房产税筹划案例

房产税筹划案例
某科技发展有限公司是一家沿海规模性企业，2010年初它在开发区投资兴建了一个新的太阳能生产线。

2011年6月12日，当地主管地方税务局稽查局对该公司的地方税种的纳税情况进行了检查。

在查前准备阶段，检察人员了解到企业在郊区新建了厂房，生产车间全部迁到了新厂区。

入户检查时，检察人员有目的地查阅了“固定资产”明细账和房产税纳税申报表。

检查发现，企业生产车间的管网、空调系统、电梯等设备全部单独作为固定资产记账，在申报缴纳房产税时没有并入房产原值缴税。

为了确认哪些设备应根据文件规定计入房产原值计征房产税，检察人员在企业主管设备的张经理的引领下，深入厂房逐个车间进行实地查看。

经双方沟通，最后确认2000多万元的管网、电梯、空调系统等设备为与房屋不可分割的设备，应与房屋一起交纳房产税。

经计算，该企业共补缴房产税款33.6万元，并按照规定缴纳了滞纳金和罚款。

房产税是以房产余值作为计税依据的，计税余值是按房产原值一次减除10%-30%的损耗价值以后的余额。

房产原值应包括与房屋不可分割的各种照明、煤气等设备，以及各种管线，如蒸汽、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电信、电缆导线，电梯、升降机、过道、晒台等。

属于房屋附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等应从最近的探视井或三通管起计算原值。

电灯网、照明线从进线盒连接管起，计算原值。

按照国家税务总局《关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》（国税发[2005]173号文件）的规定，为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气即智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。

对于新成立的工业制造企业，如果纳税人未按会计制度规定记载原值，在计征房产税时，应按规定调整房产原值，对房产原值明显不合理的，应重新予以评估；对没有房产原值的，应由房屋所在地税务机关参考同类房屋的价值核定。

在房产原值确定后，再根据当地所适用的扣除比例，计算确定房产余值。

新搬迁或有新建车间厂房的企业，申报缴纳房产税时一定要注意检查是否存在为维持和增加房屋使用功能或使房屋达到设计要求、以房屋为载体的，不可随意移动的附属设备和配套设施，明确是否要将这部分设备的价值计入房产原值一并缴纳房产税。

企业自用房产要依照房产原值一次扣除10%-30%后的余值按1.2%的税率计算缴纳房产税。

房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。

因此，企业自用房产应纳房产税的筹划可以从房产原值的会计核算入手。

（一）科学界定房产
税法规定，独立于房屋之外的建筑物不征收房产税，但与房屋不可分割的附属设施或者一般不单独计价配套设施则需要并入房屋原值计征房产税。

筹划时，企业应当对房屋、非房屋建筑物以及各种附属设施、配套设施加以划分。

所谓房屋，就是上面有顶，四面有墙（柱），能够遮风避雨，可供人们生产、休息、娱乐、活动、仓储等的场所。

独立于房屋之外的建筑物，如围墙、假山、烟囱、水塔、变电塔、室外游泳池、砖瓦厂灰窑以及各种油气罐等均不属于房产，不征房产税。

与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施，是指暖气、通风、照明、煤气灯设备，各种管线（如蒸汽、压缩空气、石油、计税排水等管道及电力、电信、电缆导线），以及电梯、升降机、过道、晒台等。

税法规定，附属设备的水管、下水道、暖气管、
煤气管等从最近的探视井或三通管算起，电灯网、照明线从进线盒连接管算起()。

（二）巧妙核算地价
《无形资产准则》第二十一条规定：“企业进行房地产开发时，应将相关的土地使用权予以结转。

结转时，将土地使用权的账面价值一次计入房地产开发成本。

”非房地产企业自行建造自用的房屋同样适用这一规定。

《企业会计制度》第四十七条规定，企业购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未开发或建造自用项目前，作为无形资产核算，并按该制度规定的期限分期摊销。

企业利用土地建造自用项目时，将土地使用权的账面价值全部转入在建工程成本。

值得注意的是，一次结转的土地使用权账面价值是指与在建工程相关的土地的价值。

这里的“相关”应当理解为“对应”或“配比”。

企业应该以对应房产占用的土地面积按比例结转土地使用权，对于非房产占用土地（如场地），应当予以摊销。

EG：2009年3月1日，某企业支付土地出让金1000万元，征用200亩（133333.34平方米）土地，按50年期限摊销。

2009年6月，企业动用其中10000平方米土地兴建一号厂房。

相关账务处理如下：
取得土地使用权时
借：无形资产—土地使用权100000000
贷：银行存款10000000
2009年3月、4月、5月，每月应摊销10000000÷50÷12=16666.67（元）
借：管理费用—无形资产摊销16666.67
贷：无形资产—土地使用权16666.67
2009年6月初，“无形资产—土地使用权”账面余额为10000000-16666.67*3=9950000（元），应结转至“在建工程”金额为9950000÷133333.34*10000=746250.08（元）
借：在建工程—一号厂房746250.08
贷：无形资产—土地使用权746250.08
6月应摊销额=（9950000-746250.08）÷597=15416.66（元）（这部分土地使用权应当在597个月内摊销完毕）
借：管理费用—无形资产摊销15416.66
贷：无形资产—土地使用权15416.66
以后，企业仍按上述方法进行账务处理。

上述方法的可行性，在于会计核算时遵循了“配比”原则，避免了场地占用的土地结转至在建工程成本，从而减轻了房产税税负。

（三）注意处理附属设备和公共设施
《企业所得税法》把固定资产划分为五类，并相应规定了最短折旧年限，即：房屋、建筑物，为20年；飞机、火车、轮船、机器、机械和其他生产设备，为10年；与生产经营活动有关的器具、工具、家具等，为5年；飞机、火车、轮船以外的运输工具，为4年；电子设备，为3年。

因此，若能将一部分应纳税物品缩短折旧年限，则可以减少前期应纳税所得额。

如对于房产原值的确定，《关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（财税地字[1996]第008号文件）做了原则规定。

按照我国新财务制度的规定，作为固定资产，由于取得的来源不同，其原值的构成也不一致。

但基本原则是：新建成重建的固定资产以历史成本作为原值，从其他途径取得的固定资产以重置成本作为原值。

京财税字[1998]第795号文件通知还规定：“纳税人或代缴人不能提供房产原值的，由评估机关进行评估，并由税务机关确认，或由税务机关根据同类房产确定。

”因此，企业是否将房产在固定资产中正确分类及合理计价，直接影响到企业的折旧额，进而影响所得税，同时也影响房产税。

税法与财务、会计规定对房屋的划归及其原值的认定基本上是一致的，但也存在一定的差异。

总体而言，税法要比财会规定严格得多，因此，企业要研究和把握这种差异，合法、合理筹
划，积极与税务机关协商，力争最合理地缴税。

（四）注意控制房产价值变化
房产税收筹划除应考虑附属设备和公共设施外，改扩建与修理、合资合股建房也是筹划的重要内容。

改扩建与修理在税收上存在差异，进行更新改造或装饰装修而发生的相关费用是否应计入房产原值非常关键。

有关国际会计准则规定：为扩大固定资产规模或提高固定资产性能而发生的支出，符合使固定资产的预计使用年限延长；使固定资产的生产能力增加；使产品质量提高；使企业的生产成本降低条件之一的，应确认为改扩建支出，计入固定资产原值。

发生改扩建房产行为的，应将房产改扩建支出减去改扩建过程中发生的变价收入计入房产原值。

有关会计准则规定：为维护固定资产的现有工作状态或用在固定资产性能恢复的支出确认为修理支出。

《企业所得税法》规定：纳税人的固定资产修理支出可在发生当期直接在税前扣除。

纳税人的固定资产改良支出，如有关固定资产尚未提足折旧，可增加固定资产价值；如有关固定资产已提足折旧，可作为长期待摊费用，应当适当延长折旧年限。

这里，就有一个如何确认改扩建支出与修理支出的问题，前者计入房产原值计征房产税；后者不计入房产原值，不计征房产税。

尤其是对装饰装修的费用，应按照会计准则与财务规定正确划分，进行不同的会计处理，即，资本化或费用化，从而确定是否对该费用计征房产税。