201107巴黎馨苑月度市场监控报告

巴黎馨苑项目月度市场监控报告巴黎馨苑项目组2011年7月目录一、动态资讯1、政策热点2、行业动态二、市场研究1、区域市场状况2、可类比项目情况3、新盘解读动态资讯1、政策热点:非限购城市房价加快上涨楼市调控政策或加码近日,国家统计局公布了我国7月CPI指数同比增速为6.5%。

同时公布今年7月份全国房地产开发景气指数为101.50,再度创下新低。

两对数据传递,通胀形势严峻,非限购城市楼市加快上涨,房地产调控尚需加码。

国务院总理温家宝7月12日主持召开国务院常务会议，分析当前房地产市场形势，研究部署继续加强调控工作。

会议要求，已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。

同时，要规范住房租赁市场，抑制租金过快上涨。

12日召开的国务院常务会议认为，当前房地产市场调控正处于关键时期，必须坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，坚定不移地抓好各项政策措施的落实，不断巩固和加强调控效果。

新楼市“国五条”：一要严格落实地方政府房地产市场调控和住房保障职责。

各地要从严把握和执行房价控制目标，进一步贯彻落实国务院确定的各项调控政策，房价过高的地区要加大调控力度，着力改善供求关系，促进房价合理回归。

二要完善相关政策措施，加大政府投入和贷款支持力度，确保今年1000万套保障性住房11月底前全部开工建设。

要以对历史和人民负责的态度，切实抓好工程质量安全。

建立健全公开透明的分配制度和退出机制，确保保障性住房分配公平公正、管理科学有序。

三要继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，遏制投机投资性购房，合理引导住房需求。

已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。

四要认真落实今年的住房用地供应计划，确保保障性住房用地，加快普通商品住房用地投放。

认真执行《国有土地上房屋征收与补偿条例》。

五要规范住房租赁市场，抑制租金过快上涨。

加强市场监测和监管，完善房地产市场信息披露制度。

今年以来CPI增速一直呈现加速上升状态,从4月的5.3%到5月的5.5%,再到6月的6.4%,CPI增速一路走高,并且长期维持居高不下的局面。

而1-7月份,全国房地产开发投资31873亿元,同比增长33.6%。

其中,住宅销售面积增长12.9%。

1-7月份,房地产开发企业本年资金来源47852亿元,同比增长23.1%。

7月份,全国房地产开发景气指数为101.50,再创新低。

最新数据表明,7月份,一线城市执行楼市限购市场依然低迷,但是从全国总体数据反映出,成交量、成交金额依然相比上半年有所上涨,部分没有限购的二、三线城市则是上涨的主力。

业内人士分析,这主要缘于非限购的部分二、三线城市最近因为预期楼市将限购,出现一波搭赶末班车的购买潮。

实效观点：二、三线城市处在城市化、工业化的起步阶段，新的产业落地带来外地人购房需求，这与一线城市不同，因此，预计二三线城市进行限购政策的核心应该会以“稳定”为主基调，这与一线城市“稳中有降”的思路有所不同。

此外，二、三线城市未来发展空间依旧很大，不会因此撤离二三线城市。

2、行业动态国家统计局9日发布的最新数据显示，今年1-7月份，全国房地产开发投资31873亿元人民币，同比增长长36.4%。

全国商品房销售面积52037万平方米，增长13.6%。

其中，住宅销售面积增长12.9%。

数据显示，今年前七个月房地产开发企业资金来源约4.79万亿元，其中自筹资金达1 .93万亿元，同比增长34%，涨幅达到年内最高。

同策数据显示，今年上半年，十大标杆房企已确定完成海外融资324亿元，这一数值已超过其去年全年海外融资金额的总和。

房地产信托规模达1541亿元，同比增长119%。

以上数据显示，楼市调控的市场背景下，房地产市场投资增速并没有出现回落的迹象。

大型房企现在还在二三线城市跑马圈地，进一步抢占地盘，“逆势扩张”。

一方面这些大型房企采取高速周转的市场策略提前回笼资金，应对二三线城市的“限购令”，另一方面，在传统融资渠道收紧的市场背景下，房企自力更生，通过非传统渠道融资来支撑公司目前市场扩张的需求，并且取得了相对乐观的销售业绩。

房地产市场基本面相对乐观的局面导致管理层频频发出楼市继续调控的信号，其中涉及的环节有：一线城市进一步收紧、新的二三线城市限购、收紧房企开发贷款，土地市场调控等诸多方面。

但是，当前楼市内外环境交加，新的调控政策继续出台难度增加，是否继续出台楼市调控政策给当前管理层出了个难题。

一、市场研究1、区域市场状况（1）益阳市住房市场总体经济环境从益阳市统计局公布的数据显示，2011年度，益阳市总体经济保持稳定发展的态势，益阳主要经济指标增幅超全省水平。

全市实现GDP713亿元，同比增长14.7%，高出全省平均水平1个百分点；财政总收入8.36亿元，同比增长31.1%，高出全省水平7.9个百分比。

全市经济保持较快发展主要得益于工业和投资的快速增长。

（2）益阳市住房市场政府政策环境政府对于住房市场的调控一直处于“进行时”，而非“过去时”。

近三年政策出台之密集、力度之大，更是前所未有。

2007到2009年“救市”政策更是层出不穷，从地方到中央都有相应的“救市”政策鼓励消费。

1.土地政策①土地增值税将执行四级超率累进税率，即土地增值税要视增值率的大小,采取分段计算应纳土地增值税税额的方式，对增额超过扣除项目金额200%的，分别适用30%、40%、50%和60%的税率，不再全部按60%的税率计征。

②取消涉及基建项目以及房地产开发商的土地使用税优惠规定。

同时，对于土地转让环节的征税管理将加强。

③将工业用地也纳入了招拍挂的范围，并明确如土地受让方未缴清全部土地出让价款，不得向其发放国有建设用地使用权证书。

2.房贷政策首套房贷首付最低要求两成，购买首套普通自住房的可享受房贷利率7折优惠。

对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。

3.税费政策①对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。

其中，将现行个人购买普通住房超过5年(含5年)改为超过2年(含2年)转让的，免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。

②按照法定程序取消城市房地产税。

③个人购房暂免印花税和土地增值税。

4.保障性住房政策①规定了免征个人所得税的三种房屋产权无偿赠与情况，并强调除此以外受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得，要按20%的税率缴纳个人所得税。

②健全廉租住房制度，加快廉租住房建设，增加房源供给，加强经济适用住房的建设和管理，积极解决城市低收入群众住房困难。

③增加中低价位、中小套型普通商品住房供应，建立多渠道投融资机制，通过多种途径帮助中等收入家庭解决住房问题。

5.金融财政政策从2008年10月15日起下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点；从2008年10月9日起下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。

6.其它政策要稳妥、积极解决中心城区“有房无证”的问题。

益阳市中心城区有2万多户有房无证，这是一个历史遗留的问题，涉及面广，情况复杂。

为解决好这个问题，一是市房地产管理局要迅速把底子摸清，建立好台帐。

二是要有原则性的处理好这个问题。

三是要提出具体的解决方案。

2、可类比项目情况项目基本情况案名总建面容积率建筑形态折扣/成交均价（元/平方）项目动态云顶上品22万㎡ 2.7 小高层（一次性9.7折，按揭9.8折）二期未定二期待定北美阳光城19万㎡ 3.0 小高层(一次性9.5折，按揭9.6折)3800/㎡尾盘秀峰·富邦10万㎡ 3.0 小高层3200/㎡销售量70%世纪嘉苑20．88万㎡ 3.14 13栋小高层、2栋高层（98折后）3234一期售罄二期VIP认购旺佳·华府18万㎡ 3.02 2栋小高层、9栋高层（98折后减50元/平方）2792一期销售中卧龙港4栋小高层，7栋多层(98折后，暂无房源)3038一期售罄，二期意向登记弘泰国际5万㎡ 4.2 1栋小高层，1栋高层（98折后最高减4888）2956开盘销售中中电·怡和苑5万㎡ 3.4 小高层（95折后）2783二期销售中香格里拉12万㎡小高层（97折后减2010）2794一期销售中银海御苑10万㎡ 3.29 8栋小高层，2栋高层(99折后)2821一期销售中桃花里7万6㎡ 2.7 (98折后)2900销售率85%东方维也纳22万㎡ 2.5 小高层（99折后）2633盛世东方11万㎡ 2.8 8栋小高层，8栋多层计划2010年元月开盘从以上数据可以看出，至10月止，与本项目销售类型较接近的在售项目有近10家，而尚有2、3个项目将在近期或下半年进入销售期，项目同质化代表着客户群体的争夺，从整体放量来说，市场销售形势不容乐观，本项目下一阶段的销售面临着一定的压力。

项目产品情况案名产品内容一房两房三房四房其他滨江花园90㎡119㎡-130㎡北美阳光城101㎡-150㎡秀峰·富邦56㎡-77㎡80㎡-93㎡118㎡-142㎡云顶上品90㎡-130㎡140㎡世纪嘉苑40㎡113㎡153㎡梓山湖135㎡资江明珠47㎡90㎡119㎡129㎡幸福里80㎡110㎡中电·怡和苑107㎡139㎡香格里拉83㎡120㎡梓山湖-领域86㎡-95㎡127㎡-143㎡159㎡学府花园70㎡-80㎡130㎡东方维也纳52.64㎡90㎡-102㎡119㎡-138㎡盛世东方80㎡-88㎡105㎡-134㎡太古城45㎡-79㎡银城一号48㎡-56㎡86㎡-100㎡108㎡-135㎡191㎡鹏利广场95㎡125㎡-138㎡161㎡缇香名苑91㎡124㎡-145㎡174㎡太一-御江城87㎡-96㎡110㎡-146㎡从以上产品数据来看，现今市场上的在售项目中，主流户型仍然以三房及两房产品为主，但是针对自住需求或过渡性购房需求客户的经济性产品的比例明显有所增加，根据表格可看出，在现阶段市场销售产品中，两房产品的建筑面积70㎡-113㎡左右，三房两室一厅一卫做到了100㎡-146㎡左右，新楼盘8月-9月进入销售期，在完善住房产品功能分区的前提下，降低产品的总面积，从而以较经济的总价吸引客户，对于市场新一批成长起来的消费客户群体来说，确实具有一定的影响力。

项目名称 7月销售量（套数）地区名称销售面积（㎡）均价（元/㎡）盛世东方小区 53 赫山区 6100.92 3158.16 桃花里住宅小区 14 赫山区 872.57太一御江城 35 赫山区 3917.34宏泰国际公寓 21 高新区 1641.80资江明珠 34 资阳区 3409.67时代华府 19套赫山区 3511.05提香名苑二期 11套高新区 2171.49项目销售情况以上统计显示，现阶段市场价格基本相差不大，只有个别项目受产品数量和销售进度的影响有做价格调整，市场放量主要还是由上半年进入市场的几个项目在做支撑，各个项目的销售量相差不大，同时在10月初前后的销售量较为稳定波动不大，整体市场呈现良性回升的趋势。