简述工业园区发展和某科技园区的规划案例

简述工业园区发展和某科技园区的规划
案例
摘要：随着全球经济的发展，发达国家为降低生产成本，更有利于直接进入
我国市场，全球大批量的制造业公司向我国转移；同时我国工业地产已逐步发展
成熟，工业用地政策为匹配工业性质的发展而逐渐灵活，投资主体多元化等特点，对我国工业地产发展提供有力条件。

本文基于M1工业用地性质，针对某科技园
区项目实践的经验，工业建筑产品的规划及实践进行探索及总结，为工业地产开
发提供参考经验。

关键词：工业园区、M1工业用地性质、建筑产品、规划设计
1、工业园区的发展及M1工业用地性质
1.1我国工业园区的发展历程
改革开放以来，伴随着我国科学技术与经济的高速发展，工业园作为工业生
产和服务的重要物质载体，发展经历了多个阶段。

工业园的发展折射出一种经济
现象，也是工业发展核心要求的外在体现。

结合我国大部分工业园，按照园区功
能形态的发展变化历程，大致可以分成以下几个阶段：
（1）第一代工业园区（1978年~1989年）—劳动密集型生产车间。

兴起于
改革开放之初，主要以工业厂区为主，生产企业单一，规模小，以低端产品的劳
动密集型生产活动为主，产业链短，产业附加值低。

从空间上看主要布置在城市
的郊区，建筑形态以单一的生产厂房和员工宿舍为主，仅满足基本生产制造功能
的需求，缺少其他功能与形态。

第一代工业园以蛇口工业园为代表。

（2）第二代工业园区（1989年~2000年）—高新技术工业园。

经过10
年的工业基础发展，已基本满足国民的日常消费产品需求，产业发展有了新的需求。

同时全球经济高度发展，国内廉价的劳动力吸引许多国际企业入驻，我国引
进技术含量高的科技企业，为工业现代化进程起了关键的推动作用。

第二代工业
园的产业模式和园区功能形态更加丰富，空间规划上除具备生产制造外，出现了
科技研发、商务办公的功能。

此阶段建筑形态依旧以生产制造所需的厂房为主体，厂房也逐渐向标准化发展；同时高新技术产业所需的研发办公、孵化办公、公寓
配套等建筑形态开始呈现。

开始引进技术含量高的产业，例如电子信息、机械制造、生物医药等资本和技术密集型产业。

第二代产业园区以深圳科技园区为代表。

（3）第三代工业园（2000年~2010年）-综合性科技园区。

我国经济政策由
粗放型向集约型发展，产业结构调整升级要求主导产业具有更高的技术含量、高
附加值，同时衍生了物流、金融、商务等生产服务业，这些企业开始在生产制造
业周边集聚，逐步形成完整的上下游产业链，形成功能复合的综合性工业园区。

此阶段园区大力加强公共服务平台建设，逐渐意识到公共服务平台的重要作用，
园区通过服务平台开始服务企业的发展和提升，在技术、市场、管理、融资等专
业领域提供系统服务。

与第二代产业园区比较，工业厂房的比例明显下降；商务楼、办公楼等建筑成为园区主体。

产业方面除高科技产业外，与产业密切相关的
生产服务业如交通服务、物流服务、信息服务、金融服务业，生产配套服务业依
托生产制造业进行了布局。

例如张江高科技园区。

（4）第四代工业园（2011~至今）-产城融合的科技社区。

在第三代工业园
发展的基础上，生活性服务产业开始大量发展。

除了厂房、商务办公楼外，出现
商业、公寓、酒店、学校、医院等日常消费、娱乐休闲、生活居住等功能，规模
更大，形成配套完善的产城融合的综合科技社区。

例如上海金桥开发区。

1.2 M1工业用地的性质
根据《城市用地分类与规划建设用地标准》（征求意见稿）2018年（截止目
前暂未执行）,对工业用地M1即一类工业用地，使用的主要性质进行定义即对居
住和公共环境基本无干扰、污染和安全隐患的工业用地，包括产业研发、中试为
主兼具小规模生产的工业用地。

M1用地性质对应第二代工业园区和第三代工业园
区建筑形态发展。

伴随工业产业发展迭代的需要，深圳市最早提供M0用地政策
并最先试点，M0工业用地兼容“无污染工业、商务办公、服务贸易”功能的混合
用地，随后东莞、广州、佛山、中山、惠州等城市，在2018~2019年颁布M0用
地政策，M0用地政策对应第三代和第四代产业园。

2、某科技园区建筑产品的实践案例
2.1项目开发背景
工业用地类型为M1工业用地，根据控制性详细规划产业分区图，项目地块
所在区域规划布局为高端制造装备、生物医药、节能环保，新材料、知识创新产业、综合商店。

由于项目先开发后招商的模式，要求建筑产品规划最大可能地满
足以上不同产业类型的规模特点和使用功能的要求；工业建筑产品主要定位客户
为中小微企业；项目地周边区域未形成较强的工业产业聚集效应和主导产业。

建
筑形式主要是生产厂房、中试厂房、孵化器办公、宿舍、食堂等。

2.2科技园区建筑产品规划布局
总平面规划：（1）功能分区，结合生产及研发的需求，将各种功能按照一
定的规律进行组合，设计规划先从整体再到单体渐进的方法。

从整体进行考虑，
对整体环境要求一致、功能相近、密接联系的进行分类组合。

尽量做到生产区和
研发办公区的功能区分即相互独立又有机组合。

（2）交通组织，根据地块平面
形状及地形地貌特点，本项目地块较为方正且地形较为平整，采用方格网式道路
结构，有利于标准厂房、研发办公的布置，方便厂房之间、研发办公的组团划分，通行方式灵活，有利于管线规划节约投资成本。

（3）建筑的组团，可以通过单
体建筑平面布置形成“围合”空间，进行景观及绿化布置，形成组团建筑物之间
的共享空间。

（4）绿化与环境，绿化是环境美化及空气调节的重要措施。

增加
区域内的绿化有利于吸收空气中污染物，粉尘颗粒等，园区内应当选择适宜当地
气候的植物。

建筑单体规划：（1）平面规划,平面规划是单体规划中的重要部分，不仅需
要满足功能的要求，更重要的是外部与内部的联通。

由于项目定位客户主要为中
小微企业，考虑资金、去化及当地工业建筑产权分隔最小面积要求，单户面积做
到尽可能小，且交通动线相对独立，户间干扰较小；同时需考虑大客户对大面积
的需求，例如做完整生产线、流水线的生产厂房，即要求生产空间在一个方向上
需要连续，生产线要求单向平面长度较长，需多户组合成一户或一层销售的问题，要求建筑平面即可分又可合。

例如图一厂房平面布置：各户交通空间统一设置在
一侧，均有独立的交通核；合并后也可满足大客户生产区域独立的生产空间。

（2）剖面规划：主要考虑厂区可能入驻产业对层高的要求，后期潜在客户对建
筑内部剖面上可改造可能，室内外高差的处理。

本项目考虑生产材料及产品运输
便利，工业厂房建议室内外高差不超过150mm，建议做坡面台阶；为了达到双倍
计容且能够满足各种工业对层高的要求，首层做到8.1m，预留夹层荷载，考虑后
期业主一层改造成二层的可能性，赋予建筑产品更多可能性。

（3）立面规划，
工业建筑与其他建筑相比具有不同的特征，在色彩风格满足规划要求的基础上，
即要体现企业文化和还要体现工业科技感，立面风格主要表现为干净、整洁、高
科技等特点。

本项目通过平面凸凹收进的变化、立面层高的变化，采用块体堆叠
的手法，给人以“几何魔方”、“科技之窗”的立面视觉效果。

例如图二、立面
效果。

图一、平面布置示意
图
图二、立面效果示意图
（图片来自：某科技园项目设计文
本）（图片来自：某科技园项目设计文本）
3、总结
本文对工业园区的发展进行了概述，基于实践对M1地块建筑产品规划
进行了简述，给类似工业建筑策划提供参考。

随着新型工业用地M0在全国逐渐
推行和实施，将加快推动工业地产的发展，同时将有力推进工业建筑产品的更新迭代。

参考文献：
[1]园区|中国产业园区进化，退二进三升四；360doc个人图书馆；
[2]刘翔，大连国际企业港工业地产设计研究［D］,哈尔滨工业大学硕士学位论文，2019。