重庆巴南区花溪园区项目研究报告(79页)

经济适用房面积规定
自国发[2007]24号文件下发之日起，新批准建设的经济适用住房，户型设计必须为平层， 建筑面积控制在60平方米左右，户均建筑面积不超过60平方米，单户最大建筑面积不超
过70平方米
经济适用房的购买条件
自国发[2007]24号文件下发之日起，符合“三种条件之一”的无房(无房屋产权)、或现人 均住房建筑面积未达到本市人均住房建筑面积60%的家庭,可申请购买一套经济适用住房： 即家庭人均年收入,未达到市统计局向社会公布的上年度城镇居民人均可支配收入标准的 本市城镇居民家庭；家庭年收入未达到上一条标准的进城务工农村家庭以及外地来渝常 驻人员；驻渝部队和人武部、预备役部队等符合购房条件的人员
用住房解决职工交通问题？
解决职工上下班交通所需承担
成本
数据依据：重庆邮电与公交公司租车协议
行车线路：上清寺——人和 行车距离：6.7公里左右 行车费用：往返：260元/天/辆——20元/公里（每辆载客量80人左右）
租 车 折算至建设工业所需费用：往返：2400元/天/辆（行车距离：120公里左右）
企事业单位利用自有土地建设的还需提供以下资料： （1）上级主管部门批准文件； （2）职代会决议； （3）集资方案和预计销售价格； （4）市房改办意见； （5）集资人员名单。
总结
建设工业具备建造经济适用房条件，且建设工业职工也可购买建设工业建造的经济适
商品房可行性分析
建设工业职工购买商品房办法 项目通过定制、定量房源的方式以不超过5%的低利润成本价的价格对员工进行销售 作用： 让利于职工的同时解决了建设工业职工的交通问题； 额外为企业职工提供了福利； 为项目造势的同时为后期销售做好良好铺垫
吸引建设工业职工购买住房的理由 价格 上下班的便捷性 升值空间
建设工程招标
施工
市场营销与策划
物业管理，是房地产开发的售后服务
经济适用房立项及项目管理审批程序
承办时间：正常工作日
办理时限：资料齐全要求合格后，30个工作日内完成初审上报市经济适用房领导小组审核 受理时需要提供的资料：
（1）申请报告（以公司文件形式报送）； （2）用地位置及范围示意图； （3）可行性研究报告； （4）规划意向及有关说明； （5）用地产权归属证明文件； （6）项目资金准备情况证明文件； （7）销售价格控制指标和销售对象控制的销售方案； （8）经现场踏勘和审查认为应补充的材料。
到本市人均住房建筑面积60%的家庭,从目前实际情况来看建设工业职工 并不具备购买经济适用房的条件
解决出路
至拆迁办办理就地安置，原拆原建手续；建设工业为职工统一开具收入证明， 不超过重庆市人均可支配收入的1.5倍；建设工业职工即可享受购买建设工业建造 的经济适用房
引出问题
PART3 经济适用房的单套面积只能框死在60㎡左右吗？ 从目前经济适用房的实际操作案列中可见，经济适用房的单套面积可根
项目整体高度： 城市化发展新里程
花溪新城滨江功能中心
市场定位
区域造城综合住宅大盘
项目定位
中高档次生活城区 花溪园区滨江大盘
巴南滨江商业节点
市场定位关键词：花溪园区 / 新兴 / 造城 / 滨江 / 大盘
客群发展战略分析： • 项目的体量决定客户群不是一个非常细分的市场。
• 项目的规模决定客户群必定要面向全市。
经济适用房价格及相关操作流程
房地产开发流程简述
开发商提出开发设想是整个房地产开发土的地起转点性流程
可行性研究 申请项目用地 项目设计
向区政府申请经济适用房指标 相关部门（国土、规划）办理土地转性
征地及拆迁安置 物价局、商委办理经济适用房和价格相关的事项
筹措房地产开发资金
市场支持点分析——市场特征类
区域被城市发展边缘化，未来发展潜力巨大； 房地产市场发展处于起步阶段，拥有一定产业基础，且发展前景
良好； 工业、居住新区的建设带同区域城市化进程的发展，提升区域整
体价值； 花溪工业园区的开发除了带动前区域住宅市场的发展外，对办公
商业等配套产业有较大利好；
市场定位战略分析
项目定位 • 项目的规模决定开发周期将长达9－10年，随着区域的发
展和项目的打造，客户群也将发生结构变化。
客群发展分析及阶段性定位
• 项目初期，以价格为明显导向的人群为主，其特点是：区域情结本地 购房者、受价格引导的购房者及投资者；
• 项目发展中段，城市中பைடு நூலகம்客群、工业园从业者将构成主力人群，他们 的特征是：认同区域的人群、新区政府相关从业人员、区域外导入人口、 工业园区产业链管理者及投资者；
项目定位 项目首期开盘销售参考价格：均价3500元/平方米（套内面积）
项目整盘销售参考价格：均价5200元/平方米（套内面积）
此价格是基于目前市场情况所作出的预判，这个预判是符合市场现状的，并且是 以项目首期开盘的销售单价为标底，以后每年依据8%的涨幅进行推算。
项目经营性问题解决建议
问题一：
用交通解决职工上下班交通问题？ 还是
任何单位不得利用新征用或新购买土地组织集资合作建房；各级国家机关一律不得搞 单位集资合作建房。单位集资合作建房不得向不符合经济适用住房供应条件的家庭出 售。已参加福利分房、购买经济适用住房或参加单位集资合作建房的人员，不得再次 参加单位集资合作建房。严禁任何单位借集资合作建房名义，变相实施住房实物分配 或商品房开发。单位集资合作建房原则上不收取管理费用，不得有利润。
政策解读 根据重庆经济适用房管理办法规定，距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多 的企业，在符合土地利用总体规划、城市规划、住房建设规划的前提下，经市、县人 民政府批准，可以利用单位自用土地进行集资合作建房。参加单位集资合作建房的对 象，必须限定在本单位符合市、县人民政府规定的低收入住房困难家庭。
建 房 按照经济适用房小高层目前的造价来计算：1250元/㎡
职工住房土地成本：22,273万元 总成本：（含前期、配套、其他费用及税费，不含土地增值税）10,0374万元
综合以上数据分析
以租车解决职工上下班路程远的问题所需费用：230,000-260,000万元
以购车解解决职决工上职下工班路住程远房的问所题所需需投费用入：1的8,91性1-18价,925比万元最高
项目西临滨江，东临‘山川’，中揽湖滨水景，项目拥有绝佳的 自然景观；
项目千亩级体量，注定项目必须立足于城市运营高度，扩大项目 影响力；
项目体量巨大开发时间较长，整个项目的开发进程将与区域园区
项的目发展定进位程相：呼应；
中坝岛附加资源的利用为项目后续开发增加了附加的利好因素；
项目定位：
作建房 ？
严禁任何单位借集资合作建房名义，变相实施住房实物分配或商品房开发 （注意点） 户型设计必须为平层，建筑面积控制在60㎡左右（注意点）
引出问题
PART 1 如确定单位集资建经济适用房那么土地产权所属需根据不同地块的性质 重新变更，且此地块不能转让后再建经济适用房 本项目所属工业地产的土地需经过转性建住宅，如建设工业需划拨出部 分土地建经济适用房则在转性过程中需办理两张不同的相关产证，且建经 济适用房的土地不可经过转让再建
成本测算
客车购置费用：45万元/辆，分两次接送按38辆车折算所需费用1710万元（以65人座大客车为标准） 使用年限：6年 相关税费：5000元/年 客车维护费：8000-10000元/年 客车运营车本：25000元/年/辆（每日按40公里计算，不计算油费增长）早晚接送每日160公里 50年总费用：（此费用不包括停车费用及司机雇佣费用）1.8911-1.8925亿元 平均每年花费：270万元/年
据所在区域不同及各项目的不同特点，与相关区政府协调，在一定的浮动 范围内调整建筑面积，一般上浮可达到80㎡左右
解决出路
与区政府协商调整经济适用房的建筑面积
购买经济适用房的审核程序 对客户上交的经济适用房审核表经进行审核 审核合格后，在重庆建设网和经济适用住房购买资格审核办公现场公示申请人相关 信息。公示期为１０个工作日，公示期满未被举报的，批准其购买资格 如被举报，市建委开发办等部门负责对被举报家庭的住房和收入等情况进行核查 被举报的购房家庭申请材料退回申请人所在单位，由所在单位进一步核实有关情况 后，提出书面核查请求及有关材料报核查小组。经核查后，符合购买资格的家庭情 况，将再次公示。再次公示后，仍被举报的，按上述程序再行处理
做项目先做区域，树立区域形象，充分利用规划改变市民观念。 承担推动区域发展的整体责任，为区域发展做出贡献，以此获取更大的支持。 项目开发配套、景观先行，根据住宅组团各自自然特点的不同规划商业物业，并 且在项目开发初期规划部分以满足入住居民日常生活为准的配套物业，提升项目
品项质。目定位
充分利用原始地貌，规划上考虑如何将原生态地貌优势资源利用最大化。 利用好中坝岛资源，为项目提升品牌影响力提供辅助条件。
购车
可行性分析
如果采取购车的形式来解决职工上下班路程远的问题会遇到以下困难：
38辆车的停车问题如何解决 建设工业需另外聘请38位专车司机，而司机的使用量不大，成本较高
成本测算
占地：1278亩 合45万㎡ 满足建设工业职工住房需求面积：35万㎡（按5000套来计算） 按目前重庆大盘的住宅容积率来看一般容积率做到2.5-3左右，从而得出满足职工 住房需求的住宅需占地：12.37万㎡
解决出路
与具有房地产开发资质的合作方共同成立一个独立的项目公司，确定建经济 适用房的土地面积及建商品房的土地面积，分头前往相关部门办理土地转性，获得 两张不同的土地许可证。（政府协商）
引出问题
PART2 建设工业职工是否满足购买单位集资建房的购买标准 经济适用房购买指向无房(无房屋产权)、或现人均住房建筑面积未达
解决职工住房问题所需费用： 100,374万元 （并获得房屋一套）
问题二：
建房 是建经济适用房划算？
还是 还是做纯商品住宅划算？
经济适用房可行性分析
建设工业能否建经济适用房？ 建设工业的职工能否购买经济适用房？
满足条件 经济适用房可行
建设厂是否满足做经济适用房的条件以及建设厂职工是否符合购买经济适用 房的条件相关政策法规
按建设工业6000人，分两次接送需38辆车，计算所需费用：9-10万元/天 按住宅70年产权做为依据，70年建设工业交通费成本：23-26亿元 每年成本：3286-3715万元/年
成本测算
可行性分析
如果采取租车的形式来解决职工上下班路程远的问题会遇到以下困难： 单向租赁较难实现 建设工业所需车辆数量较多，一个公交公司无法满足如此大的供车辆，必须多路队协同合作才能达 成 可提供本线路接送的公交公司数量有限 本项目的接送路线能满足条件的只有南部少数几个公交公司 班次无法集中时间接送 上下班高峰期如需集中时间接送职工的可能性不大
距离城区较远的独立工矿企业可以利用单位自用土地进行集资合作建房 √
参加单位集资合作建房的对象，必须限定在本单位符合市、县人民政府规定的低收入住房困难家
庭？
任何单位不得利用新征用或新购买土地组织集资合作建房 ？
单位集资合作建房不得向不符合经济适用住房供应条件的家庭出售 ？
关键句 已参加福利分房、购买经济适用住房或参加单位集资合作建房的人员，不得再次参加单位集资合
巴南区花溪园区项目研究报告 暨项目土地运作操作手法建议报告
项目定位梳理
市场支持点分析——区域发展类
巴南区行政中心未来将迁移至花溪镇； 花溪园区的重点建设，引入建设厂等大型厂矿企业带来的人口居住
需项求目； 定位：
巴南区‘李家沱-花溪-鱼洞’沿线滨江新兴居住板块的开发，整体 改变区域形象；
市场支持点分析——项目自身特点类
项目定位
• 项目发展成熟阶段，区域内就业与区域外导入，他们的特征是：区域 外导入人口、城市中等收入人群、园区区产业链管理者及投资者；
项目价格定位
重庆滨江板块——融汇半岛区域先行者——巴南滨江新城发展——拥有城市顶级 大盘 花溪工业园——巴南新行政中心——初具雏形——发展历程任重道远 项目工作进度——后年上旬前后——市场发展的上升势头——考虑调整指数 因此，对本项目而言以市场比较法为核心，选择同板块内竞争项目，通过对影响 房地产价格因素的分析及修正，从而得到评估项目最可能实现的合理价格。