AFP考试《金融理财原理》第九章知识点：租房与购房决策

AFP考试《⾦融理财原理》第九章知识点：租房与购房决策

⼀、AFP考试章节知识点：租房与购房的优缺点⽐较

1、租房的优缺点

优点：

(1)有能⼒使⽤更多的居住空间

(2)⽐较能够应对家庭收⼊的变化

(3)资⾦较⾃由，可寻找更有利的运⽤渠道

(4)有较⼤的迁徙⾃由度

(5)瑕疵或毁损风险由房东负担

(6)税捐负担较轻

(7)不⽤考虑房价下跌风险

缺点：

(1)⾮⾃愿搬离的风险

(2)⽆法按照⾃⼰的期望装修房屋

(3)房租可能增加

(4)⽆法运⽤财务杠杆追求房价差价利益

(5)⽆法通过购房强迫⾃⼰储蓄

2、购房的优缺点

优点：(1)对抗通货膨胀

(2)强迫储蓄累积实质财富

(3)提⾼居住质量

(4)信⽤增强效果

(5)满⾜拥有⾃宅的⼼理效⽤

(6)同时提供居住效⽤与资本增值的机会

缺点：(1)缺乏流动性：要换房或是变现时，若要顾及流动性可能要被迫降价出售。

(2)维持成本⾼：投⼊装潢虽可提⾼居住品质，也代表较⾼的维持成本。

(3)赔本损失的风险：实质上的风险包括房屋毁损，市场风险包括整体房屋市场下跌的系统风险，与所居住社区管理不善造成房价下跌的个别风险。

⼆、AFP考试章节知识点：购房与租房的决策：年资⾦成本法

1、成本法的计算公式

租房年成本=押⾦×存款利率+年租⾦

购房年成本=⾸付款×存款款利率+贷款余额×贷款利率+年维修费⽤

2、案例：

汪⼩发看上了⼀套100平⽶的住房，位于北京市海淀区五道⼝附近，该住房可

租可售。如果租房，房租每⽉5,500元，1个⽉房租的押⾦。如果购房，总价120万元，可申请60万元贷款，房贷利率为6%，⾃备⾸付款60万元。汪⼩发租与购的成本分析如下(假设押⾦与⾸付款机会成本为3%)：

租房年成本：5,500元×12+5,500元×1×3%=66,165元

购房年成本：60万元×3%+60万元×6%=54,000元

3、维护和折旧成本的考虑

1. 房屋维护成本：租房者不⽤负担，由购房者负担。此部分⾦额不定，越旧的房屋维护成本越⾼。本例预期当年房屋维护成本为5,000元。

2. 房屋折旧成本：个⼈住房不像企业购⼊房产后要提折旧，但是同样的地段新旧房有⼀定的价差，这就是房屋折旧成本的体现。

设该地段全新房与⼀年屋的价差为每平⽶240元，折旧率2%。本例折旧成本为24,000元。考虑这两项因素后，购房的平均年成本为83,000元，⽐租房年成本66,165元⾼25.44%。

租房年成本低于购房年成本

4、房价升值的考虑

房价有上涨的潜⼒

若房价在未来看涨，那么即使当前算起来购房年成本⾼⼀点，但是，未来出售房屋的资本利得也可能弥补居住期间的成本差异。

以上例⽽⾔，租房年成本率=66,165元÷1,200,000元=5.5%，购房年成本率=83,000元÷1,200,000元=6.9%，差距只有1.4%。若计划住5年，(1+1.4%)5-1=7.2%，只要房价可能在5年内涨7.2%以上，购房仍然划算。

若⼤家都预期房价会进⼀步下跌，⽽宁可租房不愿购房，则租房年成本⾼于购房年成本的情况也有可能会发⽣。因此，⽐较租房与购房哪种划算，决策者对未来房价涨跌的主观判断也是重要因素。

三、AFP考试章节知识点：净现值法(PV法)

1、净现值法原理

考虑在⼀个固定的居住期间内，将租房及购房的现⾦流量还原成现值，⽐较两者的净现值较⾼者为划算。可以使⽤财务计算器现⾦流计算功能计算PV，或⽤EXCEL的PV财务函数进⾏分析。

若汪⼩发已确定要在该处住满5年，⽉房租每年增加500元，以存款利率3%为折现率;

在贷款利率6%下，20年房贷每年本利平均摊还额为52,311元，PMT(6%，20，600000)=-52,311

⽉房租每年增加500元，第五年底将押⾦5,500元收回。

维护成本第⼀年5,000元，以后每年提⾼5,000元。

PV计算时只考虑现⾦流量，因此，在年成本法中计算的租房押⾦利息与购房折旧成本并⾮实际现⾦流出，不⽤列⼊。⽽在年成本法中房贷只计利息，净现值法中房贷计算的是本利平均摊还额。

合理的折现率应在⾸付款资⾦机会成本3%与房贷利率6%之间，可做敏感性分析。

2、租房与购房PV的计算

租房现⾦流(期初⽀付)：

CF0=押⾦+第⼀年租⾦=-5,500-5,500×12=-71,500

CFj=第⼆年租⾦=(-5,500-500)×12=-72,000

CFj=第三年租⾦=[-5,500+2×(-500)]×12=-78,000

CFj=第四年租⾦=[-5,500+3×(-500)]×12=-84,000

CFj=第五年租⾦=[-5,500+4×(-500)]×12=-90,000

CFj=取回押⾦=5,500

I=3%，PV=-367,017

租房购房⾸付贷款维护成本购房合计期初CF0 （71,500）（600,000）（600,000）第⼀年C01 （72,000）（52,311）（5,000）（57,311）

第⼆年C02 （78,000）（52,311）（10,000）（62,311）第三年C03 （84,000）（52,311）（15,000）（67,311）第四年C04 （90,000）（52,311）（20,000）（72,311）第五年C05 5,500 1,250,000 （560,366）（25,000）664,634 3% （367,017）（266,902）4% （359,934）（288,086）5% （353,116）（307,977）

（326,662）6% （346,551）

购房的现⾦流

购房的净现值：

CF0=⾸付款=-600,000

每年房贷本利摊还=PMT(6%，20,600000)=-52,3310.7

五年后房贷余额=PV(6%，15，-52310.7)=508,055

1 CFj=第⼀年房贷本利摊还+第⼀年维护成本=-52,311-5,000=-53711

2 CFj=第⼆年房贷本利摊还+第⼆年维护成本=-52,311-10,000=-62311