房地产市场均衡发展指标体系研究

房地产市场均衡发展指标体系研究
内容摘要：本文通过对房地产市场的相关影响因素的识别，运用层次分析法和Matlab软件建立了我国房地产市场均衡发展的指标体系，并运用该指标体系对我国近五年房地产市场的发展状况进行了分析。

关键词：房地产市场均衡发展层次分析法指标体系
房地产市场具有一般市场的共性，受到价值规律和供求规律的约束。

但由于房地产商品具有与其他商品不同的特性，使得房地产市场具有一些区别于其他产品市场的特征：供给缺乏弹性且具有滞后性。

供给的多样性和不可替代性。

需求具有多样性和层次性、非均衡性，因此，仅靠价格无法达到市场均衡，应通过数量和价格信息的变动实现供求平衡，需要政策引导。

房地产市场均衡发展指标体系
（一）房地产市场均衡发展评价方法
层次分析法是一种定性与定量相结合的方法，在处理复杂系统问题上具有实用、系统、有效的特点，可将复杂系统分解成若干组成部分或因素，根据这些因素的特性分成若干组，每个因素又受到一系列子因素的影响，再根据目标、因素和子因素之间的关系建立一个递阶层次结构。

本文拟采用层次分析法进行房地产市场发展状况评价。

（二）房地产市场均衡发展指标体系的建立
房地产市场均衡发展必须要体现公平和效率的基本原则。

效率方面主要体现为：土地、资金等资源得到高效利用，供需均衡，无超额供给和超额需求；公平体现为：住房结构合理，完善的住房保障体系，保证人人有房住。

市场调配资源能保证资源高效利用，而要公平必须有政府的宏观调控。

鉴于此，本文建立目标层、准则层、指标层三个层次的递阶层次模型（见图1）。

其中，目标层反映最终实现的目的，即房地产均衡发展的情况；准则层是判断目标结果的标准，由供给、需求、租售状况、政府宏观调控四个一级标准组成；指标层是影响各一级标准的具体因素，根据设定原则，尽量采用可量化的指标，参考多位学者的研究结果，每个一级指标下均设定了四个二级指标。

由此建立房地产市场均衡发展指标体系（见表1）。

（三）指标权重的确定
为测定各指标的权重，本人制定并发放调查问卷，共发放30份，回收28份，其中，有效问卷25份，对调查问卷进行整理，可得到比较判断矩阵（见表
2到表6）。

根据各判断矩阵，利用Matlab软件对各指标进行排序，并进行一致性检验。

对于准则层可得到矩阵B-Bi的排序向量为W=[0.1091，
0.1891，0.3509，0.3509]，进行一致性检验时，CR=
0.0038<0.1，该层次排序结果具有满意的一致性。

对于判断矩阵B1-B1i，B2-B2i，B3-B3i，B4-B4i，其排序向量分别为W1=[0.5738，0.2388，
0.1310，0.0563]
W2=[0.5462，0.0838，0.2323，0.1377]
W3=[0.0630，0.3005，0.1098，0.5267]
W4=[0.0570，0.1222，0.2976，0.5232]
一致性检验，CR1=0.0288<0.1，CR2=0.0189<0.1，CR3=0.0074<0.1，CR4=0.0254<0.1，因此，其排序结果均具有满意的一致性。

可得到指标层对总目标的权重排序为：
对层次总排序进行一致性检验，得到CR总=0.0203<0.1，因此，总排序也通过一致性检验。

（四）指标数值的确定
经过对指标考察，这些指标可分为收益型、成本型、区间型三种，收益型指标数值越大越好，成本型指标数值越小越好，区间型指标数值越接近区间越好。

为使各指标单位统一，将各指标进行数据无量纲化处理，使其取值均处于[0，1]之间。

对于收益型指标，其指标数值越高越好，可采用公式（1）处理：
（1）
其中，min(bij)和max(bij)分别为指标值中最小值和最大值。

对于成本型指标，其指标数值越低越好，可采用公式（2）处理：
（2）
对于区间型指标，其指标数值越接近某个区间[c，d]越好，可采用公式（3）处理：
（3）
在供给指标中的二级指标中：土地有效利用率指标越大越好，按收益型指标进行无量纲化处理；房地产投资增长率/GDP增长率指标在[1，2]之间较好，房地产投资总额/固定资产投资总额指标处于20%-25%之间较好，这两个指标应按区间型指标进行处理；平均从业人数指标越高说明房地产投资越旺盛，由于我国房地产市场处于增长阶段，可按成本型指标处理。

需求状况一般用以下指标反映：房价收入比指住房价格与城市居民家庭年收入之比，一般在3-6之间较好，应按区间型指标进行处理；住房按揭款/居民月收入指标越大，投资风险越大，可按成本型指标进行处理；住宅消费支出比例指标过大，易产生畸形的消费结构，可按成本型指标处理；城市人均住宅建筑面积指标越高越好，可按收益型指标处理。

租售状况指标中：交易面积指标高，市场较活跃，效率较高，应按收益型指标处理；房地产销售价格指标高，说明投资旺盛，根据我国房地产目前情况，可按成本型指标处理；租售价格比用来评估住房投资价值是否合适或者投资是否过量，在[1:250，1:200]较好，可按区间型指标处理；空置率按照国际通行惯例，在5%-10%之间为合理区，按区间型指标处理。

宏观调控状况指标中：房产税占财政收入比重指标在25%-30%之间较好，可按区间型指标处理；房地产贷款比例越高，风险越大，可按成本型指标处理；保障性住房建设比例高，供给较公平，可按效益性指标处理；政府监管力度越大，说明政府宏观调控的决心大，可用政府调控的次数表示调控力度，按效益性指标处理。

实证分析
根据《中国统计年鉴2010》中相关数据，结合无量纲化处理方法，运用Matlab 软件对相关数据进行处理，对我国房地产市场2005-2009年的运行情况进行分析。

以土地有效利用率为例，由2005-2009年的相关数据，以本年完成土地开发面积与待开发土地面积和本年土地购置面积之和的比例表示土地有效利用率，运用Matlab软件和公式（1）进行无量纲化处理，其计算过程详如表7所示。

其余指标的计算与土地有效利用率指标类似，计算最终结果如表8所示。

从指标体系可看出，人们对房屋的空置率及政府宏观调控的力度关注较大，赋予较大的权重，其次是：保障性住房供应比例、房价收入比、房地产销售价格、土地的利用效率，这和我国房地产市场运行状况基本相符。

从实证分析结果可知，近年来，我国房地产市场均衡程度总体水平较低，最好的一年为2006年，其均衡系数也仅为0.52。

因此，需采取必要措施，加强市场引导，降低房地产商品的空置率，把房地产价格控制在合理价位上；确保政府宏观调控力度，保证相关措施落实，如保障性住房的供应，征收房产税等；提高资金、土地等资源的利用效率等。

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6.李柏年.模糊数学及其应用[M].合肥工业大学出版社，2007
陈立文（1964-），男，河北工业大学管理学院副院长、博士、教授、博士生导师，研究方向：项目管理与风险控制、技术经济与投资决策。

杨忠英（1974-），女，河北工业大学管理科学与工程专业博士研究生，山东省经济管理干部学院财务与会计系副教授，研究方向：房地产项目管理与风险控制。