文本0109便仓

第一部分

盐城市便仓镇镇区控制性详细规划文本第一章总则 (1)

第二章土地使用管理 (2)

第三章建筑控制 (3)

第四章土地利用规划 (4)

第五章道路交通规划 (7)

第六章水系与绿地系统规划 (10)

第七章城市设计引导 (10)

第八章公用设施工程规划 (13)

第九章环境保护规划 (16)

第十章综合防灾规划 (16)

第十一章五线控制规划 (18)

第十二章容量指标规划 (19)

第十三章规划实施措施 (23)

第十四章附则 (23)

第一章总则

第1条编制目的

随着《盐城市便仓镇总体规划（2012——2030）》编制完成，便仓镇镇区未来的空间形态也已确定。为合理引导便仓镇镇区的城镇更新建设与规划管理，保障土地的科学、合理与经济地利用，营造良好的城镇环境，按照高起点规划、高标准建设和高水平管理的要求，特编制《盐城市便仓镇镇区控制性详细规划》(以下简称本规划)。

第2条规划依据

1、《中华人民共和国城乡规划法》；

2、《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137—2011）；

3、《城市规划编制办法》（建设部令第146号）；

4、《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）（2002年版）；

5、《江苏省城市规划管理技术规定》（2011年版）；

6、《江苏省控制性详细规划编制导则》（2012年修订）；

7、《盐城市便仓镇总体规划》（2012-2030年）；

8、便仓镇己编制的各项规划和有关部门的规划设想；

9、便仓镇已批用地红线图、道路红线图及详细规划；

10、国家、省、市颁布的其它相关法规、技术标准。

第3条规划定位

便仓镇规划定位为：以生态居住、休闲旅游为特色的近郊工商城镇。

总规对中心镇区的功能定位为：城镇主要发展区，具有居住、工业、公共服务、贸易等职能。

总规对建材工业区的功能定位为：以建材产业为主的工业园区。

第4条规划原则

1、整体效益最优原则：

注重社会、经济、环境效益的统一，达到整体最优。

2、可持续发展的原则：

注重规划的弹性和发展时序，使之既能促进近期的发展，又可满足未来发展的需要，并实现社会、经济、环境全面可持续发展。

3、区域协调发展原则：

力求从区域的角度，充分考虑规划区内功能、用地、城市景观设计、交通、市政等各方面与周边地区的衔接，以保证规划在更大区域范围内的科学性和合理性。

4、生态环境最佳原则：

立足于城镇生态环境的可持续发展，在合理利用城市土地的同时，注意保护环境、生态平衡。

5、可操作性原则：

规划要充分体现实施的可能性和可行性，易于操作管理。

第5条除本规划外，规划范围内应进一步编制修建性详细规划、城市设计等，但对本规划所规定

的强制性内容必须严格执行（文中带下划线部分即为强制性内容）。

第6条规划范围

包含中心镇区和建材工业区两部分，规划建设用地面积240公顷。

中心镇区规划范围：北至国道连接线，南至仓南路，东至开放大道，西至跃进路，用地约273公顷，其中规划建设用地约204公顷。

建材工业区规划范围：用地范围，北至向阳路，南至斗龙港，东至光明河，西至飞国公司西侧沟，用地约50公顷，其中规划建设用地约36公顷。

第7条人口规模

规划居住人口：2.25万人。

第二章土地使用管理

第一节用地分类与适建性规定

第8条用地分类

用地性质按照国家《城市用地分类与规划建设用地标准》(GB50137—2011)和《江苏省控制性详细规划编制导则》（2012年修订）进行分类。

第9条适建性规定

1、规划范围内各类建设用地的划分和使用性质应按图纸标定的性质进行控制。

2、为促进土地复合高效使用，保障土地使用的灵活性，规划地块用地性质可在相容性许可范围内按照有关规定进行变更。

3、规划配套的公共服务设施及公用设施用地不得改变用地性质，如确需变更，应征得规划主管部门同意，并对规划进行调整。

第10条其他管理规定

1、规划范围内所有用地的使用性质应逐步与图则中的规定相一致。如不能一次实施到位，经城市规划主管部门批准，可建设不影响周边地区的临时性建筑或过渡设施。

2、规划确定的道路红线、城市绿线、河道蓝线、城市黄线、城市紫线必须严格遵守，不得违反其控制要求。

3、进行成片改造、建设时，各地块的用地界线可通过详细规划设计方案作适当调整，但必须协调好与本规划的关系。

表格1 用地兼容性控制表

注：✓表示允许兼容，空格表示有条件兼容，✗表示禁止兼容。

第二节地块划分

第11条编制单元划分

为了便于全面系统地组织编制控制性详细规划，深化、落实镇总体规划的意图，形成系统有序的城市规划控制引导体系，将规划地段划分为两个编制单元（中心镇区、建材工业区）。

第12条基本控制单元

1、划分目的

为便于规划管理、分块批租、分块分期开发建设、统一制定控制指标而将规划用地划分成一定面积的地块。为使控制性详细规划保持必要的弹性，提高实施的可操作性，根据规划管理需求，在编制单元与地块两个空间层次之间划分基本控制单元。

2、划分原则

（1）以城市主次干路、河流、铁路等明确的空间要素为边界，同时考虑与街道、社区等行政界线结合；

（2）内在功能的关联性和土地使用性质的可兼容性；

（3）地块划分大小与用地开发方式、用地性质紧密结合。根据工业项目的具体情况，地块可分可合。大项目可利用整个街坊，甚至跨路布局，但其用地划分应有利开发。

3、本规划按照上述划分原则，根据城市道路、土地使用性质和各类规划控制界线，便仓镇区划分为14个基本控制单元，地块编码按自北向南，自西往东的顺序。

第三章建筑控制

第13条建筑间距

建筑间距：指规划地块相邻两建筑物相对部分外墙面之间的最小垂直距离。建筑间距应符合日照、消防、抗震、安全的要求，并综合考虑采光、通风、环保、视觉卫生、工程管线和文物保护等方面的要求。

1、居住建筑日照间距按下列公式计算：L=i H

式中：

L=建筑间距； i=日照间距系数；

H=南侧建筑的计算高度。

居住建筑间距同时执行盐城市实施《江苏省城市规划管理技术规定》细则的有关规定。

2、非居住建筑间距执行盐城市实施《江苏省城市规划管理技术规定》细则的有关规定。

第14条建筑退让距离控制

指规划地块内建筑物后退城市道路红线、城市绿线、用地边界的距离（以建筑物最突出的外墙边线计算。挑檐、雨蓬、踏步等凸出部分的设置不得影响道路通行安全和通过能力）。

建筑退让距离控制要求按各地块分图则控制，同时应符合《盐城市实施<江苏省城市规划管理技术规定>细则》的有关规定。

建筑退线范围内应以绿化为主，当退线距离要求较大时，允许建较低矮的建筑（如传达室、公厕）和构筑物，但必须同时满足该建筑物的退线要求，并在形式风格上和周围建筑相协调。

表格2建筑物后退用地边界最小距离

注：1、表中，i=应执行的日照间距系数，H=建筑物高度。

2、建筑后退用地边界应同时执行《盐城市实施<江苏省城市规划管理技术规定>细则》的有关规定。