房地产业企业大学创建模式的探讨

房地产业企业大学创建模式的探讨
姜燕芬原创 | 2013-12-09 08:36
（应《中国企业观察报》的约稿邀请，特撰写此文。

）谈到房地产界企业大学的建设，首先要对当前地产业的现状和未来发展趋势进行剖析。

在过去几年，经过高速发展的中国房地产业面临着政策的轮番调控，整个行业的发展速度逐步回归理性。

从国外地产业的发展历史来看，美国，英国，法国等等发达国家，房地产产业成熟期基本上都是50年，都是从起初大规模的发展，供不应求，供需两旺逐渐走向萎缩，基本周期就是半个世纪左右，这是一个规律。

而中国真正的房地产市场发展就是20年，从1998年朱镕基总理提出的改革开始到现在已经15年了，前十年确实是中国地产业高速成长时期，而进入2010年以后在政策调控下基本维持一个匀速平衡发展的阶段。

据万达董事长王健林估计从现在算起15到20年，随着中国城市化进程基本完成，工业化社会构建基本完成，房地产市场的规模将会出现大幅度衰减，不论是从业人员还是企业规模都将出现一个整体的变化。

但是在此前召开的三中全会上，政府明确了建设城乡一体化的土地市场方向，在新型城镇化建设的大背景下，新增城镇人口的住房刚性需求还将保持增长的态势。

同时，以居住条件改善为主的需求也将
成为未来市场需求主力，这将是地产企业在新一轮政策红利中取得发展的良好契机。

那么，在这样的政策背景下，房地产企业的要紧紧地抓住国家战略的先机和变化，建立一个帮助企业在未来发展中取得更大成功的企业大学，是一个重要的战略选择，这个事情可谓利在当前，功在千秋。

所以我们看到国内知名地产龙头开始规划创办大学，比如万达学院。

更要引起重视的是，随着城镇化建设的推进，房地产企业如何整合社区居民资源？如何用自身的品牌和文化来影响当地社区的认可程
度？这将是新型企业大学要解决的问题。

那请问，创办企业大学能带来什么？很多睿智的企业家已经给我们做出了回答：一提炼组织智慧、传承组织经验，培养人才梯队；二传承文化、扩大品牌影响力，黏住既有客户，有效影响潜在客户；三是提高产品的附加值，使消费者购买有形的房子+高品质的教育体验，提升企业的无形价值。

其实目前来看，很多企业只关注到第一点，即培养人，而具有前瞻性的企业既要第一点也要后两点。

什么是企业大学，
Corporate University，号称为“企业培训的最高形式”。

是指由企业出资，以企业高级管理人员、一流的商学院教授及专业培训师为师资，通过实战模拟、案例研讨、互动教学等实效性培训教育手段，以培养企业内部中、高级管理人才和企业供销合作者为目的，满足人们终身学习需要的一种新型教育、培训体系。

企业大学是企业战略的重要组成，支撑着战略实现。

而我们今天探讨的企业大学，是站在企
业战略实施的角度，对当前房地产企业企业大学建设进行的新的探索。

近期参加了广西保利地产企业社区大学的创建研讨会。

针对这个课题，进行了建言与构思，就如何创建一所能够达到上述三项价值贡献的企业大学？下面用“5W2H”的思维工具解决这个问题。

第一个问题WHERE：创办一所企业大学，第一个需要回答的问题是从哪里起步？也就是定位是什么？
当前企业大学的创建模式分为内向型企业大学和外向型企业大学。

内向型企业大学是企业培训部或培训中心的拓展，主要是服务本企业内部的员工培训，外向型企业大学又可以分为两类：一种是仅仅面向其供应链体系开放，将供应商、分销商或客户纳入学员体系当中，主要目的是支持其业务发展；一种是面向整个社会，主要目的是提升企业形象或实现经济效益，扩大受众的范围，从员工、合作伙伴、客户到潜在客户均可纳入其范畴。

作为地产行业，单纯办一所内向型大学已经不能满足企业战略发展的需要了，因此我们办一所外向型的大学，并且要办一所面向社区的企业大学。

这是第一个要明确的定位。

接下来，要办外向型大学从哪里入手？解决思路即是六个字---差异化、常态化。

差异化就是找出我们和别人不同一样的地方，比如，对于保利地产，创办思路就是将企业大学与保利社区建设紧密结合，让大学给客户带来额外的增值服务，扩大品牌影响力，造福社区众生。

这个差异化确定了，围绕着差异化的路径，建立常态化的运营的机制，
并且是可复制的机制，迅速借助地产界的区域化布局，实现在全国各地各个楼盘各个社区的居民享受到优质免费的教育增值服务。

第二个问题WHO：谁是体验者？----找到不同的受众群体的需求对于目前的中国家庭来讲，最核心的成员是孩子，接下来是需要怡养天年的老人，最后是支撑家庭运行的男女主人。

揣磨一下上述三类人的不同心理需求和生命周期需求，我们可以概括出五种需求，
1.儿童的需求---国民教育序列的补充，补上当前中国教育缺失的公民素质教育，在这方面其实我们看看台湾的做法即可，为什么弟子规三字经等国学课程眼下十分火爆？说明一点，教育不是来考试的，而是要教做人的！而社区大学如果完成这件事情，不亚于为当前的素质教育补课。

2.女性的需求---女性在社会家庭的角色和作用
让女性在这部分的教育中真正找准家庭定位，提升夫妻关系、婆媳关系等处理能力，提升家政管理能力，提升个人修养与形象，提升家庭幸福指数等等，为当下既要出去工作又要负责家务的女性朋友们提供一个解压和修为的平台。

3.老人的需求----身心修养、保健养生
马上步入老龄化社会，有大批的空巢老人。

对于退出职场的老年人来说，如何让余生过得有意义？如何让空闲的时间变得更加丰富和健康？这是社区大学要提供的重要体验。

4..青年人的需求----心智、事业、婚恋的导航台
5.中年人的需求----化解事业、家庭、情感压力的加油站。

洞察需求是解决问题的核心，以上五类人，可能有的大学只关注儿童、女性和老人，不论做出什么选择，切身考虑WHO们的需求是第一准则，也就是抓住了客户的需求就等于抓住了工作的重心。

第三个问题WHAT：为什么要办大学，受众的需求是什么？
要想了解受众的需求，有四点：
1.要从学员（保利社区居民）需求出发来设计内容；
2.把教育变成一种体验！突破传统教育的模式，变有形为无形，变课堂授课为混合式学习，利用移动互联网，微信、电脑，平板等等方式实现碎片化、移动化、社区式学习。

3.不要由己即彼，而是知彼解己！存在即是合理，有时候别人认为不重要的恰恰是我们要关注的。

4.不要轻易改变客户固有认识，而是不断挖掘其需求。

围绕着这四点，我们要掌握住是哪些人要体验我们的教育服务，也就是回答一个问题：住在我们社区里的居民学得到什么才会开心？
四、第四个问题WHAT：企业大学是什么？
一提名校，我们脑海马上会浮出几个字，比如清华大学，会想起“自强不息、厚德载物”的校训，哈佛大学“此刻打盹，你将做梦，此刻学习，你将圆梦”。

那作为企业大学，提炼校训，树立办校之纲，是立身之本。

树立经营准则，则是操办各项事务的方针。

对于保利社区大学来讲，我们提出三项理念：
1.终身学习（从一个人的全生命周期进行全方位的学习）
2.义务教育（保利居民凭借身份可获得免费学习机会）
3.睦邻友爱（通过社区学习，促进邻里关系，变邻居为同学）有了愿景，接下来要接地气，保利社区大学的经营准则是创办一所无边界的大学！其深刻的内涵包含了移动互联网时代的自由精神。

具体在实施层面就是打造6024+1工程。

即：
保利全国60城市联动+24小时在线（实体保利大学+线上保利大学），+一个账户终身用（输入姓名即可全学习全周期记录）
五、第五个问题WHEN：时间节点的设计如何做？
上述时间阶段，18岁之前，我们把它定义为公民素质教育，18-70岁以上这个时间阶段则是精英国民教育，所有企业大学的教育项目的设计思路，要围绕着居民的全生命周期进行规划，体现的还是以用户体验至上的原则。

任何一所大学有没有生命力，最根本的体现是有没
有满足受众的体验需要，我们要做的是，找到我们的目标受众群体，根据其实际需求，规划每一阶段的学习内容。

六、第六个问题：HOW TO DO？----如何做？
以上的五步法是对地产业企业大学构建的思路、方法、体系的探讨。

可能大家最关心的问题是倒底怎么操作？以上的美好愿景怎么样才能够变成现实？
这个问题的回答就是干上加干的干货，告诉大家企业大学的运营思路。

在实际操作中，我们的定位是以教育为切入口，打造智能社区。

这个定位会直接引发消费者的联想，产生超值的感受。

在具体的操作中，记住一点，就是学会做一个整合资源的平台，我搭台你唱戏。

也注是说我办大学但是我不做教育，我只要找到各个专业领域最优质的机构和资源，让他们来做最擅长的事情。

在这里，可以借鉴商业地产招商的思路做教育资源招商，可谓一套思路两处开花，用优质客户资源调配优质教育资源，实现价值最大化。

用一句话来形容叫“我建鱼池引活水，你投鱼苗喂众人。

”
在这个过程中，要充分整合企业前期积累的客户资源，并且变现。

比如保利地产，现有的一万户优质居民就是教育资源，这个已经成熟的群体，相当于互联网企业积累下来的大数据一样，可与一系列赢利机构的资源马上对接，而这个现成的商业筹码就能够换取初级教育服务的免费！切记，我们现在提供的是消费者购买房子后的增值
服务，体现的就是优质+免费的教育服务，因此，盘活现有的资源是成功运营的基础。

与此同时，我们要看到这项事业所积聚的社会价值，办好一年社区大学，能够起到稳定社区，和谐社会的作用，这是政府大力倡导的社会责任的体现，所以与当地社区联合，取得政府的扶持，商业机构的赞助，充分调动社会志愿工作资源，都是可行措施，最终这些努力会成就一个企业成为最佳雇主品牌，最具社会责任的企业，甚至成为中国企业社会责任白皮书的发布者，站在时代前沿成为行业的引领者！
在操作过程中，始终要明确三个角色，一个是主办方，即企业社区大学，是资源引入者、教育内容监督和评估者，一个是体验者，也就是社区居民，另一个是实施服务者及教务管理者，对于第三个角色，有的来自教育机构，但大部分要发动群众干事业，别忘了在我们的社区里，有各类各样的人才，有大学教授、有技能人才、有艺术工作者、有热心公益的人士，他们可以成为大学自设教学项目的师资来源和教务管理者，这里积聚的免费资源是值得大力挖掘和释放的，具体措施不再赘述了。

七、第七个问题HOW MUCH？
最后一个问题，要花多少钱？
在创办初期，需要企业投入一些资源和费用，比如保利已在各地开发的楼盘中及早规划了场地设施，以及配置相应的人员，但是当各类资源进入之后，就会形成租方+租户的模式，企业即为租方，负责管理监督，而教育提供者则为租户，负责在提供免费教育项目的
基础上各自的经营运作。

这个模式一旦成熟，双方相依相存，则会成为一个平稳的商业模式，持续经营，并且最终成为共赢体。

综上所述，创办企业大学，说白了花小钱办大事，貌似门槛很低，实际门槛很高，只有成为社区居民才可以享受这种优质免费的教育资源，不论是现实利益还是未来的收益都是地产企业值得做的事情！作为笔者来讲，目前正在操作一所地产企业大学的咨询项目，有探讨兴趣的朋友可以交流！
（此文由何焰老师提供思路）
出师表
两汉：诸葛亮
先帝创业未半而中道崩殂，今天下三分，益州疲弊，此诚危急存亡之秋也。

然侍卫之臣不懈于内，忠志之士忘身于外者，盖追先帝之殊遇，欲报之于陛下也。

诚宜开张圣听，以光先帝遗德，恢弘志士之气，不宜妄自菲薄，引喻失义，以塞忠谏之路也。

宫中府中，俱为一体；陟罚臧否，不宜异同。

若有作奸犯科及为忠善者，宜付有司论其刑赏，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使内外异法也。

侍中、侍郎郭攸之、费祎、董允等，此皆良实，志虑忠纯，是以先帝简拔以遗陛下：愚以为宫中之事，事无大小，悉以咨之，然后施行，必能裨补阙漏，有所广益。

将军向宠，性行淑均，晓畅军事，试用于昔日，先帝称之曰“能”，是以众议举宠为督：愚以为营中之事，悉以咨之，必能使行阵和睦，优劣得所。

亲贤臣，远小人，此先汉所以兴隆也；亲小人，远贤臣，此后汉所以倾颓也。

先帝在时，每与臣论此事，未尝不叹息痛恨于桓、灵也。

侍中、尚书、长史、参军，此悉贞良死节之臣，愿陛下亲之、信之，则汉室之隆，可计日而待也。

臣本布衣，躬耕于南阳，苟全性命于乱世，不求闻达于诸侯。

先帝不以臣卑鄙，猥自枉屈，三顾臣于草庐之中，咨臣以当世之事，由是感激，遂许先帝以驱驰。

后值倾覆，受任于败军之际，奉命于危难之间，尔来二十有一年矣。

先帝知臣谨慎，故临崩寄臣以大事也。

受命以来，夙夜忧叹，恐托付不效，以伤先帝之明；故五月渡泸，深入不毛。

今南方已定，兵甲已足，当奖率三军，北定中原，庶竭驽钝，攘除奸凶，兴复汉室，还于旧都。

此臣所以报先帝而忠陛下之职分也。

至于斟酌损益，进尽忠言，则攸之、祎、允之任也。

愿陛下托臣以讨贼兴复之效，不效，则治臣之罪，以告先帝之灵。

若无兴德之言，则责攸之、祎、允等之慢，以彰其咎；陛下亦宜自谋，以咨诹善道，察纳雅言，深追先帝遗诏。

臣不胜受恩感激。

今当远离，临表涕零，不知所言。