关于审理房地产案件若干法律问题研究

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最高院审理房地产企业破产问题的意见和建议

最高院审理房地产企业破产问题的意见和建议

最高院审理房地产企业破产问题的意见和建议最高院审理房地产企业破产问题的意见和建议1. 背景介绍随着中国经济的快速发展,房地产市场也日益活跃。

然而,在这一繁荣的背后也隐藏着一些房地产企业的破产和倒闭。

这些破产案件往往牵扯到大量的资金和人员利益,如何妥善处理这些破产案件成为了一个亟待解决的问题。

2. 最高院审理房地产企业破产案件的重要性在处理房地产企业破产问题时,最高法院起着举足轻重的作用。

最高法院作为中国法律体系的最高司法机构,其审理房地产企业破产案件直接关系到国家经济和社会稳定。

对于最高院审理这类案件的意见和建议显得尤为重要。

3. 关于房地产企业破产问题的意见和建议(1)完善法律法规:应当建立健全与房地产企业破产相关的法律法规,明确各方权利义务,规范破产程序,保护各方合法权益。

(2)切实保护债权人利益:在处理房地产企业破产问题时,应当充分保护债权人的合法权益,有效防止破产企业利用破产程序逃避债务,造成债权人利益受损。

(3)严格审慎审理:最高院在审理房地产企业破产案件时,应当严格依法审理,审慎对待,避免造成不必要的社会风险。

(4)促进债务重组:在审理房地产企业破产案件时,应当积极推动破产企业进行债务重组,尽可能实现债权债务的平衡,促进企业的持续经营和稳定发展。

4. 个人观点和理解在我看来,房地产企业破产问题不仅仅是一场法律程序,更是一场促进经济稳定和社会和谐的大考。

最高院应当充分发挥其审理房地产企业破产案件的作用,为破产企业债务重组和健康发展提供法律保障和司法支持。

最高院审理房地产企业破产问题,需要有明确的法律依据、切实保护各方合法权益、严格审慎审理案件,并积极促进破产企业的债务重组。

只有这样,才能更好地维护国家和社会的利益,实现长期的经济稳定和可持续发展。

至此,我们对最高院审理房地产企业破产问题的意见和建议已经做了全面深入的讨论和分析。

希望最高院在未来的工作中能够充分考虑这些意见和建议,做出更加明智和公正的裁决,为中国的经济发展和社会稳定作出更大的贡献。

最高院关于审理房屋登记案件若干问题的规定

最高院关于审理房屋登记案件若干问题的规定

最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定法释〔2010〕14号(2010年8月2日最高人民法院审判委员会第1491次会议通过)《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》已于2010年8月2日由最高人民法院审判委员会第1491次会议通过,现予公布,自2010年11月18日起施行。

二○一○年十一月五日最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定为正确审理房屋登记案件,根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国行政诉讼法》等有关法律规定,结合行政审判实际,制定本规定。

第一条公民、法人或者其他组织对房屋登记机构的房屋登记行为以及与查询、复制登记资料等事项相关的行政行为或者相应的不作为不服,提起行政诉讼的,人民法院应当依法受理。

第二条房屋登记机构根据人民法院、仲裁委员会的法律文书或者有权机关的协助执行通知书以及人民政府的征收决定办理的房屋登记行为,公民、法人或者其他组织不服提起行政诉讼的,人民法院不予受理,但公民、法人或者其他组织认为登记与有关文书内容不一致的除外。

房屋登记机构作出未改变登记内容的换发、补发权属证书、登记证明或者更新登记簿的行为,公民、法人或者其他组织不服提起行政诉讼的,人民法院不予受理。

房屋登记机构在行政诉讼法施行前作出的房屋登记行为,公民、法人或者其他组织不服提起行政诉讼的,人民法院不予受理。

第三条公民、法人或者其他组织对房屋登记行为不服提起行政诉讼的,不受下列情形的影响:(一)房屋灭失;(二)房屋登记行为已被登记机构改变;(三)生效法律文书将房屋权属证书、房屋登记簿或者房屋登记证明作为定案证据采用。

第四条房屋登记机构为债务人办理房屋转移登记,债权人不服提起诉讼,符合下列情形之一的,人民法院应当依法受理:(一)以房屋为标的物的债权已办理预告登记的;(二)债权人为抵押权人且房屋转让未经其同意的;(三)人民法院依债权人申请对房屋采取强制执行措施并已通知房屋登记机构的;(四)房屋登记机构工作人员与债务人恶意串通的。

最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的司法适用

最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的司法适用

最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的司法适用郭仕捷;丁国民【摘要】《商品房买卖司法解释》第三条关于销售广告和宣传资料视为要约的条件过于严格,加之司法实践中开发商的伎俩、法院的保守、要约邀请视为要约裁判标准不明确等,导致购房人举证困难,权益保护不尽到位.购房人应当注意取证、事先预防;法院则应当以更宽松的标准处理相关问题;立法应当将第三条中条件之并列模式转换为选择模式.【期刊名称】《长春理工大学学报(社会科学版)》【年(卷),期】2016(029)006【总页数】5页(P39-43)【关键词】要约;商品房买卖合同;合同纠纷;司法适用【作者】郭仕捷;丁国民【作者单位】福州大学法学院,福建福州,350100;福州大学法学院,福建福州,350100【正文语种】中文【中图分类】D923.6最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《商品房买卖司法解释》)于2003年6月1日生效。

其中,第三条对销售广告和宣传资料视为合同内容的情形进行了规定,该条文被视为规制商品房开发商虚假宣传、夸大宣传的利器。

然而,在司法实践中,其运用状况却不尽如人意,各地法院裁判亦有所差别。

如何理解和运用该条文是法律从业者所面临的难题。

从理论上讲,开发商通过广告宣传,目的在于诱使民事主体与其进行房屋买卖交易之法律行为,这也就决定了该种广告宣传本质上为要约邀请,双方权利义务之确定最终以实际签订的商品房预售合同为准。

然而,虽有行政部门对虚假广告宣传之制约,但于民事主体而言,在基于信赖订立预售合同之后,购房人却未能如愿,此时,法律应如何对其进行救济?笔者认为,对该问题的回答应当从两个方面进行考察:一方面,对目前《商品房买卖司法解释》第三条之条文本身应当如何进行审视;另一方面,司法实践中对于该条文的司法适用应当采取何种态度。

原则上,商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,在特定条件同时满足的情况下其可以被视为要约,进而成为合同内容的一部分。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》全文解读

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》全文解读

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》全文解读为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件,根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律,结合民事审判实践,制定本解释。

【释义】本条说明了此司法解释的法律依据,我们可以看到依据的都是全国人大制定的法律性规范文件,没有一部是行政机构制定的法规或者规章,这说明此解释的制作者对部分行政机构制定的法规及规章的稳定性并不认同,为了保证此解释的合法性,作者只引用了相对来说级别比较高的法律。

另外,本人在此做一点常识性解释,根据《立法法》的规定,我国的规范性文件有法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、国务院部门规章和地方政府规章几种,象建设部的《商品房销售管理办法》就是部门规章。

当然最高人民法院今天发布的这个司法解释不在此列,它是根据《人民法院组织法》第三十三条的规定:“最高人民法院对于在审判过程中如何具体应用法律、法令的问题,进行解释”,由于目前的纠纷多是由人民法院审理,所以可能这个司法解释要比其他文件更为有效,所谓“县官不如现管”啊。

第一条本解释所称的商品房买卖合同,是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。

【释义】本条对商品房买卖合同的概念进行了定义,“商品房”大概只有在中国才有,它的作为房屋的一种,是相对于“公房”和“二手房”来说;不仅如此,我们还给它赋予了新的内容,就是那些还没有完工不具备使用功能的房屋。

中国的土地制度大概是历史上最复杂的制度,中国的房屋制度可能是当代世界范围内最为复杂的制度,而中国的房屋预售制度则为至今为止人类历史上空前绝后最为复杂的制度,这项制度复杂到一个政府无法对它的运行规律进行有效的调整,无法将土地、房屋、预售纳入到一项有效的法律体系中进行综合的考虑,只能是出一个问题讨论一个问题,它无法使立法者参考其他国家或者地区的立法内容,无法对现有的市场行为进行预测;有了商品房、有了预售,中国的房地产诉讼就永远没有消亡;可以说“预售不废,国难不已”。

建设工程及房地产类案件审理问题研究——以泰安市为例

建设工程及房地产类案件审理问题研究——以泰安市为例

摘 要 : 近年 来 , 建设 工程 及房 地产 纠纷 案件数 量逐 年 增加 , 合作 开 发 房地 产 纠 纷 、 商 品房 预 售 ( 销
售) 纠纷 、 物 业管理 服 务合 同、 物 权 保 护 纠 纷 等 新 类 型 案 件 不 断 出现 , 给 审 判 实 践 带 来 诸 多 难 题 。 从 当前房地 产 、 建 筑 工 程 类 案 件 审 判 实 践 中遇 到 的 热 点 、 难 点 问题入 手 , 通 过 对 泰 安 市 法 院 审 判 实 践 进行 调研 , 深入 剖 析 此 类 案 件 的 成 因及 特 点 , 以探 寻 解 决 此 类 案 件 的 思路 和 方 法 。 关键 词 : 建设 工程 ; 房 地产 ; 纠 纷 中 图分类 号 : D9 2 2 . 3 8 文 献标识 码 : A 文 章编号 : 2 0 9 5 — 3 3 3 x( 2 0 1 4 ) 0 1 — 0 安市调 研 中发现 的较 为集 中的问题
笔 者通 过 在泰 安 市 的 调研 发 现 , 在 各 类 房 地 产
* 收 稿E l 期: 2 0 1 3 1 2 1 6 ; 修订 E l 期: 2 0 1 3 — 1 2 — 2 4
近年来 , 泰 安市 房地 产 纠纷 案件 数量逐 年增 加 , 案件 类型 除传 统 的房屋 权属 纠纷 、 房屋 买卖 纠纷 、 租 赁纠纷、 相 邻权 纠 纷 、 建 设 工 程 施工 合 同纠 纷 、 土 地 使 用 权纠 纷 外 , 合作 开发房地 产纠纷、 商 品 房 预 售
购 房 人 日趋 增 多 , 单纯 以开 发商 迟延 办证 、 逾 期 交 房
度 不一 , 导致 矛 盾不 能有 效 化解 , 导致该 类案 件群体 性 事件 多发 易 发 , 成 为诱 发社 会不 稳定 的 因素 。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》全文解读资料

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》全文解读资料

全文解读为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件,根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律,结合民事审判实践,制定本解释。

【释义】本条说明了此司法解释的法律依据,我们可以看到依据的都是全国人大制定的法律性规范文件,没有一部是行政机构制定的法规或者规章,这说明此解释的制作者对部分行政机构制定的法规及规章的稳定性并不认同,为了保证此解释的合法性,作者只引用了相对来说级别比较高的法律。

另外,本人在此做一点常识性解释,根据《立法法》的规定,我国的规范性文件有法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、国务院部门规章和地方政府规章几种,象建设部的《商品房销售管理办法》就是部门规章。

当然最高人民法院今天发布的这个司法解释不在此列,它是根据《人民法院组织法》第三十三条的规定:“最高人民法院对于在审判过程中如何具体应用法律、法令的问题,进行解释”,由于目前的纠纷多是由人民法院审理,所以可能这个司法解释要比其他文件更为有效,所谓“县官不如现管”啊。

第一条本解释所称的商品房买卖合同,是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。

【释义】本条对商品房买卖合同的概念进行了定义,“商品房”大概只有在中国才有,它的作为房屋的一种,是相对于“公房”和“二手房”来说;不仅如此,我们还给它赋予了新的内容,就是那些还没有完工不具备使用功能的房屋。

中国的土地制度大概是历史上最复杂的制度,中国的房屋制度可能是当代世界范围内最为复杂的制度,而中国的房屋预售制度则为至今为止人类历史上空前绝后最为复杂的制度,这项制度复杂到一个政府无法对它的运行规律进行有效的调整,无法将土地、房屋、预售纳入到一项有效的法律体系中进行综合的考虑,只能是出一个问题讨论一个问题,它无法使立法者参考其他国家或者地区的立法内容,无法对现有的市场行为进行预测;有了商品房、有了预售,中国的房地产诉讼就永远没有消亡;可以说“预售不废,国难不已”。

江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答(2017)

江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答(2017)

江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答(2017)文章属性•【制定机关】江苏省高级人民法院•【公布日期】2018.02.24•【字号】•【施行日期】2018.02.24•【效力等级】地方司法文件•【时效性】现行有效•【主题分类】房地产市场监管,买卖合同正文江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答(2017最新)为积极顺应房地产市场改革要求,促进房地产市场健康有序发展,正确审理房地产合同纠纷案件,统一全省法院裁判尺度,根据《中华人民共和国民法总则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《商品房买卖司法解释》、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《房屋租赁司法解释》)、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》(以下简称《国有土地使用权司法解释》)等法律、行政法规、司法解释规定,结合我省实际情况,制定本解答。

一、审理房地产合同案件的基本原则1、人民法院审理房地产案件应当坚持哪些基本原则?一是坚持保障民生利益和促进经济发展相并重。

人民法院审理房地产合同案件要始终坚持平等保护的原则,既要充分关注对人民群众的合法权益,也要切实维护房地产企业的合法权益,努力寻找双方利益的共同点和平衡点,维护经济平稳较快发展的大局。

要正确区分正常的商业风险与客观情势发生难以预料变化的不同法律后果,合理分配各方利益。

二是坚持促进市场交易与规范市场行为相兼顾。

人民法院审理房地产合同案件要严格依据民法总则、合同法的规定确认合同的效力,坚持不轻易否定合同效力的原则。

要依法把握无效合同和合同解除的认定标准,正确区分违反房地产法律、行政法规中强制性法律规定的不同法律后果。

关于审理房地产纠纷案件若干问题的指导意见及说明(征求意见稿第一稿)

关于审理房地产纠纷案件若干问题的指导意见及说明(征求意见稿第一稿)

深圳市中级人民法院关于审理房地产纠纷案件若干问题的指导意见(征求意见稿)为正确、及时审理房地产纠纷案件,根据相关法律、司法解释,结合深圳市两级法院民事审判实践,提出以下意见:一、建设工程施工合同1、当事人非法转包建设工程被认定无效,但工程经竣工验收合格,实际施工人请求转包人参照转包合同约定向其支付工程价款的,可予支持。

2、承包人非法转包、违法分包建设工程的,不影响承包人与发包人之间的建设工程施工合同的效力;建设工程经竣工验收合格,发包人以承包人非法转包、违法分包为由,请求减少约定工程价款的,不予支持。

3、建设工程领有由宝安、龙岗两区原镇政府颁发的“两证一书”或由深圳市各级查违办下发的复工令,当事人以工程无合法报建手续为由,请求不付或少付工程款的,不予支持。

4、建设工程经过数次转包,未实际施工的承包人(转包人)依据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条,以实际施工人身份请求发包人承担支付工程款责任的,不予支持。

二、房屋买卖5、因房地产开发企业的原因,买受人未能取得其购买的房产的权属证书。

为实现他人债权,法院将该房产作为买受人的财产予以拍卖。

房产竞得人依据原买受人与房地产开发企业之间的买卖合同,请求房地产开发企业协助其办理房屋所有权登记,如房产已具备办证条件,应予支持;竞得人依据原买卖合同主张迟延办证违约金的,应予支持。

6、商品房买卖合同约定,房地产开发企业在交付房产时须向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等文件,否则视为不符合交付标准。

房地产开发企业实际交付房产时未能提供上述文件的,买受人有权拒绝接收房产;但买受人接收房产后又以房地产开发企业未能依约提供上述文件为由,主张应视为未交付房产并据此请求房地产开发企业承担逾期交房责任的,不予支持。

7、商品房买卖合同约定,房地产开发企业交付房产前,应取得法律、法规规定的相应的工程竣工验收合格证明文件。

房地产开发企业交付房产时,房地产开发项目虽已取得建设工程质量竣工验收合格证明和消防、电梯、燃气竣工验收合格证明,但未通过规划验收的,买受人有权拒绝接收房产;但买受人接收房产后,又以工程未通过规划验收为由,主张应视为未交付房产并据此请求房地产开发企业承担逾期交房责任的,不予支持。

沈阳市中级人民法院关于审理房地产案件若干问题的处理意见之一-地方司法规范

沈阳市中级人民法院关于审理房地产案件若干问题的处理意见之一-地方司法规范

沈阳市中级人民法院关于审理房地产案件若干问题的处理意见之一沈阳市中级人民法院关于审理房地产案件若干问题的处理意见(之一)(经2004年3月27日院审判委员会讨论通过)一、关于审理房地产权属争议案件的有关问题1.关于一地多证等土地权属争议的受理问题土地所有权或使用权证书是土地所有权人或使用权人享有权利的证明,根据物权法一物一权的原则,同一宗土地,只能存在同一所有权人或使用权人。

但现实生活中确实存在一地两证或一地多证的情况。

依据《土地管理法》第16条规定精神,对于这类权属不清、面积不准、地界不明等土地使用权争议,不属于人民法院受理民事案件的范围。

此类案件诉讼到人民法院的,应不予受理;已经受理的,应裁定驳回起诉。

但如果不是单纯权属争议,还结合有其他纠纷,且该纠纷与权属密切相关又属于人民法院受理民事案件范围的,则应中止诉讼,告知当事人向有关人民政府申请确权,权属确定后,恢复诉讼。

2.关于农村集体土地征用补偿费分配的问题过去人民法院对这类问题曾作为单位内部分配纠纷不予受理。

2001年7月,最高人民法院答复:“农村集体经济组织,与其成员之间因收益分配的纠纷,属平等民事主体之间的纠纷,起诉到人民法院,只要符合民事诉讼法108条之规定,人民法院应当受理。

”这类案件受理后应注意以下几个问题:(1)此类案件的案由应定为农村集体土地征用补偿费分配纠纷。

(2)处理这类案件在处理上应坚持严格依法和尊重农民集体自主行使所有权的原则。

既要遵循土地承包法的规定,又要考虑到农村集体土地实行承包经营后历史形成的具体情况,平等地保护集体成员的合法权益。

(3)关于参与农村集体土地征用补偿费分配的当事人资格的认定依据。

认定集体经济组织成员应以户籍为一般原则,但不宜将户籍作为唯一依据。

还应结合成员与集体经济组织的经济生活联系等多种因素考虑,把村民资格与集体经济组织成员资格区分开来,作为集体经济组织成员不仅户籍在集体经济组织范围内的农村,而且依靠集体经济组织的生产资料为经济生活保障。

最高人民法院关于审理商品房买卖

最高人民法院关于审理商品房买卖

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过)为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件,根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律,结合民事审判实践,制定本解释。

第一条本解释所称的商品房买卖合同,是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。

第二条出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。

第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。

该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。

第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。

第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。

第六条当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,不予支持。

当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的,从其约定,但当事人一方已经履行主要义务,对方接受的除外。

第七条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议,明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置,如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人,被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的,应予支持。

最高人民法院“关于废止《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》建议”的答复-

最高人民法院“关于废止《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》建议”的答复-

最高人民法院“关于废止《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》建议”的答复正文:----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------“关于废止《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》建议”的答复2014年4月11日经研究认为,网友对《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》内容理解不准确,上述通知不应予以废止,理由如下:1、通知有关房地产民事案件受案范围的规定,符合民事诉讼法等相关法律规定。

从通知内容看,一是确定人民法院受理房地产案件范围。

通知第一项规定房地产民事案件范围为:公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因房地产方面的权益发生争执而提起的民事诉讼。

我院1993年11月24日颁发的《全国民事审判工作座谈会纪要》提出,关于房地产案件受理范围,凡属民法调整的平等主体之间以房地产为标的发生的纠纷,都应积极受理。

二是明确房地产民事案件由民庭审理,以解决房地产民事案件审理在法院内部分工不明确问题。

从通知有关房地产民事案件受理范围看,符合民事诉讼法(该法第三条规定“人民法院受理公民之间、法人之间、其他组织以及他们相互之间因财产关系和人身关系提起的民事诉讼。

”)有关人民法院民事案件受案范围的规定,不存在仅解决1999年房改前房地产民事案件范围问题,不会造成目前应当由人民法院受理的房地产案件,按照通知规定导致无法起诉情形。

人民法院至今按照通知规定,确定房地产民事案件的受案范围和该类案件在人民法院的内部分工,适用良好,缺乏废止的理由。

2、我院已颁布相关司法解释指导因商品房买卖产生的房地产案件的受理及审理问题。

2003年,我院颁布《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》,专门就人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件作出规定,以保障商品房买卖双方的合法民事权益。

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条还具体规定:出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。

3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的适用范围;该解释第一条:本解释所称的商品房买卖合同,是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。

本解释规定的商品房买卖合同,对主体有特殊规定,第一,出卖人限定为房地产开发企业,房地产开发企业是以营利为目的,从事房地产开发和经营的企业,不是所有的房屋买卖合同的卖方;第二,买方是不特定的社会个体,不是定向销售的买房人。

本解释适用于房地产开发企业将自行开发的房屋预售或现售。

可以看出,房改房的购买、旧房买卖、集资建房不适用该解释。

4、商品房买卖合同纠纷案件的赔偿范围有什么特殊规定;《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;(二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。

第九条出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

浙江省高级人民法院关于审理涉及房地产登记民事案件若干问题的意见(试行)

浙江省高级人民法院关于审理涉及房地产登记民事案件若干问题的意见(试行)

浙江省高级人民法院关于审理涉及房地产登记民事案件若干问题的意见(试行)文章属性•【制定机关】浙江省高级人民法院•【公布日期】2009.04.16•【字号】浙法民一[2009]3号•【施行日期】2009.04.16•【效力等级】地方司法文件•【时效性】现行有效•【主题分类】财产所有权正文浙江省高级人民法院关于审理涉及房地产登记民事案件若干问题的意见(试行)(浙法民一[2009]3号)为正确审理涉及房地产登记的民事案件,根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等有关法律、司法解释的规定,结合我省民事审判工作实际情况,制定本意见。

第一条涉及房地产登记的民事案件包括:(一)与房地产所有权登记、使用权登记、抵押权登记、地役权登记、预告登记、异议登记、更正登记有关的权属纠纷民事案件;(二)以房地产登记为证据的其他非权属纠纷民事案件;(三)与异议登记不当、错误登记有关的民事赔偿纠纷案件。

第二条在权属纠纷民事案件中,当事人主张房地产登记簿和权属证书上记载的物权状况与真实的权利状况不一致的,可以告知当事人先行向登记机构申请更正登记、异议登记或提起行政诉讼,对错误登记予以更正;在错误登记更正期间,可裁定中止民事诉讼。

当事人坚持进行民事诉讼而不同意先行更正错误登记的,人民法院应当审查当事人提供的证据是否足以推翻房地产登记簿和权属证书记载的内容;可以通过对当事人主张的基础性民事法律关系,如共有、析产、继承、合伙等民事法律关系的审查,确定物权归属和内容。

第三条房屋买卖、土地使用权出让和转让等房地产转让合同合法有效,受让人请求转让人履行合同,并协助办理房地产登记过户手续的,应予支持。

第四条在非权属纠纷民事案件中,如一方当事人对另一方当事人作为权属证据提供的房地产登记簿和权属证书提出异议的,人民法院仅对房地产登记簿和权属证书形式上的真实性进行审查;经查证属实的,即可作为定案的依据。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》全文解读

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》全文解读

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》全文解读为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件,根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律,结合民事审判实践,制定本解释。

【释义】本条说明了此司法解释的法律依据,我们可以看到依据的都是全国人大制定的法律性规范文件,没有一部是行政机构制定的法规或者规章,这说明此解释的制作者对部分行政机构制定的法规及规章的稳定性并不认同,为了保证此解释的合法性,作者只引用了相对来说级别比较高的法律。

另外,本人在此做一点常识性解释,根据《立法法》的规定,我国的规范性文件有法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、国务院部门规章和地方政府规章几种,象建设部的《商品房销售管理办法》就是部门规章。

当然最高人民法院今天发布的这个司法解释不在此列,它是根据《人民法院组织法》第三十三条的规定:“最高人民法院对于在审判过程中如何具体应用法律、法令的问题,进行解释”,由于目前的纠纷多是由人民法院审理,所以可能这个司法解释要比其他文件更为有效,所谓“县官不如现管”啊。

第一条本解释所称的商品房买卖合同,是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。

【释义】本条对商品房买卖合同的概念进行了定义,“商品房”大概只有在中国才有,它的作为房屋的一种,是相对于“公房”和“二手房”来说;不仅如此,我们还给它赋予了新的内容,就是那些还没有完工不具备使用功能的房屋。

中国的土地制度大概是历史上最复杂的制度,中国的房屋制度可能是当代世界范围内最为复杂的制度,而中国的房屋预售制度则为至今为止人类历史上空前绝后最为复杂的制度,这项制度复杂到一个政府无法对它的运行规律进行有效的调整,无法将土地、房屋、预售纳入到一项有效的法律体系中进行综合的考虑,只能是出一个问题讨论一个问题,它无法使立法者参考其他国家或者地区的立法内容,无法对现有的市场行为进行预测;有了商品房、有了预售,中国的房地产诉讼就永远没有消亡;可以说“预售不废,国难不已”。

关于审理不动产纠纷案件相关问题及处理意见

关于审理不动产纠纷案件相关问题及处理意见
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全国人大常委会通过的《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定,司 法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房产,不 得转让。部分出卖人在签订合同时隐瞒交易房产被查封的事实,其后因不能履行办 理房产权属转移登记的义务,或因房价上涨,有利可图,遂依据该法律规定,主张 买卖合同无效。此类案件如何处理,有三种意见。第一种认为,被查封的房产属于 法律明文禁止转让的范围,当事人买卖该房产的合同因违反法律禁止性规定而无效。 第二种意见认为,该类合同属于效力待定的合同。买卖被查封的房产违反了法律禁 止性规定,原则上应为无效。但如法院查明诉讼时对该房产的查封已经解除,合同 违法的情形已经消除,具备履行条件,则根据尽量使合同有效的审判原则,可认定 买卖合同有效。第三种意见认为,该类合同应为有效。首先,上述法律规定应为行 政管理性规定,立法目的在于明确房屋处于被查封状态时,当事人之间的买卖行为 不发生物权变动的效力。《中华人民共和国物权法》第十五条规定,当事人之间订 立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有 约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。对于被查封的 房产,房地产行政主管部门会拒绝为其办理产权变更登记手续,但这并不影响买卖 合同本身的效力。出卖人不能履行合同义务的,由其承担违约责任即可。认定合同 有效,并不会损害其他利害人的权益。其次,出卖人隐瞒房屋被查封的事实,与买 受人签订买卖合同,本身具有恶意。如果认定合同无效,其可免予承担违约责任, 买受人仅可追究其缔约过失责任,不利于对无过错的买受人合法权益的保护。
无权处分的具体类型,对于出卖、出租、抵押他人之 物等,属于无权处分,基本没有争议。但对于共有人未经 其他共有人同意而处分共有财产,是否属于无权处分,理 论和实务界存在较大的争议。通说认为,共有人虽为财产 所有人之一,但财产属于“共有”而不是“区分所有”; 对于共有财产的处分,其权利必须由全体共有人行使,而 任何单个共有人均没有单独处分共有物的权利,故共有人 未经其他共有人同意而处分共有财产应认定为无权处分。 但应注意区分以下三种情形: 一是在共同共有的情形下,部分共有人未经其他共有 人同意处分共同共有财产的,均构成无权处分。 二是在按份共有的情形下,占份额三分之二以上的共 有人未经其他共有人同意处分按份共有财产的,不构成无 权处分。 三是未达到三分之二以上份额的部分共有人未经其他 共有人同意处分共有财产的,构成无权处分。

最高人民法院印发《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》的通知

最高人民法院印发《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》的通知

文章来源:/Content-3845.htm免费发布法律咨询请点击/tiwen.htm 云法律网拥有万名专业律师3-5分钟快速解决您的法律问题最高人民法院印发《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》的通知全国地方各级人民法院、各级军事法院、各铁路运输中级法院和基层法院、各海事法院:现将《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》印发给你们,请贯彻执行。

执行中有何问题,请及时报告我院。

中华人民共和国最高人民法院一九九五年十二月二十七日(最高人民法院审判委员会第777次会议讨论通过)《中华人民共和国城市房地产管理法》(以下简称房地产管理法)已于1995年1月1日起施行。

房地产管理法施行后发生的房地产开发经营案件,应当严格按照房地产管理法的规定处理。

房地产管理法施行前发生的房地产开发经营纠纷,在房地产管理法施行前或施行后诉讼到人民法院的,人民法院应当依据当时的有关法律、政策规定,在查明事实、分清是非的基础上,从实际情况出发,实事求是、合情合理的处理。

现就各地人民法院审理房地产开发经营案件提出的一些问题,解答如下:一、关于房地产开发经营者的资格问题1、从事房地产的开发经营者,应当是具备企业法人条件、经工商行政管理部门登记并发给营业执照的房地产开发企业(含中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业)。

2、不具备房地产开发经营资格的企业与他人签订的以房地产开发经营为内容的合同,一般应当认定无效,但在一审诉讼期间依法取得房地产开发经营资格的,可认定合同有效。

二、关于国有土地使用权的出让问题3、国有土地使用权出让合同的出让方,依法是市、县人民政府土地管理部门。

出让合同应由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订,其他部门、组织和个人为出让方与他人签订的出让合同,应当认定无效。

4、出让合同出让的只能是经依法批准的国有土地使用权,对于出让集体土地使用权或未经依法批准的国有土地使用权的,应当认定合同无效。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》全文解读

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》全文解读

全文解读为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件,根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律,结合民事审判实践,制定本解释。

【释义】本条说明了此司法解释的法律依据,我们可以看到依据的都是全国人大制定的法律性规范文件,没有一部是行政机构制定的法规或者规章,这说明此解释的制作者对部分行政机构制定的法规及规章的稳定性并不认同,为了保证此解释的合法性,作者只引用了相对来说级别比较高的法律。

另外,本人在此做一点常识性解释,根据《立法法》的规定,我国的规范性文件有法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、国务院部门规章和地方政府规章几种,象建设部的《商品房销售管理办法》就是部门规章。

当然最高人民法院今天发布的这个司法解释不在此列,它是根据《人民法院组织法》第三十三条的规定:“最高人民法院对于在审判过程中如何具体应用法律、法令的问题,进行解释”,由于目前的纠纷多是由人民法院审理,所以可能这个司法解释要比其他文件更为有效,所谓“县官不如现管”啊。

第一条本解释所称的商品房买卖合同,是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。

【释义】本条对商品房买卖合同的概念进行了定义,“商品房”大概只有在中国才有,它的作为房屋的一种,是相对于“公房”和“二手房”来说;不仅如此,我们还给它赋予了新的内容,就是那些还没有完工不具备使用功能的房屋。

中国的土地制度大概是历史上最复杂的制度,中国的房屋制度可能是当代世界范围内最为复杂的制度,而中国的房屋预售制度则为至今为止人类历史上空前绝后最为复杂的制度,这项制度复杂到一个政府无法对它的运行规律进行有效的调整,无法将土地、房屋、预售纳入到一项有效的法律体系中进行综合的考虑,只能是出一个问题讨论一个问题,它无法使立法者参考其他国家或者地区的立法内容,无法对现有的市场行为进行预测;有了商品房、有了预售,中国的房地产诉讼就永远没有消亡;可以说“预售不废,国难不已”。

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释【法规类别】民诉综合规定与解释【发文字号】法释[2003]7号【发布部门】最高人民法院【发布日期】2003.04.28【实施日期】2003.06.01【时效性】现行有效【效力级别】司法解释中华人民共和国最高人民法院公告(法释[2003]7号)《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》已于2003年3月24日由最高人民法院审判委员会第1267次会议通过。

现予公布,自2003年6月1日起施行。

二00三年四月二十八日最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过)为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件,根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律,结合民事审判实践,制定本解释。

第一条本解释所称的商品房买卖合同,是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。

第二条出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。

第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。

该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。

第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。

2021年废止、新增和修改的司法解释-20 关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释

2021年废止、新增和修改的司法解释-20 关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(2003年3月24日由最高人民法院审判委员会第1267次会议通过,根据2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议通过的《最高人民法院关于修改〈最高人民法院关于在民事审判工作中适用《中华人民共和国工会法》若干问题的解释〉等二十七件民事类司法解释的决定》修正)为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件,根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关法律,结合民事审判实践,制定本解释。

第一条本解释所称的商品房买卖合同,是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。

第二条出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。

第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,构成要约。

该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。

第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。

第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。

第六条当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,不予支持。

当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的,从其约定,但当事人一方已经履行主要义务,对方接受的除外。

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关于审理房地产案件若干法律问题研究论文提要:随着我国房地产业的迅速升温,其中涉及房屋拆迁安置补偿、商品房买卖、集资房、房改房交易、物业管理等纠纷案件越来越多地起诉到法院。

笔者认为,在处理房屋拆迁安置补偿纠纷时,应确保拆迁人与被拆迁人之间具有真正法律意义上的平等关系。

在处理商品房买卖合同纠纷时,对证据承担:法官可根据一方当事人的申请,签发调查令,其委托律师可到有关部门调查取证;对“按揭”纠纷:一是合并审理原则,二是平等保护原则,三是权利优先原则;对欺诈认定和处理:除依《解释》规定适用惩罚性赔偿外,其他欺诈行为也应适用。

在处理集资房等交易纠纷时,应对权利进行法律定位,尽快取消上市交易的各种限制,制定具体实施办法和出台司法解释。

在物业管理立法上,应重新确立物业管理的主体,注重立法模式的选择以及业主委员会产生的程序和运作方式;在审理物业管理纠纷案件时,要根据不同的物业管理纠纷的表现形式,准确把握其诉讼管辖、诉讼主体、法律适用等法律问题。

近几年来,随着我国产业结构的调整,城市化的发展和盈利的冲动,我国房地产业迅速升温,涉及房屋拆迁安置、商品房买卖、集资房和房改房的交易、物业管理等纠纷案件越来越多地起诉到法院。

由于现有涉及房地产法律法规不健全、不配套、不完整,一些行政法规和司法解释又囿于效力位价的限制,而各相关部门的房地产规章明显地方化、行政化割据现象较为严重,使得法院在审理房地产案件时不好把握。

为此,本文拟就人民法院在审理房地产案件中的几个法律问题略抒管见。

一、关于房屋拆迁安置合同的法律问题《中华人民共和国民法通则》规定,财产所有人对财产享有所有权,法律依法予以保护。

《城市房地产管理法》第5条也规定,房地产权利人的合法权益受法律保护,任何单位和个人不得侵犯。

可在我国现行立法框架下,在城市房屋拆迁中,拆迁人往往具有国家行政强制性,而被拆迁人对其房屋所有权确丧失了平等处分的权利,与拆迁人的关系并非纯粹民事主体的平等关系。

比如“长江三峡大坝工程”的兴建,湖北和四川两省三峡地区的大量城镇居民的房屋需要拆迁。

由于一些地方法律法规和政策落实不到位,就出现了开发商赚大头,老百姓、拆迁企业吃苦头的不平等状况,从而导致拆迁安置补偿纠纷增多,也给城市拆迁安置带来了不稳定因素。

因此,笔者认为,法律法规和司法解释还应进一步明确以下两点:(一)要切实保障拆迁人与被拆迁人之间具有真正法律意义上的平等主体关系。

如何体现平等主体?从审判实践来看,应采取以下几点措施:1、细化主体,并作出明确的司法解释。

虽然《城市房屋拆迁条例》(以下简称《条例》)对拆迁安置双方的主体进行了界定。

即作为拆迁人,是指取得房屋拆迁许可证的建设单位或者个人。

但对于具备资质单位的分支机构或接受拆迁人委托的单位或个人能否作为拆迁安置的主体?笔者认为,拆迁安置的一方当事人,对于分支机构或被委托人在得到其单位或委托人的授权并以其主管上级单位和委托人的名义订立拆迁安置协议时,其主体应为适格主体。

被委托人、分支机构等以自已的名义订立拆迁安置协议引起诉讼的,其授权人或上级法人应成为诉讼主体。

所谓被拆迁人,是指被拆除房屋及其附属物的所有人和被拆除房屋及其附属物的使用人。

但对于一些通过继承、赠与、离婚、买卖等方式已享有被拆迁人房屋的实际所有人,能否作为被拆迁人?笔者认为,对于拆迁房屋的所有人,不宜作缩小解释,应界定为具有房屋产权证的所有人和使用人。

2、严格审批,并制定相应的规范措施。

对于单纯的商品房开发,由城市建设部门制作统一规划,报同级人民政府审批后,还需报上级主管部门复核备案才能生效。

而对于带有政府行政行为的城市房屋拆迁安置,也应进一步规范措施,充分体现拆迁人与被拆迁人平等的主体关系,从而更好地保护房地产权利人的合法权益。

3、投标透明,并实行自愿的双向选择。

在城市房屋拆迁中,任何开发商均可参与开发投标,实行“阳光”作业。

但对投标中的房屋拆迁补偿费和安置费要规定最低限额标准。

未达到最低规定限额时,被拆迁人可以不予搬迁。

这样硬性规定,使拆迁人与被拆迁人可以平等的双向选择,并根据自愿原则达成拆迁协议。

(二)要稳妥处理拆迁人与被拆迁人之间拆迁安置合同纠纷。

在城市房屋拆迁安置中,既然拆迁人与被拆迁人之间是平等的民事法律关系,那么在单纯的开发商品房时就不宜用行政强制方式解决房屋拆迁问题。

1、关于拆迁安置补偿纠纷处理。

由于拆迁人占比例较多的是房地产开发公司,实践中这些部门往往以低廉的价格拆迁原居民住宅,对拆迁人的补偿费用往往过低或违犯拆迁合同不进行补偿。

对于补偿纠纷的处理,如果拆迁安置合同有约定,应按拆迁安置合同的约定来处理;没有按照合同约定来履行的一方,应承担违约责任。

对于作价补偿,应按照所拆迁房屋的建筑面积的安置价格结合成新结算补偿的金额,在补偿时应充分考虑地段的差异。

对于不同使用性质的房屋应有不同的补偿标准。

拆迁中如何认定房屋的使用性质,笔者认为,应按拆迁房屋实际使用的性质来认定。

对于拆迁非住宅房屋造成停产停业的,拆迁人应当给予适当补偿。

2、关于拆迁安置产权纠纷处理。

根据《条例》第22条规定,以产权调换形式偿还的非住宅房屋,偿还建筑面积与原建筑面积相等的部分,按照重置价格结算结构差价;偿还建筑面积超过原建筑面积的部分,按照重置价格结合成新结算。

在处理双方因安置房产权发生纠纷时,合同有约定的,应按合同约定处理,但合同对新建安置用房没有产权约定的,应按拆迁时的法规处理。

对于法律法规没有规定的,按照《条例》的规定可以进行产权调换的应确认产权,即被拆迁人对产权调换和作价补偿享有选择权。

对共同所有的房屋,有主张产权调换,有主张作价补偿的,可进行产权调换,对其共有人因共有产权之间的争执,可作为析产案件另案处理。

对于拆迁临时建筑物,拆迁人依法应享受有拆迁补偿待遇。

对于拆迁非公益事业房屋的附属物,不能产权调换,只能由拆迁人给予适当货币补偿。

3、关于拆迁安置地点、面积纠纷处理。

拆迁安置合同的双方当事人应严格按照合同的约定来履行,对于拆迁人在复建房建设过程中,擅自改变安置的面积、地点、楼层等,致使拆迁安置合同无法履行,被拆迁人坚持按拆迁安置合同安置的,应判决拆迁人按合同的约定标准给付被拆迁人。

对于合同明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置,如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人,被拆迁人请求优先取得补偿安置的,应予支持。

对于合同的地点、面积不明确,易产生歧义的,应按照有利于被拆迁人的原则处理。

二、关于商品房买卖合同的法律问题2003年6月1日开始施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)中,就商品房买卖合同纠纷如何适用法律问题作出了解释。

该《解释》为人民法院正确、及时处理商品房买卖合同纠纷案件,公平保护当事人合法权益提供了法律支撑和依据。

但是,由于《解释》囿于效力位价的限制,它并不能代替法律和行政法规,并且有些解释条款与行政法规还相抵触,有些在审判实践中需要解释的又未涉及。

比如买受人与出卖人举证责任承担问题,”按揭”合同纠纷的法律属性问题,如何认定房屋的质量问题,在《解释》中都没涉及;又比如对于欺诈行为的认定和处理问题,理论界以及审判实践中的认识和作法也不尽一致;还比如出卖人在履约过程中恶意隐瞒规划情况、不能依约交付配套设施的违约责任该如何追究等等。

针对以上问题,亟待研究解决。

(一)关于双方当事人举证责任承担。

由于《解释》对双方当事人的举证责任未作具体规定。

在审判实践中不好把握。

对于双方当事人举证责任承担问题,依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》(以下简称《规定》)第5条的规定,在商品房买合同卖纠纷中,应由主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任;由主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。

但是,如何理解《民事诉讼法》第64条第2款规定的法院依当事人申请调查取证问题,《规定》第17条作出了列举式解释,规定了人民法院可依当事人的申请调查收集证据的情形和范围。

笔者认为,在商品房买卖合同中,法院依当事人的申请调查取证的情形主要有以下两种:一种是收集房产权属证明;另一种是收集缴纳税费等证明材料。

除以上两种情形外,其它证据材料原则上由双方当事人承担举证责任。

当然,在依照《规定》也无法确认举证责任承担时,就应该具体问题具体分析,可根据公平原则和诚实信用原则,综合分析当事人举证能力等因素来确定举证责任的承担。

我们不妨设想,在法院确定一方当事人承担举证责任后,可采取给一方当事人委托的律师开具证据调查令的方式,对律师取;;;;[3];;下一页证进行规定。

比如,在一方当事人不知道对方是否缴纳了房产税费,而自已又没有证据时,可以向法院提出申请,填写《请求法院签发调查令申请书》,说明不能自行查证的理由,法官审查后,可以签发调查令,其委托律师可到税务部门查证。

这样一来,既不违反法律规定对税费实行专门机关检查的规定,又可节约法院的人力和物力,体现取证过程中的当事人主义。

(二)关于按揭的法律属性和纠纷处理。

1、按揭合同的法律属性。

商品房的担保贷款,也就是人们所说的商品房“按揭”。

按揭作为一种融资购楼方式,是英美法系中物的担保的一项基本制度,其本质与大陆法系中的让与担保制度相同,系指债务人或第三人将商品房的所有权转移于债权人而担保债权人的债权在约定的清偿期限内得到清偿的担保形式。

我国现行法律中还找不到“按揭”这一概念,但这一概念在近几年的商品房买卖特别是各类报刊楼市信息中已得到广泛的引用。

我国目前审判实践中遇到的按揭主要包括现楼按揭和楼花按揭两种。

在现楼按揭中,买受人将所购房屋作为抵押物向银行抵押贷款,当其不履行债务时,银行既可以将该房屋折价、拍卖或变卖,以该房屋的价款优先受偿;也可以事前与出卖人签订回购条款,当买受人不履行债务时,要求出卖人回购。

因此,现楼按揭可归属于不动产抵押。

而在楼花按揭中,买受人其实是将其享有的根据购房合同取得房屋的期待权作为抵押物向银行提供担保,属于权利抵押即准抵押的范畴,与将房屋作为抵押物向银行提供担保基本相同,一旦买受人取得房屋所有权后,权利抵押就会转变为不动产抵押。

因此,我国内地的按揭其法律属性仍为抵押,其内涵与英美法系和我国香港特别行政区的按揭及大陆法系中的让与制度不同。

事先转让财产的所有权是英美法系中按揭的基本特征,也是该制度与抵押、质押的根本区别。

2、按揭纠纷的处理原则。

《解释》将商品房按揭贷款统称为商品房担保贷款,并在第23条至第27条较详细规定了在商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时,当事人可以请求解除按揭贷款的一系列相关问题。

结合审判实践,笔者认为,在审理商品房按揭纠纷案件时主要应遵循以下原则:一是合并审理原则。

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