陈炳连、东莞市达鑫江滨新城开发有限公司与商品房销售合同纠纷一案民事二审判决书

陈炳连、东莞市达鑫江滨新城开发有限公司与商品房销售合
同纠纷一案民事二审判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房销售合同纠纷
【审理法院】广东省东莞市中级人民法院
【审理法院】广东省东莞市中级人民法院
【审结日期】2020.05.19
【案件字号】(2020)粤19民终2141号
【审理程序】二审
【审理法官】李丽莉魏术罗艳艳
【审理法官】李丽莉魏术罗艳艳
【文书类型】判决书
【当事人】东莞市达鑫江滨新城开发有限公司;陈炳连
【当事人】东莞市达鑫江滨新城开发有限公司陈炳连
【当事人-个人】陈炳连
【当事人-公司】东莞市达鑫江滨新城开发有限公司
【代理律师/律所】傅杰顺广东君强律师事务所;陈乐山广东君强律师事务所;何晓筠广东广瀚律师事务所;肖洁仪广东广瀚律师事务所
【代理律师/律所】傅杰顺广东君强律师事务所陈乐山广东君强律师事务所何晓筠广东广瀚律师事务所肖洁仪广东广瀚律师事务所
【代理律师】傅杰顺陈乐山何晓筠肖洁仪
【代理律所】广东君强律师事务所广东广瀚律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【字号名称】民终字
【原告】东莞市达鑫江滨新城开发有限公司;陈炳连
【本院观点】本案为商品房销售合同纠纷。

【权责关键词】撤销代理违约金支付违约金不可抗力合同约定诚实信用原则新证据诉讼请求缺席判决维持原判发回重审
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院查明】经过调查、阅卷和询问当事人，本院对原审法院查明的事实予以确认。

【本院认为】本院认为，本案为商品房销售合同纠纷。

根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，应针对上诉人达鑫公司、陈炳连的上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。

本案二审的争议焦点为：1.达鑫公司是否需向陈炳连支付逾期办证违约金；2.达鑫公司是否需向陈炳连支付逾期交楼违约金。

关于焦点一。

首先，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第二十条约定的内容显示，因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起455日内取得商品房房屋所有权证书的，出卖人应自法定的办理产权登记的期限届满后一年之次日起至出卖人将办理权属登记需提供的资料报产权登记机关备案之日止，按已付房价款的每日万分之零点三向买受人支付违约金，达鑫公司已确认“将办理权属登记需提供的资料报产权登记机关备案之日"指的是将办理权属登记需要的资料交给陈炳连之日，陈炳莲确认已于2019年3月4日拿到办理权属登记所需资料。

其次，达鑫公司主张逾期办证系政府部门的原因导致的，但其未提交充分的证据对此予以证明，且约定的办证时间是交房之日起455日内，达鑫公司有充分的准备时间，达鑫公司未能证明有免责因素存在，因此其仍需依约承担逾期办证违约金。

再次，逾期办证违约金是双方在合同中约定的违约责任，不需要以
当事人有实际损失为前提。

陈炳莲主张逾期办证违约金计算至取得案涉房屋的不动产权证之日止，并认为合同约定的违约金标准过低，要求按照同期银行贷款利率的1.5倍计算，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。

原审法院判决达鑫公司向陈炳连支付逾期办证违约金5421.02元，并无不当，本院予以维持。

关于焦点二。

陈炳连与达鑫公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方应按照商品房买卖合同的约定履行权利义务。

双方在《商品房买卖合同（预售）》第九条约定商品房交付时应取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告；该合同第十二条第1点第（1）项约定的逾期交楼违约金计算期间为自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止。

陈炳莲作为合同当事人，应在达鑫公司交付涉案商品房时是否符合合同约定交付条件尽审慎注意义务。

达鑫公司于2017年7月31日将商品房交付给陈炳连时，尚未取得《工程竣工验收备案证书》和房屋测绘报告，但陈炳莲仍然办理了收楼手续，应视为双方就商品房交付条件达成新的合意，且涉案商品房已经在2017年10月31日取得了《竣工验收备案证书》，故陈炳莲诉请办理收楼手续后的逾期交楼违约金，有违诚信原则，本院不予支持。

综上所述，达鑫公司、陈炳连的上诉理由均不成立，本院依法均予以驳回。

原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第（一）项及前述援引法条的规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

本案二审案件受理费1444.11元，由东莞市达鑫江滨新城开发有限公司负担50元（已预交）、陈炳连负担1394.11元（已预交）。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-08-25 03:07:24
【一审法院查明】原审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院(2019)粤1971民初30795号民事判决。

【二审上诉人诉称】达鑫公司不服原审判决，向本院上诉请求：1.撤销原审判决第一项，改
判达鑫公司无须向陈炳连支付逾期办证违约金；2.本案一、二审诉讼费由陈炳连承担。

事实与理由：一、达鑫公司逾期办证系政府原因的不可抗力，达鑫公司可免除违约责任。

按照达鑫公司与陈炳连签订的《商品房买卖合同（预售）》第二十条的约定，达鑫公司将案涉房屋的产权转移登记至陈炳连名下的最后截止时间是2018年10月31日。

原审期间，达鑫公司已提交《不动产权籍调查表》《不动产权籍调查结果确认表》《东莞市住建局官网关于2018年下半年停止办理开发商初始登记的回复信息》证明其于2018年中旬已向东莞市石碣镇房屋管理所提交初始登记材料，但因房管部门在2018年下半年进行不动产改革，并更新业务系统，以致使达鑫公司的初始登记得不到及时处理，从而致使达鑫公司无法按照合同约定的时间协助陈炳连办理完毕涉案房屋的产权证。

由此，达鑫公司未能按合同约定时间履行办证义务是由不能归责于达鑫公司的客观原因所造成的，属于不可抗力。

根据合同附件11第10条关于不可抗力的解释，达鑫公司可免除逾期办证的违约责任。

二、陈炳连并未举证证明达鑫公司逾期办证给其带来任何损失，达鑫公司不应承担违约责任。

根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，在履行合同义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失"之规定可知，违约金的性质为补偿性质，亦即没有损失即没有补偿。

达鑫公司已经妥善协助陈炳连办理好了产权证，且逾期办理并非系达鑫公司故意而为。

同时，陈炳连在逾期办证的过程中并没有遭受任何损失，达鑫公司不应承担逾期办证的违约责任。

陈炳连不服原审判决，向本院上诉请求：1.撤销原审判决，改判达鑫公司向陈炳连支付逾期办证违约金37242.2元；2.改判达鑫公司向陈炳连支付逾期交楼违约金26522.2元；3.本案一、二审诉讼费由达鑫公司承担。

事实与理由：原审法院作出的判决认定事实有误，适用法律不当，请求贵院依法撤销原审判决。

一、有关逾期办证违约金。

达鑫公司作为开发商，协助业主办理房屋不动产权登记手续是房屋买卖合同中主要的合同义务，因此开发商在交易房屋符合办证条件的情况下应当主动联系业主并配合业主处理办证事宜。

但在本案中，陈炳连经自行查询得知案涉房屋已经符合办证资格，主动联系催促达鑫公司处理办证事宜，达鑫公司才配合陈炳连处理不动产权办证登记事
宜，最终导致陈炳连直至2019年3月21日才取得案涉房屋的不动产权证。

达鑫公司怠于履行合同约定办证义务的行为明显违反合同约定，应当依约承担违约责任。

二、有关逾期交楼违约金。

原审法院以案涉房屋在原审答辩结束前已经符合交付条件，故对陈炳连有关逾期交付违约金的主张不予支持的做法实属不当。

案涉合同明确约定了房屋的交付条件和交付时间，按照正常的交易习惯，达鑫公司应当在约定时间内向陈炳连交付符合约定条件的房屋。

而本案中，陈炳连虽然在2017年7月31日收到收楼通知，但当时案涉房屋并不符合交付的条件，且达鑫公司也并未向陈炳连明确告知案涉房屋尚未取得建设工程竣工验收备案证明文件，不符合交付条件，实际上，达鑫公司直至2017年10月31日才取得案涉房屋的竣工验收备案证书，也就是说达鑫公司在2017年7月31日向陈炳连交付的是不符合约定交付条件的房屋，达鑫公司的做法明显存在欺瞒的成分。

而根据公平原则，案涉房屋的交付时间应当为该房屋符合约定的全部交付条件之日，即2017年10月31日，因此陈炳连在本案中主张逾期交付违约金并无不妥。

该房屋后续符合交付条件不能作为达鑫公司免于承担违约责任的理由。

陈炳连、东莞市达鑫江滨新城开发有限公司与商品房销售合同纠纷一案民事二审判决书
广东省东莞市中级人民法院
民事判决书
(2020)粤19民终2141号当事人上诉人（原审被告）：东莞市达鑫江滨新城开发有限公司。

住所地为广东省东莞市某某某某某某某某，统一社会信用代码为914某某某某某某某某某某某某995。

法定代表人：钟琼兰,该公司总经理。

委托诉讼代理人：傅杰顺，广东君强律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陈乐山，广东君强律师事务所律师。

上诉人（原审原告）：陈炳连。

委托诉讼代理人：何晓筠，广东广瀚律师事务所律师。

委托诉讼代理人：肖洁仪，广东广瀚律师事务所实习律师。

审理经过上诉人东莞市达鑫江滨新城开发有限公司（以下简称“达鑫公司"）与上诉人陈炳连商品房销售合同纠纷一案，双方均不服广东省东莞市第一人民法院(2019)粤1971民初30795号民事判决，先后向本院提起上诉。

本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、达鑫公司应于判决发生法律效力之日起三日内向陈炳连支付逾期办证违约金5421.02元；二、驳回陈炳连的其他诉讼请求。

如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案一审受理费697.06元（陈炳连已预交），由陈炳连负担672.06元，达鑫公司负担25元。

一审法院查明原审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院(2019)粤1971民初30795号民事判决。

二审上诉人诉称达鑫公司不服原审判决，向本院上诉请求：1.撤销原审判决第一项，改判达鑫公司无须向陈炳连支付逾期办证违约金；2.本案一、二审诉讼费由陈炳连承担。

事实与理由：一、达鑫公司逾期办证系政府原因的不可抗力，达鑫公司可免除违约责任。

按照达鑫公司与陈炳连签订的《商品房买卖合同（预售）》第二十条的约定，达鑫公司将案涉房屋的产权转移登记至陈炳连名下的最后截止时间是2018年10月31
日。

原审期间，达鑫公司已提交《不动产权籍调查表》《不动产权籍调查结果确认表》《东莞市住建局官网关于2018年下半年停止办理开发商初始登记的回复信息》证明其于2018年中旬已向东莞市石碣镇房屋管理所提交初始登记材料，但因房管部门在2018年下半年进行不动产改革，并更新业务系统，以致使达鑫公司的初始登记得不到及时处理，从而致使达鑫公司无法按照合同约定的时间协助陈炳连办理完毕涉案房屋的产权证。

由此，达鑫公司未能按合同约定时间履行办证义务是由不能归责于达鑫公司的客观原因所造成的，属于不可抗力。

根据合同附件11第10条关于不可抗力的解释，达鑫公司可免除逾期办证的违约责任。

二、陈炳连并未举证证明达鑫公司逾期办证给其带来任何损失，达鑫公司不应承担违约责任。

根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，在履行合同义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失"之规定可知，违约金的性质为补偿性质，亦即没有损失即没有补偿。

达鑫公司已经妥善协助陈炳连办理好了产权证，且逾期办理并非系达鑫公司故意而为。

同时，陈炳连在逾期办证的过程中并没有遭受任何损失，达鑫公司不应承担逾期办证的违约责任。

二审被上诉人辩称陈炳连辩称：与上诉状陈述的事实与理由及补充意见一致。

陈炳连不服原审判决，向本院上诉请求：1.撤销原审判决，改判达鑫公司向陈炳连支付逾期办证违约金37242.2元；2.改判达鑫公司向陈炳连支付逾期交楼违约金26522.2元；3.本案一、二审诉讼费由达鑫公司承担。

事实与理由：原审法院作出的判决认定事实有误，适用法律不当，请求贵院依法撤销原审判决。

一、有关逾期办证违约金。

达鑫公司作为开发商，协助业主办理房屋不动产权登记手续是房屋买卖合同中主要的合同义务，因此开发商在交易房屋符合办证条件的情况下应当主动联系业主并配合业主处理办证事宜。

但在本案中，陈炳连经自行查询得知案涉房屋已经符合办证资格，主动联系催促达鑫公司处理办证事宜，达鑫公司才配合陈炳连处理不动产权办证登记事
宜，最终导致陈炳连直至2019年3月21日才取得案涉房屋的不动产权证。

达鑫公司怠于履行合同约定办证义务的行为明显违反合同约定，应当依约承担违约责任。

二、有关逾期交楼违约金。

原审法院以案涉房屋在原审答辩结束前已经符合交付条件，故对陈炳连有关逾期交付违约金的主张不予支持的做法实属不当。

案涉合同明确约定了房屋的交付条件和交付时间，按照正常的交易习惯，达鑫公司应当在约定时间内向陈炳连交付符合约定条件的房屋。

而本案中，陈炳连虽然在2017年7月31日收到收楼通知，但当时案涉房屋并不符合交付的条件，且达鑫公司也并未向陈炳连明确告知案涉房屋尚未取得建设工程竣工验收备案证明文件，不符合交付条件，实际上，达鑫公司直至2017年10月31日才取得案涉房屋的竣工验收备案证书，也就是说达鑫公司在2017年7月31日向陈炳连交付的是不符合约定交付条件的房屋，达鑫公司的做法明显存在欺瞒的成分。

而根据公平原则，案涉房屋的交付时间应当为该房屋符合约定的全部交付条件之日，即2017年10月31日，因此陈炳连在本案中主张逾期交付违约金并无不妥。

该房屋后续符合交付条件不能作为达鑫公司免于承担违约责任的理由。

达鑫公司辩称：与上诉状的事实与理由一致。

另外原审法院已查明达鑫公司在2017.7.31将房屋交付给陈炳连使用，该交付行为视为双方同意改变合同约定的交付条件，且达鑫公司实际交付的房屋也已经得到《竣工验收备案证书》，不存在质量问题，因此原审法院的事实认定及判决达鑫公司无需支付陈炳连逾期交付违约金是正确的。

二审期间，各方均没有向本院提交新证据。

本院查明经过调查、阅卷和询问当事人，本院对原审法院查明的事实予以确认。

本院认为本院认为，本案为商品房销售合同纠纷。

根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，应针对上诉人达鑫公司、陈炳连的上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。

本案二审的争议焦点为：1.达鑫公司是否需向陈炳连支付逾期办证违约金；2.达鑫公司是否需向陈炳连支付逾期交楼违约金。

关于焦点一。

首先，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第二十条约定的内容显示，因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起455日内取得商品房房屋所有权证书的，出卖人应自法定的办理产权登记的期限届满后一年之次日起至出卖人将办理权属登记需提供的资料报产权登记机关备案之日止，按已付房价款的每日万分之零点三向买受人支付违约金，达鑫公司已确认“将办理权属登记需提供的资料报产权登记机关备案之日"指的是将办理权属登记需要的资料交给陈炳连之日，陈炳莲确认已于2019年3月4日拿到办理权属登记所需资料。

其次，达鑫公司主张逾期办证系政府部门的原因导致的，但其未提交充分的证据对此予以证明，且约定的办证时间是交房之日起455日内，达鑫公司有充分的准备时间，达鑫公司未能证明有免责因素存在，因此其仍需依约承担逾期办证违约金。

再次，逾期办证违约金是双方在合同中约定的违约责任，不需要以当事人有实际损失为前提。

陈炳莲主张逾期办证违约金计算至取得案涉房屋的不动产权证之日止，并认为合同约定的违约金标准过低，要求按照同期银行贷款利率的1.5倍计算，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。

原审法院判决达鑫公司向陈炳连支付逾期办证违约金5421.02元，并无不当，本院予以维持。

关于焦点二。

陈炳连与达鑫公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方应按照商品房买卖合同的约定履行权利义务。

双方在《商品房买卖合同（预售）》第九条约定商品房交付时应取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告；该合同第十二条第1点第（1）项约定的逾期交楼违约金计算期间为自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止。

陈炳莲作为合同当事人，应在达鑫公司交付涉案商品房时是否符合合同约定交付条件尽审慎注意义务。

达鑫公司于2017年7月31日将商品房交付给陈炳连时，尚未取得《工程竣工验收备案证书》和房屋测绘报告，但陈炳莲仍然办理了收楼手续，应视为双方就商品房交付条件达成新的合意，且涉案商品房已经在2017年10月31
日取得了《竣工验收备案证书》，故陈炳莲诉请办理收楼手续后的逾期交楼违约金，有违诚信原则，本院不予支持。

综上所述，达鑫公司、陈炳连的上诉理由均不成立，本院依法均予以驳回。

原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第（一）项及前述援引法条的规定，判决如下：
裁判结果驳回上诉，维持原判。

本案二审案件受理费1444.11元，由东莞市达鑫江滨新城开发有限公司负担50
元（已预交）、陈炳连负担1394.11元（已预交）。

本判决为终审判决。

落款
审判长李丽莉
审判员魏术
审判员罗艳艳
二〇二〇年五月十九日
书记员尹锐轩附法律依据附录相关法律：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。

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