项目管理制度

项目工程管理制度

第一章总则

一、为加强****房地产开发有限公司项目工程管理的全过程，切实做好项目工程的“四控”（质量、进度、投资和安全控制）、“两管”（合同和信息管理）、“一协调”（组织协调）工作，特制定本制度。

二、本制度所述的项目工程管理是指公司开发的房地产项目从工程设计、报建、施工、验收直至保修期维修等全过程的管理。

第二章设计、施工、监理单位的确定

根据地产公司制订的项目开发计划，项目部按公司相关制度或规定负责办理有关项目工程设计、施工、监理等单位的比选、签约过程的工作。

一、设计单位、施工单位、监理单位的确定：

1、根据政府规划的关于国土部门对开发项目规划设计实行招投标的规定，结合公司实际，由公司项目部和招标采供部比选确定2-3家设计单位为意向设计单位。项目部再依照公司有关设计意图、施工方案、监理方案发出书面邀请函，邀请确定的意向设计单位参与开发项目规划设计方案的设计、施工和监理；

2、通过对开发项目规划设计方案的比选，由总经理办公会议审核，最终确定开发项目的设计单位、施工单位和监理单位；

3、根据公司《合同管理制度》的有关规定，由项目部代表公司与最终确定的设计单位办理《项目设计合同》相关事宜。

二、在办理与设计单位、施工单位、监理单位等外协服务单位签订合同过程中，项目部须根据公司对项目工程开工时机的把握和相关

单位交换意见的反馈情况，提前做好沟通与协调工作。

第三章项目工程设计管理

一、申领《项目规划设计要点》：

1、根据上述意向设计单位提交的开发项目规划设计方案，由营销管理中心和项目部分别于五个工作日内对其初审后报总经办审核确认，并于三个工作日内对此做出审批意见。

2、项目部将其中经总经理审批同意的规划设计方案图报送政府规划国土部门审查。

二、《项目设计委托书》的编制与审批：

1、根据政府规划国土部门批准的《项目规划设计要点》和经总经理批准的《开发项目可行性研究报告》的内容，由项目经理组织编写《项目设计委托书》初稿后分别送营销管理中心和事业发展中心分别初审。

2、《项目设计委托书》的内容应包括设计范围、设计内容和设计要求等。其中，设计要求须明确项目限额、功能设臵、平面布局、户型面积、户型比例、立面风格及其它要求等。

3、营销管理中心和事业发展中心分别于两个工作日内对《项目设计委托书》初稿提出初审意见，返项目部于两个工作日内修订后报总经理审核确认。

4、项目部根据总经理做出的审批意见于三个工作日内予以修正后提交给设计单位。

5、对于规模较大的开发项目，经项目公司总经理同意，项目部可邀请有关专业人士对《项目设计委托书》提出专业咨询意见。

三、设计审查：

设计审查分为开发项目规划设计审查、方案设计审查、初步设计

审查和施工图设计审查。设计审查由总经理审核确认，项目部为主要审核部门，监理单位、营销管理中心和事业发展中心为参与审核部门。（一）规划设计审查

1、根据本章第一条第一款的规定，项目部须分别于七个工作日内对意向设计单位提交的开发项目规划设计方案进行审查。

2、审查时，须重点审查建筑红线（退用地红线）、建筑覆盖率、建筑总面积、公摊率和容积率等项标是否满足开发项目规划设计要点的要求，整体方案是否符合公司设计委托意图。

3、项目部根据批准的审查意见，通知设计单位进行项目方案设计。

（二）方案设计审查

１、设计单位提交开发项目方案设计图后，由项目部、事业发展中心、营销管理中心、监理单位于五个工作日内分别进行审查后，项目部于两个工作日内将审查意见汇总形成《方案设计审查意见书》（如审查过程中出现反复，每次审查后均应形成《方案设计审查意见书》）报总经理审批。

２、项目部将总经理审批同意《方案设计审查意见书》的意见于三个工作日内提交给设计单位。

３、项目部视审查意见情况，如与设计单位提交的设计方案图歧义较大时，必须要求设计单位重出设计方案图。

４、经总经理最终审批同意的方案设计图，由项目部报送**县国土资源管理局、**县消防大队、**县人防办等部门审查。

5、方案设计图待**县国土资源管理局、**县消防大队、**县人防办等职能部门分别审查后，由项目部将经总经理审批同意的《方案设计审查意见书》和**县国土资源管理局、**县消防大队、**县人防

办等部门的审查意见一并提交给设计单位，并通知其进行项目工程初步设计。

（三）初步设计审查

1、设计单位提交项目工程初步设计图后，由项目部、营销管理中心、监理单位和事业发展中心分别于七个工作日内进行审查。审查要求为：

1）各项经济技术指标是否符合政府主管部门的有关规定；

2）是否符合国土资源管理局《方案设计审查意见书》和消防大队《建筑方案消防设计审查意见书》及人防办《建筑方案民防设计审查意见书》的要求；

3）设计范围是否与《项目设计委托书》一致，是否符合《方案设计审查意见书》要求，设计深度是否符合国家有关规定；

4）主要功能设臵方案、结构方案、设备安装方案是否经过优化选择；

5）是否满足物业管理功能设臵的要求；

6）设计图内容是否存在笔误、错误、疑义等。

2、项目部根据各参与审查部门提供的书面反馈意见，于三个工作日内汇总整理成《初步设计审查意见书》报总经理审批。

3、项目部将总经理审批同意的《初步设计审查意见书》于三个工作日内提交给设计单位。

4、经总经理最终审批同意的初步设计图，由项目部报送**县国土资源管理局、**县消防大队、**县人防办等部门分别审查。

5、项目部将我司审批同意的《初步设计审查意见书》及**县国土资源管理局、**县消防大队、**县人防办审查意见等职能部门的意见一并提交给设计单位，并通知其进行项目工程施工图设计。