房开企业分立业务是否适用重组业务土地增值税政策(1)
房地产开发企业如何缴纳土地增值税
房地产开发企业如何缴纳土地增值税问：我公司在甲市开发的荷花湾小区接近旅游区，按照已经市政府批准的小区规划，共建设十栋楼房，其中十号楼建成大酒店，一层、二层做餐饮和休闲中心，三楼以上是客房。
现在，酒店大楼主体已经完工，准备进行装修。
请问，建成之后注册酒店公司是否缴纳土地增值税？是否有比较好的方法可以节省税费支出？某房地产开发公司答：《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第五条"关于以房地产进行投资或联营的征免税问题"规定："对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第一条暂免征收土地增值税的规定。
"这里讲的"房地产开发企业以其建造的商品房"指的是成品房，即完成设计所规定的全部内容的房产。
酒店的设计中一般应当包括装修，如果房地产开发公司把装修竣工后的房产投资注册成立酒店公司，符合财税〔2006〕21号文的规定，就应当缴纳土地增值税。
你公司的酒店大楼主体刚完工，还没有进行装修，应当属于"在建工程"，而不属于"建造的商品房".如果房地产开发企业以其开发的"在建工程"对其他房地产公司投资，符合财税〔2006〕21号文的规定，"以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发"的规定，应当缴纳土地增值税。
如果你公司以在建工程对非房地产企业（酒店公司）投资，该文件没有规定征税，也可以理解为房地产开发企业以在建工程投资于非房地产企业，不征收土地增值税。
所以，建议你公司以在建的酒店大楼对酒店公司投资，可以达到不征土地增值税的效果。
财税[2009]59号-关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知
![财税[2009]59号-关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知](https://img.taocdn.com/s3/m/25af6830f111f18583d05a18.png)
财政部国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知财税[2009]59号字体：【大】【中】【小】各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、国家税务局、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：根据《中华人民共和国企业所得税法》第二十条和《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（国务院令第512号）第七十五条规定，现就企业重组所涉及的企业所得税具体处理问题通知如下：一、本通知所称企业重组，是指企业在日常经营活动以外发生的法律结构或经济结构重大改变的交易，包括企业法律形式改变、债务重组、股权收购、资产收购、合并、分立等。
（一）企业法律形式改变，是指企业注册名称、住所以及企业组织形式等的简单改变，但符合本通知规定其他重组的类型除外。
（二）债务重组，是指在债务人发生财务困难的情况下，债权人按照其与债务人达成的书面协议或者法院裁定书，就其债务人的债务作出让步的事项。
（三）股权收购，是指一家企业（以下称为收购企业）购买另一家企业（以下称为被收购企业）的股权，以实现对被收购企业控制的交易。
收购企业支付对价的形式包括股权支付、非股权支付或两者的组合。
（四）资产收购，是指一家企业（以下称为受让企业）购买另一家企业（以下称为转让企业）实质经营性资产的交易。
受让企业支付对价的形式包括股权支付、非股权支付或两者的组合。
（五）合并，是指一家或多家企业（以下称为被合并企业）将其全部资产和负债转让给另一家现存或新设企业（以下称为合并企业），被合并企业股东换取合并企业的股权或非股权支付，实现两个或两个以上企业的依法合并。
（六）分立，是指一家企业（以下称为被分立企业）将部分或全部资产分离转让给现存或新设的企业（以下称为分立企业），被分立企业股东换取分立企业的股权或非股权支付，实现企业的依法分立。
二、本通知所称股权支付，是指企业重组中购买、换取资产的一方支付的对价中，以本企业或其控股企业的股权、股份作为支付的形式；所称非股权支付，是指以本企业的现金、银行存款、应收款项、本企业或其控股企业股权和股份以外的有价证券、存货、固定资产、其他资产以及承担债务等作为支付的形式。
企业合并分立与增值税处理
企业合并分立与增值税处理随着市场竞争的加剧和企业发展的需求，越来越多的企业选择通过合并或分立来实现业务扩展或优化。
在这个过程中，涉及到的税务处理尤为重要。
本文将就企业合并分立与增值税处理进行探讨和分析。
一、企业合并与增值税处理1.合并企业的税务登记变更在企业合并过程中，税务登记是必不可少的一环。
合并后的企业需要对税务登记进行变更，以确保其合法纳税地位。
税务登记变更包括增值税纳税人信息的更新，主要包括纳税人名称、纳税人识别号等内容。
2.合并企业的增值税发票处理在企业合并后，原有的增值税发票如何处理也是需要注意的问题。
根据税务法规定，企业合并后，原有的增值税发票一般不能再使用，需要办理作废手续，并按照新的纳税人信息重新开具增值税发票。
3.合并企业的增值税减免政策享受如果合并企业符合相关的政策规定，可以享受增值税减免政策，以减轻其合并带来的税负压力。
例如，合并企业符合小规模纳税人条件的，可以申请享受小规模纳税人减免政策。
二、企业分立与增值税处理1.分立企业的税务登记变更与企业合并类似，企业分立后也需要对税务登记进行变更。
分立企业需根据新的组织形态（分立后的企业名称、纳税人识别号等）进行税务登记的变更，以确保其纳税人资格的合法性。
2.分立企业的增值税发票处理与合并企业类似，分立企业在分立后也需要办理原有增值税发票的作废，并按照新的纳税人信息进行开具增值税发票。
3.分立企业的增值税应税项目划分在企业分立后，原有企业的增值税应税项目需要进行合理划分。
分立后的企业可能涉及到新的生产或经营范畴，需要根据增值税法规定对应税项目进行界定。
此外，对于不可分割的应税项目，需协商解决相关税务处理问题。
三、其他税务处理事项1.企业所得税处理企业合并分立还可能涉及到企业所得税的处理。
根据企业所得税法的规定，企业合并后需对企业所得税纳税人进行变更，并根据合并交易的具体情况调整相应的纳税义务。
2.资产重组与税务处理企业合并分立常常伴随着资产重组，而对于资产重组涉及到的税务处理也需要予以重视。
房地产财税答疑—公司分立涉税问题
房地产财税答疑—公司分立涉税问题摘要：公司存续分立过程中所涉及的税种分析我们是一家房地产开发企业，名下有多块土地，现计划将其中的一块土地进行处置，打算用分立的方式，请问分立过程中会涉及哪些税种？【答复】首先，明确下分立的概念，根据《财政部、国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税[2009]59号）第一条第（六）款规定：企业分立是指一家企业（以下称为被分立企业）将部分或全部资产分离转让给现存或新设的企业（以下称为分立企业），被分立企业股东换取分立企业的股权或非股权支付，实现企业的依法分立。
分立分为两种：存续分立和新设分立，根据问题描述，上述情况适用于存续分立。
根据《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）之附件2—《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（二）款第5项规定：在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为，不征收增值税项目。
若企业在分立过程中，转让全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权的同时，转让部分负债和劳动力，则企业无需缴纳增值税，否则需缴纳增值税。
根据《财政部国家税务总局关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税[2015]5号）第三条规定：按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。
第五条规定：上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产开发企业。
房地产开发企业改制重组需缴纳土地增值税。
根据《财政部税务总局关于继续支持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知》（财税[2018]17号）第四条规定“公司依照法律规定、合同约定分立为两个或两个以上与原公司投资主体相同的公司，对分立后公司承受原公司土地、房屋权属”免征契税。
企业分立的税务处理及案例分析
企业分立的税务处理及案例分析企业分立是指原有的企业为了适应市场需求，加强管理与经营，或是进行部门改革等原因，将原有企业分成两个或更多的子公司，实现部门功能独立、管理灵活的目的。
在企业分立后，税务处理是非常重要的一环，正确处理税务关系可以避免不必要的税务风险，也对企业的发展起到重要作用。
一、企业分立的税务处理1、分立方式：企业分立的方式有多种，包括资产分立、部门分立、业务范围分立等。
不同的分立方式对税务处理会有不同的影响。
其中最常见的是资产分立和部门分立。
在资产分立的情况下，需要对流动资产、固定资产进行清点、评估和归属分配。
而在部门分立的情况下，需要对不同的部门进行归属分配，以及确定各个部门的所得、所得税等。
2、税务登记：企业分立后，各个分立后的企业需要重新进行税务登记。
税务登记包括增值税、企业所得税等纳税人登记和发票开具、财务报表、账务管理等方面的登记。
同时，在税务登记时，需要准确填写各项信息与业务范围，避免出现税务风险。
3、发票管理：在企业分立后，每个拆分出来的企业都需要重新申请自己的发票，也需要进行开票管理的重新安排。
此外，在日常管理中，需要加强发票管理，对发票使用进行跟踪与监管，避免发票被打骗等情况的出现。
4、财税报表：在企业分立后，各个拆分出来的企业需要制定各自的财务报表和税务报表，同时也需要进行税务筹划。
财务报表和税务报表的准确性和完整性，是评估企业财务状况和税务合规性的重要依据。
税务筹划可以帮助企业减轻税收负担，提高企业盈利能力。
5、税务审计：在企业分立后，需要对拆分后的企业进行税务审计，包括资产分立的税务、部门分立的税务、所得分配等。
税务审计是企业税务合规性的检验和评估，通过税务审计可以发现和解决企业在税务方面的问题，避免税务风险。
二、企业分立案例分析案例1：某公司因业务发展需要，将其整体资产和负债分别分拆成三家独立的公司。
解析：对于这种资产分立的情况，需要对公司的财务数据进行归属分配，将各部分资产和负债进行清算。
(财税[2015]5号)关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知
![(财税[2015]5号)关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知](https://img.taocdn.com/s3/m/ce5a1bfaf61fb7360b4c65a9.png)
关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知财税[2015]5号各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局，西藏、宁夏、青海省（自治区）国家税务局，新疆生产建设兵团财务局：为贯彻落实《国务院关于进一步优化企业兼并重组市场环境的意见》（国发[2014]14号），现将企业在改制重组过程中涉及的土地增值税政策通知如下：一、按照《中华人民共和国公司法》的规定，非公司制企业整体改建为有限责任公司或者股份有限公司，有限责任公司（股份有限公司）整体改建为股份有限公司（有限责任公司）。
对改建前的企业将国有土地、房屋权属转移、变更到改建后的企业，暂不征土地增值税。
本通知所称整体改建是指不改变原企业的投资主体，并承继原企业权利、义务的行为。
二、按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税。
三、按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。
四、单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资，对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。
五、上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产开发企业。
六、企业改制重组后再转让国有土地使用权并申报缴纳土地增值税时，应以改制前取得该宗国有土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用，作为该企业“取得土地使用权所支付的金额”扣除。
企业在重组改制过程中经省级以上（含省级）国土管理部门批准，国家以国有土地使用权作价出资入股的，再转让该宗国有土地使用权并申报缴纳土地增值税时，应以该宗土地作价入股时省级以上（含省级）国土管理部门批准的评估价格，作为该企业“取得土地使用权所支付的金额”扣除。
办理纳税申报时，企业应提供该宗土地作价入股时省级以上（含省级）国土管理部门的批准文件和批准的评估价格，不能提供批准文件和批准的评估价格的，不得扣除。
房地产不征免征土地增值税的十二种情形
房地产不征免征土地增值税的十二种情形土地增值税是对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税。
土地增值税只对转让国有土地使用权的行为课税,转让非国有土地和出让国有土地的行为均不征税;土地增值税既对转让土地使用权课税,也对转让地上建筑物和其他附着物的产权征税。
如何判断房地产是否征收土地增值税,主要看是否同时符合三个条件:一是土地是否国有,非国有土地转让不属于土地增值税征收范围;二是是否发生权属转移;三是是否有收入。
尽管土地增值税税收政策不断收紧,但是仍有不少免征、不征土地增值税优惠政策可以利用。
笔者对土地增值税适用政策进行归纳及分析,总结和梳理出房地产不征、免征土地增值税的十二种情形,供房企纳税人参考和借鉴。
合作建房按比例分房自用暂免征收土地增值税财政部、国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]048号,以下简称财税字[1995]048号)规定,对于一方出地,一方出资金,双方合作建房,建成后按比例分房自用的,暂免缴土地增值税。
建成后转让的,应缴纳土地增值税。
开发产品直营自用不征土地增值税国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》(国税发[2009]91号)第十九条明确,房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时,如果产权未发生转移,不征收土地增值税,在税款清算时不列收入,不扣除相应的成本和费用。
符合条件的房地产赠与行为不征土地增值税《土地增值税暂行条例实施细则》明确,转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入,是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。
不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。
因此,房地产赠与行为不属于土地增值税征税范围,不征土地增值税。
但这一赠与行为需满足一定条件。
财税字[1995]048号第四条明确,《土地增值税暂行条例实施细则》所称的“赠与”是指如下情况:(一)房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。
国家税务总局关于企业改制重组契税政策有关问题解释的通知-国税函[2006]844号
![国家税务总局关于企业改制重组契税政策有关问题解释的通知-国税函[2006]844号](https://img.taocdn.com/s3/m/5ac5b347302b3169a45177232f60ddccda38e67d.png)
国家税务总局关于企业改制重组契税政策有关问题解释的通知制定机关国家税务总局公布日期2006.08.28施行日期2006.08.28文号国税函[2006]844号主题类别契税效力等级部门规范性文件时效性失效正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 国家税务总局关于企业改制重组契税政策有关问题解释的通知(国税函[2006]844号)各省、自治区、直辖市和计划单列市财政厅（局）、地方税务局：《财政部、国家税务总局关于延长企业改制重组若干契税政策执行期限的通知》（财税〔2006〕41号）中规定，将《财政部、国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》（财税〔2003〕184号，以下称184号文件）执行期限延至2008年12月31日。
根据各地执行中反映的情况，现就有关问题明确如下：一、184号文件第一条第一款中规定的“整体改建”，是指改建后的企业承继原企业全部权利和义务的改制行为。
二、184号文件第二、三、四条中所谓“企业”，是指法人企业。
三、184号文件第二条第一款中规定的“股权转让”，包括单位、个人承受企业股权，同时变更该企业法人代表、投资人、经营范围等法人要素的情况。
在执行中，可以根据工商管理部门进行的企业登记认定。
即：企业办理变更登记的，适用于该款规定；企业办理新设登记的，不适用于该款规定。
对新设企业承受原企业的土地、房屋权属应征收契税。
四、184号文件第四条规定的“企业分立”，仅指新设企业、派生企业与被分立企业投资主体完全相同的行为。
五、184号文件第七条中规定的“同一投资主体内部所属企业之间”，是指母公司与其全资子公司之间、母公司所属的各个全资子公司之间的关系，以及同一自然人设立的个人独资企业之间、同一自然人设立的个人独资企业与一人有限责任公司之间的关系。
企业分立转移土地使用权涉税政策解析
企业分立转移土地使用权涉税政策解析企业分立时，将已取得土地使用权证的土地转至分立企业，会涉及哪些税种？对此，企业应充分考虑下列税务处理规定。
营业税在企业分立过程中，土地使用权转让是否征收营业税，需要区分情况处理。
国家税务总局《关于转让企业产权不征收营业税问题的批复》（国税函[2002]165号）规定，转让企业产权是整体转让企业资产、债权、债务及劳动力的行为，其转让价格不仅是由资产价值决定的，与企业销售不动产，转让无形资产的行为完全不同。
因此，转让企业产权的行为不属于营业税征收范围，不应征收营业税。
如果企业不符合上述情况，则应按转让收入缴纳营业税。
企业所得税子公司分立，相关所得税事项应按财政部、国家税务总局《关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税[2009]59号）的规定处理。
若不符合特殊性税务处理规定，子公司应确认土地使用权转让所得或损失，计算缴纳企业所得税。
土地增值税《土地增值税暂行条例》第一条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。
《土地增值税暂行条例实施细则》第五条对收入作出明确，即转让房地产的全部价款及有关的经济收益。
第四条规定，纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条法规扣除项目金额后的余额，为增值额。
根据上述规定，土地增值税是对企业转让土地及地上建筑及附着物时所实现的增值额进行征税。
如果子公司分立时未取得相应的经济利益，未实现土地转让增值额，则子公司分立转移土地使用权不征收土地增值税。
印花税财政部、国家税务总局《关于印花税若干政策的通知》（财税[2006]162号）第三条规定，对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。
因此，新分立出去的公司将涉及印花税。
契税财政部、国家税务总局《关于企业改制重组若干契税政策的通知》（财税[2008]175号）规定，企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上投资主体相同的企业，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属，不征收契税。
国税发[2000]119号国家税务总局关于企业合并分立业务有关所得税问题的通知
![国税发[2000]119号国家税务总局关于企业合并分立业务有关所得税问题的通知](https://img.taocdn.com/s3/m/ec826dca050876323112123c.png)
国家税务总局关于企业合并分立业务有关所得税问题的通知国税发[2000]119号为鼓励和促进有正常经营需要的企业合并、分立业务的健康发展，规范和加强合并、分立业务的所得税管理，根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》和国家税务总局制定的《企业改组改制中若干所得税业务问题的暂行规定》的精神，现将企业合并、分立业务中当事各方涉及的所得税处理问题进一步补充规定如下：一、企业合并业务的所得税处理企业合并包括被合并企业（指一家或多家不需要经过法律清算程序而解散的企业）将其全部资产和负债转让给另一家现存或新设企业（以下简称合并企业），为其股东换取合并企业的股权或其他财产，实现两个或两个以上企业的依法合并。
企业合并业务的所得税应根据合并的具体方式处理。
（一）企业合并，通常情况下，被合并企业应视为按公允价值转让、处置全部资产，计算资产的转让所得，依法缴纳所得税。
被合并企业以前年度的亏损，不得结转到合并企业弥补。
合并企业接受被合并企业的有关资产，计税时可以按经评估确认的价值确定成本。
被合并企业的股东取得合并企业的股权视为清算分配。
合并企业和被合并企业为实现合并而向股东回购本公司股份，回购价格与发行价格之间的差额，应作为股票转让所得或损失。
（此条款已失效或废止）（二）合并企业支付给被合并企业或其股东的收购价款中，除合并企业股权以外的现金、有价证券和其他资产（以下简称非股权支付额），不高于所支付的股权票面价值（或支付的股本的账面价值）２０％的，经税务机关审核确认，当事各方可选择按下列规定进行所得税处理：１．被合并企业不确认全部资产的转让所得或损失，不计算缴纳所得税。
被合并企业合并以前的全部企业所得税纳税事项由合并企业承担，以前年度的亏损，如果未超过法定弥补期限，可由合并企业继续按规定用以后年度实现的与被合并企业资产相关的所得弥补。
具体按下列公式计算：某一纳税年度可弥补被合并企业亏损的所得额＝合并企业某一纳税年度未弥补亏损前的所得额×（被合并企业净资产公允价值÷合并后合并企业全部净资产公允价值）。
房地产企业分立时应考虑的因素
房地产企业分立时应考虑的因素作者：潘春华来源：《中国集体经济》2021年第36期摘要：在国家对房地产行业调控的大背景下，房地产企业为了提高市场竞争力，提高经营效率，采取并购或收缩战略出售部分股权、资产等方式进行重组是一种必然趋势。
房地产企业分立在现行的税收政策下具备较大的筹划空间，成为比较受欢迎的资产重组方式之一。
由于行业特殊性，房地产企业分立大多数涉及土地使用权转移或不动产权转移等诸多要素，文章以A房地产公司分立为例，分析了房地产企业分立时应考虑的因素，择优选择交易标的反向分立的方式，以期给实务中有类似情况的房地产企业在分立时提供适当的参考。
关键词：房地产企业分立;考虑因素;产权转移一、企业分立的概述企业分立是指一家企业将部分或全部资产剥离到多家企业的行为。
企业方立分为两种：一种是存续分立，是指原公司法律主体仍存在，但将其部分业务划出去另设一个新公司的行为;另一种是新设分立，是指将原公司法律主体资格消而新设两个及以上的具有法人资格的公司的行为。
企业分立通常发生在企业并购中的被并购企业方。
二、A房地产公司分立案例描述（一）案例背景A公司是一家专注于开发“生态型”住宅及别墅的房地产公司，注册资本4000万元。
2018年12月31日，公司以某品牌已经开发完成了1～4期项目，公司简化后的主要资产负债权益情况如下：未开发的土地用使用权280亩（净地，历史成本25000万元，市场公允价值84000万元）;未出售的4期项目商品房3000平方米（历史成本2000万元，市场公允价值3000万元）;负债24000万元（主要为对股东的负债，无贷款）;所有者权益3000万元（实收资本4000万元，未分配利润-1000万元）。
2019年年初，A公司为提升市场竞争力及盈利能力，拟战略引进国内某知名大型房地产公司P公司合作开发剩余未开发的280亩土地（交易标的）。
双方协议约定，由A公司剥离土地使用权后至单独的目标公司，剥离完成12个月后进行股权转让交易，P公司收购目标公司60%股权。
房地产并购业务中公司分立流程及税务处理！
房地产并购业务中公司分立流程及税务处理！本期看点：公司分立是指一个公司依照有关法律、法规的规定分成两个或两个以上公司的法律行为。
公司分立在企业调整资产结构、提高盈利能力等方面都有着比较明显的作用。
其中房地产公司因其资产的特殊性，在流程和税务处理方面存在一定不同。
本文小编将详细介绍房地产公司分立的流程以及税务处理问题，给大家以参考。
房地产并购业务中的公司分立流程按照被分立企业在分立后是否存续，分为存续分立（被分立企业继续存续）与新设/解散分立（被分立企业不再存续）。
本文以存续分立为例介绍相应的流程。
(一)公司分立的批准根据《公司法》第37条、第43条以及第103条的规定，公司分立应当由公司董事会拟定分立方案并交由公司股东会以特别决议的方式即必须经出席会议的股东所持表决权的三分之二以上审议通过。
同时根据《企业国有资产法》的相关规定，若拟分立公司涉及到国有独资公司的，则需要获得履行出资人职责的国资监管机构决定。
上述存续公司的股东会决议至少需要包含：同意公司进行存续性分立、分立后存续注册资本的变化、拟划入新设公司的资产明细、新设公司的名称及注册资本、分立前债权债务的承担等。
(二)至工商部门办理分立后新设公司的名称预核准(三)确立分立基准日，编制资产负债表及财产清单并通知债权人根据《公司法》第175条、第177条的规定，公司分立时应当编制资产负债表及财产清单，公司应当自作出分立决议之日起十日内通知债权人，并于三十日内在报纸上公告。
(四)聘请评估机构对拟分立的资产进行评估根据《企业国有资产法》第47条的规定，在确认拟分立的财产后，若房地产公司属于国有资本控股公司，则应在进行分立时按照规定对有关资产进行评估。
(五)存续公司、新设公司（筹）以及新设公司的股东签署分立协议各方应在分立协议中约定分立方式、分立基准日以及资产分割、分立后各公司的注册资本及股权结构、债务的承继方式、过渡期间的安排、职工安置、各方承诺及保证、违约责任、争议解决、协议生效条件等内容。
房地产开发企业判定标准
房地产开发企业判定标准是什么？“房地产开发企业”，这个专有名词在一些具体税收政策的表述中比较常见。
在一些具体的税务处理中，需要首先判定一个企业是否属于“房地产开发企业”。
一个企业是否属于“房地产开发企业”，将直接影响其是否能够享受税收优惠。
比如，《财政部税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的公告》（财政部税务总局公告2021年第21号，以下简称21号公告）第五条规定：“上述改制重组有关土地增值税政策，不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形”。
实务中，征纳双方一般会从经营范围中是否有房地产开发内容、企业有没有办理房地产开发资质证书等方面进行综合判断。
其中，是否具有房地产开发资质，成为判断企业是否属于房地产开发企业的重要依据。
不过，值得注意的是，有无房地产开发资质，并非判断企业是否属于房地产开发企业的唯一条件。
举例来说，甲工业企业吸收合并乙企业。
吸收合并前，乙企业的经营范围包括物业管理、房地产开发等。
乙企业办理了房地产开发资质，但未取得开发用地，也未实际从事房地产开发经营。
在合并过程中，乙企业有一套外购的办公用房，需变更转移到甲企业名下，甲企业后期将其自用。
产权转移过程中，有观点认为，由于乙企业具有房地产开发资质，属于房地产开发企业，因此，不得享受改制重组有关税收政策，其办公用房应当缴纳土地增值税。
本案例中，如果仅从乙企业的生产经营范围和是否具有开发资质而言，其应当属于房地产开发企业。
但从实际经营情况而言，其没有实际开发项目，改制重组中涉及的房地产也是外购的，不能将甲、乙企业的产权转移行为，等同于某些房地产开发企业规避土地增值税的行为。
丙企业的案例也比较典型。
丙企业曾为房地产开发企业，并曾开发A房地产项目。
2023年8月，丙企业变更经营范围，删除了其中涉及房地产开发的内容，并注销了房地产开发资质。
9月，丙企业分立，拟将其持有的A项目部分物业不动产，转移给分立新设的丁企业。
本案例中，如果仅从丙企业在重组时的生产经营范围和是否具有开发资质来分析，其并不属于房地产开发企业。
公司分立涉税问题和优惠政策（一）
公司分立涉税问题和优惠政策（一）公司分立会涉及营业税、土地增值税、增值税、契税、教育费附加、城建税附加、印花税和企业所得税。
本篇我们讨论公司分立所得税以外的涉税问题及国家有关税收优惠政策，所得税留在下篇讨论。
1 营业税是对转让土地使用权和地上附着物征收的一种行为税。
公司分立如果需要将被分立公司的土地使用权和地上附着物、自然资源使用权转移到新设公司名下，就会涉及到营业税。
2011年国税总局发布了51号公告，明确纳税人在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、债务和劳动力一并转让给其他单位和个人的行为，不属于营业税征收范围，其中涉及的不动产、土地使用权转让，不征收营业税。
从实务中看，公司分立一般不会因为分割土地使用权和地上建筑物而被征收营业税。
2 土地增值税是对转让国有土地使用权征收的一种增值税。
如果被分立公司需要将其持有的国有土地使用权过户到新设公司的名下，就会涉及到土地增值税问题。
对此财税2015年5号文规定，按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税，但房地产企业除外。
据此，公司分立要享受土地增值税优惠政策必须具备两个条件：（1）分立新设各公司的股东必须与被分立公司的股东相同；（2）房地产企业分立不能享受该税收优惠政策。
3 增值税是对转让和进口货物及转让知识产权增收的一种流转税。
如果公司分立需要被分立公司将货物类资产和知识产权转移到新设公司名下，就会涉及增值税问题。
对此国家税务总局2011年发布了关于纳税人资产重组有关增值税问题的公告（2011年13号公告），明确：纳税人在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，不属于增值税的征税范围，其中涉及的货物转让，不征收增值税。
企业分立及分立的涉税处理
企业分立及分立的涉税处理一、分立的定义分立是指一个企业依照有关法律、法规的规定‚分立为两个或两个以上的企业的法律行为。
公司分立的形式公司分立以原有公司法人资格是否消灭为标准，可分为新设分立和派生分立两种。
1、新设分立。
新设分立，又称解散分立.指一个公司将其全部财产分割，解散原公司，并分别归入两个或两个以上新公司中的行为。
在新设分立中，原公司的财产按照各个新成立的公司的性质、宗旨、业务范围进行重新分配组合.同时原公司解散，债权、债务由新设立的公司分别承受。
新设分立，是以原有公司的法人资格消灭为前提，成立新公司。
2、派生分立。
派生分立,又称存续分立。
是指一个公司将一部分财产或营业依法分出,成立两个或两个以上公司的行为。
在存续分立中，原公司继续存在，原公司的债权债务可由原公司与新公司分别承担,也可按协议由原公司独立承担.新公司取得法人资格,原公司也继续保留法人资格。
公司分立的程序分立属于公司的重大法律行为,必须严格依照法律规定的程序进行。
1．董事会拟订分立方案报股东大会作出决议。
公司分立方案由董事会拟订并提交股东大会讨论决定；股东大会作出分立决议，必须经出席会议的股东所持表决权的2/3以上通过。
2．由分立各方,即原公司股东就分立的有关具体事项订立协议。
3．依法办理有关审批手续。
股份有限公司分立，必须经国务院授权的部门或者省级人民政府批准。
4．处理债权、债务等各项分立事宜。
包括由原公司编制资产负债表和财产清单，并自股东大会作出分立决议之日起10日内通知债权人，并于30日内在报纸上至少公告3次。
债权人自接到通知书之日起30日内，未接到通知书的自第一次公告起90日内，有权要求公司清偿债务或者提供相应的担保。
不清偿债务或者不提供相应的担保的，公司不得分立。
5．依法办理变更登记手续.因分立而存续的公司，其登记事项发生变化的,应当申请变更登记；因分立而解散的公司，应当申请注销登记；因分立而新设立的公司，应当申请设立登记。
房地产企业资产剥离管理办法
房地产企业资产剥离管理办法例如目标公司拥有多个地产项目、兼有已开发在售资产及未开发土地等，而交易方只对部分资产有交易意向。
这时，可通过将目标资产剥离到壳公司，然后再收购该壳公司的股权，以达到交易目的。
地产并购中的资产剥离方式主要包括：资产划转、公司分立、以土地或在建工程出资设立公司三种方式。
一、以土地或在建工程出资设立公司：主要过程包括，设立全资子公司，将目标资产作为出资投资到项目公司，待出资到位后，再受让项目公司的股权。
原公司，除承担0.05%的印花税外，还有增值税、土地增值税和企业所得税三项大税，具体来说：1、增值税：投资行为属税法上的视同销售行为，应缴纳增值税，计税依据为非货币性资产的公允价值与原始成本的差额，适用税率有5%和11%之分。
2、土地增值税：房地产企业以土地使用权投资，应当缴纳土地增值税，根据增值的比例，承担增值额30%到60%的重税。
3、企业所得税：企业以非货币性资产对外投资确认的非货币性资产转让所得，可在不超过5年期限内，分期均匀计入相应年度的应纳税所得额，按规定计算缴纳企业所得税。
二、分立模式下的涉税分析：主要过程包括，设立全资子公司，将目标资产作为出资投资到项目公司，待出资到位后，再受让项目公司的股权。
原公司，在企业分立模式下，涉及三大税种，具体来说1、增值税：根据相关文件，企业分立时，如果将实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他公司，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为不征收增值税。
但如果不满足上述条件，依然需要征收增值税。
本文中企业分立的目的就在于把资产从负债中剥离，这显然与上述规定的条件相违背。
因此很难获得增值税免征的优惠。
2、土地增值税：在企业重组中，房地产企业的分立不能免征土地增值税，非房地产企业可以暂免土地增值税。
但部分地区的税务局文件有所突破。
3、企业所得税：企业分立属于企业重组业务的一种形式。
在符合条件的情况下可采取特殊性税务处理。
三、剥离模式的可操作分析目前，国家对分立和划转是否需要满足25%的投资总额没有明文规定，部分地区认为分立和划转不属于“转让”行为，不要求完成25%的投资总额。
(破产土地免税)对十三届全国人大一次会议第2368号建议的答复
对十三届全国人大一次会议第2368号建议的答复时间： 2018-12-05 来源: 国家税务总局办公厅【打印文章】您提出的关于完善破产重整企业信用修复和涉税问题的建议收悉，现答复如下：一、现行支持重组破产的税收政策国家针对重组破产出台了一系列税收政策，涉及增值税、企业所得税、土地增值税、契税等。
增值税方面，纳税人在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力转让给其他单位和个人，不属于增值税的征税范围，其中涉及的货物、不动产、土地使用权转让行为，不征收增值税。
企业所得税方面，对符合条件的债务重组，给予债务重组所得5年递延纳税的优惠，对通过债转股方式化解债务的，规定债务清偿和股权投资两项业务均不确认所得。
土地增值税方面，在改制重组时以房地产作价入股进行投资，以及符合条件的企业合并、分立，对原企业将房地产转移、变更到合并后、分立后企业的，暂不征土地增值税。
契税方面，符合条件的公司合并、分立，对合并后、分立后公司承受原公司土地、房屋权属，免征契税；企业破产的，债权人承受破产企业抵偿债务的土地、房屋权属，免征契税，非债权人承受破产企业土地、房屋权属，与原企业全部职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，对其承受所购企业土地、房屋权属，免征契税，与原企业超过30%的职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，减半征收契税。
现行税收政策将破产重整中所豁免的债务，确认为债务重组所得征收企业所得税。
这样规定的主要考虑，一是债务豁免是债权人免除了债务人应承担的偿债义务，债务人实质上取得了相关经济利益，按照税法原理和规定，需要将豁免的债务计入收入征收企业所得税。
二是与债务人的债务重组所得相对应，债权人的债务重组损失允许在税前扣除，如果不对债务人的债务重组所得征税，将会带来税务处理不平衡，造成税款流失和税收漏洞。
三是债务重组多是由于企业资不抵债、经营困难、亏损较多的情形下发生的事项，债务人的债务重组所得可先弥补亏损后的剩余部分再缴纳企业所得税，不会产生过重的税收负担。
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房地产开发企业分立业务土地增值税政策适用问题分析一、基本案例
甲公司是A公司的全资子公司，主营房地产开发与销售，兼营酒店业务。
2010年甲公司取得一块土地并开发建造商品房和自用酒店资产，发改委立项文书为同一立项。
2013年1月酒店资产建成并正常营业。
2016年1月甲公司房地产开发资质失效。
至2017年5月底，该公司商品房已有90%对外出售。
2017年6月，甲公司变更营业执照，将主营业务改为酒店业务，同时注销“房地产开发与销售”业务，甲公司不再属于房地产开发企业。
2017年9月，甲公司进行企业分立（存续分立），将酒店资产分出由新设乙公司承接，甲公司存续，分立后甲、乙公司均为A公司的全资子公司。
2017年10月，A公司将其持有的乙公司股权全部转让给B公司。
二、存在争议
《财政部国家税务总局关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔2015〕5号）（注：根据实体从旧原则，2017年企业分立事项应当适用财税〔2015〕5号文件，不适用财税〔2018〕57号文件）规定：“按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。
上述
改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产开发企业。
”对于本案例中甲公司的分立行为是否应当征收土地增值税问题，实践中存在两种不同的意见：第一种意见认为，甲公司的分立行为完全符合财税〔2015〕5号文件规定的“暂不征土地增值税”条件，因此对甲公司应当暂不征收土地增值税；第二种意见认为，虽然在分立前甲公司已经注销“房地产开发与销售”业务，但其分立出的酒店资产是“房地产开发与销售”业务注销前自行开发形成的，因此甲公司的分立行为仍然不能适用改制重组土地增值税政策，对甲公司应当按规定征收土地增值税。
三、适用政策分析
上述争议主要是由于财税〔2015〕5号文件规定不够清晰造成的。
“改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产开发企业”的规定在实践中存在诸多疑问：“不适用于房地产开发企业”是指当房地产开发企业是土地增值税纳税人时不适用，还是只要改制重组行为涉及房地产开发企业就一律不适用？如果当房地产开发企业是土地增值税纳税人时不适用，那么是指“可售的开发产品”不适用，还是房地产开发企业的所有资产都不适用？如果企业兼营房地产开发业务和其他业务，那么是企业的所有资产都不适用，还是仅指房地产业务涉及的资产不适用？等等。
这些
问题都需要税收政策进一步明确，否则相关争议将难以解决。
根据现行土地增值税税法精神，：第一，税收政策有关征税与不征税的规定都是针对纳税人的，对非纳税人无意义，因此财税〔2015〕5号文件所称“不适用于房地产开发企业”应当是指当房地产开发企业是土地增值税纳税人时不适用，如果确实需要对非房地产企业符合条件的改制重组行为（如非房地产开发纳税人将土地投资到房地产开发企业用于房地产开发）征收土地增值税，则必须另行做出明确规定；第二，财税〔2015〕5号文件所称“房地产开发”应当理解为整个房地产开发行业，该行业涉及的所有资产（如开发产品、土地、其他不动产）应当都不能适用“暂不征土地增值税”的规定，而不仅指“可售的开发产品”不适用；第三，如果企业兼营房地产开发以外的其它业务，那么其它业务涉及的资产应当不属于“房地产开发企业”的资产，此类资产在改制重组过程中发生所有权转移的，应当可以适用财税〔2015〕5号文件有关“暂不征土地增值税”的规定。
例如某企业主营业务为建筑业（占比约为60%），兼营商业零售（占比约为35%）和房地产开发业务（占比约为5%），如果将此类企业不涉及房地产开发资产的改制重组行为一律认定为不适用“暂不征土地增值税”规定，显然是极不合理的。
四、争议处理
第一，甲公司确实存在“避税”行为。
甲公司先注销“房地产开发与销售”业务，再进行企业分立，其目的是回避财税〔2015〕5号文件有关“改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产开发企业”的规定。
虽然甲公司的行为并不违反现行税收政策规定，但明显违反了税法精神。
如果所有房地产开发企业在改制重组前都先注销“房地产开发与销售”业务，在改制重组完成后再恢复“房地产开发与销售”业务，那么财税〔2015〕5号文件的上述规定会形同虚设。
因此，甲公司的行为性质属于不违法的“避税”行为。
对于避税行为，税务机关应当采取必要的措施进行反避税。
第二，税务机关应当遵循“法无明文规定不征税”原则。
由于甲公司分立时确实不是房地产开发企业，且分立行为完全符合财税〔2015〕5号文件有关“暂不征土地增值税”条件，因此对甲公司应当暂不征收土地增值税。
税务机关如果需要实施反避税行为，则应当以有权部门对“改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产开发企业”的规定做出进一步明确解释为前提。
第三，建议对甲公司行为暂不征收土地增值税。
甲公司分立出的资产是兼营的酒店资产，该资产在立项时即为酒店，且酒店业务已经正常经营多年，与房地产开发业务涉
及的资产存在明显的界限。
即使甲公司未注销“房地产开发与销售”业务，其分立行为也应当可以适用“暂不征土地增值税”的规定。