2019中联创开封汴西新城项目启动区定位

建面
总量 占地面积 容积率
3000平米 3000
6000
0.5
(10栋）
18200
7000 2800
28000 40000 0.7
10440
52200
83520 69600
1.2
6960
8280
57960
82800 46000
1.8
16560
197320 197320 161600 1.22
中联创开封汴西新城项目前期策划报告 5
3号地块 双拼别墅
总计
面积段 180-220 220-240 240-260 90-100 140-160 160-180 260-350
占比 30% 55% 15% 10% 50% 40% 100%
建面 13644 25014 9096 7760 38800 15520 16000
139080
总量
中联创开封汴西新城项目启动区定位
项目整体分期确定:总分四期
金
耀
路
三期
三 号
四期 路
二期
安顺路
一期
四期
四 期
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安 康路
中联创开封汴西新城项目前期策划报告 2
总体住宅指标
金
64500 3.0
193500
耀
路
35200 2.8
98560
38600 2.0
77200
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中联创开封汴西新城项目前期策划报告 20
启动区客户定位
外地高端投资客户（别墅）：身份及圈层感是此类客户选择项目情感关注点，他们不 仅需要高档次的产品，而且更需要高档次的项目来契合其优越的身份和阶层
从高端客户的访谈中看出：目前 单单的高端产品已经不能满足其 需求，他们更关注或需求的是一 个高档次项目来满足其身份及圈 层感
369260 138300
2.67
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四期范围
金
耀
路
三 号
1路
安顺路
2 3
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四期户型配比
产品类型
1号地块 联排别墅
2号地块 小高层
品质改善客户来源状况表
郊县 10%
省内地市 17%
省外 2%
经济开发区 3%
惠济区 3%
南区 13%
中原区 3%
郑东新区 2%
金水区 47%
郑州市项目的高端客户来源主要以 金水区为主，其次为省内地市客户， 南区和郊县的客户来源比例也较高， 而郑州其他区域客户占比比较均衡， 占比较少。
品质改善客户职业特性状况表
交通运输 2%
公务员 15%
自由职业 12%
房地产 2%
金融 15%
医疗 2%
教育 2%
个体经营 25%
商业 25%
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这些客户所从事行业主要集中于个 体经营、商业、金融、公务员和自 由职业，整体量约占了92%，而其 他职业在高端客户中的占比整体量 较少。
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启动区策略——迅速形成项目核心竞争力
结合项目整体开发战略、启动区目标、市场状况，制定本项目启动 区四大策略：
产品策略
启动区物业类型丰富 户型以畅销和主流面积为
主 产品的精细化打造
合理价格
价格预估 推售节奏
精准客户
目标客户锁定 客户特征及需求明确
核心展示
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东区 21.05%
老城区 26.32%
开封本市居民占主导地位，郑汴新区规划吸引愈来愈 多的郑州市民和郊县客户到此置业；
政策驱动、高起点规划在吸引西区居民重复置业的同 时，吸引老城区、东区、南区客户。
开封市内客户来源上，四大区域相差并不大，相较区 域规模来看，南区与东区的改善型需求比较明显；
西区作为高端居住的代表，内部改善需求也在逐渐放 大
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启动区客户定位
本地中高端及高端改善类客户：以开封市区客户为主，周边郊县也占据一定比例
郑州 10.47%
周边地市 其他 3.07% 7.49%
郊县 11.27%
西区 31.58%
开封市区 67.70%
南区 21.05%
本地中高端及高端改善类客户：价格、交通、教育、配套是此类客户关注的重点
客户在购房过程中对价格、交通、教育和配套的关注度高，也比较注重开发商品牌。
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启动区客户定位
本地中高端及高端改善类客户：小高层、多层是此类客户主要的产品选择方向
边缘客户
重要客户
3
国内及海外与开封有地缘关系 的其他客户
核心客户
2
1
整个中原城市圈（以郑州及开 封周边县市为主）的中高端客 户（中小私营业主及公务员）
开封本地中高端客户（中小私营 业主、公务员及事业单位人员）
220-240 210-230
240-280 230-260
80-100 花园洋房
120-160
160-180
35-40 55-65 65-75
小高层 归总
90-100 120-140 140-160
30-35 45-55 55-65
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占比 100%
65% 25% 10% 15% 75% 10% 10% 70% 20%
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启动区客户定位
本地中高端及高端改善类客户：年龄集中在30-40岁，以三口之家为主
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启动区客户定位
本地中高端及高端改善类客户：中高端客户置业目的集中于改善型需求。近8成的客 户购房是为了改善居住环境
占地面积 容积率
45480
75800
0.6
77600
38800
2.0
16000
32000
0.5
139080 146600
0.95
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启动区策略
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一期二组团范围
金
耀
路
三
号 安顺路
路
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一期二组团户型配比
产品类型 花园洋房
小高层 总计
面积段 80-100 120-140 140-160 80-90 120-140 140-160
占比 20% 65% 15% 25% 60% 15%
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总占地 总建筑面积 综合容积率 居住用地部分
占地 建筑面积
容积率 商服用地部分
占地 建筑面积
容积率
697200 1252000 1.8
476000 923310
1.94
91900 138400
1.51
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一期一组团(启动区)位置选定
客户厚度
客户由初期二元结构客户逐渐向多元化过渡发展
外地高端投资 客户（别墅）
外来客户 本地客户
项目前期
项目中期
项目后期
项目进展
项目前期客户：外地高端投资客户（别墅）、本地中高端及高 端改善类客户
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启动区客户定位
外地高端投资客户（别墅）：主要集中在金水区，职业以私营业主、公务员、商业、 金融为主
启动区客户定位
外地高端投资客户（别墅）：家庭年收入集中在30-100万，对城市及自然资源同时 关注的比例较高
家庭年收入
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注：数据来源高端客户访谈
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启动区客户定位
外地高端投资客户（别墅）：高品质、高科技、高安全性是此类客户对产品关注的重 点，且愿意为其支付更高的价格
重要客户
3
国内及海外与开封有地缘关系 的高端客户
核心客户
2
1
郑州周边（整个中原城市圈、 含开封）的大私营业竹及高级
公务员
郑州高端（及顶级）自住及投资 客户：大私营业主、高级公务员、
企业高管
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启动区客户定位
洋房产品客户定位：根据前面客户演变趋势及特征分析，同时结合本项目启动区的 产品构成，确定本项目启动区的客户定位
建面 10470 45370 13780 22650 45300 7550 34911 58185 23274 261670
总量
占地面积 容积率
69800
34900
2.0
75500
30200
2.5
116370
43100
2.7
261670 108200
2.4
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启动区客户定位
本地中高端及高端改善类客户：需求面积集中在120平米以上的三房、四房；单价集 中在3000-5000元/平米
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启动区客户定位
三期范围
金
耀
路
3
21
三
号 安顺路
路
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三期户型配比
产品类型 1号地块 2号地块
3号地块 总计
面积段 90-100 120-140 140-160 40-50 70-90 110-130 40-50 70-90 110-140
建面 11520 37400 8640 9350 22476 5619 95060
总量
占地面积 容积率
57600
48000
1.2
37460
19900
1.88
95060
67900
1.4
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二期范围
金
耀
路
三
3 21
号 安顺路
路
成交产品类型以平层为主，但复式占比高达23.08%，错层占比7.69%，夹层需求为零。
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启动区客户定位
别墅产品客户定位：根据前面客户演变趋势及特征分析，同时结合本项目启动区的 产品构成，确定本项目启动区的客户定位
边缘客户
75800 0.6
45480
三
43100 2.7
116370
30200 2.5 75500
34900 2.0
68900
38800 2.0
77600
号
安顺路
路
67900
1.4
95060
46000 1.8
82800
32000 0.5
16000
60200 0.7
28000
安 康路
10000 1.0
5000 0.8
小高层(7- 12 层)
5.00%
多层带电梯 20.00%
高层（13层
或以上） 联排/别墅
5.00%
2.50%
多层不带电 梯
67.50%
复式 23.08%
错层 7.69%
夹层 0.00%
平层 69.23%
多层产品占比高达87.5%，其中，多层不带电梯依然是市场主流需求形态；小高层、高层占比相当， 由此可见客户对小高层、高层抗性减小，对建筑形态多样性的接受和认可；
金
耀
路
三
号 安顺路
路
安 康路 ©2009 克而瑞（中国）信息技术有限公司
启动区确定原则 昭示性 完整性 道路通达性及流向 规模适合 利于后期持续发展
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启动区产品配比
产品类型 面积段 总价段 双拼别墅 -350 300-450
180-220 150-200 联排别墅
打造核心展示区，树立项 目社区形象；
打造样板产品展示区，营 造感性生活体验。
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启动区客户定位
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启动区客户定位
整体客户定位回顾:外地高端投资客户(别墅)、本地中高端及高端改善类客户是启动区 关注的核心客户
安 康路 ©2009 克而瑞（中国）信息技术有限公司
中联创开封汴西新城项目前期策划报告 8
一期二组团户型配比
产品类型 1号地块 2号地块
3号地块 总计
面积段 90-100 120-140 140-160 70-90 110-130 130-140 60-90 110-130 130-140
占比 15% 65% 20% 30% 60% 10% 30% 50% 20%
占比 15% 65% 20% 20% 30% 50% 20% 40% 40%
建面 11580 50180 15440 19712 29568 49280 38700 77400 77400 369260
总量
占地面积 容积率
77200
38600
2.0
98560
35200
2.8
193500 64500
3.0