土地市场

（2）市场客体不同。在完全市场模式下，土地市场的客体是土地所有权 及其派生的各种权利，包括土地所有权、土地使用权、抵押权、空中权、 发展权、地役权、租赁权等，均可在市场上自由交换。在市场竞争模式 下，土地所有权属于国家，不进入市场交换，在市场上交换的是除土地 所有权以外的一切其他权利。
（3）市场竞争程度不同。虽然土地市场因其土地的不可移动性而具有地 域性,但在完全市场模式下，因土地所有权能自由交换，因而较以土地国 家所有制为基础的市场竞争模式更具有市场的完整性和市场竞争性。而 在某些英联邦国家和地区，要获得保有土地所有权需通过政府“批租” 方式取得，这样，政府就能通过土地批租控制土地市场的政府供给。
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土地储备制度带来的社会效应： 1、增强了地产市场的宏观调控能力 2、为城市建设筹集了资金。 3、抑制了土地炒作，规范了市场 4、为城市总体规划实施创造了条件。 土地储备制度引发的变化： 1、地价、房价上升 2、房地产开发企业的大洗牌 3、推动了土地金融的发展 4、财富的转移
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不动产市场与一般商品市场的区别
区别
一般商品市场
一 同质
二 参与者众多，竞争充分
三 价格相当一致且稳定
四 公平竞争，限制少
五 易形成均衡
六 信息充分
七 进出市场较易，易适应市场变化
八 周转快
不动产市场 异质性 参与者较少，高额 信贷 法律法规限制很多 对市场调整较慢，难以实现均衡 信息不对称 进出较难且复杂耗时，难适应市场 供给相对无弹性（耐久，固定）
3．20世纪80年代逐步土地使用制度改革，市场经济体 制逐步建立。所有制形式没有发生变化，但在土地资源 配置过程中引入市场机制。
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80年代以来中国土地市场化进程
1、征收土地使用费（税） 2、开展土地使用权有偿出让和转让试点 3、制定地方性土地使用权有偿出让转让规定 4、修改宪法和土地管理法 5、制定全国性土地使用权出让和转让法规，全面 开放土地市场
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（二）中国土地市场建立与发展的历程
1．明国时期的土地市场的形成。 民国时期就已经形成较为完善的土地市场格局。
2．20世纪50年代逐步建立了社会主义计划经济体制。城 市土地属于国家所有，实行由计划决定（投资决定）的行 政划拨、无偿、无限期使用制度。农村土地集体所有，集 体使用。否认市场对土地资源配置的根本性作用。
6、低效率性 土地市场是地域性市场，参与者较少，投资决策受价格以 外因素影响较大，替代性较小。
7、政府管制严格 由于土地资源的利用对社会经济发展的影响巨大，因此政府 会对土地市场的交易权利
（一）土地市场的功能
1、优化配置土地资源 行政划拨方式是计划经济条件下的土地资源的配置方 式，但由于行政划拨的方式是政府应用行政手段来配置土 地资源，这种方式的效率是很低下的，容易造成土地资源 的巨大浪费。目前中国正在对这种配置的方式进行改革， 引入市场配置的方法。 为什么市场配置手段会优于行政划拨？
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（二）土地市场的运行机制
土地市场是依靠以价格形成机制为核心的市场机制 的作用来运行的，土地价格的形成是由土地的供给与需 求来决定的。土地的供求机制和价格机制是土地市场运 行机制的核心。
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第二节 中国土地市场的现状与发展趋势
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一、中国土地市场体系的建立与发展
（一）中国建立土地市场的必要性
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从现实运行效率来看，这两种市场的运行都是同等有效 的。这是因为，其经济制度基础都是资本主义市场经济， 市场机制对资源的配置都发挥同样的作用；同时，在实 行土地国家所有制的英国，其财产制度仍是私有制，国 王对土地所有在很大程度上只是名义上的, 保有土地所 有权拥有者也称为地产所有者，他们只要不违反法规， 就可以自由地利用和处分土地。
以美国、日本、法国等国家为代表，以土地私有制为 基础的完全市场模式；
以英国和英联邦国家或地区为代表，以土地国家所有 制为基础的市场竞争模式。
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1．两种模式的共同特点
(1)土地市场的基础都是资本主义市场经济 (2)有形市场与无形市场相结合（有形市场指商品交易的
场所，无形市场指无固定场所） (3)土地市场的供给与需求决定土地价格 (4)土地市场的进出是自由的 (5)政府通过各种手段对土地市场进行干预（公共用地征
金额 0.7 1.7 1.8 3.4 3.7 23.2 10.5 15.2 28.4 12.6
补办出让地块 地块 面积 金额 132000 1270 2.6 52096 5588 26.9 75974 5172 23.2
59488 5339 21.9
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二、中国土地市场体系的特点
1、中国土地市场的建立与发展主要是由政府推动的 2、目前中国城市土地市场占主导地位 3、中国城市土地市场是一个垄断竞争型市场 4、在企业改制中实行土地政策性入市
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1992-2003年中国土地市场运行基本情况
单位：宗、公顷、亿美元、亿元
年份
1992 1993 1994 1995 1996 1999 2000 2001 2002 2003
地块 2800 42076 97405 105473 103921 99017 118846 170157 242763 207387
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2、不充分竞争 土地市场参与者不多，市场信息获取较难，使竞争不充分。
3、层次性 由于土地市场上交易的内容（权利）不一样，因此存在不 同层次的交易市场。
4、供给滞后 土地价值较大，用途难以改变且开发周期较长，土地供给 难以随市场需求及时调整。
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5、供给弹性小 土地不仅自然供给弹性小，而且经济供给弹性较低。
转让 面积 1760 9037 6740 7330 5920 34213 50386 139304 66758 69634
金额 7.6 23.2 36.4 98.4 57.6 304.7 699.1 1655.3 2380.5 6002.8
出租 地块 面积 49000 87712 1041 144085 1390 177745 7290 178953 24299 266348 23086 342660 27407 240770 10261 190904 17272 138921 9055
用；土地收购、储备与出售；制定土地利用计划和规划； 土地交易登记、申报制度；特别交易许可及征税制度等）
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2．两种模式的不同之处
（1）土地所有制不同（美、日土地所有制为私有，即大多土地为私人所 有，美国私有土地占国土面积的58.1%。在英国，全部土地在法律上属英 王所有，即国家所有，国家土地所有权又称绝对土地所有权，从英王手 里取得的土地权利实际上也具有所有权性质，称为保有土地所有权，或 永业权）
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市场主体，一方是市、县人民政府（受土地所有权代表 国务院的委托），一方是中国境内外的公司、企业、其 他组织和个人。
市场客体，国有土地使用权，经出让方式获得的土地使 用权可以转让、出租和抵押，国有企业改制中将行政划 拨用地作价出资（入股）和授权经营方式处置的，实质 上也是土地使用权出让，国家以其作价转为国家资本金 或股本金的方式，向公司或企业注入土地资产。
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土地出让市场是一个垄断性很强的市场。在土地出 让（一级）市场上，土地的供给者只有国家（实际 上是城市政府，有何不同？），即国家对一级土地 市场的供给实行垄断。各城市每年进入出让市场的 土地数量、位置和用途等，都由各级政府根据市场 发展和土地利用计划、规划等事先确定。市场价格 由政府控制，市场机制作用不强。（应减少干预…， 2004年8月31日后，停止协议出让，一律实行招拍 挂方式交易）
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三、中国城市土地市场
（一）土地使用权出让市场
土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用 权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家 支付土地使用权出让金的行为。 通过出让的国有土地使用权可以转让、出租和抵押。
出让的形式有协议、招标和拍卖。
国有企业改制过程中出现的作价入股、授权经营等形式实 质上也是土地使用权出让。
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土地市场的特点：
1、地域性 产品位置的固定性，使土地市场具有强烈的地域
性特点。而且地域性的特点决定了土地市场竞争的不 充分，交易效率相对较低。
2000年－2003年香港和南京两地土地批租均价表
平均地价(万元 ）
2000年
2001年
2002年
香港
4.12
6.21
3.14
南京
0.30
0.25
0.29
出让 面积 21890 57338 49432 43092 34048 45391 48633 90394 124230 193604
金额
18.4 33.7 66.1 70.6 514.3 595.6 1295.9 2416.8 5421.3
地块 30000 42773 48208 79683 69742 252365 458364 711705 865624 1125418
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附:城市土地储备制度
土地储备制度最早起源于20世纪80年代初期的香港.1996 年我国第一家土地收购储备机构___”上海市土地发展中 心”;1997年8月,杭州成立了”杭州市土地储备中 心”.1999年在”全国集约用地市场研讨会”上,杭州土地 储备制度经验得以推广.2001年4月30日,国务院发出《关 于加强国有土地资产管理的通知》（国务院15号文件）， 在《通知》中指出，为增强政府对土地市场的调控能力， 有条件的地方政府要对建设用地试行收购储备制度。依 据国务院的通知精神，土地储备制度得到快速发展，目 前已有近1000个市县成立了土地储备机构。
1、土地市场是合理配置土地资源的有效途径 20世纪50年代以来中国城市的土地资源配置方式以行政划 拔为主，这种以行政手段配置土地资源的方式，完全否认 了土地价值的存在，否认了市场对土地资源配置的有效性， 造成了土地资源的极大浪费。
2、土地市场是社会主义统一市场的有机组成部分 在社会主义市场经济条件下，要有效地配置资源，就必须 有一完整的市场体系。土地这一基本生产要素市场发育滞 后，对许多经济活动会产生阻碍和制约。
土地市场的客体
土地市场交易的客体并非土地本身，而 是土地产权。是一个以土地所有权为核 心的权利束。包括所有权、使用权、抵 押权、租赁权等。
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(二) 土地市场的特点
雷利.巴洛维教授认为不动产市场具有如下的特点： （1）不动产市场只是针对待售财产供给量的一部分而言。 （2）产品位置的固定性。 （3）产品的非标准化和异质性。 （4）对当地供求关系的依赖性。 （5）高额交易。 （6）同时有信贷需求。 （7）存在影响不动产需求的特别法律条款。 （8）普通买者的非经常性参与。 （9）需要广泛的经纪人服务。
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(二) 建立土地市场的必要条件
1、市场经济环境（价格机制和风险机制） 2、土地产权明晰：
明晰土地所有权及以所有权为核心的各种派生权利是 土地市场运行的基本前提。 3、发达的土地金融市场 4、完善的土地法规 5、良好的市场中介机构
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三、土地市场的运行模式与运行机制
（一）土地市场的运行模式
西方经济发达国家土地市场的运行模式分为两种：以 土地私有制为基础的完全市场模式和以土地国家所有为基 础的市场竞争模式。
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第一节 土地市场概论
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一、土地市场的内涵与特点
(一) 土地市场的内涵
基本内涵： 土地市场是指土地这种特殊商品在流通过程中发生
的经济关系的总和。 实质：
土地市场是指土地产权流动中所发生的土地供求双 方关系以及整个产权交易领域。
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土地市场的主体
土地市场的主体是土地供求双方与其他 参与者。除购买者、出售者之外，还有 出租人、承租人、抵押人、贷款人、经 营者、政府管理部门、中介机构等。
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城市土地储备制度，是指由城市政府委托的机构，通过征用、收购、 置换、到期回收、土地整理等方式，从分散的土地使用者手中将土 地集中起来，并由政府或由政府委托的机构组织进行土地整治与开 发，在完成了房屋拆迁、土地平整等一系列前期开发工作后，再根 据城市土地年度计划，有计划地将土地投人市场的制度安排。
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2、调整产业结构，优化生产力布局 产业结构的优化就是要求和要素的价格相对应，满 足边际要素的投入和边际要素产出相对应。 优化生产力布局，还结合了土地资源在空间上分布的 特点。为什么？
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3、健全市场体系，实现生产要素的最佳组合 土地资源的市场化配置，不仅能够改善土地资源的配 置效率，而且能够改善其他如金融市场、劳动力市场等多 个市场的配置效率，提高要素的产出水平。