论商业地产与城市运营的关系

论商业地产与城市运营的关系
编辑：王国兴大中华区首席解决方销售顾问
前言
我们在做战略规划时，都明确，保证战局获胜的条件是占据天时、地利与人和三个关键因素。

对与市场营销人员，如何研究地利这个因素？我这里有个很简单和快捷的法门，就是把该区域内大型商业地产案的研究报告找到，那该区的地利因素就一清二楚了，学会借势是销售战略专家的必备技术之一。

我这里推荐杨建伟先生的《论商业地产与城市运营的关系》的文章，旨在希望各位了解商业系统对城市运营的作用。

杨建伟先生历任国美电器总部总裁助理；浙江国美电器有限公司总经理；台州赤城大厦购物中心总经理；江南摩尔商业管理公司常务副总经理(主持工作)。

曾全面负责：
嘉兴江南MALL（20万平方米建筑面积）
苏州东盛步行街（6万平方商业面积/市场调研/商业规划/业态布局/交通组织设计）
温州欧洲城（13万平方商业面积/商业规划改造/盈利模式调整/业态布局设计/主力店招商/顾问管理）
台州赤城大厦(2万平方商业面积/业态布局/全面招商/开业策划/经营管理)
东阳海德广场（5万平方米商业面积/项目定位/主题概念/商业组团/业态布局/）
泰州坡子街（7.7万平方米商业面积/商业定位/商业规划/主力店招商）
等大型商业项目的定位、规划、招商及全面经营管理，目前兼管铜锣湾集团华东区的拓展、管理工作， 2004年被中国连锁经营协会、中国商业地产联盟评为中国商业地产十大杰出操盘手；2005年杭州鸿伟摩尔投资管理咨询有限公司还被为中国商业地产十大卓越服务机构
（正文）
一、关于城市运营
城市运营就是把城市作为重要的国有资产来经营并增值。

其实质，就是以市场化的手段和法律允许方式进行城市综合资源的优化配置与整合。

如土地、道路，自然的山、河、建筑等硬的资源，还有自然环境质量、生态、人文、历史以及城市居民的素质和精神面貌等一些软的资源。

如何增加城市的综合竞争力、把城市软硬资源有效地推向市场，使城市的财富增加，这是城市运营问题的关键。

如今城市运营已以锐不可挡之势挟历史潮流奔涌到城市的管理者面前，在现阶段城市运营时期，中国加入WTO，中国经济逐步融入世界大合唱，此时可谓千帆竞起，百舸争流，区域间的竞争已成为经济发展最激烈的竞争。

城市运营已到了一个关键时期。

二、关于商业地产
商业房地产指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式。

商业房地产的形式多样，规模也有大有小。

规模大的商业房地产如ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ项目，可以达到几十万平方米，规模小的商业房地产项目仅几百平方米，甚至更小。

对于规模庞大的商业房地产，其经营多采用开发商整体开发，项目统一经营管理，以收取租金为投资回报形式的模式；对于规模较小的商业房地产而言，大多数项目依然采取在统一经营管理模式下租金回收的方式，但很多小规模商业房地产中住宅、公寓、写字楼等项目的底商和各类商业街、商品市场则采用商铺出售，零散经营的模式。

三、商业地产与城市运营之间的关系
（一）、城市化是商业发展的前提和基础
“商业地产”与“城市”相提并论至少可以找到构词上的理由：“商业”可以简化为“市”，地产可以具象为“城”，仅仅从词语结构上看，商业地产就是城市的一个全息投影。

众所周知，没有工业化就没有城市化，而没有城市的发展也就无从谈起商业的变革。

城市化是商业发展的前提和基础，反之，商业也是城市化的润滑剂和催化剂，每一种商业变革的出现，都是以一定的城市形态变化为前提，只有"瓜熟"才会"蒂落"，"水到"才能"渠成"；同时商业的变革与发展，也使城市的面貌与内涵发生着巨大的变化。

按照西方商业业态的发展规律与人均GDP的关系，当一个国家和地区的GDP在1100美金以下，城市化水平在25%以下时，商业处于与农业经济相匹配的原始状态；当人均GDP从1100到2000美金，城市化在45%以下时，商业形态出现第一次升级，百货商场、商业街、批发市场等传统商业取代了农业时代的庙会、地摊、集贸市场，商品为工业化下的城市生活提供基本保障；当人均GDP从2000到4400美金时，为适应城市的发展，商业形态开始出现质的飞跃，多样化、规模化的现代商业应运而生，如大型购物中心、超市、专卖店、精品店等；当人均GDP在4400美金以上，城市化水平在70%以上时，超越商业范畴的广义商业如SHOPPINGMALL、旅游地产、商务地产、物流等综合商业开始涌现，这一代商业成为推动城市发展和区域进步的新动力。

可以看到，虽然中国在2003年的时候人均GDP突破1000美金，但一些发达地区的指标已超过4400美金，从商业热点城市的分布看，现今出现的商业浪潮基本符合现代商业的发展规律，但如果简单地拿西方的发展规律来对应中国的现实，就难免犯刻舟求剑的错误。

除了按部就班的商业业态，一种全新的商业地产正在中国城市化的特殊背景下应运而生，我们把它叫做"城市引擎型商业地产"。

如果说在前工业城市时代，商业提供给城市居民的不过是满足基本生活需要的简易零星商业，在工业城市时代，满足生活便利的规模型商业出现，那么到了后工业城市时代，当第三产业逐渐成为城市的主推动力时，满足城市功能、发挥产业交流作用的商务会展综合型商业也将诞生，而这最后一个阶段所催生
出来的商业形态早已超越了一般意义上的商业地产范畴，其本身所具备的城市功能也远远超过了商业功能。

这也是城市引擎型商业地产与其他商业地产的本质区别所在，也是它之所以有极大的号召力和想象空间之所在。

（二）商业地产对城市运营的作用
城市运营作为一个刚刚破题的概念，仍然有很多人持怀疑态度，始终认为经营城市是政府的事情，企业不必要也不可能插足，甚至连处于城市化浪尖的房产行业也在泡沫经济下显得彷徨而犹豫，很多房产开发商的眼光仍只局限于住宅和商业物业的开发，这反应了一种新经济形态产生背后的矛盾。

其实反之，商业地产对整个城市的运营来说起着举足轻重的作用。

因为商业地产它体现的是一个城市、一个时期阶段性的特点和繁荣的程度，它代表了一个城市的形象，是一个城市的“名片”，它是整个城市经济和商业发展的中枢，是南来北往的客流集散地。

优秀商业物业的增加能够增强城市的流通力，同是现代购物中心与商业步行街也是重要的旅游景点，有利于增强城市吸引力。

由于零售业在架设生产和消费桥梁，商业地产在解决社会再就业方面都具有重要作用，因此商业地产成为城市运营的重要内容。

（三）城市环境决定商业地产的形态
有什么样的城市就有什么样的商业地产。

我们应该看到，在未来二三十年的时间里，城市化始终是中国区域经济发展的主旋律，随着经济的高速发展，人口和资金不断向中心城市集聚，如何提高城市竞争力成为地方政府的必修课，由此而带来的城市产业升级和功能拓展，城市的区域分工与协作，中心城市辐射半径的不断扩展，以及区域经济一体化、国际化的必然趋势，所有这一切，都注定了传统的商业形态难以适应中国城市化飞速发展的形势。

总而言之，现在的商业地产项目已经从单体的开发转到整体功能的开拓，立足于整体开发，研究城市合理的布局、区位的优势，研究如何从人气、地气与商气的发展，建成一个创造财富的商业项目，这是商业地产发展进入新阶段的标志。

但是站在国际商业地产发展的角度上来看，我国商业地产的发展阶段仍是比较“初级”的，我们现在所最需要做的工作就是设法促进商业与地产更加有效地融合。

责任编辑：非常神灯。