明发商业广场调查报告

位置：厦门思明莲前西路与嘉禾路交汇点开盘时间：2004-09-25占地面积:200000平方米建筑面积:400000平方米容积率:3.5竣工时间:2006-10-20总户数:3000开发商:宝龙集团/,厦门明发集团有限公司建筑单位:中建三局代理商:豪斯房屋定位：以旅游、购物、娱乐、休闲为主导，涵盖酒店、餐饮、文化多种功能，中国最大市中心SHOPPINGMALL影响：标志着明发集团从“居住地产”向“商业地产”的战略性转变．周边交通明发商业广场位于厦门市莲前路与嘉禾路的交汇处，交通非常便利，10-20分钟即可达到火车站、枋湖长途汽车站、机场等交通枢纽。

地块周边人口开发前期项目附近商业、住宅价格信息定位与依据商业定位：明发商业广场是Shopping Mall(意为大型购物中心)，是一种集购物、餐饮、住宿、休闲、娱乐和观光旅游为一体的“一站式”消费场所。

市场优势厦门明发商业广场位于旧城区商业区中心地带，西面和南面分别接临主要城干道嘉禾路、莲前路，与莲坂转盘相对。

在基地的斜对面有莲坂国贸，周边还有火车站，属于“城市中心型”购物中心。

其周边有数个居住小区，例如莲花新村、莲坂西小区、槟榔小区等，拥有大量的消费人群。

明发商业广场核心商圈的人口约55万人，而厦门人均可支配收入水平达12000元，列全国第五，岛内的消费水平又高于全市平均水平；次级商圈辐射到厦门全市，人口逾200万；边缘商圈辐射到整个闽南金三角和闽西地区，人口2000万左右。

另厦门每年旅游消费人口更达近千万人。

依据一：厦门市在区域市场中的地位厦门乃闽南金三角的核心，即处于辐射力、吸引力强大的中心地位。

由于该区域经济是福建乃至全国经济最为活跃的地区，成长良好，发展快速。

其中，厦门更是处于领头羊的地位，发挥着影响和带动区域经济的主导作用。

此外，作为全国闻名的热点旅游城市，其辐射力也是十分强大的。

因此，商业及服务的发展要与之相适应。

换言之，从厦门及闽南地区经济发展上看，客观上需要一个能推动整个地区商业及服务业发展，代表厦门市商业发展整体实力和水平的大型商业设施或Shopping Mall。

只有如此，才能与厦门经济的整体进步相匹配，闽南金三角地区的商品流通的组织化程度才能够提高。

由此可见，明发商业广场项目在宏观经济环境变化和市场需要方面是与之相吻合、相适应的。

依据二：城市规模持续扩大厦门市现有当地居民和外来人口总计近264万，其中外来人口的进入呈不断膨胀之势。

这可以从购房者近 6.5成为外来人口得到佐证。

由于厦门作为闻名旅游城市适宜人类居住，势必成为购房者投资置业的最优选择，从而人口增加就是一种不可逆转的长期趋势。

由此可见，人口增长必然带来市场的扩大，特别是房地产开发使原有市场格局发生改变，新兴商业中心区的兴起与传统商业区的衰落并举，为商业地产投资项目带来前所未有的机遇。

正是在这一背景下，使明发商业广场的投资回报率得到很好的保障。

依据三：厦门市商圈东移厦门地产开发向东部倾斜的趋势十分明显，大量的人口逐渐迁入原本冷清的东部地区。

这种人口在空间分布上的显著改变，也带动了商圈的东移，追随人口迁移，就近便利地提供商业服务，以抢占市场先机。

而明发商业广场项目在选址上恰恰座落于濒临东部的交通枢纽地段，扼守人流涌动的主干道周边，区位优势十分突出。

明发商业广场作为商业地产投资在区位选择上抢占了十分宝贵的空间位置。

因为，它必然是将来商业经营的寸土寸金之地，地产投资增值性良好，这会为业内人士所看好，因而投资回收的速度大为提升，经济效益的实现程度就会大为增强。

依据四：厦门经济发展趋势厦门作为福建以及国内最发达的城市之一，近些年GDP和人均收入与消费性支出均呈现两位数增长的势头。

从人均收入和消费方面看，已具备对大型购物中心或Shopping Mall产生强烈需要的条件，并且随着未来社会经济的强劲发展，这种需求将越来越迫切。

因此，顺应潮流变化，适时提供商业地产项目，就是抢占市场空白地带的大好时机。

这种持续向好的宏观大势，为明发商业广场项目的成功开发奠定了良好的基础。

依据五：购物中心虽已出现，但或规模不足，或功能单一城、世贸中心等，但受面积和建筑形式所限，或规模不足，造成经SM厦门目前已开业的购物中心有．营范围狭窄；或缺乏统一的规划定位，功能单一，对经营的持续性不利。

也即厦门市现有购物中心实际上并不具有购物中心的全部功能，因而无法提供令消费者所需的和满意的全部商品与服务功能。

这意味着明发商业广场的出现，以超大规模和名实相符的功能立于市场，必能产生强大的号召力和吸引力，使社会消费重心为之偏转。

这表明，商业竞争在厦门已出现以大制胜，以大制小的客观要求。

唯有如此，商业地产投资才能达到预期的目标。

业态规划业态规划的基本原则明发商业广场，参考国际国内建设大型购物中心的经验，在探索和创新的指导思想下，其业态规划原则如下：■原则之一：以“全”取胜，全中有“专”；■原则之二：按业种分类，附带业态；■原则之三：“逛”字在先，“玩”字领路，“购”随其后；■原则之四：立体贯通，平面交融；■原则之五：力创特色，大胆尝试；■原则之六：一周一次、一月一次与一年两次(针对不同商圈的顾客设计不同的来场购买频度)；■原则之七：以高、中收入群体为主，兼顾中低收入群体业态设计明发商业广场的业态设计包括主体业态和辅助业态以及不同业态设置之间的关系。

（1）主体业态■一般商业类——各类商品的批发、零售和批零兼营；■餐饮类——饭店、餐馆、小吃店、酒吧、茶馆等；■娱乐类——美容美发、康体健身，洗浴中心、歌舞厅、高档影视中心等；■教育类——各种展示、展览、培训；■信息类——有关咨询服务。

（2）辅助业态■为满足购、销、存、运、通讯以及监管的相关机构；■为营造舒适宜人的商店环境而设置的机构或活动场所。

（3）不同业态的设置及其关系■不同业态关系以跨国公司500强零售企业为主力店的首选对象，以此为龙头带动特色店经营，形成不同类别的特色商业街、区。

如百货商店周边形成特色专营、专卖店街区；家居广场周边形成各类家居用品专卖店；此外，组配数码广场、家具城等。

■不同区域的规划目的：便于识别、均衡分布客流，最大限度地吸引消费者。

原则：(以距离主干通路)递远递专、递远递特为原则。

引导有目的的购买者深入中心内部。

空间配置设想：空间因与地上楼层相对隔绝，宜自成体系；上部分宜采取群落或岛屿式垂直匹配，各楼层配套规划，基本要求楼层越高，配置越单一、专业化程度越高、考虑安排批发企业。

说明：嘉禾路和莲前西路为夹角的两条主干道形成的区域，是明发商业广场的门面，应产生最大的集客流、旺人气的效应，因此则需配置大卖场、百货店为宜，可最大限度地兼顾不同消费者群体的需求；独特的建筑风格和形式，展示明发商业广场的气势与特点，吸引顾客。

明发商业广场的业态构成及分布明发商业广场形成集零售、餐饮、娱乐、休闲为一体的综合业态群。

其中主力店方面，五个大型生活主力店分别位于A、B、C、D、G五个区域中，所起的作用有：带动招商、聚集人气、提高品位、示范经营等。

商业优势：与其他商业中心不同，明发商业广场采用的是中国传统步行街区与西方室内购物中心相结合的模式。

功能上以购物、旅游、休闲、游乐四大体系为主导，同时涵盖超市、百货、大型餐饮、大型游乐等多种经营业态。

★店面规格：其主力店面面积为50平米，小部分30平米左右的小店面，一楼挑高6米，部分挑高5.5米，二、三楼挑高 4.5米。

◆核心店：国际、国内知名商家、大型综合百货、超市、家居、建材、综合娱乐城等◆主力店：标志性百货、商店、家电、体育用品专卖店、书店、音像、家具城◆专卖店：旅游、服饰、皮具、珠宝、化妆品、工艺品、字画、文具、各种特色产品专卖店◆娱乐餐饮设施：五星级影院、量贩式KTV、特种游乐场、娱乐城、儿童寓乐中心、咖啡屋、运动馆、健身SPA中心、会员俱乐部、室内溜冰场、网吧、酒吧、大型餐饮、特色美食、茶馆◆其他设施：酒店、SOHO写字楼、银行、证券、保险营业大厅、邮电、货运、航空售票、旅行社、医主力店三：大型家居超级市场——英国百安居百安居是欧洲著名零售投资集团，世界500强，欧洲第一大建材巨头，其建材超市经营业绩排列欧洲第一，世界第三，是世界上国际化程度最高的建材超市。

百安居正式进驻明发Mall核心购物区——B1区，其经营面积达18693.65平方米，分布于地上一楼和二楼。

全球性的采购体系将全球范围的高品质产品纳入其营销网络，包括建材管件、木材、墙地面饰材、灯具电料、园艺与季节性用品等九大类50000多个品种的商品，使顾客获得“一站式购齐”的享受。

主力店四：大型家电城——国美家电国美电器中国家电连锁第一巨擎，是中国最大的家电零售连锁企业，2003年国家商务部公布的2003年中国连锁经营前30强，国美电器以177.9亿元位列第三，同时位列家电连锁第一名。

目前，国美电器正式进驻明发商业广场地下一层，总经营面积达8000多平方米。

主力店五：大型娱乐——美国时代华纳、新一代佳人、台湾迪诺电玩城美国时代华纳、新一代佳人、台湾迪诺电玩城进驻明发商业广场的C区。

■美国时代华纳——全球最大的娱乐产业巨头美国时代华纳国际影院WBIT，是美国时代华纳旗下的主要娱乐产业之一，每年影院平均收入超过八千一百万美元，观众人数超过8100万人次。

在明发商业广场，时代华纳电影城建筑面积达5904平方米，共有7个电影厅，1774个座位。

■新一代佳人——闻名东南乃至全国的顶级娱乐品牌新一代佳人，营业面积15000平方米，五星级皇家式超高档装修，业内最大的演艺舞台，最气派的108间大型顶级KTV，近千人的演艺阵容。

新一代佳人进驻明发商业广场，斥巨资近4000万打造又一时代休闲娱乐帝国。

■台湾迪诺电玩城台湾迪诺企业集团是一家致力于电子游戏场与亲子游乐园之娱乐经营为主的实力企业集团。

台湾迪诺青少年游乐城已正式进驻明发商业广场，总经营面积达3000多平方米，并且24小时全天候运营。

租售情况及消费人群租售情况明发商业广场2003年开始动工，规划设计拥有近3000间独立小商铺，2004年开始预售，2007年正式开业同时转预售为现售，但仅过了前期的一波销售热潮后，该项目部分商铺就陷入惨淡经营的困境。

明发商业广场招商部曾经在2007年5月提供给业主的的一份资料显示，商业广场当时批准销售的套数为2538套，已销售套数2080套，还剩458套，销售均价为24828.89元/平方米。

已售出的写字楼面积达36513.62平方米，未售面积为18019.22平方米，销售均价为17574.91元/平方米。

但是在2007年，厦门明发商业广场正式开业时，开业商户数量仅有100~200家。

消费人群消费群体：明发商业广场核心商圈的人口约55万人，而厦门人均可支配收入水平达12000元，列全国第五，岛内的消费水平又高于全市平均水平；次级商圈辐射到厦门全市，人口逾200万；边缘商圈辐射到整个闽南金三角和闽西地区，人口2000万左右。