某写字楼（市场比较法）案例

某写字楼（市场比较法）案例
案例：某写字楼(市场比较法)
1.评估对象及范围
本次评估对象为北京**国际大厦有限公司所属的位于北京市朝阳区建国门外大街永安东里三块板4号的北京**国际大厦，建筑面积52740.85平方米。

评估基准日2000年2月29日。

2.评估对象描述
(1)位置状况
①位于北京市朝阳区建国门外大街永安东里三板块4号
②土地用途：办公用地
③土地面积：6708平方米
④四至：项目用地东至北京第一机床厂，西至永安里东街，南至永安里甲3号，北至朝阳区体育运动委员会用地(米阳大厦)。

⑤土地级别：一类地
(2)土地权利及登记状况
北京**国际大厦有限公司于1998年6月已与北京房屋土地管理局签定了《北京市城镇国有土地使用权出让合同》，7月取得了项目用地的《中华人民共和国国有土地使用证》，证号为[市朝中外国用(98)字第00460号]，土地使用者为北京**国际大厦有限公司，土地使用期限为五十年，自一九九八年七月六日起至二零四八年七月五日止。

截止评估基准日，项目用地剩余土地使用年限约为48.4年。

评估对象在评估基准日设定了抵押权。

根据一九九八年六月二十四日，抵押人(北京**大厦有限公司)、抵押权人(招商银行)、借款人(**国际投资(集团)有限公司)三方签定的抵押合同，并经抵押人同意，将**大厦所拥有的土地使用权及在建工程地下2层、地上20层(面积38067.5平方米)的房屋抵押给抵押权人，贷款金额为美元3000万元，抵押率51.7%,抵押期限自1998年7月14日至2002年7月14日止。

(3)建筑规划及建设状况
①工程名称：北京**国际大厦
②工程地点：北京市朝阳区建国门外大街永安东里
③建设用地面积：6708平方米
④规划总建筑面积：52740.85平方米
⑤建筑层数：地上：22层(裙房展厅3层，写字间4—22层)
地下：2层(车库、设备层)
⑥建筑做法
钢筋砼现浇箱形基础，框架--剪力墙结构，外墙面复合铝板、玻璃幕墙，内墙涂料、顶棚铝合金龙骨矿棉板，地面为大理石(大堂)、水泥地面铺地毯(写字间)，中央空调，6部客梯(三菱电梯)、2部观光电梯、3部货梯。

该项目于一九九七年十月开工，至评估基准日项目已基本竣工,未办理竣工验收手续,大厦五层至二十层正进行二次装修.
建成后的**大厦本着提高档次、适应市场的原则，在裙楼部分安排有娱乐、健身、休息、餐饮中心、为客户提供集中式管理服务。

并在会所部分布置配套的钢琴酒吧、咖啡厅、休息室、商务中心等设施,为写字楼客户提供了一个环境优雅、豪华舒适、设施齐全的休闲娱乐场所。

大厦北侧建有高级玻璃大堂，豪华气派。

3.房地产价格影响因素分析
(1)项目背景
早在1982年，北京朝阳区政府正式提出开发建设建国门外大街三板块体育场地，建设综合性
大厦的建议，得到了北京市政府的批准和大力支持。

随着北京市城市总体规划的制定和不断充实，国务院和北京市政府已明确规划了南起永安里，北至关东店街，东起东三环路，西至东二环路的北京国际商务中心区。

待商务区建成后，将成为具有中国特色的，以世界级各专业经济、金融机构为主的国际商务中心，在很大程度上充实了北京物业市场的功能。

按照北京市的规划建设目标，商务中心区不仅要建成各家银行和金融机构管理办公的集中地，而且还设置资金市场、外汇调剂市场、金融抵押等各类金融市场和进出口贸易市场，并以功能完善、设施先进、配套齐全的服务条件来满足各类市场对营业场所的要求。

由于市
场集中，营业环境优越，服务功能完善，为金融和贸易营业用房的建设和经营提供了良好的市场条件。

北京**国际大厦有限公司以其雄厚的实力投资北京的房地产业，在建国门外大街南侧商务中心区南段开发建设了北京市商务中心区的重点项目—北京**国际大厦。

(2)区域因素
①从地理位置看，本项目西距天安门约4KM，向东紧临市区重要干道东三环路，向北紧邻建国门外大街，南至正在规划建设的朝阳区体育运动委员会用地，处于北京市建外大街地区。

由于建国门外大街的改造拓宽的完成和京通快速路的建成，以及东三环快速路的通车，使这一地区的交通十分便利，向北通过东三环路可直达距此约30KM 的首都机场，向西通过建国门外大街和长安街可直抵距此仅3KM的北京火车站,向东2 KM即可达北京市的交通枢纽大北窑。

另一方面，北京一线地铁东延长线—复八线地铁工程已顺利完工并通车，永安里地铁站正位于**大厦所在的永安里东街路口.复八线地铁与轻轨铁路相连通,向东直达北京卫星城—京东重镇通州，而通过新建成的复八线—一线地铁，仅需20分钟车程即可抵达北京西客站。

该地区市政条件、基础设施配套状况及商业服务配套设施完善，人文环境极佳。

另外由于该地区周围聚集了在京的大多数跨国企业集团，涉外商务人员往来频繁，这些因素都为在此地建造高档次的办公写字楼项目提供了得天独厚的条件。

②基础设施
A.道路工程
该项目交通条件较好，东有市区重要干线东三环路，北为建国门外大街，西为永安里东街。

待商务中心区成片开发按总体规划建成后，交通条件将会更加优越。

B.给、排水工程
上水：由东三环路和建国门外大街的自来水管线供给。

供水量满足要求。

雨水：排入东三环路和建国门外大街的雨水管。

污水：排入东三环路和建国门外大街的污水管。

C.电力工程：采用双路供电，由110KV变电站供给。

D.热力工程：东三环路东侧即为北京一热，热力干线管网密集。

E.煤气工程：由项目附近中低压调压站供给。

F.电话局工程：大厦内部已规划设计2000门程控电话支局，并规划了光缆通讯线路，以满足高标准的通讯要求。

G.先进的综合布线系统：评估对象设计了开放式综合布线系统，提供开放性结构平台，使各种工业标准的设备可在系统中运行，实现语言、数字、多媒体信号的传递。

③项目周围环境及邻里状况
项目所在地附近已建有国贸中心、国际大厦、中服大厦、汉威广场、嘉里中心等高档写字楼，同时正建设着国贸中心二期、航华科贸大厦、三立大厦、理想世界、友谊大厦、国汇中心等高档写字楼，经济贸易活动非常发达。

同时，项目用地周围还分布着繁华的商业设施，贵友购物中心、赛特中心、国贸嘉里中心、友谊商店等商服设施林立。

项目周边同时也是涉外公寓住宅区，拥有丽晶苑、华侨村、齐家园公寓、国贸公寓等现有的超过40万平方米的外销公寓以及规划建设中的永安公寓、富景花园、百吉名门等公寓项目。

同时毗邻北京第一使馆区，使得该地区商机无限。

(3)个别因素
本次评估对象为**国际大厦，总建筑面积为52740.85平方米，国有土地使用权面积为6708平方米。

宗地地势平坦，形状规则，面积适中，地质条件良好。

(4)北京市房地产业写字楼市场分析
①供给状况
1999年北京写字楼市场从总体上讲仍延续了1998年的下跌态势，但跌幅明显趋缓，尤其是下半年形势更好。

甲级写字楼市场1999年新增8个楼盘，新添约40万平方米的高档办公物业，比年初预计的减少约40万平方米。

预计2000年上市甲级写字楼面积将会接近90万平
方米，其中四分之一来自东方广场。

②需求分析
1999年，约有60万平方米的甲级及国际甲级写字楼面积被购置或租赁，空置率从1998年底的35%下降到20%左右。

市场需求主要体现在以下几个方面：跨国公司仍然大面积租赁及扩租；中资公司在甲级写字楼租赁中逐渐成为主角，这些公司中以电脑通讯业和金融业为主。

中国加入世贸组织的新进展，使得未来对写字楼的需求将增加。

③租售分析
2000年从总体上讲，写字楼市场仍处于供大于求的状态，租金售价持续走低，但新落成的国际甲级写字楼的租金却已见底。

由于市场对其吸纳强劲，国际甲级写字楼在年底纷纷将租金调高。

甲级写字楼市场上小盘买卖并不多见，尤其二级市场表现极为淡静。

4.评估过程
(1)选择交易案例
根据替代原则，选取近期同一供需圈内邻近地近的三个交易案例进行比较，具体条件见表一(按销售单价进行计算)。

表一：案例情况说明表
案例项目名称土地座落交易时间用途地价区售价(美元/M2)
A 盈科中心工体北路 2000.1 写字楼 3 2320
B 恒基中心建内大街 2000.1 写字楼 1 2580
C 中服大厦大北窑立交桥东北角 2000.2 写字楼 2 2200
比较案例描述要求：项目名称、座落位置、用途、土地级别、交易情况、交易时间、个别因素、区域因素和成交价格进行详细描述。

(2)比较因素的选择
根据评估对象与交易案例实际情况，选用影响价值的比较因素，主要包括：交易情况、交易时间、区域因素和个别因素等。

详见表二。

表二：因素条件说明表
评估对象与案例
内容
比较因素评估对象实例A 实例B 实例C
交易情况正常正常正常正常
交易时间 2000.2 2000.1 2000.1 2000.1
单位售价(美元/平方米) 待估 2320 2580 2200
区
域
因
素
交通便捷度较好较好较好较好
繁华程度好较好好好
环境质量优劣度好好好好
基础设施完善度好好好好
公用设施完备度好好好好
城市规划符合度符合符合符合符合
个别因素临街状况、地势好好好好
建筑结构框剪框剪框剪框剪
平面布置合理合理合理合理
土地级别 1 3 1 2
土地使用年限 48 48 46 48
工程质量优优优优
物业管理好好好好
设备及装修好好好较好
配套服务设施齐全齐全齐全较齐全
物业知名度新盘著名著名较著名
(3)比较因素修正
将交易案例与评估对象进行比较，从土地用途、土地级别、交易情况、交易时间、区域因素(交通条件、商服繁华度、环境质量优劣度、基础设施完善度、公用设施完备度)和个别因素(物业管理、设备及装修、配套服务设施)等方面进行系数修正，得出评估对象的比准价格。

详见表三和表四。

表三：比较因素条件指数表
委估宗地与案例
内容
比较因素评估对象实例A 实例B 实例C
交易情况 100 100 100 100
交易时间 100 100 100 100
区域因素交通便捷度 100 100 100 100
繁华程度 100 98 100 100
环境质量优劣度 100 100 100 100
基础设施完善度 100 100 100 100
公用设施完备度 100 100 100 100
城市规划符合度 100 100 100 100
个别因素临街状况、地势 100 100 100 100
平面布置 100 100 100 100
土地级别 100 96 100 98
土地使用年限 100 100 100 96
工程质量 100 100 100 100
建筑结构 100 100 100 100
物业管理 100 100 100 100
设备及装修 100 100 100 98
配套服务设施 100 100 100 99
物业知名度 98 100 100 99
表四：因素比较修正系数表
委估宗地与案例
内容
比较因素实例A 实例B 实例C
交易价格 2320 2580 2200
交易情况 100/100 100/100 100/100
交易时间 100/100 100/100 100/100
区域因素交通便捷度 100/100 100/100 100/100 繁华程度 100/98 100/100 100/100
环境质量优劣度 100/100 100/100 100/100
基础设施完善度 100/100 100/100 100/100
公用设施完备度 100/100 100/100 100/100
城市规划符合度 100/100 100/100 100/100
个别因素临街状况、地势100/100 100/100 100/100 平面布置100/100 100/100 100/100
土地级别 100/96 100/100 100/98
土地使用年限 100/100 100/100 100/96
工程质量 100/100 100/100 100/100
建筑结构 100/100 100/100 100/100
物业管理 100/100 100/100 100/100
设备及装修 100/100 100/100 100/98
户型配置 100/100 100/100 100/99
临街状况 98/100 98/100 98/99
比准价格 2417 2528 2387
(4)求评估对象价值
因为比较案例与评估对象用途相同、位置相近，故取三个比较案例比准价格的算术平均值作为本次市场比较法评估测算结果：单位价值=(2417+2528+2387)÷3=2444(美元/平方米)
物业总值=2444×52740.85=128898637(美元)
美元对人民币汇率以评估基准日即2000年2月29日国家外汇管理局公布的外汇牌价中间价为依据，取100：827.86。

则该物业总值为：
128898637×8.2786=1067100256(元)
(5)评估对象价值的确定
根据本次评估目的和安排，评估对象为已完工未办理竣工结算的在建工程，截至评估基准日存在大量尚未支付的合同价款。

此次评估充分考虑了工程欠款这一因素，将尚未结清的合同价款从物业总值中扣除,从而得到评估对象在现状条件下的价值。

委托方提供的未结清合同价款共计56752000元，则评估对象的价值为
1067100256-56752000=1010348356(元)。