德国法上的不动产登记簿公信力制度对我国的不动产善意取得制度具有多大的借鉴意义，非常值得深入探究。

我将以我国的立法和司法实践为基础，并参酌德国、瑞士关于不动产登记簿公信力及善意取得制度的立法和学说，从制度建立的前提条件、理论基础等方面分析我国法上的不动产善意取得制度与德、瑞两国不动产登记簿公信力制度之间的关系，以更好地理解与适用《物权法》第106条的规定。

一、制度建立的前提条件关于《物权法》第106条不动产善意取得制度的前提条件，我国学者有两种不同的意见：第一，无权处分说。

鉴于《物权法》第106条规定，“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的……”，因此该说将法条中“无权处分人”解释为在无权处分情况下没有处分权的人，从而得出不动产善意取得制度的前提条件为无权处分。

这种学说得到了立法者的赞同，他们也提出，善意取得的前提条件是受让人不知道让与人无权处分的事实，即无权处分，取得人信赖的客体是处分人的处分权。

第二，不动产登记簿错误说。

此说认为可借鉴德国法关于不动产登记簿公信力制度的规定，将不动产登记簿错误作为不动产善意取得的前提条件。

不过，“不动产善意取得制度保护的不是取得人对登记簿的信赖，而是对处分权人有无权利的事实的信赖。

”这表明，在这位学者看来，不动产善意取得制度保护的不是对不动产登记簿的信赖，而是对处分权人为有权处分人的信赖。

这无异于将登记簿错误等同于将无处分权人登记为有处分权人，实际上是无权处分说的另一种表达方式而已。

在德国和瑞士学者看来，德国和瑞士民法不是将无权处分，而是将不动产登记簿不正确规定为不动产登记簿公信力的前提条件。

他们所讲的不动产登记簿不正确并非来源于法条本身，而是从不动产登记簿的正确性拟制中推导而来，并非从对无权处分人的处分权中演绎得来。

例如，《德国民法典》第892条第1款规定：“为有利于根据法律行为取得一项权利或者取得该项权利上的权利的人，土地登记簿中所记载的内容应视为是正确的……”。

又如，《瑞士民法典》第973条第1款则规定，“出于善意而信赖不动产登记簿的登记，因而取得所有权或其他权利的人……”。

由上述规定可知，德国和瑞士皆将不动产登记簿的内容拟制为正确，并要求取得人善意信赖不动产登记簿的登记，这样就在不动产登记簿的登记与善意保护之间建立起了联系。

取得人信赖的是不动产登记簿的内容而非处分人的处分权。

与此不同，在动产善意取得中，取得人信赖的是无权处分人的处分权，占有在这里起到了体现处分权的权利外观的作用。

是故，德国和瑞士均在不动产登记簿公信力制度之外，对动产的善意取得另行做出了规定（《德国民法典》第932条，《瑞士民法典》第933条）。

我国之所以将无权处分作为不动产善意取得制度的前提条件，与《物权法》第106条将善意取得制度统一适用于动产、不动产和《合同法》第51条关于无权处分的规定有关。

善意取得制度以善意作为补正无权处分人处分权瑕疵的正当性根据。

由此可知，尽管转让合同无效这个要件最终未被规定为善意取得制度的构成要件，实践中法院通常不会认定转让合同无效，而是依据善意取得制度判定受让人取得相应的不动产物权。

这依然是一种以债权合同和意思主义为中心的物权变动模式，仅在受让人的善意和无权处分人的行为之间建立起了逻辑联系，并未直接涉及不动产登记簿的正确或不正确的状况，忽视了不动产登记簿的作用。

相比之下，德国、瑞士将不动产登记簿不正确而非无权处分视为不动产登记簿公信力制度的前提条件，这一方面与它们在立法技术上对不动产登记簿的正确性和完整性拟制有关，另一方面与它们将从无权利人处取得动产、不动产分别予以规定的做法相关。

值得注意的是，不动产登记簿的公信力对不动产登记簿的拟制作用与不动产登记簿的权利推定作用之间存在显著不同。

这一点并未引起我国学者的足够注意。

甚至有学者将《物权法》第16条不动产登记簿的推定看作不动产登记簿的公信力。

其实，不动产登记簿的权利推定体现的是不动产登记簿形式上的公示作用，而不动产登记簿的公信力显现的是不动产登记簿的实质公示作用权利推定仅具有程序法上的意义，旨在免除登记权利人对自己享有物权的证明负担，而并不能产生实体法上的法律效果。

该推定效力仅有利于不动产登记的权利人，善意第三人并不能依据该权利推定获得实体法上的保护。

就效力范围而言，不动产登记簿的权利推定作用只具有积极公示的效力，即推定已登记的物权存在，已注销的物权不存在，并不涉及未登记的权利和处分权限制。

可见，权利推定作用并不能解决不动产之上的权利负担问题。

从这个意义上来说，不动产登记簿的权利推定作用和占有的权利推定作用一样，不具有完整性推定即消极公示的作用。

占有作为权利外观只具有表征物权归属的作用，而不可能表征物上的负担，因此，占有的权利推定效力并不涉及物上的负担。

在动产善意取得时，物上的负担是否消灭必须另行规定。

《物权法》第108条解决了动产善意取得的物上负担问题，该条规定，“善意受让人取得动产后，该动产上的原有权利消灭，但善意受让人在受让时知道或者应当知道该权利的除外。

”然而，《物权法》并未规定，善意受让人取得不动产后，该不动产上未登记的权利或权利限制是否消灭。

实践中许多问题与此相关，例如，不动产之上未登记的共有物权在善意取得时是否当然消灭的问题。

这不能不说是一个缺憾。

与《物权法》的上述欠缺不同，德国和瑞士通过不动产登记簿公信力的拟制作用解决了不动产之上未登记的权利和权利限制是否消灭的问题。

不动产登记簿公信力具有对不动产登记簿的完整性拟制效力，除了已登记的物权的存在，还包括未登记的物权和未登记的处分权限制不存在。

这便从效力范围上超越了不动产登记簿的权利推定作用。

不同于权利推定效力的程序法作用，不动产登记簿公信力的拟制作用将不正确的不动产登记与实体法律效果相联系，从而产生实体法上善意保护的法律效果。

从举证的角度看，不动产登记簿的权利推定可以通过证明不动产登记簿不正确或存在可疑之处而被推翻，而不动产登记簿的公信力的正确性和完整性推定是不可推翻的。

不论对于确实存在的不动产登记簿不正确，还是可能存在的不动产登记簿不正确，取得人均可依据不动产登记簿公信力受到善意保护。

由此可知，不动产登记簿公信力在实体法上的效力排除了反证权利取得有瑕疵从而推翻善意保护的可能性，取得人不能够放弃所受到的善意保护。

因此，德国主流学说将不动产登记簿公信力视为法律的拟制，而非不可推翻的推定。

这种对不动产登记簿完整性的拟制不仅在不动产登记簿不正确的客观事实和善意保护的法律效果之间建立了逻辑衔接，而且实现了对取得人善意的推定。

这样一来，善意在不动产登记簿公信力制度之下是排除善意保护的消极要件。

取得人受善意保护既无须证明自己不知道不动产登记簿的不正确，也无须证明自己已知不动产登记簿的内容。

可见，德国法和瑞士法上不动产登记簿公信力的主观善意均体现为善意推定，这是基于不动产登记簿公信力制度的一种可以推翻的假定，而不是从实体法上对取得人提出的善意要求。

可以说，不动产登记簿的拟制功能既实现了对善意的推定，又完成了将不动产登记簿的程序法推定作用向实体法保护功能的超越。

由上述分析可以看出，德国和瑞士对不动产登记簿公信力和动产善意取得分别进行规定有两个立法技术上的原因：一是不动产登记簿公信力制度解决了实体法上的正确性和完整性的推定问题，实现了实体法上的保护效果，而善意取得制度并不具有这样的功能。

因此，不论是我国，还是德国和瑞士，均需要对实体法上的物上负担问题做出特别规定；二是不动产登记簿内容不正确的情形不限于处分人无处分权，还包括其他如预告登记等非物权的权利限制情形。

无权处分不足以成为概括德国法和瑞士法上从无权利人处取得动产和不动产的前提条件，取得人仅依据不动产登记簿的权利推定效力也不能实现实体法上的法律效果。

德国和瑞士的学者多认为，善意保护的立法技术不是一项一般性的法律原则，而是一种例外性规则。

基于一定权利外观而受到保护的当事人的地位必须符合法律规定的要求。

在缺乏特别规定的情况下，应根据实际法律状况来判断法律效果。

因此，不论是动产的善意取得制度还是不动产登记簿公信力制度，皆应以法律的特别规定或者通过法律解释不至于引发异议为前提。

善意保护不仅涉及到法律交易中原权利人与第三人的利益平衡问题，更涉及到交易安全的保护问题，因此，不论在何种限度内对善意第三人的利益进行保护，必然以牺牲原权利人的利益为代价。

是故，各国在立法和法律解释上均对善意保护采取谨慎的态度。