房地产开发企业会计科目表及注释

房地产开发企业会计科目表
房地产开发企业根据《企业会计准则应用指南》的统一规定，并根据房地产企业会计核算的特点，应设置如下会计科目。

序号编号科目名称注释
一、资产类
1 1001 库存现金
2 1002 银行存款按照开户银行和其他金融机构、存款种类等，分别设置“银行存款日记账”。

建议把贷款专户和银行按揭账户与一般结算户分开，设
成三级明细
3 1012 其他货币资金设置外埠存款、银行汇票存款、银行本票存款、信用卡存款、信用证保证金存款、存出投资款等
4 1101 交易性金融资产按照交易性金融资产的类别和品种，分别“成本”、“公允价值变动”进行明细核算。

5 1121 应收票据按照开出、承兑商业汇票的单位明细核算
6 1122 应收账款按照开发项目及债务人进行明细核算。

房地产公司一般是预售商品房，用预收账款科目
核算。

通常是两种回款方式：一次性付清、
银行按揭。

分期收款销售方式比较少用。

7 1123 预付账款按照开发项目及供应单位、施工单位进行明
细核算。

房地产开发企业与施工单位有关预付备料款、拨付甲供材、结算工程款的核算，应在“预付账款-预付承包单位款”“应付账款-应付工程款”两个账户进行。

8 1131 应收股利按照被投资单位进行明细核算
9 1132 应收利息按照借款人或被投资单位进行明细核算
10 1221 其他应收款按照开发项目及其他应收款的项目和对方单位（或个人）进行明细核算。

房地产开发企业有很多存出保证金要放在这个科目，主要
是报建过程中的一些如墙改基金、散装水泥
保证金、民工工资保证金，临时接电保证金
等。

这个科目建议用个人、客户往来核算实
现对每个人、单位的明细治理，设置以下几
个明细科目：内部个人借款、存出保证金、
合作单位往来、其它。

11 1231 坏账准备按照应收帐款的类别进行明细核算
12 1401 材料采购按照开发项目及供应单位进行明细核算
13 1402 在途物资按照开发项目及供应单位进行明细核算
14 1403 原材料按照开发项目及材料的保管地点(仓库)、材料的类别、品种和规格等进行明细核算
15 1404 材料成本差异
16 1405 开发产品按照开发项目，分别开发产品的种类（商铺、住宅等）进行明细核算。

房地产开发企业开发的产品，达到预定可销售状态时，按
实际成本，借记“开发产品”科目，贷记“开发成本”科目。

期末，企业结转对外转让、
销售和结算开发产品的实际成本，借记“主
营业务成本”科目，贷记“开发产品”科目。

17 1406 发出商品按照购货单位及商品类别和品种进行明细核算
分期收款发出商品
18 1408 委托加工物资按加工合同、受托加工单位以及加工物资的品种等进行明细核算
19 1411 周转材料按照周转材料的种类（如低值易耗品、包装物等），同时还应分别“库存”、“摊销”进行明细核算
20 周转房应设置“在用周转房”和“周转房累计摊销”两个明细账户进行核算
21 低值易耗品
22 1471 存货跌价准备按照存货项目和类别进行明细核算
23 1501 持有至到期投资按照存货项目和类别进行明细核算
24 1502 持有至到期投资减值
准备
按照持有至到期投资的类别和品种，分别“投
资成本”、“溢折价”、应计利息”进行明
细核算。

25 1503 可供出售金融资产按照可供出售金融资产类别或品种进行明细核算
26 1511 长期股权投资按照被投资单位进行明细核算。

长期股权投
资核算采用权益法的，应当分别“投资成本”、“损益调整”、“所有者权益其他变动”进
行明细核算。

27 1512 长期股权投资减值准
备
按照被投资单位进行明细核算。

28 1521 投资性房地产按照投资性房地产类别和项目进行明细核算，采取公允价值计量的还应分别“成本”和“公允价值变动”进行明细核算。

29 投资性房地产累计折
旧（累计摊销）
按照投资性房地产类别和项目进行明细核算
30 1531 长期应收款按照承租人或购货单位（接受劳务单位）等进行明细核算
31 1601 固定资产按照固定资产类别或项目进行明细核算。

32 1602 累计折旧按照固定资产类别或项目进行明细核算。

33 1603 固定资产减值准备按照固定资产类别或项目进行明细核算。

34 1604 在建工程核算企业开发的自有工程，按照“建筑工程”、“安装工程”、“在安装设备”、“待摊支出”以及单项工程进行明细核算。

在建工程
发生减值的，应在本科目设置“减值准备”
明细科目进行核算。

35 1605 工程物资
36 1606 固定资产清理按照被清理的固定资产项目进行明细
核算。

37 1701 无形资产按照无形资产项目进行明细核算。

由于房地产开发企业的特殊性，土地作为房地产企业建设商品房的“原材料”，一般体现在存货项目，而不会体现在“无形资产”项目中。

38 1702 累计摊销按照无形资产项目进行明细核算
39 1703 无形资产减值准备按照无形资产项目进行明细核算
40 1711 商誉
商誉发生减值的，应在本科目设“减值准备”明细科目进行核算，也可以单独设置“商誉减值准备”科目进行核算。

41 1801 长期待摊费用按费用项目进行明细核算。

如：房地产开发企业租入房屋作为售楼处的装修支出
42 1811 递延所得税资产按照可抵扣暂时性差异等项目进行明细核算，根据税法规定可用以后年度税前利润弥补的亏损产生的所得税资产，也在本科目核算
43 1901 待处理财产损溢盘盈、盘亏的资产种类和项目进行明细核算
二负债类
44 2001 短期借款按照借款种类和贷款人进行明细核算
只有当长期借款到期日在1年之内才将贷款金额转入短期借款。

45 2101 交易性金融负债按照交易性金融负债类别，分别“本金”、“公允价值变动”进行明细核算。

46 2201 应付票据按照债权人进行明细核算，同时应当
设置“应付票据备查簿”，详细登记每一商业汇票的种类、号数和出票日期、到期日、票面余额、交易合同号和收款人姓名或单位名称以及付款日期和金额等资料。

应付票据到期结清时，应当在备查簿内逐笔注销。

47 2202 应付账款按照开发项目，分别不同的债权人（如供应
单位、施工单位等）进行明细核算。

建议分一下单位的类别：如总包单位、分包单位、设计单位等，也可以按照公司开发的小区分类。

视
48 2203 预收账款按照开发项目，按购房单位或个人进行明细核算。

现在的销售模式一般是预售的模式，预收账款也要采取往来客户核算的模式，分小区-楼号-单元-101（-102）这样的明细核算最好。

预收房款的核算中最好把一次性付款、分期付款、按揭付款等不同收款形式的房子分开来
49 2211 应付职工薪酬按照“工资”、“职工福利”、“社会保险费”、住房公积金”、“工会经费”、“职工教育经费”、“解除职工劳动关系补偿”等应付职工薪酬项目进行明细核算。

50 2221 应交税费"按照应交税费的税种进行明细核算增值税、消费税、营业税、所得税、资源税、土地增值税、城市维护建设税、房产税、土地使用税、车船使用税、教育费附加、矿产资源补偿费等。

企业代扣代交的个人所得税，也通过本科目核算。

企业不需要预计应交数所交纳的税金，如印花税、契税、耕地占用税、车购税等，不在本科目核算。

房地产企业的营业税及附加、土地增值税和所得税需要预缴。

账务处理上则有几种不同的形式，根据企业报表的具体需要而定。

有的企业把预缴的税款放在本科目的借方，把提取的税金挂在长期待摊费用，结转收入成本时配比结转税金。

51 2231 应付利息按照存款人或债权人进行明细核算
52 2232 应付股利按照投资者进行明细核算
53 2251 其他应付款按照开发项目，分别其他应付款的项
目和对方单位（或个人）进行明细核算
一般来讲，预收的房屋销售款应在预收账款
的核算，诚意金、订金、会员费如果为了会
计的需要，有可能需要放在此科目。

在项目发包的过程中，会要求施工单位交纳一定的
工程进度质量保证金也会在此科目核算，亦
要用往来核算，建议先整体规划好。

二级明细设成存入保证金、合作单位往来、暂收房
款定金等，可根据项目具体情况来考虑。

54 2401 递延收益按照政府补助的种类进行明细核算。

核算房地产公司收到除直接计入营业外收入之外的
财政补贴，
55 2501 长期借款按照贷款单位和贷款种类，分别“本金”、“溢折价”、“交易费用”等进行明细核算。

56 2502 应付债券按照“面值”、“溢折价”、“应计
利息”、“交易费用”进行明细核算。

企业
发行的可转换公司债券，应在本科目设置“可转换公司债券”明细科目进行核算。

57 2701 长期应付款按照长期应付款的种类和债权人进行明细核算。

58 2801 预计负债按照预计负债项目进行明细核算，如
对外提供担保、未决诉讼、产品质量保证、重组义务以及固定资产和矿区权益
弃置义务等。

59 2901 递延所得税负债按照应纳税暂时性差异项目进行明细核算。

三所有者权益类
60 4001 实收资本
按照投资者进行明细核算
61 4002 资本公积分别“资本溢价”或“股本溢价”、“其他资本公积”进行明细核算
62 4101 盈余公积分别“法定盈余公积”、“任意盈余公积”进行明细核算。

企业（外商投资）还应分别“储备基金”、“企业发展基金”进行明细核算。

63 4103 本年利润
64 4104 利润分配分别“提取法定盈余公积”、“提取任意盈余公积”、“应付现金股利或利润”、“转作股本的股利”、“盈余公积补亏”和“未分配利润”等进行明细核算。

企业（外商投资）还应分别“提取储备基金”、“提取企业发展基金”、“提取职工奖励及福利基金”进行明细核算。

企业（中外合作经营）在合作期间归还投资者的投资，应在本科。

四成本类
65 5001 开发成本按照开发项目，分别成本项目（土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费
用+借款费用）进行明细核算
66 5101 开发间接费用按照开发项目，分别费用项目（职工薪酬、
折旧修理费、差旅交通费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销费、利息支出、其
他费用）进行明细核算
一般包括工程部门、设计部门、成本控制部
门、综合报建部门的费用。

建议在建立核算体系之前与成本控制部门（预算部门）进行沟通，最好做到成本部门的口径与财务部门核算的口径一致，确保后期项目决算、对账工作的顺利进行，不要弄成成本部门和财务部门提出来的数据不一致，造成被动局面。

67 5301 研发支出按照研究开发项目，分别“费用化支出”与“资本化支出”进行明细核算
5401 5402 5403 工程施工
工程结算
机械作业”
建造承包商专用。

果房地产企业本身也有施
工队伍，有施工业务，那么还需要在成本类
科目中增设“工程施工”和““工程结
算”、“机械作业”等科目。

五损益类
68 6001 主营业务收入
按照主营业务的种类进行明细核算
69 6051 其他业务收入按照其他业务收入种类进行明细核算，如出租固定资产、出租无形资产、出租包装物和商品、销售材料等实现的收入
70 6101 公允价值变动损益按照交易性金融资产、交易性金融负债、投资性房地产等进行明细核算
71 6111 投资收益按照投资项目进行明细核算
72 6301 营业外收入按照处置非流动资产利得、非货币性资产交换利得、债务重组利得、罚没利得、政府补助利得、确实无法支付而按规定程序经批准后转作营业外收入的应付款项等进行明细核算
73 6401 主营业务成本按照主营业务的种类进行明细核算
74 6402 其他业务支出按照其他业务成本种类进行明细核算，如销售材料的成本、出租固定资产的累计折旧、出租无形资产的累计摊销、出租包装物的成本或摊销额、采用成本模式计量的投资房地产的累计折旧或累计摊销等
75 6403 营业税金及附加营业税、土地增值税、城建税、教育费附加等
76 6601 销售费用按照费用项目进行明细核算，包括保险费、
包装费、展览费和广告费、商品维修费、预
计产品质量保证损失、运输费、装卸费等以
及为销售本企业商品而专设的销售机构(含销售网点、售后服务网点等)的职工薪酬、业务费、折旧费等经营费用。

销售前期费主要指样板房装饰费、售楼处建造与装饰费。

销售推广费主要是与销售相关的媒体广告费、广告制作费、展位费户外发布费、短信
费灯箱制作费、楼书印刷费等。

业务宣传费
是指企业发放的印有企业标志的礼品、纪念品、传单等。

合同交易费是指合同交易时房地产开发企业向住建委缴纳的交易手续费。

销售佣金是指房地产企业向销售代理公司支付的销售策划或佣金。

房地产企业的销售费用，广告费占整个销售
费用的比例较大，约50-70%的比重。

77 6602 管理费用按照费用项目进行明细核算.房地产开发企业的管理费用包括筹建期间发生的开办费、董事会和行政管理部门在企业的经营管理中发生的或者应由企业统一负担的公司经费
(包括行政管理部门职工薪酬、修理费、物料消耗、低值易耗品摊销、办公费和差旅费等)、工会经费、董事会费(包括董事会成员津贴、会议费和差旅费等)、聘请中介机构费、咨询费(含顾问费)、诉讼费、业务招待费、房产税、车船使用税、土地使用税、印花税、技
术转让费、矿产资源补偿费、研究费用、排
污费等。

78 6603 财务费用按照费用项目进行明细核算，如利息支出(减利息收入)、汇兑差额以及相关的手续费、企业发生的现金折扣或收到的现金折扣。

房地产企业的财务费用一般做资本化处理，
除非贷款利息发生时项目已完工。

79 6701 资产减值损失按照资产减值损失的13个项目进行明细核算。

主要用在上市公司，一般的房地产公司涉及不多，在此不细详述。

80 6711 营业外支出按照营业外支出项目进行明细核算，如处置非流动资产损失、非货币性资产交换损失、债务重组损失、罚款支出、捐赠支出等
81 6801 所得税费用按照“当期所得税费用”、“递延所得税费用”进行明细核算
82 6901 以前年度损益调整
上表列示的82个会计科目就是房地产开发企业所使用的会计科目。

其中绝大部分都是各类企业通用的会计科目，只有个别科目属于房地产业专用的会计科目。

表中所列示的会计科目中，有些会计科目一般企业可能不需要，如“应付债券”科目，只有发行债券的企业才使用，还如“持有至到期投资”科目，只有购买了长期债券，才能使用本科目。

企业如果没有相关的业务，就不必要设置相关的科目。

成本类科目，这类科目有三个，即：“开发成本”、“开发间接
费用”和“研发支出”。

其中前两个科目是房地产开发企业特有的科目，是用于进行房地产企业成本核算的科目。

如果房地产企业本身也有施工队伍，有施工业务，那么还需要在成本类科目中增设“工程施工”和“施工间接费用”、“工程结算”、“机械作业”等科目。

许多会计科目需要设置明细科目，以便设置明细账，更明细地反映有关会计信息。

如房地产开发企业在“原材料”总账科目下可设置“设备”、“钢材”、“水泥”等二级科目，以对库存的各种不同的
建筑材料和设备分别进行核算和反映。

在二级科目下，还可以按钢材的品种，设备的种类设置三级科目核算，如在“原材料—设备”二级科目下还应设置“照明设备”、“安全监控设备”等三级科目，以更详细反映各种不同设备和各种不同钢材的情况。

合同管理制度
1 范围
本标准规定了龙腾公司合同管理工作的管理机构、职责、合同的授权委托、洽谈、承办、会签、订阅、履行和变更、终止及争议处理和合同管理的处罚、奖励；
本标准适用于龙腾公司项目建设期间的各类合同管理工作，厂内各类合同的管理，厂内所属各具法人资格的部门，参照本标准执行。

2 规范性引用
《中华人民共和国合同法》
《龙腾公司合同管理办法》
3 定义、符号、缩略语
无
4 职责
4.1 总经理：龙腾公司经营管理的法定代表人。

负责对厂内各类合同管理工作实行统一领导。

以法人代表名义或授权委托他人签订各类合法合同，并对电厂负责。

4.2 工程部：是发电厂建设施工安装等工程合同签订管理部门；负责签订管理基建、安装、人工技术的工程合同。

4.3 经营部：是合同签订管理部门，负责管理设备、材料、物资的订购合同。

4.5 合同管理部门履行以下职责：
4.5.1 建立健全合同管理办法并逐步完善规范；
4.5.2 参与合同的洽谈、起草、审查、签约、变更、解除以及合同的签证、公证、调解、诉讼等活动，全程跟踪和检查合同的履行质量；
4.5.3 审查、登记合同对方单位代表资格及单位资质，包括营业执照、经营范围、技术装备、信誉、越区域经营许可等证件及履约能力（必要时要求对方提供担保），检查合同的履行情况；
4.5.4 保管法人代表授权委托书、合同专用章，并按编号归口使用；
4.5.5 建立合同管理台帐，对合同文本资料进行编号统计管理；
4.5.6 组织对法规、制度的学习和贯彻执行，定期向有关领导和部门报告工作；
4.5.7 在总经理领导下，做好合同管理的其他工作，
4.6 工程技术部：专职合同管理员及材料、燃料供应部兼职合同管理员履行以下职责：
4.6.1 在主任领导下，做好本部门负责的各项合同的管理工作，负责保管“法人授权委托书”；
4.6.2 签订合同时，检查对方的有关证件，对合同文本内容依照法规进行检查，检查合同标的数量、金额、日期、地点、质量要求、安全责任、违约责任是否明确，并提出补充及修改意见。

重大问题应及时向有关领导报告，提出解决方案；
4.6.3 对专业对口的合同统一编号、登记、建立台帐，分类整理归档。

对合同承办部门提供相关法规咨询和日常协作服务工作；
4.6.4 工程技术部专职合同管理员负责收集整理各类合同，建立合同统计台帐，并负责。