XX物流中心可行性研究报告

XX物流中心可行性研究报告
目录
第一章总论 (4)
1.1 概述 (4)
1.2可研报告编制的依据和范围 (5)
1.4主要建设内容 (9)
1.5主要技术经济指标 (10)
2.1 项目提出的背景 (11)
2.2项目建设的必要性 (15)
3.1物流业发展形势 (17)
第四章建设条件与场址 (20)
4.1项目建设地点概况 (20)
4.2外部配套条件 (24)
4.3场址方案 (25)
第五章项目建设方案 (26)
5.1建设内容 (26)
5.2设计指导思想 (27)
5.3规划方案 (27)
5.4建筑结构设计 (29)
5.5公用工程 (35)
第六章企业组织、劳动定员及人员培训 (40)
第七章环境保护与劳动安全卫生 (41)
7.1环境保护 (41)
7.2劳动安全卫生 (44)
第八章消防与节能 (45)
8.1消防 (45)
8.2节能 (46)
第十章项目实施进度 (49)
11.1投资估算 (51)
11.2资金筹措及使用计划 (53)
第十二章经济评价 (53)
12.1财务评价 (53)
12.2财务评价结论 (56)
第一章总论
1.1 概述
1.1.1项目名称
辽宁XX县运征中转仓储有限公司
1.1.2项目承办单位
项目承办单位名称：XX地产开发有限公司注册资本：两千万元
法定地址：沈阳市沈新路120号
1.1.3法人代表
法人代表：白桂军
1.1.4项目拟建地点
辽宁省阜新市XX县
1.1.5计划合作单位
沈阳中外运物流有限公司
北京长征物流有限公司
1.2可研报告编制的依据和范围
1.2.1编制依据
本可研报告编制的主要依据为：
1、XX县国民经济与社会发展计划
2、国家有关法律、法规及产业政策；
3、有关技术标准、规范及规定；
4、项目承担单位提供的基础数据；
5、有关部门出具的证明材料。

1.2.2研究范围
本可研报告范围包括：
1、根据国家有关政策，结合XX县实际情况，分析项目提出的背景及建设必要性。

2、根据规划并结合现状确定项目的建设规模及建设内容
3、项目建设地点及项目建设的有利条件
4、项目总体规划方案
5、消防、环境保护、劳动安全卫生及节能
6、企业组织及劳动定员
7、工程实施进度安排
8、投资估算和资金筹措
9、经济效益和社会效益评价
1.3可研报告概要
1、随着全球保护环境、实现可持续发展的呼声日益高涨，人们认识到，工业园区的建设必须改变过去单一的经济目标，创造一种新的科学的生态理念，将生产与环保、生态与消费有机结合起来，这就是生态工业园。

XX县运征中转仓储物流中心主要用于仓储和运输，仓储类入驻的公司包括广州宝洁、浙江森森水族产品、沈阳天王水族产品、辽宁海霸水族产品和内蒙古赤峰糖厂辽宁储备中转；运输类入驻的公司包括辽宁梦王进出口家具有限公司、沈阳米其林轮胎、普利斯通轮胎、千家万户消防产品集团公司、中国军安特种消防产品集团公司、北汽福田汽车零部件和运输水路锦州港口。

该仓储物流中转站是省内较大型的物流中心，为国内外企业提供一个超速发展的广阔平
台，最终发展成为世界一流的自由贸易区，成为XX经济区产业结构转型升级的新引擎，成为东北亚国际物流体系的枢纽节点。

项目投资规模较大，建设周期适中，对周边地区经济产生强烈的增长及辐射作用，从而带动阜新市的经济发展。

2、工业园区建设规模为40万平方米（600亩），一期用地20万平方米（300亩），二期用地20万平方米（300亩）。

项目分两期建设：
（1）一期项目为物流仓储区及相应配套中心，位于用地东侧，占总用地的50%。

（2）二期项目为物流仓储区，位于用地西侧。

此类用地共占总用地的50%。

3.主要技术经济指示
建筑主要技术经济指示
（1）.总用地面积：400000平方米
（2）.总建筑面积：400215平方米
（3）.建筑基地总面积：240000平方米
容积率：1.0
建筑密度：60%
绿地率：10.5%
建筑高度最高18米。

4．本项目建成后，形成年60万吨各类商品物流的仓储周转能力，年现货周转额达20亿元人民币。

5．本项目将建设与商品流通相配套，为商品物流服务提供电子商务平台，将先进的商品信息采集发布系统、电子统一结算方式和各类商品检验检测系统引入现代物流中心，建立现代化、高效率、人性化的物资流通市场。

6．该项目总投资约为12亿元人民币。

其中：固定资产投资8亿元，流动资金1.5亿元。

经测算，项目投产后，各项经营收入10亿元，实现利润1.2亿元(税后)。

贷款偿还期为4.95年（不含建设期3年）。

项目投资回收期为7.95年，经济效益显著。

7．项目委托方技术力量较强，管理经验丰富，具有雄厚的经济实力和良好的信誉，建设条件良好，本项目所需
资金部分自筹，投资方有足够能力筹措。

8．项目建设符合国家产业发展规划，符合国家发展政策，投产后，能够充分发挥人力资源优势，调整产业结构，促进企业经济健康、协调、可持续发展。

综合以上分析，项目实施后有一定的社会经济效益，项目是可行的。

1.4主要建设内容
本项目分两期建设：
（1）一期项目为物流仓储区及相应配套中心，位于用地东侧。

一期用地20万平方米（300亩），占总用地的50%。

（2）二期项目为物流仓储区，位于用地西侧。

二期用地20万平方米（300亩），此类用地共占总用地的50%。

二期开工的时间根据资金筹集情况而定，为节省投资，最好两期合并进行。

以下为两期项目的主要建设内容：
主要建设内容
序号主要建设内容
占地面
积数量
占地面
积
（m2）
层数平面尺寸备注
一
物流仓储区及
相应配套中心
300亩200000
二物流仓储域300亩200000
合计600亩400000
1.5主要技术经济指标
主要技术经济指标表
序号项目单位指标备注1 建设规模
交易规模亿元20
仓储规模万吨60
2
项目总投资亿元12 其中：固定资产投资亿元8 铺底流动资金亿元 1.5
3 项目占地面积亩600
4 项目建筑面积㎡40021
5
5 项目定员人1000
6 全年生产天数天360
7 人员工作天数天251
8 项目建设期年 3
9 销售收入亿元/年10 正常年
10 税后利润亿元/年 1.2
正常年（税后）
11 投资回收期年7.95 含建设期
12 贷款偿还期年 4.95 含建设期
13 盈亏平衡点% 41
第二章项目提出的背景及建设必要性
2.1 项目提出的背景
2.1.1物资和商品流通成为经济发展瓶颈
我国商品生产流通中的发育还很不成熟，主要问题一直是小生产与大市场的矛盾，表现为市场销售体系落后、
市场软硬件建设不足和贮运加工系统的不完善。

流通不畅和市场缺位就会使产品向商品的跨越出现障碍，要么无法实现生产的价值，要么价不符值，增产却难以增收，其直接后果就是市场得不到均衡供给的产品，同时容易放大产品市场的波动，增加了生产的盲目性。

过大的市场波动不仅损害生产者的利益，也损害消费者的利益。

而这种小规模分散生产的格局在相当长的时期内都不会有根本性的改变。

这不仅关系到生产者的增收问题，也直接影响到我国商品市场化和现代化的进程。

建设类似本项目提出的现代物流中心，兴办仓储设施、购置产品运销设备，能使其成为沟通分散生产者与市场的桥梁，成为连接周围地区的流通枢纽，越来越显得重要。

要让市场这支“看不见的手”，起到优化资源配置、调节国民经济发展的重要作用。

2.1.2XX县具有成为大型商品集散基地的区位优势
XX县地处辽宁省西北部，科尔沁沙地南部。

北纬42.07′—42.51′、东经121.53′—122.58′之间，东连康平、
法库两县，南接新民市，西隔绕阳河与阜新蒙古族自治县相邻，北依内蒙古自治区通辽市的库伦旗和科尔沁左翼后旗。

该项目位于XX县内，基础设施条件配套便利，交通较为发达，距沈通高速公路北出口约150米，距沈阳78公里。

紧邻省道彰桓线，靠近大郑铁路XX站和304国道，是东北地区木材原料市场的腹地，是黑龙江、吉林、辽宁和蒙东地区木材入关的最便捷通道，是辽宁省的“咽喉要道”，交通区位优势明显。

建设大型物流中心，扩大物流范围，加强与省内外发达地区商贸流通业的对接步伐，致力于发展连锁经营，建设物流配送中心，全力推进物流现代化。

新型流通业态的介入将会极大地提升XX县商贸流通业的层次。

XX县运征中转仓储物流中心项目的建设，对XX县的工业、物流业、建筑业、服务业的发展具有极大的促进作用。

2.1.3XX县具有商品流通枢纽的资源优势
XX县土地资源辽阔，土壤、气候和水资源条件较好、光热资源丰富，适宜粮食和多种经济作物生长，对于林果
业和畜牧业生产也十分有利。

辽宁省委、省政府对阜新发展林产品业进行了科学定位，做出了把XX培育成千亿元林产品产业集群，打造为全国规模最大，水平最高的板材家具加工制造基地的战略部署。

目前，阜新已做好了承接全国各地林产品加工制造业转移的准备，建立了项目建设绿色通道，将提供最优惠的商务成本，创造最优的经济发展环境，为企业发展带来丰厚回报。

作为全国经济转型试点县，沈阳经济区的正式成员，辽宁省实施“突破辽西北”战略的重点地区，阜新发展机遇空前，具有独特的政治优势、政策优势和资源优势。

XX 物流中心的建设，为XX加速发展搭建了平台，为企业家施展才华提供了广阔空间。

雄厚的资源优势使XX县具有建立各类物资集散基地的天然条件；因历史和地域的特点而形成的物流需求，为中心的建设和长远发展奠定了坚实的基础。

综合考虑以上述各因素，在XX县建设一个较大的物流中心，具有“天时、地利、人和”的优先条件，项目风险小、
收益有保证、社会贡献率大，有利于企业和当地经济的发展。

故兴建“辽宁XX县运征中转仓储物流中心”。

2.2项目建设的必要性
2.2.1符合国家产业政策和发展方向
仓储物流中心对一个国家的经济，尤其是对外经济贸易的发展和科学技术交流，起着重要的促进作用。

对我国来说，建立和改进仓储物流中心是贯彻执行中央关于沿海地区经济发展战略，深化外贸体制改革的一项重大措施。

它有利于发展外向型经济、实行两头在外，大进大出，快进快出，缩短产品的生产周期，降低产品成本，提高经济效益，还有利于增强企业经济活力，提高竞争力，开拓国内国际市场。

物流中心是连接生产者与市场的桥梁，对于调整产业结构，降低流通成本，增加企业收入，保证物资安全具有重要意义。

国家发改委等九部委联合发布了《关于促进我国现代物流业发展的意见》，省发改委等十二部门也联合下发了《关于加快辽宁省现代物流业发展的若干意见》，对全国全省的物流业发展提出了要求。

2003年以来，国家发改委安排专
项国债资金支持全国重点物流企业２９０余家。

国债资金的扶持政策有效拉动了社会对物资流领域的投资。

2.2.2符合XX县政府加速发展经济的战略要求
生态工业园(Eco-industrial park, EIP)是21世纪新兴的工业组织模式，它与传统工业区有着重要的区别，它是利用工业生态学及系统工程学的理论和思想来规划和运行的工业园区。

本着国家节能减排的大方向，它不仅强调园区内的各成员内部实现清洁生产、减少废物源，同时强调成员之间的联系、合作和参与，通过物质、能量、信息等交流形成各成员相互受益的网络，使园区对外界的废物排放趋于零，最终实现经济、社会和环境的协调共进。

发展物流既能加快区域内经济和生产的发展，也避免了对环境的破坏。

努力将XX县建设成为全国功能最全、政策最优的产业园区，使之成为推动XX县经济区外向经济发展的引擎。

第三章市场需求分析
3.1物流业发展形势
现代物流业的发展，已经直接推动社会生产方式、流通方式的改变，符合先进生产力发展的要求，已经成为现代经济的加速器，成为新的经济增长点。

现代物流是指原材料、产品从起点至终点及相关信息有效流动的全过程，它将运输、仓储、装卸、加工、整理、配送、信息等方面有机结合，形成完整的供应链，为用户提供多功能、一体化的综合服务。

现代物流以满足顾客需求为目标，对产出物及其相关服务和信息，从起源地到消费地有效率、有效益的流动和储存进行计划、执行和控制的全过程。

是由产品的采购、生产、流通加工、包装、运输、储存、装卸、配送、分销、信息沟通等一系列运作环节组成，并在整个过程中实现了产品的保值、增值。

物流产业本身作为一个行业来加以发展，为地方经济的发展提供了产业空间。

随着物流产业的不断发展改进，将会更大程度地推进整个经济的发展。

它不仅能整合区域的物流资源，提供科学合理的物流平台，降低整个经济在物流过程的成本，而且还可能提供更
多更广的信息，为企业和地方经济的发展服务。

同时，还可以带动其它产业的发展，增加就业人数和增加财政收入。

2006年中国社会物流总额达48万亿元，同比增长25.2%，增幅虽比上年有所回落，但仍在快速增长区间。

从结构来看，工业品物流增长最快，在社会物流总额中占有比例最大；农产品物流增长最慢，所占比重较小。

随着中国经济的持续增长以及全球化程度的提高，2006年第三方物流市场规模超过1000亿元，比上年增长30%左右。

与此同时，由于石油价格的上涨和在设施、设备和技术上投入的增加，物流企业的运营成本大幅提高；另一方面，行业竞争加剧又导致物流服务收费普遍降低，因此2006年第三方物流市场的利润率普遍下降。

为提高盈利水平和竞争能力，物流企业的服务日趋专业化，第三方物流市场按照行业、地域、产品不断细分。

2007年大约有12%的物流与储运公司的仓储面积在1万平米以下，有40%的物流与储运公司仓储面积在1－5万平米，有22%的物流与储运公司仓储面积在5－10万平米之
间，有26%的物流与储运公司仓储面积在10万平米以上。

中国大约有1.6万家物流服务行业公司，行业产值超过390亿元。

中国巨大的物流市场已经吸引了国际上各个货运巨头的目光，外国物流企业纷纷进军中国市场，预测未来几年中国物流业将保持快速增长态势，中国物流市场发展前景广阔，给了投资者一个发挥的空间。

3.2XX县物流业目前存在的主要问题
由于长期以来受体制、政策、环境的影响，目前我省物流业发展离现代物流的要求还存在很大的差距。

一是受“大而全小而全”的传统经营模式的影响，全省280多家工业企业和为数众多的商业企业大多自办物流，现代物流发展严重滞后。

二是目前的物流企业规模小，技术装备落后，信息化程度低。

从事物流业的大多是个体经营，没有一家具有竞争力的物流公司，传统的流通模式仍占主导地位，物流成本偏高。

三是物流企业运作不规范，恶性竞争严重。

现有的物流企业和个体运输户为了抢占市场而不择手段，造成物流企业
内部相互杀价，无序竞争。

有的超能力承运，导致运输质量下降，发生多起丢失物品事件，引起多起经济纠纷。

严重影响了物流业的健康发展。

四是物流人才严重缺乏。

目前我县物流企业没有正规军，只有游击队，普遍存在文化水平低，物流知识缺乏的情况，新型专业的物流人才很少。

第四章建设条件与场址
4.1项目建设地点概况
4.1.1建设地区介绍
1、建设地区概况
XX地处辽宁省西北部，科尔沁沙地南部。

北纬42.07′—42.51′、东经121.53′—122.58′之间，东连康平、法库两县，南接新民市，西隔绕阳河与阜新蒙古族自治县相邻，北依内蒙古自治区通辽市的库伦旗和科尔沁左翼后旗；全境呈枫叶形，东西长87.5公里，南北宽79公里，总面积3641平方公里。

县人民政府驻XX镇。

矿产资源：矿产资源储量巨大。

有硅砂、珍珠岩、膨润土、沸石、陶瓷粘土、砖瓦用粘土、高岭石、萤石、石灰石、草炭、煤、矿泉水、金、银、石油、玛瑙、建筑石料等18
种，已探明贮量的矿产资源有：黄金贮量2500公斤，硅砂贮量1亿吨，草炭贮量2200万立方米，陶土贮量1000万吨，珍珠岩贮量1500万吨，膨润土贮量680万吨，沸石贮量890万吨，矿泉水日流量2000吨，石灰石贮量250万吨；萤石贮量500万吨。

全县有采矿企业48家，其中石料开采企业20家，硅砂开采企业10家，砖瓦粘土生产企业7家，沸石开采企业4家，陶瓷粘土、石灰石、膨润土、珍珠岩、草炭、萤石、黄金开采企业各1家。

风能资源：风能资源可利用程度极高。

经省气象科研所等权威机构试验论证，认定XX境内全年平均风速为3.8米/秒，最大风速达38米/秒，极具开发利用价值。

该县的后新秋镇、章古台镇、阿尔乡镇、四堡子乡、满堂红乡等乡镇已建设测风点，沈阳金山公司已在我县完成二期工程建设，辽宁能源投资公司和华能公司也已与我县签定风电开发建设协议。

水资源：水资源丰富。

全县水资源总量7.9亿立方米，其中地表水总量2.1亿立方米（工程调控可利用量为1.31亿立方米），地下水总量5.8亿立方米，可开采量3.9亿立方米，水资源可利用总量5.21亿立方米，目前已开发2.17亿立方米，占可用水量的41.7％，其中地下水1.42 亿立方米，地上水0.75亿立方米。

境内有柳河、绕阳河、养息牧河、秀水河四大水系，有闹德海、大清沟等中小型水库105座，水域
占地29.5万亩，其中河流、水库水面13.1万亩。

土地资源：土地资源丰富。

全县土地面积545万亩，人均占有土地13亩；全县耕地共173万亩，人均占有耕地4.14亩，其中农业人口人均占有耕地5.15亩。

4.1.2自然条件
1、地形地貌
XX隶属辽宁省阜新市管辖。

地势北高南低，东西丘陵，北部沙荒，中、南部为平原。

大体是“三丘、三沙、四平洼”。

海拔最高（西北部）为313.1米，最低（南部）为59.3米。

属于东北平原，内蒙古高原与辽河平原的过渡段。

2、气象条件
XX县属温带季风气候，四季分明，雨热同季，昼夜温差大，光照充足，春季多风，全年主导风向西南风。

全年平均气温7.2℃，最高温度37.4℃，最低温度为-30.4℃。

平均无霜期156天。

全年最大降雨量744.1毫米，最小降雨量329.4毫米，年均降水量510毫米，降雨多集中在7-8月。

平均相对湿度61％，最大相对湿度78％，最小相对湿度
48％。

平均冻土深度1.11米，最大冻土深度1.48米，最小冻土深度0.68米。

3、地质情况
因目前尚未就本项目各主要建筑物地址进行钻探，因此本项目的场地地层结构是借用市场邻近建筑物所作地质钻探后提交的岩土工程勘察报告的有关材料，此材料只作为本项目的前期工作参考，待前期工作完成后应请有相应资质的工程勘察部门进行地质勘察作为设计依据。

4、建筑物地基评价
（1）场地稳定性分析
a、场地地震分析
依据《中国地震动参数区划图》（2001年），本场地地址抗震设防烈度为6度区，设计基本地震加速度值0.10g，设计地震分组为第一组。

故本项目各主要建构筑物应依据《建筑抗震设计规范》的规定进行相应的抗震设计。

b、场地土与场地类别
根据《建筑抗震设计规范》规定，场地土类型属一般场
地土，场地类别为II类。

c、场地稳定性评价
综上所述，场地土质成分均匀，故场地稳定性很好。

（2）基础形式及持力层选择
依场地工程地质条件及拟建建筑物特点，拟建建筑物采用天然地基，持力层选择第四工程地质层粉质粘土，承载力标准f k=120kPa，为防止建筑物产生不均匀沉降，适当加宽加强基础及上部结构刚度。

（3）地下水水质评价
场地地下水水位埋深约2m，经取术分析，地下水对砼无腐蚀性。

该场区位置优越，自然条件较好，交通运输也方便，所需各项配套设施均可就近解决，为市场建设提供了良好的条件。

4.2外部配套条件
4.2.1交通通讯
交通非常方便。

市政的电话和宽带随时可接通。

4.2.2环境条件
此区域周围环境良好，具备发展物流业的环境条件。

4.2.3其他配套设施
１、供水
项目建设地点位于，属城市自来水管网覆盖区，完全可以保证自来水供应。

２、供电
项目场址属XX县供电区域，电力充足，供电设施完善，完全可以满足项目用电要求。

4.3场址方案
4.3.1场址选择原则
１、符合阜新市的长期战略规划，符合辽宁省的战略大方向；
２、符合XX县的发展规划；
3、水、电、交通等配套条件良好；
4、交通方便通畅；
5、无其它不良条件。

4.3.2场址评述
本项目的场址选择充分考虑企业的实际能力和长远发展，做到了统筹兼顾、经济合理、优化配置、节省资源。

本项目场址生产辅助设施配套条件好，良好的基础可保证项目的顺利实施、有效运转。

第五章项目建设方案
5.1建设内容
该项目为辽宁XX县运征中转仓储物流中心项目。

建筑物总体规划布局：
用地内规划道路将其分为两部分，分别在南、西、东北方向形成三个主要的车行出入口，这两个部分分别为物流仓库及相应的配套设施。

（1）一期项目为物流仓储区及相应配套中心，位于用地东侧，占总用地的50%。

（2）二期项目为物流仓储区，位于用地西侧。

此类用地共占总用地的50%。

5.2设计指导思想
建立科学、完整的物流体系，提高流通效益，减少流通环节，把本项目建设成档次高、功能全、辐射面广、对区域性经济有影响和带动作用的物流中心。

5.3规划方案
5.3.1总体规划方案
1、总平面布置
总图布局以满足仓储物流为原则，合理布局，疏密有致，并为良好的内部交通组织、厂区环境打下坚实基础。

（1）根据选定场址的地形、地貌及功能要求，合理划分功能区域。

主要包括车辆区、仓储一区、仓储二区三个部分。

力求各功能区域划分明了，联系方便，保证各运作环节相互衔接，流程顺畅。

（2）功能区内采用组团式布置。

根据用户实际需要，划分出大小不等的组团。

组团的布置应充分考虑各用户产品特点及用途，合理安排，避免互相影响。

（3）各功能区内，各组团的划分应尽量使运输距离最
短，避免迂回与交叉干扰，运输通道采用无交叉的单向环形路线，车流、货流顺畅，保证生产作业的安全与有序。

（4）仓储区应为货物承托双方提供方便，托运、提取货物处设置于进出口附近，方便货主，同时避免人流与车流交叉。

（5）规划方案应重视经济论证，在满足生产、仓储物流需要和建设指标要求的前提下，要节约用地，提高面积利用率。

（6）进出口位置、建筑物的位置、外观形式等方面，要符合城市及道路两侧景观设计要求。

（7）在满足仓储物流要求的前提下，各建筑物紧密布置，使生产运输方便，并利于环保、防火、安全、卫生等要求。

（8）结合场区实际，做到统筹兼顾，为将来发展留出余地，处理好近远期关系。

2、总体规划特点
将各区规划分开，既相对独立、完整，又便于联系，。