房地产开发项目出售与自持的税负对比分析

房开企业自持和视同销售的规定

房地产开发一般计税方法越来越多，由于融资或经营需要，开发商可能会将开发产品产权办理在地产公司自己名下，然后抵押融资、出租等等，属于自建自用，以后再销售，不属于房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，依据国家税务总局 2016 年 14 号公告规定，“一般纳税人转让其 2016 年 5 月 1 日后自建的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额”。如果在办产权时，不视同销售，那么增值税不能抵扣土地价款，以后按二手房销售仍不能抵扣土地价款，开发产品自持后再销售，由于土地价款不能抵扣，增值税税负大增。
1，开发商办产权时可以自己给自己开一张增值税专用发票，计入固定资产。
2，增值税纳税申报，自己给自己开具 11100 万元的增值税专用发票需要计算增值税销项税 11%。销项税额 1100 万元。
3，自己开发票卖给自己，自己取得自己开给自己的视同销售增值税专用发票，进行正常认证抵扣申报，由于视同销售同时属于购入不动产，视同购进不动产增值税专用发票的进项税为 1100 万元，当期允许抵扣 60%为 660 万元，另 40%为 440 万元第 13 个月抵
首先，税务及发票相关文件没有规定自己外购或自产货物自用，必须自己为自己开具发票。
《中华人民共和国发票管理办法》第十九条规定，销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收，税务及发票相关文件也没有规定自己外购或自产货物自用，不允许自己为自己开具发票。
4，当期本酒店视同购进增值税专用发票的进项税可以抵扣 660 万元，当期酒店对应土地价款允许抵扣（4440/1.11） *0.11=440 万元，进项税共 1100 万元。
5，本月应交增值税为 0 万元 6，其余酒店自持的 440 万元进项税第十三个月进行抵扣。酒店的土地价款以外成本费用的进项税可以继续留抵。开发商办产权在自己名下时，自己为自己开一张增值税专用发票，有效解决了土地价款抵扣问题。如果不自己为自己开一张发票，那么对应的土地出让金是不能抵扣的，以后永远不能抵扣，企业非常吃亏。问题是：房地产企业自己给自己开具 11100 万元的增值税专用发票合法吗？可以开具吗？税局认可这种方式吗？

房地产行业税收分析报告

房地产行业税收分析报告1. 引言本报告旨在分析房地产行业的税收情况，并通过具体数据和案例展示税收对房地产行业的影响。

房地产行业作为一个重要的经济支柱行业，在税收政策上扮演着重要角色。

通过深入研究房地产行业的税收情况，可以更好地了解税收对该行业的促进作用，为政策制定者和业内人士提供参考。

2. 房地产行业税收政策概述2.1 基本税种房地产行业的基本税种包括土地增值税、房产税、契税、营业税和个人所得税等。

2.2 税收政策调整房地产行业的税收政策在不同的时间段会有所调整，这些调整主要是根据国家宏观经济状况和市场需求的变化来制定的。

政府可以通过调整税收政策来促进房地产市场的健康发展，稳定市场预期。

3. 房地产行业税收对比分析3.1 土地增值税与房产税土地增值税是房地产开发商在出售房地产时需要缴纳的一项税费，税率根据不同地区的政策有所差异。

房产税则是房地产拥有者需要缴纳的一种固定税费，根据房屋的产权和面积等因素计算。

3.2 契税与营业税契税是在房地产买卖过程中产生的税费，根据成交价值和所在地区进行计算，一般由买方承担。

营业税是指房地产企业在经营活动中产生的营业税费，根据企业的营业收入进行计算。

3.3 个人所得税个人所得税是指从房地产交易中得到的收益需要缴纳的税费，根据个人所得的金额和持有年限等因素进行计算。

房地产交易中的利润会被个人所得税部分征收，这也是鼓励长期持有房产的一种政策。

4. 房地产行业税收优惠政策案例分析4.1 政府购房补贴政策案例某市政府针对首次购房人士推出了购房补贴政策，购房人士可获得一定数额的购房补贴作为税收减免。

这一政策鼓励市民购买房产，促进了房地产市场的发展。

4.2 鼓励租赁房产减税政策案例某市政府为鼓励出租房产，制定了租赁房产减税政策。

根据出租房屋的面积和租金等因素，出租人可获得一定比例的税收减免。

这一政策吸引了更多业主将房产用于租赁，增加了供应量，缓解了租房问题。

5. 房地产行业税收政策对经济的影响房地产行业是国民经济的重要组成部分，税收政策对房地产行业的发展和经济的稳定起到了关键作用。

房开企业自持房产涉及的进项税分析：营改增后自产自用涉及的增值税改变

【税务辅导站】营改增后，自产产品用于建造动产和不动产处理一样吗？这个问题真是不要太简单！(2017-08-22 11:57:48)【税务辅导站】营改增后，自产产品用于建造动产和不动产处理一样吗？这个问题真是不要太简单！全面营改增后，自建不动产的财税处理发生了很大变化，自产产品用于自建不动产，不需要视同销售，也不需要计提增值税销项税额。

外购材料用于自建不动产，若不属于不得抵扣项目，准予从销项税额中抵扣，否则应作进项税额转出处理。

自产产品用于自建不动产一般纳税人领取本企业产品建造动产和不动产的增值税处理一致吗？处理相同。

•增值税暂行条例实施细则‣第四条第（四）项规定，将自产或者委托加工的货物用于非增值税应税项目要视同销售货物。

但全面营改增后，“非应税项目”已经不复存在，建造动产和不动产的增值税处理一致，都属于用于增值税的应税项目，不需要再视同销售，不需要计提增值税销项税额。

会计处理时，自产产品用于自建不动产和动产的处理均按照成本结转。

例1.公司为增值税一般纳税人，2017年6月1日领用本企业自产产品建设一条生产线，成本价10万元，计税价格为公允价值12万元。

另外，在建生产车间领用自产产品，成本价20万元，计税价格为公允价值24万元。

会计处理：借：在建工程——生产线10在建工程——生产车间20贷：库存商品30外购材料用于自建不动产外购材料用于自建不动产，营改增后，根据•全面推开营业税改征增值税试点的通知‣（财税…2016‟36号）第二十七条规定，用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。

其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产等的进项税额不得从销项税额中抵扣。

因此，不动产在建工程领用外购原材料的进项税额，若不属于上述规定不得抵扣项目，准予从销项税额中抵扣，否则应作进项税额转出处理。

2024年房地产行业税收分析报告

2024年房地产行业税收分析报告引言本报告旨在对2024年房地产行业的税收情况进行分析和评估。

房地产行业是一个重要的经济领域，对于国家的经济增长和财政收入有着重要的影响。

我们将通过对2024年的税收数据进行综合分析和解读，以及对相关政策的评估，来对房地产行业税收状况进行全面的了解。

2024年房地产行业税收概况在2024年，房地产行业税收呈现出一定的增长态势。

根据统计数据显示，2024年房地产行业的税收总额为X亿元，相比去年增加了Y%。

这主要得益于行业的发展和政府的相关税收政策。

房地产行业税收构成不动产税不动产税是房地产行业的主要税种之一。

根据相关数据统计，2024年房地产行业的不动产税收入为A亿元，占据了总税收的B%。

不动产税的征收主要依据不同地区的相关政策，包括房地产的面积、等级和用途等因素。

城市维护建设税城市维护建设税是房地产行业的另一大税收来源。

在2024年，房地产行业纳税的城市维护建设税为C亿元，占总税收的D%。

这个税种是根据房地产的市场价值来计算的，所以征收的税额与不动产的价格密切相关。

地方教育附加税地方教育附加税也是房地产行业需要纳税的一项重要税种。

在2024年，房地产行业交纳的地方教育附加税为E亿元，占总税收的F%。

这个税种的征收主要是为了支持地方教育事业的发展。

城镇土地使用税城镇土地使用税是对房地产行业的土地使用进行征收的一项税种。

根据2024年的数据，房地产行业缴纳的城镇土地使用税为G亿元，占总税收的H%。

这个税种的征收主要根据房地产单位占用的土地面积和用途来计算。

其他税收除了以上几种主要税种外，房地产行业在2024年还需要交纳其他一些税收，包括印花税、所得税等。

这些税种的具体金额和比重相对较小，但也对房地产行业的税收总额有一定的影响。

房地产行业税收政策评估政府的税收政策对房地产行业的发展和税收状况有着重要的影响。

在2024年，政府采取了一系列的税收政策来促进房地产行业的发展，并增加税收收入。

房开企业自持房产涉及的增值税问题

房开企业自持房产涉及的增值税问题随着市场经济的发展，房地产开发企业在市场中扮演着重要的角色。

自持房产，即房地产开发企业持有并用于出租或自营的房产，已成为许多房开企业的重要资产和收入来源。

然而，在这个过程中，房开企业需要面对许多税务问题，其中最为重要的是增值税问题。

本文将探讨房开企业自持房产涉及的增值税问题及其处理策略。

自持房产的增值税是指房开企业在取得房产后，将其用于出租或自营时，向租户或自营收入所收取的增值税。

根据中国的税法规定，房开企业需要按照一定的税率向税务机关缴纳增值税。

自持房产增值税的计算方法根据不同的经营模式和税务政策有所不同。

一般来说，增值税的计算公式为：增值税 =营业收入×税率。

对于房开企业而言，营业收入主要包括租金收入和自营收入。

税率则根据不同的地区和行业有所不同，一般约为5%-10%。

合规登记：在开始经营自持房产业务前，房开企业应向税务机关进行合规登记，并按照规定缴纳相应的增值税。

合理划分业务类型：根据实际业务情况，房开企业应合理划分租金收入和自营收入，并据此确定相应的税率。

及时申报纳税：房开企业应按照规定及时申报纳税，确保税务处理的准确性和及时性。

合理利用税务政策：在符合政策规定的前提下，房开企业可以合理利用税务政策，降低自身的增值税负担。

自持房产业务是房地产开发企业的重要业务之一，而增值税问题是该业务过程中必须面对的重要问题。

通过合理的税务处理策略，房开企业可以有效地降低自身的增值税负担，提高企业的经济效益。

房开企业也应当严格遵守税务法规，确保税务处理的合法性和合规性。

只有这样，才能实现企业的长期稳定发展，并为市场经济的健康发展做出贡献。

在房地产行业，预交增值税和土地增值税是两种重要的税务概念。

然而，它们之间存在明显的区别，对房开企业的财务状况和运营策略有不同的影响。

本文将探讨这两种税的区别以及它们在房开企业中的重要性。

我们来了解一下预交增值税。

预交增值税是一种预缴税款的形式，是房开企业在项目开始阶段或预售阶段，根据预计的收入和费用，预先缴纳的增值税。

房地产企业项目开发全程各环节纳税筹划方案

房地产企业项目开发全程各环节纳税筹划方案第一部分公司设立与立项规划环节1．设立房地产公司股东身份的选择与税负2．股东抽逃出资的税收风险与规避3．股东身份差异与税收待遇4、股权转让、减资与分红5．公司筹建阶段账务处理与所得税申报6．立项与分期、规划户型设计与土增清算第二部分土地征用环节1．取得土地使用权的不同方式及税负比较分析与筹划（1）招拍挂方式（2）购买转让土地（3）收购股权方式（4）投资方式（5）合并分立方式（6）联建与代建（7）BT换地（8）拆迁补偿方式2．规划红线外支出的税务处理3．土地出让金返还的会计与税务处理第三部分设计与前期工程1．设计费应取得什么类型票据2．前期工程票据3．预算与税负测算4．融资业务中的税收处理5．成本对象确定与开发成本核算内容第四部分项目施工建设环节1．施工建设阶段各类合同签订、票据结算与税收管理（1）销售方同时负责安装（2）工程大包合同与甲定（3）清包工合同与甲供2．税务机关对虚增成本的查处方法与企业注意事项3．票据审核管理与风险防范4. 取得假票如何应对第五部分预售环节1．预售商品房的会计核算2．预售阶段纳税要求及年度汇算清缴3．应收未收款是否确认收入4．转让车位/车库如何确认收入5．售楼处、样板间如何进行账务与税务处理6．违约金专题（供应商、施工方、业主）7、促销方式中的税收风险与规避第六部分项目竣工环节-完工年度1．完工条件及重要性2．现房销售会计核算处理3．完工后续支出对土地增值税及企业所得税影响4．收入与计税成本的结转5．租赁与自持物业6．完工年度企业所得税汇缴7．土地使用税纳税义务的减除第七部分土地增值税清算环节1．清算对象与清算条件2．增值额与扣除项目中的疑难问题3．清算收入中的疑难问题4．土地增值税的优惠政策与纳税筹划。

【老会计经验】房地产企业税负转嫁的问题讨论

【老会计经验】房地产企业税负转嫁的问题讨论人们对税收的一般观念是：流转税存在税负转嫁问题，而所得税等税种中不存在税负转嫁，然而结合我国税制的一些具体规定看，上述观念其实不然。

现以房地产开发企业（以下简称开发企业）为例进行相关的讨论。

开发企业销售商品房后，需按销售收入缴纳5%的营业税，内资企业同时附征城建税和教育费附加，这些税负不以开发企业的开发项目是否盈利为前提。

开发企业在制定房价时，需要在开发成本、费用基础上加上这些税费，一般的市场供求弹性能够使得开发企业达到转嫁税负的目的。

在开发商的特殊经营项目中也会出现类似问题。

如开发商将开发商品先行出租，该项租金收入既要缴纳流转税，税务机关也会要求征收房产税，则开发商在确定租金价格时，不仅要考虑流转税税负，还会考虑房产税税负的转嫁问题。

再看开发企业特殊经营方式中的税负转嫁，在《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）文中针对合作建房业务就规定：“1.开发企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。

同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。

2.投资方取得该项目的营业利润应视同取得股息、红利，凭开发企业的主管税务机关出具的证明按规定补缴企业所得税。

”据此规定，如果开发企业与合作方的企业所得税税率相等，或合作方税率低于开发企业，则按照《国家税务总局关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知》（国税发[2000]118号）文件规定，合作方无需计税，而开发企业分配的此项利润只能在税后利润中支付。

在约定合作分红时，既有双方按约定比例分配项目利润的办法，也有约定向合作方分配固定或保底利润的办法。

在此文件下发之前，如果合作双方商定对合作方的合作分红固定为1000万元，开发企业将合作分红在税前扣除，合作方将合作分红计入应纳税所得额负税，税后所得为670万元。

房地产开发产品自持视同销售操作要点

房地产开发产品自持视同销售操作要点房地产企业开发完工物业自持，先将开发产品产权办理在房地产公司自己名下，然后融资、出租等自己使用，再陆续销售模式，如果是一般计税方法的项目，可以选择视同销售并且自己为自己开销售不动产的增值税专用发票，可以抵扣对应的土地价款。

如果是简易计税方法的项目，可以不选择视同销售，不需要自己为自己开销售不动产的发票。

房地产开发一般计税方法越来越多，由于融资或经营需要，开发商可能会将开发产品产权办理在地产公司自己名下，然后抵押融资、出租等等，属于自建自用，以后再销售，不属于房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，依据国家税务总局2016年14号公告规定，“一般纳税人转让其2016年5月1日后自建的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额”。

如果在办产权时，不视同销售，那么增值税不能抵扣土地价款，以后按二手房销售仍不能抵扣土地价款，开发产品自持后再销售，由于土地价款不能抵扣，增值税税负大增。

1房地产开发产品自持怎么处理才能抵扣土地价款呢？答：开发商一般计税方法项目自持，可以选择视同销售，同时视同购进，办产权时自己为自己开一张增值税专用发票，可以抵扣土地价款（包括土地出让金拆迁补偿费等等）。

2房地产开发企业将开发产品转为自用，是否需要视同销售缴纳增值税？答：房地产开发企业将开发产品转为自用时，不开具发票，且不办理产权权属登记的，不属于销售不动产，不需要缴纳增值税。

否则，应按规定缴纳增值税。

例：房地产企业建一酒店11100万元，其中土地出让金4440万元。

为融资需要，产权办自己名下，两年后再销售。

1、开发商办产权时可以自己给自己开一张增值税专用发票，计入固定资产。

2、增值税纳税申报，自己给自己开具11100万元的增值税专用发票需要计算增值税销项税11%。

销项税额1100万元。

3、自己开发票卖给自己，自己取得自己开给自己的视同销售增值税专用发票，进行正常认证抵扣申报，由于视同销售同时属于购入不动产，视同购进不动产增值税专用发票的进项税为1100万元，当期允许抵扣60%为660万元，另40%为440万元第13个月抵4、当期本酒店视同购进增值税专用发票的进项税可以抵扣660万元，当期酒店对应土地价款允许抵扣（4440/1.11）*0.11=440万元，进项税共1100万元。

房开企业自持和视同销售的规定

答：房地产企业销售已办产权登记的不动产，适用《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》；销售自己开发的未办产权登记的不动产，适用《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》。
开发商如果是老项目已备案简易计税方法自持物业，自己为自己开 5%的增值税专用发票，对企业不利。可以选择不视同销售。
问：房地产开发产品自持怎么处理才能抵扣土地价款呢？
答：开发商一般计税方法项目自持，可以选择视同销售，同时视同购进，办产权时自己为自己开一张增值税专用发票，可以抵扣土地价款（包括土地出让金拆迁补偿费等等）。
参考湖北国税的处理：2016 年 7 月 21 日，湖北省国税局《营改增政策执行口径第三辑》解答第二十二个问题：
《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第四条单位或者个体工商户的下列行为，视同销售货物：（一）将货物交付其他单位或者个人代销；（二）销售代销货物；（三）设有两个以上机构并实行统一核算的纳税人，将货物从一个机构移送其他机构用于销售，但相关机构设在同一县（市）的除外；
1，开发商办产权时可以自己给自己开一张增值税专用发票，计入固定资产。
2，增值税纳税申报，自己给自己开具 11100 万元的增值税专用发票需要计算增值税销项税 11%。销项税额 1100 万元。
3，自己开发票卖给自己，自己取得自己开给自己的视同销售增值税专用发票，进行正常认证抵扣申报，由于视同销售同时属于购入不动产，视同购进不动产增值税专用发
房地产开发产品自持和视同销售
房地产企业开发完工物业自持，先将开发产品产权办理在房地产公司自己名下，然后融资、出租等自己使用，再陆续销售模式，如果是一般计税方法的项目，可以选择视同销售并且自己为自己开销售不动产的增值税专用发票，可以抵扣对应的土地价款。

公司名义与个人名义购房、转让房产税费等对比盘点

公司名义与个人名义购房、转让房产税费
等对比盘点
背景：
公司购房的定义：
个人购房和公司购房资格：
个人购房和公司购房材料对比：
公司购房与个人购房/卖房税费对比表：
房产买卖涉及的税种和税率包括增值税、个人所得税和土地增值税。

成交价格与最低指导价格对比，应取高值作为税费计算依据，成交价应高于地区指导价。

房屋立项和交易主体也会影响税种和税率。

在两年以内，房屋出售时的税费相同，但对于两年以上的非普通住宅，公司出售时的税费比个人出售时低。

对于两年以上的普通住宅，个人出售时免征税费，而公司出售时需要缴纳税费。

对于五年以上家庭唯一住房，个人出售时免征税费，而公司出售时需要缴纳税费。

公寓的土地增值税核实征收率为1%，非普通住房为1.5%，拍卖房为3%。

答：在持有房屋期间，需要缴纳房产税、印花税、公证费等费用。

同时，如果将房产转让给个人，则还需要缴纳营业税增值差额、企业所得税、增值税等税费。

另外，办理产权证后可以抵押房产获取银行贷款，但需要支付相应的利息。

买卖房屋个人和企业的不同之处

买卖住房企业与个人的税务处理不同当前，由于个人购房被限购、限售等原因，不少城市出现以企业名义买卖住房的现象。

本文从税收负担角度，对企业与个人买卖住房作如下分析和比较。

购买住房的税负比较无论企业还是个人，在购买住房环节都涉及契税和印花税。

其中，相同的是契税，一般是企业和个人都需要缴纳；不同的是印花税，只有企业需要缴纳，而个人则依据《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）规定，对个人销售和购买住房暂免征收印花税。

以购买一套合同金额为200万元的住房为例，企业应缴纳印花税0.1万元（200×0.05%），而个人无须缴纳。

出售住房的税负比较出售住房环节主要涉及印花税、增值税、城市维护建设税及教育费附加、土地增值税、所得税，其税负比较如下：（一）企业出售住房例1：2016年6月，小规模纳税人A企业购买一套住房，合同价（含增值税，税率11%）为200万元，2018年7月，其出售该套住房的合同价（含增值税）为300万元，房屋所属地契税税率为3%。

1. 印花税。

应缴纳印花税为0.15万元（300×0.05%）。

2. 增值税、城市维护建设税及教育费附加。

根据《国家税务总局关于发布〈纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第14号）和《国家税务总局关于纳税人转让不动产缴纳增值税差额扣除有关问题的公告》（国家税务总局公告2016年第73号）等规定，计算如下：购买住房不含税价＝200÷（1＋11%）＝180.1802（万元）；出售时应缴纳增值税＝[300÷（1＋5%）——180.1802]×5%＝5.2767（万元）；城市维护建设税及教育费附加＝5.2767×（7%＋3%）＝0.5277（万元）。

3. 土地增值税。

假设不能提供评估价，能提供发票，购买价所含的增值税不能抵扣。

根据《财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）和《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）等规定，计算如下：契税＝200÷（1＋11%）×3%＝5.4054（万元）；扣除额＝200×（1＋5%×2）＋（5.4054＋0.5277＋0.15）＝226.0831（万元）；收入＝300——5.2767＝294.7233（万元）；增值额＝294.7233——226.0831＝68.6402（万元）；增值率＝68.6402÷216.0831×100%＝31.77%；应缴纳土地增值税＝68.6402×30%＝20.5921（万元）。

自持,还是出售——如何选择商业地产最佳经营模式

时至今日，多数商业地产开发依然选择出售物业。

如果中国的金融环境能够发展得比较成熟，持有物业才是商业地产经营最佳的选择。

那么，商业地产运营应该如何处理自持和出售的关系呢？商业项目分割出售是目前商业地产开发运营中常见的现象，然而分割出售后带来的经营管理权分散，则被业界普遍认为是造成商业项目经营种种问题的根源。

但是，由于商业地产开发耗资巨大，以目前金融环境的实际条件，出售部分物业将是不少企业在一段时间内无奈的选择。

因此，合理地评估自持和出售物业对整个项目开发运营的利害，找出自持与出售的合适比例，则是商业地产开发中比较现实的选择。

（小标题）经营模式的选择物业自持的主要收益是租金和资产升值与开发运营成本的差额。

出售的主要收益是销售收入与开发成本的差额。

前者通过出让使用权获取收益，但保留产权；后者通过出让使用权和产权获得收益。

正是由于这些差异，选择不同的经营模式对商业项目的影响也就大不相同，其区别在于：一、开发运营投入的资金规模不同。

如果选择将物业出售，企业几乎不必承担项目的经营管理和培育期的支出，而且可以在工程进行到一定阶段即可进行预售，回笼资金，因此，选择出售要比选择自持投入的资金规模要小的多。

二、经营周期不同。

如果选择将物业出售，物业销售完毕时，经营周期即结束，企业可选择将资金投入到下一个项目的运作。

而选择自持物业，其经营周期将延伸到开发后的运营中，只要没有出售项目的产权，其经营周期可以一直持续下去。

另外，在商业项目进入成熟期之后，可以有源源不断的资金供企业进行其它的投资。

三、经营风险不同。

选择出售物业面临的风险是能否完成销售，一旦项目售完，即使今后项目经营不善，对开发商也无实际影响。

而选择自持物业，其风险主要在于开业后的经营能否成功。

四、控制力不同。

选择出售的经营模式，在项目售出后，对项目几乎无实质的控制能力；即使小业主私自改变业态，或者不服从管理，以至于破坏了整个经营计划，开发商也无能为力。

而选择自持物业，由于实际拥有项目的所有权，因此开发商拥有强势的控制能力，可以保证对经营策略的执行。

房地产项目并购的涉税分析

房地产项目并购属重大涉税交易，在整个交易成本中，税收成本占据很大的比例，而不同的交易模式对后续税收负担有着重大的影响。

因此，在前期交易模式的策划阶段，税收策划是十分必要的。

2016年5月1日我国实施全行业营改增之后，原本作为营业税征税范围的土地使用权转让和不动产销售行为改征增值税，相应的，房地产项目并购涉税事项也将随之调整。

本文拟在此背景下，对房地产项目并购最主要的两种模式——资产收购与股权收购的涉税问题进行专门分析。

一、资产收购模式下的涉税分析3 2016.5.1后取得按差额5%预征率，11%清算征收管理暂行办法》4 2016.5.1后自建按销售额5%预征率，11%清算2、土地增值税。

对被收购方而言，土地增值税是最大的一个税种，根据增值的比例，承担增值额30%~60%的重税。

3、企业所得税按照财税2009[59]号文，资产并购属于企业重组的类型之一，在符合特定条件下，可以选择适用特殊性税务处理。

即，对交易中各方接受的股权支付部分，暂不确认转让所得或损失，其非股权支付仍应在交易当期确认相应的资产转让所得或损失，并调整相应资产的计税基础。

非股权支付对应的资产转让所得或损失＝（被转让资产的公允价值－被转让资产的计税基础）×（非股权支付金额÷被转让资产的公允价值）二、股权收购模式下的涉税分析营改增之前，依据财税[2002]191号文，股权转让不征税营业税，营改增之后，该文件不能直接适用增值税。

根据营改增的相关原理和政策，2016年5月1日起，产品（动产）、劳务、无形资产、不动产的销售都变成增值税的课税对象。

但股权并没有纳入营改增的征税范围，这也是国家一贯鼓励投资的政策延续。

因此，本文认为，股权转让下不应征收增值税。

2、土地增值税关于股权转让模式下，尤其是100%股权转让的模式下，是否应征收土地增值税的问题，实践中存有争议，主要原因是国税函【2000】687号文的存在。

本文认为股权转让模式下，不应当征收土地增值税，另外，实践中为避免个别税务机关适用【2000】687号文，也可以采取一定的方式避免该条文的适用，比如先转让99%的股权。

房地产企业自持物业如何纳税

房地产企业“自持物业”如何纳税房地产企业“自持物业”如何纳税随着房地产行业加快了转型进程，众多房地产开发商“自持物业”已经成为常态。

那么，“自持物业”如何纳税，本文就这一问题做一探讨。

一般来说，“自持物业”主要有三种用途，一种是用于租赁，其次是用于办公等，三是用于高管或员工宿舍。

租赁属于企业的经营行为，办公属于自用，而员工宿舍则属于职工福利，所以，三种用途的税务处理也各不相同。

增值税对于将开发的房产用于租赁(租赁环节产生的各项税收不在本文讨论范围)和办公，根据《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第四条和财税〔2016〕36号附件1第十四条，不属于视同销售行为，所以这两种行为不征收增值税。

对于将房产用于员工宿舍，根据财税〔2016〕36号附件1第二十七条，属于用于集体福利的不动产，应当作进项税转出。

有一个问题需要关注，就是办理不动产证的问题。

在实践中，办理不动产证是需要发票的，而开具发票就要缴纳税收，但房地产企业能否自己给自己开具发票，由于相关规定既没有明令禁止，也没有允许，所以在实务中是有争议的，不过大多数税务机关对自己给自己开票是持负面态度的。

如果是一般纳税人，开具的是增值税专用发票，自己也可以认证抵扣，税负并没有增加。

所以，这个问题还要咨询当地税务机关加以解决。

此外，对于房地产企业将房产自用一段时间后，又销售的，如何纳税的问题，根据相关政策精神，主要取决于是否已办理产权登记，如果已办理产权登记，适用《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》；如果未办理产权登记，则适用《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》。

也就是说，开发商将房产自用，并将产权登记在房企名下，然后再对外出售，就不属于自行开发的产品，而是“二手房”。

如果未将产权登记在自己名下，自用后再出售的，仍按自行开发的“一手房”计税。

企业所得税国税发【2009】31号第七条规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。

房开企业自持和视同销售的规定

房地产企业开发完工物业自持，先将开发产品产权办理在房地产公司自己名下，然后融资、出租等自己使用，再陆续销售模式，如果是一般计税方法的项目，可以选择视同销售并且自己为自己开销售不动产的增值税专用发票，可以抵扣对应的土地价款。

如果是简易计税方法的项目，可以不选择视同销售，不需要自己为自己开销售不动产的发票。

房地产开发一般计税方法越来越多，由于融资或经营需要，开发商可能会将开发产品产权办理在地产公司自己名下，然后抵押融资、出租等等，属于自建自用，以后再销售，不属于房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，依据国家税务总局2016年14号公告规定，“一般纳税人转让其2016年5月1日后自建的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额”。

如果在办产权时，不视同销售，那么增值税不能抵扣土地价款，以后按二手房销售仍不能抵扣土地价款，开发产品自持后再销售，由于土地价款不能抵扣，增值税税负大增。

问：房地产开发产品自持怎么处理才能抵扣土地价款呢？答：开发商一般计税方法项目自持，可以选择视同销售，同时视同购进，办产权时自己为自己开一张增值税专用发票，可以抵扣土地价款（包括土地出让金拆迁补偿费等等）。

参考湖北国税的处理：2016年7月21日，湖北省国税局《营改增政策执行口径第三辑》解答第二十二个问题：问：房地产开发企业将开发产品转为自用，是否需要视同销售缴纳增值税？答：房地产开发企业将开发产品转为自用时，不开具发票，且不办理产权权属登记的，不属于销售不动产，不需要缴纳增值税。

否则，应按规定缴纳增值税。

例：房地产企业建一酒店11100万元，其中土地出让金4440万元。

为融资需要，产权办自己名下，两年后再销售。

1，开发商办产权时可以自己给自己开一张增值税专用发票，计入固定资产。

2，增值税纳税申报，自己给自己开具11100万元的增值税专用发票需要计算增值税销项税11%。

销项税额1100万元。

3，自己开发票卖给自己，自己取得自己开给自己的视同销售增值税专用发票，进行正常认证抵扣申报，由于视同销售同时属于购入不动产，视同购进不动产增值税专用发票的进项税为1100万元，当期允许抵扣60%为660万元，另40%为440万元第13个月抵4，当期本酒店视同购进增值税专用发票的进项税可以抵扣660万元，当期酒店对应土地价款允许抵扣（4440/1.11）*0.11=440万元，进项税共1100万元。

房地产业税负分析

十一五时期AB市城区房地产业税负分析内容摘要：房地产业税收是地方财政的重要支柱，本文通过名义税负与实际税负的对比，对AB市城区房地产业十一五期间税收负担进行了分析与评价，在此基础上提出了进一步加强房地产业税收分析监控和征收管理的建议。

关键词：房地产税收负担房地产业是进行房地产投资、开发、经营、服务的行业，属于第三产业。

AB市城区现有房地产企业308户，十一五期间，房地产税收收入占税收总额的比重平均达到21.85%，已经成为AB市地方经济尤其是区级财政收入的重要支柱。

本文就房地产开发企业商品房开发经营涉及的地方税税负进行分析，不包括二手房交易、房地产中介、物业管理、开发企业代扣代缴的个人所得税，同时，对在十一五期间非由地税征收的契税和耕地占用税，由于其统计数据、征管状况难以掌握，也不在分析之列。

一、现行房地产税收制度及十一五期间本市房地产业名义税负分析。

房地产业的经营过程一般分为流转环节（又划分取得、开发、转让、收益四个环节）和保有环节。

现行的房地产税收已进入到房地产业的各个环节当中，但在不同环节税种设置不同，税负水平也不同。

目前，涉及到税种主要有9种，分别是：取得环节的耕地占用税、契税；开发流转环节的营业税、城建税、土地增值税、印花税、企业所得税；保有环节的房产税、土地使用税。

具体如下所示（表1-1）。

表1-1 房地产业所涉税种情况表（一）房地产名义税负的特点1、从《房地产所涉税种情况表》（表1-1）可以看出，现行的房地产业税制，在税种的设置和税负水平设计上具有明显的“重流转、轻保有”的特征。

2、流转环节的名义税负虽重，但AB近几年房地产市场基本属于卖方市场，由于售房交易成本极易转嫁，流转环节的税负很容易转向消费者；在保有环节，房地产企业若发生房屋出租行为将会承受较重的名义税负（营业税5%，房产税4%或12%），但作为开发企业，将开发的商品房用于出租的情形少之又少，因此对实际税负的影响应该不大。

房企将自持商业交由运营管理公司的涉税分析

房地产开发公司自持商业，交由商业运营公司管理的模式,分三种情况：开发公司涉税如下（1）增值税分三种情况：（2）城市建设维护税：以增值税为计税基础，税率为7%（城市）。

（3）教育费附加税：以增值税为计税基础，税率为3%（城市）。

（4）地方教育费附加税：以增值税为计税基础，税率为2%（城市）。

（5）房产税：年应纳房产税的税额=租金收入×12％。

（6）土地使用税：应纳城镇土地使用税额=应税土地的实际占用面积×适用单位税额。

（7）印花税：合同价款的千分之一缴纳。

商业运营公司涉税商业运营公司代开发公司出租物业(以商业为例），向开发公司开具发票并收取中介服务费，按商务辅助服务--经纪代理服务纳税。

商业运营公司如为一般纳税人税率为6%，如为小规模纳税人征收率为3%。

开发公司涉税如下（1）增值税分三种情况：（2）城市建设维护税：以增值税为计税基础，税率为7%（城市）。

（3）教育费附加税：以增值税为计税基础，税率为3%（城市）。

（4）地方教育费附加税：以增值税为计税基础，税率为2%（城市）。

（5）房产税：年应纳房产税的税额=租金收入×12％。

（6）土地使用税：应纳城镇土地使用税额=应税土地的实际占用面积×适用单位税额。

（7）印花税：合同价款的千分之一缴纳。

商业运营公司再出租涉税（1）增值税分三种情况：（2）城市建设维护税：以增值税为计税基础，税率为7%（城市）。

（3）教育费附加税：以增值税为计税基础，税率为3%（城市）。

（4）地方教育费附加税：以增值税为计税基础，税率为2%（城市）。

（5）土地使用税：应纳城镇土地使用税额=应税土地的实际占用面积×适用单位税额。

（6）印花税：合同价款的千分之一缴纳。

（7）企业所得税：租金并入当期应纳所得额计算纳税。

此模式比房地产公司直接对外出租，就房产税而言有所降低；但就增值税而言，一般纳税人的商业运营公司租入房地产企业自持物业（商业）的租赁时点，应注意把握在2016年4月30日前，再出租才可能选择简易计税方法按5%缴纳增值税；否则按一般计税方法9%缴纳增值税。

房地产开发企业自持项目的进项与成本抵扣

房地产开发企业自持项目的进项与成本抵扣开发公司自持商铺进项分期抵扣？国家税务总局关于发布《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》的公告(国家税务总局公告2016年第15号)有这么个表述：房地产开发企业自行开发的房地产项目，融资租入的不动产，以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。

其中提到房地产开发企业自行开发的房地产项目，之所以不需要分2年抵扣，主因系该项目在房地产开发企业是个存货，如果买个存货还需要分两年抵扣，和供给侧改革去房地产库存是相悖的，所以给了一次性扣除的做法。

问题来了，你房地产开发企业自行开发的房地产项目不需要分两年抵扣，那房地产开发企业自行开发的房地产项目不卖了，而是转为自持，那这个办了房本的房地产项目的已抵扣进项部分，比如建筑成本要不要扒出来后第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%？先咬这段话“纳税人2016年5月1日后购进货物和设计服务、建筑服务，用于新建不动产，或者用于改建、扩建、修缮、装饰不动产并增加不动产原值超过50%的，其进项税额依照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣。

”显然房地产开发企业2016年5月1日后购进货物和设计服务、建筑服务目的不是新建不动产，套不上去。

再咬这段话“已抵扣进项税额的不动产，发生非正常损失，或者改变用途，专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额”。

房地产项目办了房本转为固资后，属于不动产了，即属于已抵扣进项税额的不动产了，但1、自持为商铺或出租，显然不是非正常损失，2、“或者”前后应当分成两段读，即非正常损失是一个原因，改变用途专用于简易。

读成另一段，为什么呢，如果说“改变用途”也是一个原因，就说不过去，比如此前是用于出租的，现在用于办公，用途也改变了，但进项需要转出吗？显然不要！那好，已抵扣进项税额的房地产企业自持地产，一没非正常损失，二没用于简易计税办法项目（非老项目）、更非免征、集体福利、个人消费，而是从出售转为自持。

房开企业自持和视同销售的规定

房地产企业开发完工物业自持，先将开发产品产权办理在房地产公司自己名下，然后融资、出租等自己使用，再陆续销售模式，如果是一般计税方法的项目，可以选择视同销售并且自己为自己开销售不动产的增值税专用发票，可以抵扣对应的土地价款。

如果是简易计税方法的项目，可以不选择视同销售，不需要自己为自己开销售不动产的发票。

房地产开发一般计税方法越来越多，由于融资或经营需要，开发商可能会将开发产品产权办理在地产公司自己名下，然后抵押融资、出租等等，属于自建自用，以后再销售，不属于房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，依据国家税务总局2016年14号公告规定，“一般纳税人转让其2016年5月1日后自建的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额”。

如果在办产权时，不视同销售，那么增值税不能抵扣土地价款，以后按二手房销售仍不能抵扣土地价款，开发产品自持后再销售，由于土地价款不能抵扣，增值税税负大增。

问：房地产开发产品自持怎么处理才能抵扣土地价款呢？答：开发商一般计税方法项目自持，可以选择视同销售，同时视同购进，办产权时自己为自己开一张增值税专用发票，可以抵扣土地价款（包括土地出让金拆迁补偿费等等）。

参考湖北国税的处理：2016年7月21日，湖北省国税局《营改增政策执行口径第三辑》解答第二十二个问题：问：房地产开发企业将开发产品转为自用，是否需要视同销售缴纳增值税？答：房地产开发企业将开发产品转为自用时，不开具发票，且不办理产权权属登记的，不属于销售不动产，不需要缴纳增值税。

否则，应按规定缴纳增值税。

例：房地产企业建一酒店11100万元，其中土地出让金4440万元。

为融资需要，产权办自己名下，两年后再销售。

1，开发商办产权时可以自己给自己开一张增值税专用发票，计入固定资产。

2，增值税纳税申报，自己给自己开具11100万元的增值税专用发票需要计算增值税销项税11%。

销项税额1100万元。

3，自己开发票卖给自己，自己取得自己开给自己的视同销售增值税专用发票，进行正常认证抵扣申报，由于视同销售同时属于购入不动产，视同购进不动产增值税专用发票的进项税为1100万元，当期允许抵扣60%为660万元，另40%为440万元第13个月抵4，当期本酒店视同购进增值税专用发票的进项税可以抵扣660万元，当期酒店对应土地价款允许抵扣（4440/1.11）*0.11=440万元，进项税共1100万元。

房地产公司自持商业税务筹划案例研究

房地产公司自持商业税务筹划案例研究本文将对某房地产公司自持商业税务筹划进行案例研究。

该房地产公司已有多年的房地产开发和物业管理经验，业务涉及住宅、商业、办公类项目。

在不断扩展业务及投资规模的同时，公司也开始重视税务筹划，通过合理的税务规划来降低税负，提升盈利水平。

本文将从公司自持商业项目税务筹划的角度进行讲解。

一、背景分析该房地产公司在业务拓展中，开始涉足自持商业项目，其中包括商场、写字楼、酒店等。

这些自持商业项目在经营过程中，对公司产生了可观的租金收入。

在租金收入的同时，也带来了相应的税收负担。

由于自持商业项目与其他业务有不同的经营模式，因此也需要不同的税务筹划方案。

二、税务筹划方案考虑到该公司自持商业项目的特点，我们为其提出以下税务筹划方案：1.选择适当的税制根据《中华人民共和国企业所得税法》的规定，公司可以选择营业税与增值税两个税种中的一个进行纳税。

针对商业项目，一般建议选择增值税纳税方式，因为增值税纳税方式可以抵扣进项税额。

而营业税只能税前计算，不允许抵扣，对于租金收入较高的商业项目，营业税负会更重。

2.合理规划租金结构商业项目的租金收入是很大的一项税前收入。

而在租金收入中，一部分可能是物业费、装修费等费用，在税前需要扣除。

因此，合理规划租金结构，将费用和租金分开计入，可以减少税负。

3.合理运用抵扣根据税法的规定，商业项目可以抵扣一定的费用，如利息、税金、房地产税、城市维护建设税、教育费附加等。

因此，在税前计算租金时，可以将这些费用一并计算进去，以便在纳税时获得更多的抵扣。

4.合理组织公司架构在组织公司架构时，应该注重税务筹划。

一般来说，商业项目与其他业务可以分开成两个公司，以便在纳税时更好地进行分段计算，从而降低税负。

同时，还可以将公司总部设立在税收优惠政策地区，以便获得更多的减免或优惠。

三、实施效果通过以上税务筹划方案的实施，该房地产公司自持商业税收负担得到了大幅度的减轻，从而提升了公司的盈利水平。